【正文】 對住房消費支持力度的不斷增加，促進了住房市場的發(fā)展，特別是使普通收入居民購買中高檔住宅成為可能 ? 重慶市較有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進入此市場的角逐，例如：協(xié)信、南方、中建科、華宇、廣廈、重慶利達(dá)物業(yè)等 重慶市住宅開發(fā)市場細(xì)分 [ 萬平方米 ] 35%35%20%35%35%25%10%5%2022 2022豪宅 454 500 中高檔住宅 普通商品房 安居 資料 來 源： 羅蘭 ?貝格 訪談 20 Text Lines 協(xié)信集團 SHA4309053370924ax Roland Berger – Strategy Consultants 相應(yīng)的房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 及 利 率政策 的 出 臺， 將 進 一 步 規(guī)范 重慶 市 房 地產(chǎn) 開 發(fā) 市場， 引 導(dǎo) 其健康 發(fā) 展 重慶市將出臺房地產(chǎn)開發(fā)款?？顚Ｓ?，實行“項目資本金制度”。開發(fā)商必須將項目總投資額的 25~30%的自有資金存入指定銀行，由此銀行監(jiān)管資金的流向 重慶市的搬遷安置將全部采用貨幣安置，這將導(dǎo)致開發(fā)商的大量現(xiàn)金流出 ?建設(shè)部將出臺新的房地產(chǎn)銷售政策： 7層以下住宅開發(fā)項目必須在封頂后才能銷售； 7層以上建筑必須在完成總體投資 75%以上后才能封頂，上海、成都已開始執(zhí)行 ?重慶地方政府也出臺相關(guān)政策，比現(xiàn)有銷售政策要求更為嚴(yán)格 國家近期將上調(diào)利率，抑制通貨，房地產(chǎn)受到的抑制將首當(dāng)其沖 重慶房地產(chǎn)市場 21 Text Lines 協(xié)信集團 SHA4309053370924ax Roland Berger – Strategy Consultants 重慶市政府對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保持非常積極的態(tài)度 …... 建立和完善全市房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)計算機管理網(wǎng)絡(luò)，大力促進重慶房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展， 加快城市建設(shè)步伐，推進城鎮(zhèn)化進程，促進重慶經(jīng)濟持續(xù)快速增長 重慶市建設(shè)事業(yè) 第十個五年計劃發(fā)展綱要 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理法規(guī)和章程進一步完善，房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)范有序 培育一批綜合實力強的開 發(fā)企業(yè)，引導(dǎo)、扶持開發(fā)商的投資開發(fā)建設(shè)規(guī)模大，科技含量高的居民小區(qū)，不斷提高人居環(huán)境質(zhì)量，改善城市景觀 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 600億元，房地產(chǎn)增加值 240億元，房地產(chǎn)增加值對城市經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率比“九五”期間提高 % 房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積達(dá)4500萬平方米，房屋竣工面積達(dá) 3000萬平方米，城市人均居住面積 14平方米 “十 五 ”期間 的 奮斗 目標(biāo) 22 Text Lines 協(xié)信集團 SHA4309053370924ax Roland Berger – Strategy Consultants ……, 同時制定非常有挑戰(zhàn)性的發(fā)展目標(biāo)，顯示出對房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的較為樂觀的預(yù)期 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 140億元 房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積達(dá)到900萬平方米 2022年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)主要經(jīng)濟指標(biāo) 房地產(chǎn)業(yè)增加值 53億元 竣工房屋面積達(dá)到 700萬平方米 2022年 主 要 經(jīng) 濟 指標(biāo) 23 Text Lines 協(xié)信集團 SHA4309053370924ax Roland Berger – Strategy Consultants 重慶市將加速構(gòu)造發(fā) 達(dá) 的商貿(mào)流通體系，并以商貿(mào)流通的發(fā)展促進和推動一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 社會消費品零售總額 [億元 ] 商貿(mào)服務(wù)業(yè)增加值 [億元 ] 資料 來 源： 《 重慶 市 商 貿(mào) 流通 發(fā) 展 “十 五 ”計劃 和 2022年 規(guī)劃 思 路》 200350*900*2022 2022 2022+% 680110024002022 2022 2022+% 24 Text Lines 協(xié)信集團 SHA4309053370924ax Roland Berger – Strategy Consultants 越來越多的新興商貿(mào)經(jīng)營業(yè)態(tài)會逐漸取代傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，同時促進重慶商貿(mào)流通的快速發(fā)展 未來十五年重慶市商貿(mào)經(jīng)營業(yè)態(tài) 零售業(yè)的發(fā)展方向 ? 購物中心 ? 超級市場 ? 便民連鎖店 ? 貨倉式銷售方式 批發(fā)業(yè)的發(fā)展方向 ? 建立配送中心 ? 培育大型批發(fā)市場 ? 代理服務(wù) 重點是發(fā)展現(xiàn)代連鎖經(jīng)營和貨倉式銷售 建立多層次的配送體系，組建現(xiàn)代化的配送中心，使其成為名優(yōu)工業(yè)產(chǎn)品特別是地產(chǎn)工業(yè)品的代理商和眾多零售店的供應(yīng)服務(wù)商 未來的商貿(mào)經(jīng)營業(yè)態(tài)體系 以城市為依托，逐步建立和完善以全國性批發(fā)市場為龍頭，專業(yè)性批發(fā)市場和區(qū)域性批發(fā)市場為骨干，眾多城鄉(xiāng)集貿(mào)市場為基礎(chǔ)，城鄉(xiāng)連接，輻射區(qū)域和全國的商品市場體系 25 SHA4309053370924ax Roland Berger – Strategy Consultants 阿薩里爾服飾，打造職業(yè)時尚活力 阿薩里爾服飾，打造職業(yè)時尚活力 26 Text Lines 協(xié)信集團 SHA4309053370924ax Roland Berger – Strategy Consultants 目前，重慶的消費品交易市場以農(nóng)副產(chǎn)品市場和服裝市場為主 1999年重慶市成交額上億元消費品市場營業(yè)額分析 1999年重慶市成交額上億元消費品市場分析 資料 來 源： 1999年重慶年鑒 3 . 5 %3 . 5 %7 . 0 %1 1 . 0 %7 5 . 0 %Backup 農(nóng)副產(chǎn)品 服裝 五金家電 電腦軟件 裝飾材料 合計： 28家 合計： 172億元 43%50%農(nóng)副產(chǎn)品 服裝 五金家電： 3% 電腦軟件： 1% 裝飾材料： 1% 27 Text Lines 協(xié)信集團 SHA4309053370924ax Roland Berger – Strategy Consultants 重慶現(xiàn)有的主要三個汽車交易有形市場經(jīng)營狀況不甚理想，建議協(xié)信盡早退出 隆鑫機動車交易市場 重慶 汽車 交易 市場 經(jīng) 營 狀況 與 趨勢 協(xié)信機動車交易市場 市場形成 ? 隆鑫集團出資興建并經(jīng)營 ? 工商局興建轉(zhuǎn)讓給協(xié)信集團經(jīng)營 ? 市場規(guī)律自然形成 經(jīng)營狀況 ? 大部分?jǐn)偽豢罩? ? 攤位全部出租 汽車一條街 經(jīng)營品種 ? 轎車、小客車、摩托車及配件 ? 卡車 /農(nóng)用車 ? 轎車、摩托車及配件 經(jīng)營特點 ? 興建起比較現(xiàn)代化的建筑物，汽車展示均在室內(nèi)，在重慶是最高檔次的汽車交易市場，工商局、車管所場內(nèi)一條龍服務(wù) ? 汽車展示為露天，市場相對簡陋，但價格便宜，吸引了大量卡車農(nóng)用車的經(jīng)營單位，工商局、車管所場內(nèi)一條龍服務(wù) ? 各經(jīng)營單位各自為戰(zhàn)，無統(tǒng)一管理，街內(nèi)無工商局和車管所設(shè)點辦公 未來 3年內(nèi)將只能保存一家汽車交易的有形市場，而在未來 5~6年，汽車交易的有形市場將不再存在 ? 各自經(jīng)營，無統(tǒng)一管理 28 Text Lines 協(xié)信集團 SHA4309053370924ax Roland Berger – Strategy Consultants 從整個重慶汽車市場來看，卡車和農(nóng)用車的市場和利潤空間將給協(xié)信一定的機會 重慶車市現(xiàn)狀分析 轎車 卡車 /農(nóng)用車 年銷量 重慶市場主要 經(jīng)營品牌 利潤率 市場集中度 1萬輛 4萬輛 桑塔納 捷達(dá) 富康 別克 長安汽車 1% 3% 2% % 1% 品牌分散 5% ：市場集中程度 ? 轎車銷售數(shù)量小，且集中度較高，進入障礙高 ? 卡車 /農(nóng)用車銷售量大，且集中度低，進入障礙相對較低 29 Text Lines 協(xié)信集團 SHA4309053370924ax Roland Berger – Strategy Consultants 外部市場的發(fā)展為協(xié)信集團的主營業(yè)務(wù)發(fā)展提供了廣闊的空間，但是機動車交易業(yè)務(wù)的前景不甚樂觀 描述 ? 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營面積年增長率在 37%，協(xié)信集團商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)回報率為 8%，從圖中反映：商業(yè)物業(yè)商場可以支持協(xié)信集團戰(zhàn)略發(fā)展 ? 房地產(chǎn)的銷售面積年增長率為 15%，協(xié)信集團的資產(chǎn)回報率為 15%左右，從圖中反映：房地產(chǎn)開發(fā)市場可以支持協(xié)信集團的戰(zhàn)略發(fā)展 ? 由于重慶市汽車貿(mào)易增長緩慢，建議協(xié)信慎重發(fā)展 協(xié)信業(yè)務(wù)組合分析 ：表示 協(xié) 信 業(yè)務(wù) 大 小 資產(chǎn)回報率 市場增長率 10% 20% 0% 25% 50% 機動車交易 1500萬 房地產(chǎn) 商業(yè)物業(yè) 6萬平方米 30 SHA4309053370924ax Roland Berger – Strategy Consultants A3. 協(xié)信集團的戰(zhàn)略實施還需要注意多方面的管理難點 31 Text Lines 協(xié)信集團 SHA4309053370924ax Roland Berger – Strategy Consultants 協(xié)信集團要成功地實施制定的短期發(fā)展戰(zhàn)略，戰(zhàn)略本身并不存在障礙，重要的是有效地解決和突破目前面臨的四個方面的管理難點 戰(zhàn)略實施的管理難點 業(yè)務(wù)運作模式 資金籌集和分配 組織結(jié)構(gòu) 人力資源體系 ? 房地產(chǎn)體系采用什么樣的運作模式才能實現(xiàn)快速的市場擴張和資產(chǎn)增值？ ? 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營體系進入什么樣的業(yè)務(wù)經(jīng)營領(lǐng)域才能實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)？ ? 如何籌集到足夠的資金來滿足業(yè)務(wù)發(fā)展的需要？ ? 如何保證資金在各項業(yè)務(wù)之間進行合理的分配？ ? 如何解決現(xiàn)在組織結(jié)構(gòu)中限制協(xié)信集團未來發(fā)展的種種問題？ ? 建立什么樣的組織結(jié)構(gòu)才能有效地支撐戰(zhàn)略的發(fā)展？ ? 如何突破目前協(xié)信人力資源體系中存在的瓶頸？ ? 建立什么樣的人力資源體系才能支撐戰(zhàn)略實施和組織的發(fā)展？ 32 Text Lines 協(xié)信集團 SHA4309053370924ax Roland Berger – Strategy Consultants 目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略基本上可以分為項目串聯(lián)式運作和項目并 聯(lián)式運作兩種思路 項目串聯(lián)式運作 ? 一段時間內(nèi)公司主要精力集中在一個項目上 ? 一般取得大面積土地，連片、分期開發(fā) ? 在前一項目開發(fā)完成或者開發(fā)到一定階段時，開始滾動開發(fā)新的項目 項目并聯(lián)式運作 描述 ? 公司同時開發(fā)和運作多個房地產(chǎn)項目 ? 各個項目處于不同的區(qū)域市場 ? 各個項目的運作并行獨立，自成體系 ? 組織結(jié)構(gòu)相對簡單，整個公司一般以項目公司的形式存在 ? 更多強調(diào)自主開發(fā) ? 各項職能的工作方向明確簡單（單一項目） 特點 ? 除了常規(guī)的公司組織結(jié)構(gòu)，同時各個項目都成為獨立的項目公司或者項目部 ? 更多強調(diào)與其它企業(yè)合作開發(fā)，成立獨立的項目董事會 ? 各個項目組織的職能設(shè)置相對重合，同時總部的職能設(shè)置需要同時支撐多個項目的發(fā)展 ? 重慶龍湖 例子 ? 北京萬通 ? 中宏天 33 Text Lines 協(xié)信集團 SHA4309053370924ax Roland Berger – Strategy Consultants 協(xié)信集團決定采用項目并聯(lián)式的運作方式來實現(xiàn)資產(chǎn)的迅速擴張，這對組織 結(jié)構(gòu)提出了較高的要求。 單項目運作 多項目運作 ? 管理成本相對較高 ? 資金壓力大 ? 風(fēng)險以累計的概率呈現(xiàn) ? 品牌延續(xù)性較弱 ? 對開發(fā)商組織結(jié)構(gòu)的要求高 (混合型或矩陣型組織結(jié)構(gòu) ) ? 對土地獲得的要求高 (在逐步成熟的市場中 , 獲得大片地理位置相對優(yōu)越的土地將越來越困難 ) ? 發(fā)展速度相對較慢 ? 一次性風(fēng)險集中 ? 滾動開發(fā)新的項目后，容易造成原有項目的工作前后協(xié)調(diào)脫節(jié) ? 對一次性大面積土地獲得的要求相對較低 , ? 在資金有保障的前提下容易實現(xiàn)迅速擴張 ? 更符合住宅消費區(qū)域觀念很強為特征的市場 (重慶 ) ? 在細(xì)分市場競爭過度時 , 更容易通過實施針對不同細(xì)分市場的多品牌戰(zhàn)略來分散風(fēng)險 ? 品牌延續(xù)效應(yīng)高 ? 小區(qū)容易形成規(guī)模效應(yīng) ? 資金壓力相對較小 ? 開發(fā)商的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置可以相對簡單 (功能型組織 ) ? 管理成本低 ? 物業(yè)管理便于集中管理 協(xié)信集團需要建立適應(yīng)多項目操作的組織結(jié)構(gòu)體系 34 Text Lines 協(xié)信集團 S