【正文】 022年開始沈陽郊區(qū)住宅東 、 西 、 南 、 北四大板塊開始形成 ， 其中北部板塊由于有沈陽萬科地產(chǎn) 、 格林豪森和沈陽發(fā)展等沈陽知名品牌開發(fā)商紛紛介入 ， 使該區(qū)域成為 2022年最適合居住 ， 區(qū)域整體開發(fā)素質(zhì)最高的板塊 。 目前城北板塊在售或預(yù)售的樓盤共有 16個 。 區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)量與消化量 2022年區(qū)域總供應(yīng)量 ㎡ , 總消化量 ㎡ ,見下表 。 按位置劃分 5 5645678黃河北大街與長江街 怒江街與西江街 白山路沿線樓盤個數(shù) 按價格劃分 4%30%52%14%0%20%40%60%樓盤均價樓盤均價 4% 30% 52% 14%20222500 25002800 28003300 3 3 0 0 以上 按面積劃分 (不包括別墅項目 ) 0%20%40%60%樓盤面積樓盤面積 4% 12% 27% 42% 15%60以下 6080 80100 100130 130以上 區(qū)域典型住宅列表分析 項目名 萬科四季花城 格林夢夏 五彩園 亞都名苑 水榭花都 所屬區(qū)域 于洪區(qū) 于洪區(qū) 于洪區(qū) 于洪區(qū) 皇姑區(qū) 地理位置 西江街 99號 怒江北街 15號 白山路 14號 白山路 46號 淮河街 36號 占地面積 M2 18萬 M2 M2 17萬 M2 63330M2 建筑面積 M2 M2 20萬 M2 20萬 M2 92022M2 容積率 產(chǎn)品類型 住宅 、 商業(yè)街 住宅 、 商業(yè)街 住宅 住宅 住宅 、 商業(yè)街 土地使用 年限 50年 30年 50年 50年 50年 面積范圍 78－ 213M2 46－ 148M2 108－ 365M2 89－ 140㎡ 44－ 184M2 銷售均價 3200 2950 3000 2500 3000 園區(qū)樓宇 分布 組團式分布 組團式分布 組團式分布 組團式分布 常規(guī)分布 物業(yè)管理 公司 沈陽萬科物業(yè)管理公司 格林豪森物業(yè)管理公司 廣信物業(yè) 上海亞都物業(yè)管理有限公司 沈陽鴻基物業(yè)管理公司 物業(yè)費用 M 2 /月 M 2 /月 M 2 M 2 M 2 項目名 萬科四季花城 格林夢夏 五彩園 亞都名苑 水榭花都 園區(qū)配套 商業(yè)街 業(yè)主會所 、 商業(yè)街 業(yè)主會所 業(yè)主會所 ， 超市 商業(yè)街 發(fā)展商 沈陽萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司 沈陽格林豪森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 沈陽廣信集團 遼寧海特房屋開發(fā)有限公司 沈陽發(fā)展房屋開發(fā)有限公司 發(fā)展商實力 全國知名地產(chǎn)開發(fā)商 ,資金實力強 成功開發(fā)沈陽豪宅格林豪森 成功開發(fā)沈陽五彩新村項目 投資商為上海銘源 ， 資金有保障 香港上市公司 ，資金實力雄厚 訴求重點 品牌 、 白領(lǐng)生活態(tài)度 、 園區(qū)規(guī)模 、園區(qū)配套 景觀 、 園區(qū)配套 綠色生態(tài)環(huán)境 ，園區(qū)景觀 ， 園區(qū)配套 園區(qū)風(fēng)情 ， 配套 教育 、 園區(qū)景觀 銷售人員 素質(zhì) 良好的售前 、 售中 /售后服務(wù) 前沈陽著名樓盤代理 精華名仕的銷售流程 自組銷售隊伍 前沈陽著名樓盤代理 精華名仕的銷售流程 中原獨家銷售顧問香港銷售流程 ， 銷售情況 一期 600戶于去年初 已入住 , 二期1000套去年初開始認購 , 經(jīng)歷“ ”、 “ ”兩個銷售高峰 ，全年完成 875套銷售任務(wù) 。 一期共 800套 ， 去年四月份房展會亮相 ， 同時開始積累客戶 ， 7月 13日開盤銷售率達70%， 至年底共銷售 731套達 90%以上 。 該項目 2022年 6月開盤 ， 一期已銷售完畢 ， 二期去年 4月份上市 ， 共400套 ， 至年底銷售 60%。 一期于去年 9月份開始認購 ， 10月份開始銷售 ， 截止目前銷售 40%左右約 110套 。 二期于去年 3月份開始認購 ，5月份達到高峰 ， 至年底共銷售 513 套 ，銷售率達 70%以上 。 區(qū)域內(nèi)未來競爭樓盤分析 周邊在建 （ 售 ） 項目情況統(tǒng)計 （ 單位：萬 m2) 項目名稱 已開發(fā)面積 已銷售面積 剩余 面積 2022年擬開發(fā)面積 2022年可供上市量 國奧現(xiàn)代城 12 12 明華欣居園 12 0 五彩園 20 14 6 0 6 花好悅圓 4 0 4 藝術(shù)名家 0 格林夢夏 10 16 萬科四季花城 22 20 2 10 12 水榭花都 0 亞都茗苑 6 7 心海陽光 0 0 北苑明珠 5 3 2 0 2 紅田翠園 8 8 總計 53 從上表可以看出 ， 未來該區(qū)域的樓盤競爭主要集中在一些大盤的剩余開發(fā)盤量上 ， 其中以國奧現(xiàn)代城 、 萬科四季花城 、 亞都茗苑和格林夢夏四個大盤最為突出 ， 這四個盤量占到未來開發(fā)盤量的 90%以上 ，其余一些樓盤的剩余面積對本項目未來的啟動不會造成直接的影響 。 區(qū)域內(nèi)供需情況分析 2022年該區(qū)域供應(yīng)量 71萬㎡ ,消化量 50萬㎡ ,消化率 70%.按于洪區(qū) 60%消化增長率測算 ,2022年消化量應(yīng)為 80萬㎡ ,而靜態(tài)供應(yīng)量 91萬㎡ ,再考慮區(qū)域內(nèi)不可預(yù)見的新盤 23個開發(fā)量 30萬㎡ ,2022年區(qū)域總供應(yīng)量為 120萬㎡左右 ,消化量 80萬㎡ ,消化率 67%,符合區(qū)域內(nèi)的發(fā)展規(guī)律 。 周邊土地掛牌情況統(tǒng)計 序號 地塊名稱 項目四至 項目位置 土地面積 掛牌方式 1 黑山路 東：北陵小學(xué) 于洪區(qū)黑山路 185000 毛地掛牌 西：沈陽家具廠 南：黑山路 北：東光小學(xué) 2 北塔新村 東：柳條湖街 于洪區(qū)柳條湖街西側(cè) 凈地掛牌 西：法輪寺 南：綠化帶 北：規(guī)劃路 3 田義村地塊 東：梅江街 于洪區(qū) 毛地掛牌 西：市天明美術(shù)印刷廠 南：規(guī)劃路 北：六層住宅 4 英守村 東：市英守有色金屬治煉廠 于洪區(qū) 凈地掛牌 西：規(guī)劃路 南： 18米規(guī)劃路 北： 22米規(guī)劃路 針對目前的土地供應(yīng)主要集中在鐵西 、 渾南和北部板塊的東側(cè) ， 因此對于項目的未來啟動影響不大 ， 但是應(yīng)該注意到本項目區(qū)域的土 地供應(yīng)也比較充足 ， 密切監(jiān)控該區(qū)域的土地供應(yīng)情況 ， 以便及時調(diào)整