【正文】 底商 CBD外部 30萬平方米以上 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃多超過 2平方米 /人 專業(yè)商業(yè) 超過 100萬平方米 丹尼斯等四大商業(yè)步行街約 50萬平方米；寶龍商業(yè) 25萬平方米等。 正常需求 （人均 1平米） 20萬平方米 （ 08年計劃入住 20萬） 60萬平方米 （ 2022年計劃入住 60萬） 1. 總量過剩 鄭東新區(qū)市場展望 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 具有鄭東新區(qū)商業(yè)代表性的項目 ， 四大商業(yè)步行街均未上市 ， 寶龍銷售舉步為艱 ， 去化占比不足一成 ， 余量超過 20萬平方米 ， 銷售陷入困局 。 鄭東新區(qū)市場展望 （二）鄭東商業(yè)市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3. 定位粗糙 開發(fā)商多為短期行為 ， 多以圈錢為目的 ， 缺乏長期目標(biāo) ，因而產(chǎn)品定位粗糙 ， 導(dǎo)致多數(shù)商業(yè)經(jīng)營雷同 ， 無特色可言 ，無系統(tǒng)的招商策略 ， 后期亦缺乏經(jīng)營管理 。 鄭東新區(qū)市場展望 （二）鄭東商業(yè)市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 1）地氣 ——區(qū)域不成熟 包括從硬件（市政設(shè)施、城市環(huán)境、人口數(shù)量等）到軟件（政策法規(guī)的引導(dǎo)配合）的多方面欠缺。 （ 2）人氣 ——市民認(rèn)可度低 新區(qū)商業(yè)在過往常常乏善可陳，其前景又不夠明朗，因而市民對新區(qū)的認(rèn)可度需要一個逐漸改進的長期過程。 鄭東新區(qū)市場展望 （二）鄭東商業(yè)市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 3）商氣 ——商家進駐欲低 商業(yè)的本質(zhì)就是贏利，對于沒有相當(dāng)數(shù)量人口保障的區(qū)域，商家們往往不愿冒此風(fēng)險前進。 （ 4）財氣 ——面臨城市其他商圈的競爭壓力 鄭州已形成大大小小的各樣商圈，各商圈均有其形成、發(fā)展、存在的合理性，要想突圍而出，困難較大。 鄭東新區(qū)市場展望 （二）鄭東商業(yè)市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ， 尤其在 0708年 ， 鄭東新區(qū)商業(yè)完全處于起步階段 。 3—5年內(nèi)鄭東商業(yè)市場將陷入困局 ， 價格戰(zhàn)是不可避免的 ， 形勢嚴(yán)峻 ！ 07—08年鄭東商業(yè)市場研判 鄭東新區(qū)市場展望 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綜上 ， 由于整個商業(yè)物業(yè)供求比在階段性和長期性上 ， 均嚴(yán)重失衡 ， 故 0708年鄭東新區(qū)商業(yè)大環(huán)境將較為蕭條 。 未來商戰(zhàn)必將激烈導(dǎo)致價格戰(zhàn)的不可避免 。大面積的臨街底商缺乏統(tǒng)一招商與經(jīng)營的管理 。 新商業(yè)項目必須居有準(zhǔn)確的商業(yè)定位 ， 以實現(xiàn)差異化競爭 ，并有較容易接受的推廣理念 ， 方能有效吸引商業(yè)物業(yè)的投資客群 。 鄭東新區(qū)市場展望 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 [人無我有 差異取勝 ] ——項目產(chǎn)品定位建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 鑒于鄭州房地產(chǎn)市場激烈的競爭局面 ,必須在產(chǎn)品上創(chuàng)新，在定位上突破，全面走一條差異化路線。 項目產(chǎn)品定位建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 依托 (1)CBD最后一塊寶地 (2)加拿大生活元素 打造一處超生態(tài)人居典范 關(guān)鍵詞 :山地景觀 錯層建筑 （一） 住宅部分 項目產(chǎn)品定位建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 人無我有 —山地景觀 鄭州現(xiàn)在尚無山地景觀住宅，采用山地景觀可以快速形成產(chǎn)品優(yōu)勢，同時符合開發(fā)商來自北美的風(fēng)情氣質(zhì)。 項目產(chǎn)品定位建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 人無我有 —山地景觀 項目產(chǎn)品定位建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 利用建筑錯層，創(chuàng)造流暢而富于層次感空間。 人無我有 —錯層建筑 項目產(chǎn)品定位建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 傳承百年木別墅 , 于 07年進入鄭州 , 健康環(huán)保人居經(jīng)典 , 讓 “ 綠城 ” 名副其實。 人無我有 —原木別墅 項目產(chǎn)品定位建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 人無我有 —原木別墅 項目產(chǎn)品定位建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 人無我有 —下沉式廣場 項目產(chǎn)品定位建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （二） 商業(yè)部分 本項目商業(yè)體量較大，優(yōu)先選擇主流商業(yè)，才能充分消化。 鄭州以 “ 商戰(zhàn) ” 文明，如今百貨、大賣場、商業(yè)街競爭激烈且均已過剩。在這種情況下，專業(yè)市場是本項目的優(yōu)先選擇。 項目產(chǎn)品定位建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 讓我們把目光放在風(fēng)頭正健的汽車市場 。 中國目前經(jīng)濟發(fā)展迅速 ,以前作為奢侈品的汽車 ， 正如王榭之燕 ， 飛入尋常百姓之家 ， 購車一族越來越多 ， 鄭州作為人口最多省的省會城市 ,尤是如此 。 主流商業(yè)定位 項目產(chǎn)品定位建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在這里尋找機會 項目產(chǎn)品定位建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 鄭州目前北區(qū)已經(jīng)形成頗具規(guī)模的汽車市場，但仍有以下問題困惑市場。 1. 魚龍混雜缺乏細(xì)分 尤其針對高檔車市場，不能滿足商家的需求，對外的吸引力和影響力也不夠，這也是很多國際知名牌未進入鄭州的原因之一。無形中降低了鄭州市在外人心目中的形象。 2. 服務(wù)配套滯后 專業(yè)高檔車消費場所，對配套服務(wù)要求較高，要滿足商家和消費者兩方面的需求。 那么我們就來打造一處名車中心 ,填補這方面空白 ,這與我們在 CBD的地位匹配 ,與我們項目實力形象契合 . 人無我有 —世界名車博覽中心 項目產(chǎn)品定位建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目產(chǎn)品定位建議 人無我有 —世界名車博覽中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （三） 溫哥華大廈 面臨的景況 ,競爭激烈 . ,信心不足 . 順馳大廈 5萬㎡ 聯(lián)合中心 6萬㎡ 藍碼大廈 5萬 ㎡ 綠地世紀(jì)峰會 峰會天下 6萬 ㎡ 總計 22萬㎡ 項目產(chǎn)品定位建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 依托楓華工業(yè)園 ,推廣時走一條“先有房客再建房”的宣傳