【正文】 品質(zhì)、尊崇業(yè)主體驗 39 項目形象定位 40 項目形象定位示意一 比肩千佛山， 濟南又一高尚生活區(qū) 41 項目形象定位示意二 前有千佛山， 今有銀座常春藤 42 項目形象定位示意三 與千佛山相同緯度， 銀座常春藤 43 項目形象定位 東方美郡：均價 10000元 /平米 熙園：均價 200300萬元 /套 借千佛山之勢， 突顯本項目檔次 水映麗山： 70008000元／平方米 。 千佛山 —— 濟南人心中最為高尚的住宅片區(qū) 44 項目形象定位 本項目形象定位后的競爭優(yōu)勢在哪里 —— 我們拿什么跟別人比？ 45 項目形象定位 性價比、學(xué)風(fēng)熏染、開發(fā)規(guī)模、升值潛力 1. 千佛山一帶的別墅與普通住宅價格普遍偏高，本案具有性價比的優(yōu)勢； 2. 本案具有千佛山不可能擁有的學(xué)風(fēng)熏染，增加居住品味； 3. 千佛山的別墅開發(fā)規(guī)模普遍較小，本案相對來說非常具有規(guī)模優(yōu)勢； 4. 本案產(chǎn)品稀缺，區(qū)域規(guī)劃前景較好，未來升值潛力大； 跟千佛山片區(qū)的項目比什么？ 46 項目形象定位 生態(tài)環(huán)境、人文氛圍、新都市形象 1. 濟南市區(qū)住宅受城市發(fā)展的影響，普遍缺乏生態(tài)居住環(huán)境環(huán)境； 2. 本項目被 9所大學(xué)環(huán)繞，人文氛圍超越濟南市區(qū)； 3. 濟南市區(qū)新舊規(guī)劃結(jié)合，道路、綠化、建筑、景觀等遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及大學(xué)城； 跟市區(qū)的項目比什么？ 47 項目產(chǎn)品定位 高端客群郊區(qū)臵業(yè)需要什么樣的產(chǎn)品？ 48 項目產(chǎn)品定位 南區(qū)別墅： 濟南 最具性價比的高檔別墅 北區(qū)住宅： 濟南 新都市主義 高尚住宅 49 項目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位原則 符合高端客群郊區(qū)臵業(yè)的特性 力爭達(dá)到開發(fā)利潤最大化 + 銷售的可實現(xiàn)性 50 項目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位脈絡(luò) 遵循三個尊重 深 入 挖 掘 資 源 塑造十大價值 尊重客戶 尊重文化 尊重自然 人文、景觀、生態(tài)、片區(qū)、健康、未來、休閑、旅游、審美、持續(xù)發(fā)展 教育資源 區(qū)位資源 景觀資源 自身條件 51 9所大學(xué)環(huán)抱，人文價值突出 人文價值 項目內(nèi)外高綠化、景觀湖 景觀價值 自然原生態(tài)的山體水系 生態(tài)價值 1 2 3 項目十大價值 52 大學(xué)城中心，產(chǎn)學(xué)研基地 片區(qū)價值 無污染、高負(fù)氧離子、空氣清新 健康價值 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，交通、生活、配套逐步完善 未來價值 4 5 6 項目十大價值 53 山、湖、高爾夫、休閑盛地 休閑價值 周邊 8大自然風(fēng)景區(qū) 旅游價值 國際品味的建筑和園林景觀 審美價值 新經(jīng)濟發(fā)展模式，濟南的城市名片 持續(xù)發(fā)展價值 7 8 9 10 項目十大價值 54 項目產(chǎn)品定位 —— 南區(qū)別墅產(chǎn)品定位 濟南 〃 最具性價比的高檔別墅 設(shè)計上：產(chǎn)品 多樣化 設(shè)計，力求 創(chuàng)新和差異化； 主力產(chǎn)品：以 聯(lián)排別墅 為主力產(chǎn)品； 主力戶型：為 200250平米； 主力戶型總價：控制在 220萬 元以下； 品質(zhì)提升： 獨棟別墅 作為項目的品質(zhì)提升點； 稀缺產(chǎn)品： 疊加別墅 作為項目性價比相對突出的替代性產(chǎn)品出現(xiàn)，根據(jù)地塊規(guī)劃方案穿插 55 項目產(chǎn)品定位 —— 南區(qū)別墅產(chǎn)品定位 南區(qū)別墅戶型配比建議 —— 滿足市場需求，做市場差異化產(chǎn)品 別墅類型 主力面積區(qū)間（平方米） 主力總價控制（萬元） 按均價計算 比例控制建議 多聯(lián)排 180220 160200 55% 雙拼 200250 180230 25% 疊拼 160180 140160 15% 獨棟 300350 270320 10% 56 項目產(chǎn)品定位 —— 南區(qū)別墅產(chǎn)品定位 南區(qū)別墅戶型配比依據(jù) 千佛山地區(qū) 獨棟別墅 400500平米為主，總價 450600萬為主； 聯(lián)排別墅 300平米為主，總價 300400萬為主； 疊加別墅 250平米為主，總價 200250萬為主； 250平米左右的聯(lián)排別墅銷售最快； 長清地區(qū) 別墅供應(yīng)只有文昌山莊， 3780元 /平米 其它地區(qū) 目前別墅供應(yīng)不多，高檔次別墅供應(yīng)更少 57 項目產(chǎn)品定位 —— 北區(qū)住宅產(chǎn)品定位 濟南 〃 新都市主義 〃 高尚住宅 —— 南區(qū)對北區(qū)的價值帶動 定位理念： 生態(tài)、人文、高檔次 的居住概念； 產(chǎn)品設(shè)計： 產(chǎn)品多樣化設(shè)計 ，力求 創(chuàng)新和差異化； 主力戶型：為 130150平米三居 ； 主力戶型總價：控制在 65萬元左右 ； 運作方式： 南區(qū)別墅和北區(qū)住宅的一體 化 作為項目的品質(zhì)提升點； 降低風(fēng)險： 適當(dāng)開發(fā)經(jīng)濟型住宅 ，降低開發(fā)風(fēng)險。 58 項目產(chǎn)品定位 —— 北區(qū)住宅產(chǎn)品定位 北區(qū)住宅戶型配比建議 戶型類別 主力面積區(qū)間（平方米） 主力總價控制（萬元） 按均價計算 比例控制建議 一居 5060 2530 10％ 兩居 90110 4555 25％ 三居 130150 6575 55％ 四居 150180 7590 10％ 59 項目產(chǎn)品定位 —— 北區(qū)普通住宅產(chǎn)品定位 住宅定位依據(jù) ? 客戶以二次臵業(yè)為主，主要滿足居住升級目的，三居需求旺盛 ? 千佛山一帶的普通住宅以 130150平米戶型銷售最好 ? 合理控制戶型總價，突出本案的性價比優(yōu)勢 ? 適當(dāng)開發(fā)經(jīng)濟型住宅，降低開發(fā)風(fēng)險 60 產(chǎn)品建議案例參考 在原有規(guī)劃設(shè)計基礎(chǔ)上，建議在細(xì)節(jié)上增加創(chuàng)新設(shè)計，增加產(chǎn)品差異性，提高項目產(chǎn)品競爭力以及附加價值 61 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 建筑立面 外立面特點： 層層退臺和陶土磚的運用 62 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 建筑立面 層層退臺效果 超大露臺效果 參考項目：天津水晶城、東麗湖 63 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 建筑立面 （ 1）風(fēng)格上 萬科水晶城主推的是情景洋房，外立面設(shè)計采用陽臺層層退臺式設(shè)計，風(fēng)格為新現(xiàn)代主義風(fēng)格，營造現(xiàn)代街區(qū)小鎮(zhèn)效果，退層陽臺結(jié)合植物種植，使整體外立面情景交融。 （ 2）色彩上 萬科水晶城色彩以土紅色的建筑主體和白色的建筑鑲邊結(jié)合，整體色彩沉穩(wěn)和諧，與綠色植物互相映襯，視覺效果極佳。 （ 3）材料上 墻面材料以陶土磚為主，以白色圖料為輔，配以金屬欄桿和落地大窗，使外立面簡潔高雅，并具有現(xiàn)代風(fēng)范。 64 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 建筑立面 萬科東麗湖 65 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 建筑立面 66 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 建筑細(xì)節(jié) 組團化的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和管理方式－－入戶方式 巧妙的入戶方式： 分為南北兩個入戶口，南入口首層通過獨立小院，形成私密性很強的入戶形式， 2層以上的 樓層通過外接樓梯進入家中，區(qū)別在于 2層入戶是在露臺，而 4層則是在樓梯間。這種創(chuàng)新性的 “ 入戶方式 ” 改變了原有的 “ 多層住宅 ” 單一、過堂式的 “ 回家感覺 ” ，使家的歸屬感更強 67 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 建筑細(xì)節(jié) 組團化的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和管理方式－－ 停車位的設(shè)臵 以地上停車為主，設(shè)臵在組團之間 做少量的車庫，以滿足不同消費者的需求，組團與組團之間的社區(qū)路上沿路布臵車位作為公共停車位 可在一層設(shè)臵私家車位 自行車棚可設(shè)臵在兩樓座之間 68 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 戶型設(shè)計 三室兩廳兩衛(wèi)，面積： 130m2 ? ，源自情花原創(chuàng)設(shè)計，品質(zhì)感、 ? 空間感強； ? 主次雙衛(wèi)設(shè)臵，方便起居生活； ? 主臥 ，設(shè)臵專屬豪華主衛(wèi)； ? 觀景效果較佳，尊貴氣派 。 69 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 戶型設(shè)計 兩室兩廳一衛(wèi) 面積： 100m2 ? 南北通透，動靜合理分區(qū)，生活休息互不干擾； ? ，餐廳與廚房合理過渡； ? ，分享南北雙向景觀； ? 明廚設(shè)計，保持空氣清新，干凈舒爽。 70 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 戶型設(shè)計 ? 此戶型進深和面寬 13米左右，戶型方正、利用率高。南北各有觀景露臺，明廚明衛(wèi)設(shè)計，兩個臥室均為南向，客廳為南北通透，完整，好用 兩室兩廳一衛(wèi) 71 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 戶型設(shè)計 露臺 ? 水晶城情景洋房戶戶有露臺。每層又各有特點，首層有小院，獨立入戶；二層通過露臺入戶；三樓的面積適中；躍層有共享空間。 72 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計 主體景觀 73 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計 組團內(nèi)景觀 74 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計 組團間景觀 75 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計 庭院景觀 76 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計 通過參與，體現(xiàn)與社區(qū)的互動 77 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計 通過景觀的設(shè)臵增加各個組團的可識別性 78 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計 景觀小品 景觀小品 79 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計 景觀小品 景觀小品 80 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計 景觀雕塑 81 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 景觀設(shè)計 樹池 帶ＬＯＧＯ的地磚 82 項目價格策略 6 83 項目價格策略 項目價格定位 項目 整盤均價 （元 /平方米） 銷售起價 （元 /平方米） 最高售價 （元 /平方米） 北區(qū)住宅