【正文】 中心而定　定介銷售和開架面售的方式具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性服務和中高收入者購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結合部的交通要道由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等結合構成超越了一般商品要領，除了提供極為豐富的商品品種外，還能夠提供各種類型的服務由發(fā)起者有計劃地開設，在布局上實行統(tǒng)一規(guī)劃、店鋪獨立經營服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體，根據(jù)銷售面積設相應規(guī)模的停車場滿足不同層次、不同類型的消費需求，但主要目標顧客為中高收入家庭倉儲式商場以經營生活資料為主，實行儲銷一體、低價銷售、提供有限服務的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務）在城鄉(xiāng)結合部、交通要道營業(yè)面積大，一般在1萬平方米以上主要以食品、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內用品為主采取倉庫式，實行自選式銷售式列設有較大規(guī)模的停車場以中小零售商、集團購買砐有交通工齡的消費者為主資料來源：根據(jù)上海市《商品零售業(yè)態(tài)規(guī)范》等有關資料整理而成1. 5. 3 商業(yè)街概念 商業(yè)街指商業(yè)功能突出，具有一定長度（長度＞100米），以零售、餐飲和服務為主要單位，各種商業(yè)網點相對密集（商業(yè)網點的密度≥50%）的街道。 現(xiàn)代商業(yè)街是城市商業(yè)的縮影和窗口，是商業(yè)多功能的整合體，是重要的城市商業(yè)網點空間形態(tài)和城市地域類型，也是城市活動的重要公共場所。1. 5. 3. 1商業(yè)街的類型劃分◆ 按經營商品的種類劃分綜合商業(yè)街 簡稱專業(yè)街，街內集聚經營不同種類商品的店鋪，通常由大型百貨店和多樣化的專業(yè)店、專賣店組成。專業(yè)商業(yè)街 簡稱專業(yè)街，街內集聚經營同類商品或服務的店鋪。如電器街、精品街、書店街、服裝街、皮具街、汽車汽配街、古玩街、花鳥魚藝街、字畫街、美食街、酒吧街等?！?按交通限制劃分 普通商業(yè)街 普通商業(yè)街一般不限制車輛通行，或者只允許公交車、小汽車通行。 步行商業(yè)街 簡稱步行街，街內禁止任何車輛通行，消費者可以自由自在地瀏覽街景、出入商鋪選購商品、享受美食或服務。1. 5. 4 批發(fā)市場概念批發(fā)市場相對于零售市場而言，指對經營的商品以批發(fā)價進行批量交易，主要不針對最終消費者的一種商品交易市場。形態(tài)主要有兩種：一種是無形市場，主要通過批發(fā)業(yè)務網絡進行交易；另一種是有形市場，主要通過建立占地面積較大的批發(fā)市場，集聚大量的批發(fā)商品商進行交易。從交易形式看，目前的商品交易基本上屬于批發(fā)市場性質。本規(guī)劃所指的批發(fā)市場為有形批發(fā)市場。1. 5. 4. 1 批發(fā)市場等級劃分◆ 規(guī)模等級 以營業(yè)面積或年交易額為主要標志進行批發(fā)市場的規(guī)模等級劃分。大型批發(fā)市場 指營業(yè)面積在8萬平方米以上或年交易額10億元以上的批發(fā)市場。中型批發(fā)市場 指營業(yè)面積在3萬平方米—8萬平方米或年交易額3億元—10億元的批發(fā)市場。小型批發(fā)市場 指營業(yè)面積在3萬平方米以下或年交易額3億元以下的批發(fā)市場。1. 5. 5 物流園區(qū)概念 物流園是指經過科學規(guī)劃，引入物流配送中心和物流企業(yè)集中布局的場所，是具有較大規(guī)模和綜合功能的物流集結點。1. 6 規(guī)劃范圍本商業(yè)規(guī)劃范圍為清遠市中心城區(qū)，考慮未來中心城區(qū)的擴大與城市商業(yè)資料的整合和規(guī)劃的需要，將在當前清城區(qū)的老城、新城為中心城區(qū)的基礎上，把本次中心城區(qū)商業(yè)網點的規(guī)劃范圍擴大至清新縣城。1. 7 規(guī)劃的期限本規(guī)劃期限為2005—2020年，劃分為三階段：近期：2005年—2010年中期：2011年—2015年遠期：2016年—2020年1. 8 規(guī)劃的指導思想立足于融入珠三角發(fā)展戰(zhàn)略定位，圍繞建設花園式、生態(tài)式、現(xiàn)代化城市為目標，以商務部印發(fā)的《城市商業(yè)網點規(guī)劃編制規(guī)范》和《清遠市城市總體規(guī)劃（2004—2020）綱要》為依據(jù)，以實現(xiàn)“三個適宜”為取向，緊密配合清遠城區(qū)融入珠三角地區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，實施“南移東擴”的商業(yè)網點拓展戰(zhàn)略，形成空間定位準確，地域特色鮮明的商業(yè)，把清遠建成依托廣州、珠三角，立足清遠、輻射珠三角、粵北、湘南、桂東的區(qū)城商貿物流中心。立足于城市的產業(yè)、交通、資源、旅游的實際，商旅結合、以工興商，有機結合現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展趨向，促使商貿流通業(yè)全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展；適度擴大商業(yè)網點布局，在提升老城區(qū)商貿流通業(yè)水平和檔次的同時，加快新城區(qū)和清新縣城周邊的網點布局；積極推進商貿流通業(yè)的信息化、區(qū)域化、現(xiàn)代化，建立與城市發(fā)展戰(zhàn)略性相適應，布局合理、結構優(yōu)化、功能齊全、配套完善、統(tǒng)一開放、競爭有序、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)空間格局和網點體系。1. 9規(guī)劃的原則 商業(yè)網點規(guī)劃要與城市規(guī)劃相結合。商業(yè)活動是現(xiàn)代化城市的重要功能，商業(yè)網點是城市物質文明和精神文明建設的重要窗口。商業(yè)網點規(guī)劃應納入城市國民經濟和社會發(fā)展計劃以及城市總體規(guī)劃。網點規(guī)劃工作要建立在城市分區(qū)規(guī)劃的公共設施建設分區(qū)基礎上，重點提出網點數(shù)量、業(yè)態(tài)結構、網點規(guī)模、業(yè)主條件等內容。規(guī)劃制訂要立足于整個城市的發(fā)展，進行統(tǒng)籌考慮，將傳統(tǒng)商業(yè)街、城市中心區(qū)、名勝古跡、旅游景區(qū)及市效新興商業(yè)中心區(qū)作為規(guī)劃重點，結合社區(qū)劃分進行布局。 商業(yè)網點規(guī)劃要與當?shù)亟洕l(fā)展水平相適應。商業(yè)網點數(shù)量多少、規(guī)模大小、檔次高低，要同當?shù)氐慕洕l(fā)展狀況、消費群體分布和購買力水平相適應，避免貪大求多、過分聚集和重復建設現(xiàn)象，要充分考慮本地區(qū)和周邊地區(qū)消費水平和市場環(huán)境特點、現(xiàn)有商業(yè)網點狀況、交通設施條件，既要著眼于長遠，又要從實際出發(fā)，合理確定網點的數(shù)量、規(guī)模、檔次和業(yè)態(tài)規(guī)劃。 商業(yè)網點規(guī)劃要與促進市場公平競爭和保護中小商店生存發(fā)展相結合。商業(yè)網點規(guī)劃應當充分考慮一個地區(qū)或一定商圈范圍內的同業(yè)競爭狀況。對于商業(yè)競爭不夠充分的地區(qū)應適當增加網點，引入競爭機制；對于商業(yè)競爭相對充分的地區(qū)，新增大型商業(yè)網點應當采取慎重的態(tài)度；對于同業(yè)競爭十分激烈，經營難以維持的地區(qū)，新增大型商業(yè)網點應當進行嚴格限制，同時采取切實措施，限制土地使用性質、建筑功能的隨意轉變。為了滿足消費者多層次和多樣化的需求，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，應合理規(guī)劃大中小網點布局，促進大店與中小店鋪的協(xié)調發(fā)展。 商業(yè)網點規(guī)劃要與結構調整和布局優(yōu)化相結合。在商業(yè)網點布局及建設中，應當注重大中型與小型、新建與改造、集中與分散、綜合經營與專業(yè)經營相結合。根據(jù)不同商業(yè)區(qū)域的特點，確定不同業(yè)態(tài)、類型的商業(yè)網點規(guī)模和數(shù)量。要控制大型百貨商場、商品批發(fā)市場的盲目發(fā)展，積極引進新型業(yè)態(tài)和技術，大力發(fā)展便民、利民的連鎖超市等新型商業(yè)組織形式。 商業(yè)網點規(guī)劃要與城市環(huán)境整治和提高居民生活質量相結合。商業(yè)網點的建設必須符合城市環(huán)境綜合治理的要求，不具備衛(wèi)生、環(huán)保和交通通暢要求的網點不應允許開業(yè)。要通過制訂商業(yè)網點規(guī)劃，切實維護居民的合法權益，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，不斷提高居民的生活質量。 規(guī)劃的調控功能與市場機制的基礎作用相結合。制定商業(yè)網點規(guī)劃既要體現(xiàn)政府社會管理意圖，又要尊重市場經濟規(guī)律。要真正發(fā)揮引導社會資金投向，達到市場資料的合理分配，減少重復建設、盲目發(fā)展和無序競爭的作用。第二章 商業(yè)網點的現(xiàn)狀分析2. 1清遠市國民經濟和社會發(fā)展現(xiàn)狀2004年，清遠全市國民經濟繼續(xù)保持快速增長，%，是1988年建市以來的最高增速。產業(yè)結構得到進一步優(yōu)化，以工業(yè)為主體的第二產業(yè)增幅居三大產業(yè)首位，%；，%；，%。產業(yè)結構明顯優(yōu)化，三次產業(yè)結構比例為31：42：27，第二產業(yè)首次超過第一產業(yè)，在三次產業(yè)中占主導地位。經濟運行質量和地區(qū)綜合競爭力不斷提高。2004年清遠市國民經濟指標：指 標單位2004年增幅GDP億元%工業(yè)總產值（規(guī)模以上）元%農業(yè)總產值億元%全社會固定資產投資完成額億元%外貿進出口總額億美元93.%實際利用外資億美元社會消費品零售總額億元%城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額億元%國民經濟和社會發(fā)展中存在的主要問題是：一是糧食增產和農民持續(xù)增收的基礎不穩(wěn)固，農業(yè)綜合生產能力有待提高，保持農業(yè)增收困難較多；二是現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展相對滯后；三是就業(yè)、再就業(yè)形勢依然嚴峻，適用人才不足，少數(shù)低收入家庭生活仍較困難；四是經濟自主增長的動力不強，科技自主創(chuàng)新能力有待提高；五是資源環(huán)境對經濟社會發(fā)展的制約逐漸突出，土地、水、能源、交通等資源和基礎設施約束壓力加大；六是城鄉(xiāng)經濟和縣城經濟發(fā)展不平衡等。2. 2流通業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀近年來，隨著清遠投資環(huán)境的不斷改善和珠三角產業(yè)轉移的加快，清遠已成為承接珠三角產業(yè)擴散的一個重要區(qū)域，工業(yè)經濟逐漸進入大提速、大發(fā)展階段，流通業(yè)也取得較快發(fā)展，總體表現(xiàn)在社會消費品零售額穩(wěn)步增長，市場商品供應充足，流通體制改革不斷深化，新項目，新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，對促進我市工農業(yè)生產和提高整體經濟水平起著重要作用。n 基本狀況2004年，%。，%；，%， 在各行業(yè)中，%，增長12%。年末城鄉(xiāng)集市共有233個。2004年，%，%，在第三產業(yè)項目中，倉儲、運輸、%。 ，%；居民消費價格指數(shù)103%，上升3個百分點，%。n 特點總的看來，近幾年，我市流通業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)以下主要特點：u 經濟高速增長有力帶動全市流通業(yè)的繁榮和興旺。近幾年，清遠市經濟呈現(xiàn)不斷加快的良好發(fā)展態(tài)勢；各類投資建設項目的逐步投產，成為拉動國民經濟回升的主要力量，經濟發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢明顯增強，2003年，全市GDP增長接近全省平均增長水平，是清遠市近8年來增幅最高的一年；2004年，%，GDP增長已超過全國和全省的增長速度，全省第一。近幾年來，清遠市流通業(yè)市場明顯趨旺，2003年，%，%。2004年，%，%，與GDP增長速度基本持平。u 三大商業(yè)中心對全市流通業(yè)發(fā)展發(fā)揮重大作用。 據(jù)統(tǒng)計，從1998年以來，市區(qū)、英德、連州市三大商業(yè)中心的社會消費品零售額占全市比重超過了70%，%，%，%，%。這幾年的經濟發(fā)展，進一步確立了市區(qū)、英德、連州為中心的三大商業(yè)經濟區(qū)域地位，三個市區(qū)依托較好的經濟基礎和區(qū)位、環(huán)境、裁體、政策等優(yōu)勢，商業(yè)規(guī)模不斷擴大，作為全市商業(yè)中心的地位越來越突出，初步形成了清遠市三大商貿中心和商品集散地，為清遠市加快流通業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎。u 外來投資對清遠流通業(yè)發(fā)展產生巨大促進作用。 近年，全市先后制定了加快經濟發(fā)展的若干規(guī)定和招商引資暫行辦法，招商引資門檻一降再降，費用一減再減，效率一高再高，掀起了全市二次創(chuàng)業(yè)新高潮。期間大批現(xiàn)代流通業(yè)新業(yè)態(tài)、新項目落戶清遠，到目前止，麥當勞、肯德基、華潤萬佳、新一佳、摩登百貨、益華百貨超市等一批知名企業(yè)落戶清遠，其中較大型商業(yè)項目有“名都商業(yè)中心”“清遠城市廣場”“贏之城清遠商業(yè)文化中心”“傾城摩爾”“連州市城西邊貿市場”等等。據(jù)不完全統(tǒng)計，全市目前建筑面積2千平方米以上的較大型商業(yè)網點項目有26個，總建筑面積約27萬平方米，經營面積過萬平方米的項目分別有清遠市名都商業(yè)中心、城市廣場、傾城摩爾、清遠商業(yè)文化中心和連州市城西邊貿市場等。外來投資商業(yè)項目的不斷增加，給清遠流通業(yè)迅速發(fā)展產生巨大的作用和深遠的影響，具體表現(xiàn)在：一是彌補了流通領域基礎建設投資的不足。一直以來，清遠流通業(yè)普通存在商業(yè)網點不足，流通設施陳舊，商業(yè)技術基礎落后等問題，近幾年，清遠隨著國有集體企業(yè)改革不斷深化，主要的國合商業(yè)基本退出流通市場，商業(yè)投資不足問題相當突出，嚴重阻礙了清遠流通業(yè)發(fā)展。這幾年的外來資金進入，對清遠彌補商業(yè)投資不足、加快商業(yè)發(fā)展起到了積極作用。二是推進了清遠流通業(yè)發(fā)展和現(xiàn)代化進程。外來商業(yè)投資的進入，特別是新業(yè)態(tài)和國內、省內知名企業(yè)的成功引進，在帶來了資金的同時，也帶來了先進的營銷理念、營銷策略和科學管理方式，使流通業(yè)市場化進程和整體水平有了很大提高。三是外來投資流通企業(yè)基本上以大規(guī)模、連鎖化、高技術、新業(yè)態(tài)等形式出現(xiàn)，對本地流通業(yè)發(fā)展起示范帶動作用，它們在活躍本地經濟、優(yōu)化清遠流通業(yè)結構的同時，也帶動本地建筑、房地產、交通運輸?shù)认嚓P產業(yè)及各種服務業(yè)從中受益。u 民營流通業(yè)成為全市流通業(yè)發(fā)展的主要力量。幾年來，清遠各級黨委、政府認真貫徹發(fā)展民營經濟的各項政策和工作部署，采取切實措施，調動廣大人民群眾投資創(chuàng)業(yè)的積極性，使民營經濟得到較快發(fā)展。至2004年底止，全市有民營企業(yè)3048戶，比2003年增加369戶，%，；全市有個體工商戶70383戶。當前，民營經濟在各類經濟類型中固定資產投資中占第一位，民營經濟已占部分縣（市、區(qū)）經濟總量的40%50%，已成為縣、市經濟的重要支柱。在清遠流通業(yè)中，批發(fā)零售業(yè)、餐飲服務業(yè)、城鄉(xiāng)集貿和專業(yè)市場90%以上由個體和民營企業(yè)經營。同時，它們在國有集體企業(yè)改革中，吸納下崗職工再就業(yè)、置換和注入資本等之間發(fā)揮了重要的作用，即降低國企改革的社會成本，安置了下崗職工，又拓展了全市流通業(yè)的發(fā)展空間。u 農村市場增長速度加快。2003年，%；2004年%，增長速度比城鎮(zhèn)高出4個百分點，說明清遠農村商業(yè)逐步成熟，農民消費能力逐步增強，農村市場潛力較大。近幾年來，清遠流通業(yè)雖然取得長足的發(fā)展，但仍存在一些問題，主要表現(xiàn)在：u 消費總量低，流通的支柱作用未充分體現(xiàn)出來。一是受經濟總量小，城市和人口規(guī)模小以及市民購買力仍不足等客觀因素影響，總體反映市場消費總量仍較低。二是流通業(yè)發(fā)展?jié)摿ξ闯浞滞诰?，商業(yè)對國民經濟的貢獻率仍較低，如2003年，%，商業(yè)對國民經濟的貢獻率處于全省較低水平。u 流通產業(yè)整體素質不高?？傮w上看清遠流通企業(yè)還處于組織散、規(guī)模小、實力弱的狀態(tài)，與本市經濟發(fā)展趨勢和市場競爭不相適應，特別是縣級以下地區(qū)的流通方式仍較落后，大型流通主體缺位，集貿市場、小商小販仍是流通市場的主導者。u 隨著國企改革的不斷深入，清遠傳統(tǒng)體制下流通業(yè)形成的“一、二、三、零”流通格局已打破，但新的流通組織又沒有形成。目前，清遠流通組織結構