德陽市?？迭S金海岸廣告策略及開盤前推廣計劃書地產(chǎn)廣告-文庫吧
2025-04-28 19:54 本頁面
【正文】 色式。如枕水小鎮(zhèn) —— 根植故土，泊岸旌湖。 第二，方向引領(lǐng)式。如旌城印象 —— 德陽首席和諧社區(qū) ；魯能 ?南域中央 —— 引領(lǐng)德陽優(yōu)居時代。 第三，異國風(fēng)情。如麗陽天下 —— 澳洲風(fēng)情小鎮(zhèn)。 中國最大管理資源中心 第四，富人住宅。如淺水灣 —— 一生一宅 ?淺水灣。 ■ 德陽的住宅廣告大多以景觀訴求為主，尤其是 “ 水景 ” ，在產(chǎn)品定位上， “ 旌湖 ”是用的最廣泛的賣點(diǎn)。翻開報紙及相關(guān)資料，諸如 “ 根植故土，泊岸旌湖 ” 、 “ 水岸寬景花園洋房 ” 、 “ 上風(fēng)上水之地 ” 、 “ 水岸私家庭院 ” 等廣告語、定位語撲面而來。 結(jié) 論： 事實上，德陽的地產(chǎn)廣告做得較為溫婉，大多數(shù)還是在產(chǎn)品的層面上（比如景觀）進(jìn)行描述，真正能夠探尋到人的內(nèi)心進(jìn)行情感訴求的，還不多見。即使如 “ 枕水小鎮(zhèn) ” 之 “ 根植故土 ” 的情感訴求仍顯單薄，對于項目的銷售支持力度太少。 三、德陽樓市競爭環(huán)境綜述 目前，德陽房地產(chǎn)的開發(fā)焦點(diǎn)在旌南片區(qū)（以枕水小鎮(zhèn)、魯能南域中央為代表）、黃河片區(qū)（以萬興花園及其二期旌城印象為代表）。 兩大區(qū)域的核心賣點(diǎn)都是旌湖，但也有差別。魯能南域中央更多強(qiáng)調(diào)的是政府賦予地段的前景規(guī)劃所帶來的增值和魯能團(tuán)隊的強(qiáng)大實力，枕水小鎮(zhèn)更多強(qiáng)調(diào)一種人文和意境，旌城印象則主推旌湖所帶來的優(yōu)越的人居環(huán)境。 在戶型上可以明顯看出都是 90 ㎡以上的大戶型，消費(fèi)者鐘情于較大的戶型。但需求總 量到底有多大，則需要更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)南M(fèi)者調(diào)研。 眾多開發(fā)商開始在社區(qū)配套及景觀方面加大投入。 第二部分 亞美廣告對于本項目的分析與定位 一、競爭環(huán)境分析 （一）大環(huán)境 ■ 隨著德陽房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的不斷發(fā)展，以 “ 魯能 南域中央 ” 為代表的旌南片區(qū)由于受到政府的支持，地段價值日益顯現(xiàn)，但由于傳統(tǒng)的距離概念，許多市民仍然認(rèn)為該區(qū)域距市中心偏遠(yuǎn)。而黃河片區(qū)由于上好的居住環(huán)境，距離的優(yōu)勢，隨著 “ 旌城印象 ” 的熱銷，整個區(qū)域呈現(xiàn)出日益火爆的態(tài)勢。 ■ 德陽整體市場競爭將越來越激烈。 （二）區(qū)域環(huán)境 本項目最大的 競爭對手是旌城印象（黃河片區(qū)）與魯能 ?南域中央。 ■旌城印象 項目概況： 中國最大管理資源中心 屬于萬興花園二期，總建筑面積為 8 萬㎡ 共有 15 種戶型，含有平層、錯層、躍層三種結(jié)構(gòu)；面積在 90260 ㎡ 1）倡導(dǎo) “ 德陽首席和諧社區(qū) ” ，距離市中心距離近，口碑好，對本項目影響最大。 2） 11 月 26 日開盤， 16001700 元 /㎡，廣告?zhèn)鞑ブ饕揽?“ 戶外 +燈桿 ” 。 3） 11 月 15 日 25 日，每天固定簽約客戶，并約定時間，制造旺銷氣氛。 4）目前的推廣中開發(fā)商也在打物管牌，說明客戶對物業(yè)管理的要求正在提高。 ■魯能 ?南域中央 主要經(jīng)濟(jì)技 術(shù)指標(biāo)： 總占地面積： 88346 ㎡ 總建筑面積： ㎡ 容積率： 綠地率： 36% 總戶數(shù)： 733 戶型面積： 90240 ㎡ 1）引領(lǐng)德陽的優(yōu)居時代，實力企業(yè)造城，從產(chǎn)品到生活，帶給德陽人的將是全新的體驗和震撼。 2）雖然價格較高（ 17802100 元 /㎡），但魯能采取了會員制的方式積累客戶，目前，銷售已過半。 結(jié)論： 要注意抓住時機(jī)，進(jìn)行客戶攔截，防止目標(biāo)客戶分流。 二、目標(biāo)消費(fèi)群分析 （一）主要目標(biāo)群體界定 具體細(xì)分，我們認(rèn)為以下幾類人將成為本項目的主力消費(fèi)人群： ◎德陽市的公務(wù)員 階層（重點(diǎn)為旌陽區(qū)各政府部門機(jī)關(guān)干部）。 ◎幾大企業(yè)中層以上干部（東方電工、東方電機(jī)、西南石油局、特變電工、二重）。 ◎私營企業(yè)主和個體工商戶 ◎外來經(jīng)商者 ◎從外地回鄉(xiāng)人士 ◎?qū)⒁Y(jié)婚的年輕夫婦 ◎周邊區(qū)縣私營業(yè)主、高收入者為子女購房。 （二）主要目標(biāo)群體分析 ?年齡： 2540 歲 ?文化程度：大中專以上學(xué)歷 ?職業(yè) :生意人、經(jīng)營戶、公司 中層以上職員、自由職業(yè)者、公務(wù)員，高收入行業(yè)職工（電力、金融、教師等） 中國最大管理資源中心 ?收入：家庭年收入為 35 萬元 ?家庭構(gòu)成：以三口之家或四口之家為主 ?形態(tài)、心態(tài)：實在、勤勞、 重視積累、注重自身利益 （三）主要目標(biāo)群體的心中理想的樓盤 ?園林綠化好，最好還要有水，有較大的公共活動空間，間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通。 ?完善的小區(qū)配套，最好有運(yùn)動休閑場所、幼兒園等，基本生活設(shè)施應(yīng)有盡有。 ?最好由大的、聲譽(yù)好的開發(fā)商建設(shè)，物業(yè)管理好，能保證小區(qū)安全，沒有閑雜人員出入，收費(fèi)也合理。 ?交通、購物方便，希望附近就有公交車站， 5 分鐘內(nèi)就能走到 。 ?鄰里之間和睦，相互關(guān)愛 。 三、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?總用地面積： 公頃 ?總建筑面積： 115186 ㎡ ?主力商場面積： 5310 ㎡；沿街商鋪面積： 12769 ㎡；多層住宅面積： 74010 ㎡；高層住宅面積： 9230 ㎡；公寓式辦公： 2965 ㎡；地下車庫面積： 8812 ㎡；幼兒園面積： 560㎡ ?總戶數(shù)： 545 ?容積率： ?綠地率： % ?建筑密度： 四、 SWOT 分析 （一） S－ 項目優(yōu)勢分析 項目素質(zhì)較
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