合富輝煌-萬(wàn)全城項(xiàng)目整體營(yíng)銷策劃報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-01-03 17:44 本頁(yè)面
【正文】 目 住宅 部分特征分析 特征總結(jié)： ? 項(xiàng)目住宅以 130平方為主力產(chǎn)品（約 66%）的中大戶型產(chǎn)品為主； ? 區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)； ? 地段價(jià)值較高，交通、配套環(huán)境優(yōu)越； ? 部分住宅產(chǎn)品具有很高的景觀價(jià)值； ? 點(diǎn)式樓產(chǎn)生黑衛(wèi)，廚房采光較差（二次采光）。 4核心區(qū)域 住宅 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 區(qū)域周邊項(xiàng)目特征說(shuō)明 ?目前本項(xiàng)目所處的區(qū)域?yàn)闈h口中心區(qū)； ?本片區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格可以代表武漢樓市價(jià)格風(fēng)向標(biāo)，為全市之首； ?本片區(qū)項(xiàng)目戶型面積 基本以中、小戶型為主，投資者較多。 本案 三金鑫城國(guó)際 8300元 /M2 30% 天下國(guó)際公館 9600元 /M2 60% 上林苑 7800元 /M2 20% 頂秀晶城 6500元 /M2 35% 晉合世家 13000元 /M2 25% 觀湖鉑金公寓 11000元 /M2 50% 萬(wàn)科金色家園 11400元 /M2 81% 中心嘉園 7810元 /M2 30% 新世界匯豪邸 8200元 /M2 93% 售價(jià) 消化率 4核心區(qū)域 住宅 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 周邊項(xiàng)目情況 項(xiàng)目 面積 二手售價(jià) 萬(wàn)豪 200左右 9000左右 世紀(jì)華庭 140200 800010000 兩湖總督 180300 9000左右 項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài) 戶型面積 占地 總建 容積率 綠化率 總套數(shù) 成交均價(jià) 上林苑 高層 90110平米 ㎡ ㎡ 30% 428 7800 頂繡晶城 高層 90140平米 45000 ㎡ 180000 ㎡ 4 36% 1413 6500 三金鑫城國(guó)際 高層 50130平米 138000㎡ 480000㎡ 40% 1242 8300 中心嘉園 高層 50150平米 23703㎡ 100000㎡ 35% 972 9000 觀湖鉑金公寓 高層 50平米左右 ㎡ 27649㎡ 30% 473 11000 天下 國(guó)際公館 高層 130350 平米 ㎡ ㎡ % 506 9600 天下 紅公館 高層 3560平米 336 9600 晉合世家 高層 90280平米 21584 ㎡ 69072 ㎡ 39% 402 14000 萬(wàn)科金色家園 高層 90100平米 ㎡ 34976㎡ 35% 303 11400 面積多為中小戶型 成交價(jià)格集中在 9000以上 ?周邊二手住宅價(jià)格分析 周邊的傳統(tǒng)豪宅同面積的次新房在二手市場(chǎng)也對(duì)本項(xiàng)目形成了沖擊。 4項(xiàng)目 住宅 部分策略方向 主要是解決大戶型客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)問(wèn)題 ? 兩棟樓按自住客帶裝修、投資客毛坯的方式； ? 景觀好的那棟帶裝修針對(duì)自住客，同時(shí)提升價(jià)格，裝修利潤(rùn)放入開(kāi)發(fā)成本，提升開(kāi)發(fā)利潤(rùn)； ? 景觀相對(duì)不好那棟賣毛坯，價(jià)格落差兼顧抓住投資動(dòng)機(jī)的客戶。 4項(xiàng)目 商業(yè) 部分特征分析 ? 商業(yè)總面積 :22235平方 。 ? 建筑構(gòu)成 :地上 4層； ? 形式：底商； ? 商業(yè)氛圍：臨新華下路主干道周邊商業(yè)氛圍好。 ? 價(jià)值分析：地上 2層是商業(yè)的價(jià)值最大的部分， 4層價(jià)值相對(duì)較低。 4核心區(qū)域 商業(yè) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 本案 好世紀(jì)大酒店 錦江國(guó)際大酒店 謝先生餐廳 太古時(shí)尚 紅色戀人酒吧 香格里拉大酒店 太子軒大酒店 新世界百貨 新華諾富特大酒店 萬(wàn)松園名品街 ?片區(qū)內(nèi)的高檔商業(yè)基本以百貨為主，各中低端商業(yè)街起到較好的輔助作用； ?商業(yè)主要服務(wù)于周邊的商務(wù)人士； ?租金普遍較高。 4項(xiàng)目 商業(yè) 部分策略方向 ? 先招商后銷售的策略； ? 通過(guò)內(nèi)部的商業(yè)劃分打造精品商業(yè)一條街，整體提升商業(yè)價(jià)值。 4項(xiàng)目 寫(xiě)字樓 部分特征分析 ? 周邊高檔寫(xiě)字樓林立，商務(wù)氛圍濃厚，是商務(wù)辦公首選區(qū)域； ? 戶型面積 4080，是區(qū)域稀缺的產(chǎn)品，具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； ? 小間隔，西北湖 CBD稀缺商務(wù)產(chǎn)品； ? 有廚有衛(wèi)的特征能夠滿足居住的需求； ? 產(chǎn)品由于面積的局限在布局上存在一定的缺陷。 4核心區(qū)域 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 同城廣場(chǎng) 凱盟大廈 禧邦可廣場(chǎng) 瑞通廣場(chǎng) 農(nóng)行大廈 信合大廈 民生銀行大廈 良友大廈 精英國(guó)際大廈 福星惠裕大廈 廣電大廈 建銀大廈 招銀大廈 本案 新世界中心 國(guó)貿(mào)大廈 中環(huán)廣場(chǎng) 新世界國(guó)貿(mào)大廈 ?本片區(qū)是武漢市寫(xiě)字樓最為集中的區(qū)域，數(shù)量最多，規(guī)模最大，檔次最高； ?長(zhǎng)期沉淀已經(jīng)讓本片區(qū)成為最為集中的辦公區(qū)； ?各大寫(xiě)字樓基本為各大銀行或具有強(qiáng)勁實(shí)力的企業(yè)所有。 4項(xiàng)目 寫(xiě)字樓 部分策略方向 項(xiàng)目名稱 寫(xiě)字樓級(jí)別 智能化水平 辦公面積 電梯數(shù) 停車位 物業(yè)費(fèi) 租金 售價(jià) 國(guó)際貿(mào)易中心 甲 5A 單層 23002500平米 各樓層區(qū)間 4部 500個(gè) 20元 /平米 5070元 /平米 07年12022(未售出 ) 建設(shè)銀行大樓 甲 5A 寫(xiě)字樓 7萬(wàn)平米 各樓層區(qū)間 34部 地上 30個(gè) 20元 /平米 5080元 /平米 民生銀行大樓 甲 5A 9萬(wàn) 1千平米 / 128個(gè) / 40120元 /平米 / 瑞通交銀大廈 甲 5A 7萬(wàn)平米 / 330個(gè) 20元 /平米 70元 /平米 07年10000(未售出 ) 新世界中心 甲 5A 7萬(wàn) 3千平米 / 622個(gè) 22元 /平米 5263元 /平米 07年10000(未售出 ) 廣電 甲 5A / / / / / 11000(整售2萬(wàn) ) 招商銀行大樓 乙 5A 5萬(wàn) 客梯 6部電梯 150余個(gè) 12元 /平米 2030元 /平米 區(qū)域?yàn)楦邫n寫(xiě)字樓集中區(qū)域 租金水平根據(jù)檔次差別較大 ? “ 有價(jià)無(wú)市”的現(xiàn)狀十分明顯 。 ? 主要是面積都在 150平米以上，高總價(jià)讓自用客卻步，投資客不進(jìn)場(chǎng) 。 ? 目前西北湖 CBD寫(xiě)字樓物業(yè)市
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