【正文】 共生活配套設(shè)施完善性和價格合理因素。并且，居民開始改變過去喜歡靠近商業(yè)區(qū)居住的習(xí)慣，而把崇尚自然生態(tài)，追求生活方便，看作小區(qū)最相關(guān)的公共設(shè)施。3．1．2 微觀環(huán)境分析一． 莘莊地區(qū)，近幾年的房地產(chǎn)市場一直都很火爆，由于上海第一條地鐵的引入和莘莊地區(qū)本身的地理優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，使它成為閔行區(qū)，乃至上海市的熱點。其地鐵周邊的房價以接近內(nèi)環(huán)線周邊的房價，其銷售的勢頭也是其它地方能比擬的。二． 莘莊區(qū)域市場分析莘莊地區(qū)的房地產(chǎn)分三大區(qū)域：1． 是地鐵沿線。從地鐵南方站174。蓮花站174。莘莊站。這區(qū)域是莘莊近年來開案量最大，環(huán)境、房型都好的一個區(qū)域，更重要的是這些樓盤離南方商城商業(yè)圈較近，其價格也是莘莊地區(qū)最高。2． 是莘莊鎮(zhèn)地區(qū)。因其擁有完善生活設(shè)施，較好的購物與生活居住環(huán)境，便利的交通，使它成為較熱的開發(fā)地區(qū)，房價在3000—4000元左右。3． 是莘莊附近延伸的地區(qū)。如疏影路一帶，黎安新村一帶和莘莊工業(yè)區(qū)一帶，都是由于低廉的房價吸引了許多工薪階層。其主要價格在2000—3000元左右。三． 地區(qū)分析1． 地鐵沿線個案分析近幾年來，由于地鐵給人們帶來得便利及“東苑綠世界”和“新梅廣場”的成功案例，使得地鐵周邊個案不斷涌出，使得“地鐵概念房”的競爭日趨激烈。但不管競爭如何激烈，地鐵沿線的個案的銷售情況都比較好。 從一般情況分析，地鐵周邊個案分成三段：第一段：南方商城站開始沿朱莘路一帶，如：愛蓮屋、西班牙名園、梅隴世紀城、未名園等個案。主力價格大多在3500—4500元左右，均價一般從3600—4000元左右。其合理的房型、優(yōu)良的環(huán)境，便捷的交通，是它成為中等收入者首選的地段。案名地址規(guī)劃形態(tài)價格交房期開發(fā)程度銷售率愛蓮屋蓮花路站200米處小高層3500—4080元2001年8月第二期一期基本售完西班牙名園蓮花南路188號小高層多層3500—4500元2000年底一期銷售情況較好未名園蓮花南路588號小高層錯層3300—3900元2001年9—11月二期一期基本售完其地區(qū)特點有：A．交通方便，有地鐵和公路交通相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡(luò)B．購物方便，除有南方商城和麥德龍以外，其周邊的生活設(shè)施也較齊全C．房型較適中，在新開盤和二期開盤的房型中三房以向120—140M2左右靠攏，超過150M2的三房所占的比例越來越小D．小區(qū)越來越重視環(huán)境E．到市中心的直線距離不遠，一般車程15—20分鐘，騎車30分鐘，地段的升值潛力已開始體現(xiàn)第二段：外環(huán)線車站附近。個案以“新梅廣場”、“東苑”為主要的代表，加之近期的鴻發(fā)家園等。由于這一地段的個案以較大規(guī)模的開案量和超大規(guī)模的社區(qū)為主，所以小區(qū)的配套較齊全，在環(huán)境和房型上顯出了比較大的可塑性。整個小區(qū)規(guī)劃和綠化上都做得很出色，周邊房價一般多層和小高層房價一般在3200—4400元左右。其地區(qū)的特點：A．交通還可以，有地鐵和公路交通B．房型和價格都適中C．小區(qū)成規(guī)模第三段：莘莊地鐵站周邊的個案，以“地鐵明珠”、“眾眾家園”、“上海莘城”為主要個案。其因靠近莘莊，加上莘莊鎮(zhèn)政府在附近，所以這一帶以形成一個以政府官員和白領(lǐng)階層為主要客戶群體的較高檔的社區(qū)。案名地址規(guī)劃形態(tài)價格交房期開發(fā)程度銷售率地鐵 明珠莘建東路198號多層、小高層多層3700—4200元 小高層3500—4000元均價3750元2001年3月一期6070%眾眾 家園廣賢路88號小高層3380—3920元均價3650元2000年12月一期80%紫園 華城碧秀路98弄多層、小高層3380—4000元現(xiàn)房一期80%金霄 云邸滬閔路6279號高層26層3580—4150元均價3865元2001年12月一期不好上海 莘城寶成路158弄多層、小高層多層3400—3700元小高層2900—3500元均價3550元2001年6月二期一般蓮浦 新苑名都北路58弄小高層3200—3700元均價3450元2001年12月一期50%綜上所述，我們可以得出以下結(jié)論：1． 在地鐵莘莊站周邊的個案均價為3650—3865元左右，除去折扣一般在（3570—3780元/M2）2． 代理公司和開發(fā)商操作、推廣價格一般在上下100元左右3． 多層比小高層好銷4． 一般小高層2—5層左右去化較差5． 明年五月份后的現(xiàn)房供應(yīng)量將比較大A． 莘莊鎮(zhèn)樓盤分析 近幾年由于地鐵的貫通，莘莊鎮(zhèn)的知名度越來越高。從近幾年來看，在莘莊鎮(zhèn)，只要近鎮(zhèn)中心，多層、小高層的房型一般都賣的很好。而近期開盤的幾個個案，如：裕興、銀星大廈、世紀名門等，其價格一般在3200—4000元左右。其客戶群體與“地鐵概念房”有較大區(qū)別，一般以莘莊周邊的區(qū)域客源為主。其地區(qū)特點：A． 生活設(shè)施齊全：醫(yī)院、超市、菜場、學(xué)校。B． 生活環(huán)境較佳：各條街道綠樹成蔭，空氣新鮮。C． 交通還較方便：在滬閔路上有通往各地區(qū)的車輛。四．針對新珠苑的市場調(diào)查總結(jié)在近期針對新珠苑進行了詳細調(diào)查，有選擇的對15個個案進行了較具體的分析：A． 針對“新珠苑”的較有競爭的主要是地鐵沿線的諸多個案。B． 在“新珠苑”的推廣上，價格與推廣的策略是取勝的關(guān)鍵。新珠苑優(yōu)劣勢對比：優(yōu)勢：A．地理位置優(yōu)越，既靠近地鐵，又臨近滬閔路B．購物環(huán)境較好，離莘莊不遠，在購物購菜方面還是很便利C． 在地鐵廣場附近，生活、娛樂都挺方便其地點特點：A． 交通較便利B． 莘莊廣場的大環(huán)境較好C． 購物較方便D． 個案量小的做的很精致，個案量大的做的很氣派劣勢：A．地鐵沿線個案比較多，競爭較激烈B．據(jù)不完全統(tǒng)計，在2001年底最起碼有六到八個大型個案現(xiàn)房交房階段，對本案沖擊較大。C．在本案對面文化名邸將是最有力的競爭個案；D．由于地鐵二號線開通和輕軌在建，對地鐵概念房將是全市的概念，并不集中在西南區(qū)；3 地鐵周邊的個案是否接近或正在接近飽和將有待以后的驗證；4 地鐵沿線的個案二房和三房的面積正趨向于小型，從未名園二期、莘城和蓮浦的房型來看，三房二廳都在120—140M2左右?？梢钥闯鲈趩蝺r不變的情況下，地鐵沿線房的總價卻已在下降；3．2 對莘莊地區(qū)住宅市場發(fā)展趨勢的預(yù)估6． 上海市中心區(qū)域因綜合成本的因素，高層是不可避免的趨勢。就莘莊地區(qū)，小高層特別是板式小高層與多層住宅將成為生活住宅的主導(dǎo)類型，而環(huán)境與規(guī)?；瘜⑹橇硪幌M流向。7． 競爭由粗放型的地段、質(zhì)量之爭向細分型的特定客戶群的個性、愛好的競爭。一個樓盤必須有自己鮮明的個性，而這種個性不是自發(fā)的，而是根據(jù)目標(biāo)顧客群的個性、愛好而設(shè)計的自覺而成的。這樣，開發(fā)商更多的針對目標(biāo)客戶群的人口構(gòu)成、知識構(gòu)成、職業(yè)社交、教育程度等居家生活指標(biāo)給予相應(yīng)的功能性的考慮。如萬科城市花園的內(nèi)在白領(lǐng)文化、眾眾家園的典雅與精致都是印證。這也說明競爭不一定僅以規(guī)模取勝，不一定以環(huán)境的優(yōu)美取勝，而在于樓盤所表現(xiàn)的形式是否吻合目標(biāo)客戶的個性氣質(zhì)，使其產(chǎn)生共鳴與購買欲。8． 新型建材與外立面風(fēng)格呈多樣化發(fā)展。外立面風(fēng)格是給客戶的第一感觀，歷來為眾多開發(fā)商重視?；仡欉@幾年莘莊及地鐵沿線的風(fēng)格，基本標(biāo)榜為歐式（巴洛克、西班牙風(fēng)、十八世紀古典、哥特式），但通過分析我們不難看出，這咱盲目跟風(fēng)和抄襲無疑是短視行為。每種風(fēng)格是基于市場而來，就外立面風(fēng)格而言，簡單的歐式風(fēng)格必將會遭到遺棄，外立面色彩由簡單的暖色系向冷色系、中色系；風(fēng)格由仿歐式向現(xiàn)代式、澳式轉(zhuǎn)變。新型建材主要是智能化和環(huán)保、節(jié)能化趨勢，這表現(xiàn)在更多的小區(qū)采取了綜合布線，接入高速寬帶網(wǎng)。這社區(qū)的不斷出現(xiàn)，而雙層玻璃、輕質(zhì)吸聲隔墻使大空間自由分隔成為可能。由此，引發(fā)出滿足市場多樣化選擇的技術(shù)條件逐步成熟，建筑的個性風(fēng)格化和多樣化時代真正來臨。9． 二三級市場日益成熟，使住宅的商品屬性更為明顯。二三級市場連動關(guān)系更為明顯。同時，又促進住宅的社會屬性逐步清晰，人們根據(jù)自身的社會階層及經(jīng)濟狀況來選擇居住的社區(qū)，并以此來作為自身的社會階層符號，不分階層的混合社區(qū)時代逐步結(jié)束。10． 地鐵效應(yīng)日益減弱。由于地鐵沿線開發(fā)量過于集中和龐大，日前，地鐵運載量（高峰值）已達到飽和。同時，二號線、明珠線使莘莊的交通便利優(yōu)勢弱化。加上新的概念，如公園概念、學(xué) 區(qū)概念等涌現(xiàn)，使莘莊地鐵牌缺乏更多的支撐。故而，打地鐵牌已不