合富輝煌-萬全城項目整體營銷策劃報告-全文預(yù)覽
【正文】 ***************（ 15星） 商業(yè) 住宅 寫字樓 1 1 2 劣勢：前期營銷工作難度較大，首期對投資客形成競爭，后期寫字樓的價值提升存在局限； 優(yōu)勢：首期產(chǎn)品多樣，資金回籠較快。 第 2種：商業(yè) 住宅 寫字樓 因素 說明 評分 施工難度 堆場、交叉施工問題較小 ***** 資金回籠速度 前期較慢，中后期快 ** 項目價值最大化 住宅價值較高，商業(yè)價值存在被低估的可能 *** 物業(yè)相互影響 有步驟的銷售能夠減小相互的影響 ***** 營銷工作難易 首期難度較大，中后期難度較小 *** 總分 ****************（ 16星） 商業(yè) 住宅 寫字樓 1 2 3 劣勢：商業(yè)價值無法最大化。 如果條件不允許 ,則需要考慮新的開發(fā)順序 ,優(yōu)化資金組合 ,保證項目現(xiàn)金流。 七、推廣核心 7整體 市場定位 整體市場定位： 武漢金融核心商住新地標(biāo) 體現(xiàn)項目的核心地段價值 體現(xiàn)項目的產(chǎn)品特性 體現(xiàn)項目綜合體特征 7整體 主題形象導(dǎo)入 ? 案名： 萬全 .中央公元 整體主題形象： 繁華之上。 經(jīng)營者： ? 職業(yè)：高檔餐飲酒店、私企業(yè)主、其他區(qū)域成功經(jīng)商人士； ? 區(qū)域：漢口為主； ? 年齡：不限。 5寫字樓 產(chǎn)品優(yōu)化建議 裝修產(chǎn)品 ? 與宜家合作，提供定向裝修方案。 五、產(chǎn)品優(yōu)化建議 5住宅 產(chǎn)品優(yōu)化建議 原則： ? 采光性增加：在臥室增加飄窗，解決黑房黑衛(wèi)； ? 通風(fēng)性增加：盡量滿足各個區(qū)域的通風(fēng)要求； ? 動靜分區(qū)：臥室于餐廳客廳分開，互不干擾； ? 合理利用空間：減少浪費面積。 4核心區(qū)域 寫字樓 市場競爭分析 同城廣場 凱盟大廈 禧邦可廣場 瑞通廣場 農(nóng)行大廈 信合大廈 民生銀行大廈 良友大廈 精英國際大廈 福星惠裕大廈 廣電大廈 建銀大廈 招銀大廈 本案 新世界中心 國貿(mào)大廈 中環(huán)廣場 新世界國貿(mào)大廈 ?本片區(qū)是武漢市寫字樓最為集中的區(qū)域，數(shù)量最多，規(guī)模最大，檔次最高； ?長期沉淀已經(jīng)讓本片區(qū)成為最為集中的辦公區(qū)； ?各大寫字樓基本為各大銀行或具有強勁實力的企業(yè)所有。 ? 價值分析：地上 2層是商業(yè)的價值最大的部分， 4層價值相對較低。 本案 三金鑫城國際 8300元 /M2 30% 天下國際公館 9600元 /M2 60% 上林苑 7800元 /M2 20% 頂秀晶城 6500元 /M2 35% 晉合世家 13000元 /M2 25% 觀湖鉑金公寓 11000元 /M2 50% 萬科金色家園 11400元 /M2 81% 中心嘉園 7810元 /M2 30% 新世界匯豪邸 8200元 /M2 93% 售價 消化率 4核心區(qū)域 住宅 市場競爭分析 ? 周邊項目情況 項目 面積 二手售價 萬豪 200左右 9000左右 世紀(jì)華庭 140200 800010000 兩湖總督 180300 9000左右 項目名稱 建筑形態(tài) 戶型面積 占地 總建 容積率 綠化率 總套數(shù) 成交均價 上林苑 高層 90110平米 ㎡ ㎡ 30% 428 7800 頂繡晶城 高層 90140平米 45000 ㎡ 180000 ㎡ 4 36% 1413 6500 三金鑫城國際 高層 50130平米 138000㎡ 480000㎡ 40% 1242 8300 中心嘉園 高層 50150平米 23703㎡ 100000㎡ 35% 972 9000 觀湖鉑金公寓 高層 50平米左右 ㎡ 27649㎡ 30% 473 11000 天下 國際公館 高層 130350 平米 ㎡ ㎡ % 506 9600 天下 紅公館 高層 3560平米 336 9600 晉合世家 高層 90280平米 21584 ㎡ 69072 ㎡ 39% 402 14000 萬科金色家園 高層 90100平米 ㎡ 34976㎡ 35% 303 11400 面積多為中小戶型 成交價格集中在 9000以上 ?周邊二手住宅價格分析 周邊的傳統(tǒng)豪宅同面積的次新房在二手市場也對本項目形成了沖擊。 鑫城國際 （城市核心圈外物業(yè)） 特征描述 : 住宅、臨街商鋪、大型集中商業(yè) 營銷手法 : 住宅 商業(yè) 寫字樓 銷售狀況： 29% 核心推廣理念： 一站式國際化中心社區(qū) 融匯世界精彩，享受無處不在 住宅 商業(yè)、商務(wù)價值變現(xiàn)滯后，無法，最終沉淀 二、城市綜合體特性分析 東湖春樹里 （非城市核心圈物業(yè)） 寫字樓 28F 酒店式公寓 28F 特征描述 : 住宅，商業(yè)，酒店，寫字樓 營銷手法 : 住宅 商業(yè) 酒店 寫字樓 銷售狀況： % 核心推廣理念： 湖愈無界，物愈非凡 通用的住宅先行策略 無法使資金迅速回籠 二、城市綜合體特性分析 武漢城市綜合體開發(fā)及營銷共性： ? 形象價值上 ：商業(yè)、商務(wù)提升住宅形象價值； ? 營銷實效上 ：商業(yè)、商務(wù)價值變現(xiàn)滯后、無方，最終沉淀； ? 實操誤區(qū) ：過分放大綜合體的當(dāng)前價值，忽略了企業(yè)的資金需求及物業(yè)變現(xiàn)均衡需求。 策劃思路框架 項目理解 項目住宅特征分析 住宅市場分析 營銷策略方向 產(chǎn)品優(yōu)化方向 客群初步掃描 項目寫字樓特征分析 寫字樓市場分析 營銷策略方向 產(chǎn)品優(yōu)化方向 客群初步掃描 項目商業(yè)特征分析 商業(yè)市場分析 營銷策略方向 產(chǎn)品優(yōu)化方向 客群初步掃描 項目整體市場定位及主題形象導(dǎo)入 各業(yè)態(tài)個體市場定位及主題導(dǎo)入 工程節(jié)點周期分析 營銷順序及開發(fā)順序分析 營銷執(zhí)行順序建議 營銷
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