【正文】 項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備、立項(xiàng)發(fā)展（前期配套、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工）以及物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理等方面的決策，檢查、實(shí)施、督 促及策劃、服務(wù)等組織工作。 （ 5）根據(jù)上海市城市建設(shè)和土地使用的總體規(guī)劃及發(fā)展方向，對上海市住宅、辦公、商場、別墅等物業(yè)進(jìn)行廣泛的調(diào)查研究，積累資料；熟悉和掌握上海市有關(guān)房地產(chǎn)的政策法規(guī)，為公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供有力依據(jù)。 （ 6）負(fù)責(zé)對公司擬發(fā)展項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，包括環(huán)境、交通、方位和周圍遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃；城市公建配套、市政設(shè)施現(xiàn)狀和未來的發(fā)展情況，擬定項(xiàng)目的發(fā)展方案。 地產(chǎn) 房地產(chǎn) （ 7）負(fù)責(zé)組織現(xiàn)場調(diào)查及項(xiàng)目發(fā)展方案的基礎(chǔ)上，與財務(wù)等部門配合搞好項(xiàng)目發(fā)展成本的測算和經(jīng)濟(jì)效益分析，做好可行性研究報告，提供公司參加政府批 租土地的投標(biāo)或與有關(guān)單位進(jìn)行房地產(chǎn)發(fā)展合作的決策資料。 （ 8）及時了解政府批租土地推出情況，以利公司積極參與投標(biāo)。 （ 9）正式立項(xiàng)后，負(fù)責(zé)組織編制該項(xiàng)目發(fā)展的總進(jìn)度計(jì)劃。 （ 10）根據(jù)上海市基本建設(shè)程序，負(fù)責(zé)組織開展取得“二證一書”工作。 （ 11）組織工程設(shè)計(jì)交底，做好設(shè)計(jì)與施工的配合工作。 （ 12）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)市政配套部門的關(guān)系，對地產(chǎn)工程項(xiàng)目搞好市政配套工作。 （ 13）組織項(xiàng)目驗(yàn)收并移交物業(yè)公司。 （ 14）組織委托設(shè)計(jì)單位及有關(guān)廣告公司，制定工程模型、修改、審定售樓書，組織營銷人員業(yè)主培訓(xùn)，進(jìn)行職業(yè)道德教育 ，并利用多種方式、多種渠道，進(jìn)行項(xiàng)目發(fā)展、銷售情況的宣傳和廣告。 （ 15）組織專人進(jìn)行本市房地產(chǎn)市場的房源、價格、銷售情況的調(diào)查；建議公司選擇合適的銷售時機(jī)；提出建議銷售價格、付款辦法和優(yōu)惠折扣；配合財務(wù)部辦理好售樓的有關(guān)按揭等銀行業(yè)務(wù)。 （ 16）按照市有關(guān)規(guī)定，組織人員辦理樓盤的預(yù)售許可證、房地產(chǎn)初始登記、公證及與售樓有關(guān)的各項(xiàng)法律手續(xù)。 （ 17）會同工程部、地盤、設(shè)置售樓處，參與售樓樣板房建筑標(biāo)準(zhǔn)的確定，做好樓盤銷售過程中的各項(xiàng)具體工作。 （ 18）負(fù)責(zé)主持辦理業(yè)主入伙手續(xù)，配合物業(yè)公司并代表業(yè)主利益收樓 和交樓。 （ 19）完成主管副總經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作。 B. 副經(jīng)理（主管規(guī)劃設(shè)計(jì)） （ 1）協(xié)助經(jīng)理具體負(fù)責(zé)發(fā)展項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作。 （ 2）負(fù)責(zé)收集分工范圍內(nèi)的政策法規(guī)工作。 （ 3）貫徹集團(tuán)公司關(guān)于發(fā)展項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路，參與審核設(shè)計(jì)任務(wù)書與項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃； （ 4）負(fù)責(zé)收集和提供有關(guān)設(shè)計(jì)參考資料及圖片、實(shí)樣等，并對重要裝修及樣板房提出意見，供領(lǐng)異決策參考。 （ 5）參與負(fù)責(zé)組織召開各發(fā)展項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)的審定會議。 （ 6）組織每星期一次的發(fā)展項(xiàng)目例會，負(fù)責(zé)督促檢查各發(fā)展項(xiàng)目經(jīng)理與設(shè)計(jì)管理人員的工作。及 時了解各項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工進(jìn)展情況。包括前期管理、市政配套工作。 （ 7）貫徹上級意圖、負(fù)責(zé)審定各項(xiàng)目的裝飾材料的選樣工作，參與會同公司各部門做好機(jī)電設(shè)備的選型和認(rèn)定工作。 （ 8）負(fù)責(zé)審查各項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更工作與自行增補(bǔ)的設(shè)計(jì)圖紙以及審圖記錄。并對給工程部、機(jī)電部的有關(guān)文件進(jìn)行會審。 （ 9）參與負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)招標(biāo)工作，對設(shè)計(jì)方案提出審圖意見。 （ 10）負(fù)責(zé)每月向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報各項(xiàng)目的進(jìn)展情況并提交下個月的工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)寫出分管范圍內(nèi)每年的工作小結(jié)。 （ 11）參加每月一次生產(chǎn)計(jì)劃會議。 （ 12）協(xié)助經(jīng)理共同完成上級交給的其 它任務(wù)。 C. 助理經(jīng)理（主管規(guī)劃設(shè)計(jì)） （ 1）協(xié)助主管副經(jīng)理具體負(fù)責(zé)發(fā)展項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作。 （ 2）參與負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)的審定會議。 （ 3）參加各項(xiàng)目每二周一次的工程協(xié)調(diào)會，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)與施工之間的矛盾，及時廠解各地產(chǎn) 房地產(chǎn) 項(xiàng)目發(fā)展中存在的問題，以便于督促各發(fā)展項(xiàng)目經(jīng)理與設(shè)計(jì)管理人員的工作。 （ 4）負(fù)責(zé)督促 前期配套工程師 做好前期配套工作，對有難度的工作參與協(xié)調(diào)。 （ 5）協(xié)助主管副經(jīng)理寫好每月工作計(jì)劃，年終小結(jié)。 （ 6）參與負(fù)責(zé)編寫各項(xiàng)目的發(fā)展計(jì)劃。 （ 7）參加各項(xiàng)目施工圖紙交底會議，督促 發(fā)展項(xiàng) 目經(jīng)理 及時處理好設(shè)計(jì)變更工作，保證工程順利進(jìn)行。 （ 8）參與負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)招標(biāo)工作，協(xié)調(diào)各設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)進(jìn)度與有關(guān)具體事宜。 （ 9）負(fù)責(zé)收集、整理各發(fā)展項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件、做好歸檔工作。 （ 10）負(fù)責(zé)配合公司其它部門進(jìn)行各種施工招投標(biāo)工作，代表本部門發(fā)表意見。 （ 11）負(fù)責(zé)檢查各設(shè)計(jì)合同的實(shí)施情況，并與設(shè)計(jì)院協(xié)調(diào)處理各種疑難問題。 （ 12）參加每月一次的生產(chǎn)計(jì)劃會議。 （ 13）及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 D. 發(fā)展項(xiàng)目經(jīng)理 地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)日經(jīng)理是公司地產(chǎn)項(xiàng)目的總協(xié)調(diào)人，其主要職責(zé)范圍如下 （ 1）嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī) 章制度。 （ 2）地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)對該地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目有全面的了解。包括熟悉各專業(yè)的圖紙、設(shè)備和發(fā)展項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐母鞣N外部環(huán)境和條件。 （ 3）對地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展所需的投資有全面了解，并且及時向地產(chǎn)部經(jīng)理提出各種降低項(xiàng)目發(fā)展投資的意見和建議。 （ 4）參與各項(xiàng)前期配套和報建的工作，在前期配套和報建工作中，將發(fā)展項(xiàng)目的各項(xiàng)條件和公司的實(shí)際情況最大限度地結(jié)合起來，以最大限度地降低前期費(fèi)用。 （ 5）向財務(wù)部門提交詳細(xì)的未來年度里發(fā)展項(xiàng)目所需資金、計(jì)劃。 （ 6）協(xié)調(diào)公司內(nèi)部各部門對發(fā)展項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的工作、 （ 7）協(xié)調(diào)與 公司外部各政府部門、設(shè)計(jì)單位和配套建設(shè)單位的關(guān)系。全力工作以實(shí)現(xiàn)公司的各種預(yù)想。 （ 8）及時將項(xiàng)目發(fā)展的各種內(nèi)、外變化因素向上級和公司領(lǐng)導(dǎo)作出匯報，以便公司領(lǐng)導(dǎo)全面了解項(xiàng)目發(fā)展的情況。 （ 9）及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 E. 項(xiàng)目建筑師 （ 1）樹立敬業(yè)和奉獻(xiàn)精神，嚴(yán)格要求自已，努力作好本職工作。 （ 2）貫徹國家及地方的政策、法令相法規(guī)，努力做到遵紀(jì)守法。 （ 3）協(xié)助 項(xiàng)目經(jīng)理 負(fù)責(zé)做好項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)管理工作。 （ 4）負(fù)責(zé)編寫本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書，并參與設(shè)計(jì)管理工作。 （ 5）負(fù)責(zé)配合設(shè)計(jì)單忙做好建筑方案 及施工圖的設(shè)計(jì)工作，將領(lǐng)導(dǎo)的意圖和要求配合設(shè)計(jì)人員落實(shí)在設(shè)計(jì)圖中。 （ 6）負(fù)責(zé)參加本項(xiàng)目建筑方案初步設(shè)計(jì)文件的會審工作。 （ 7）負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)的審圖工作（包括方案設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)）并提出書面審閱意見。 （ 8）參與本項(xiàng)目施工圖的設(shè)計(jì)技術(shù)交底會，并做好記錄，使設(shè)計(jì)和施工緊密配合，努力促進(jìn)精心設(shè)計(jì)，精心施工。 （ 9）參與審查本項(xiàng)目的建筑裝飾設(shè)計(jì)工作。 （ 10）參與負(fù)責(zé)本項(xiàng)目建筑模型的制作委托工作，從技術(shù)上對模型制作單位提出具體要求。 （ 11）深入施工現(xiàn)場，配合地盤做好建筑施工質(zhì)量的把關(guān)工作，如發(fā)現(xiàn)問題及時代 表 地產(chǎn) 房地產(chǎn) 業(yè)主 限令整改，并及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報。 （ 12）負(fù)責(zé)樣板房裝飾施工檢查監(jiān)督工作，使樣板房真正起到施工樣板的作用。 （ 13）參與審查本項(xiàng)目室內(nèi)外裝飾材料（包括樣板房）的選型、色彩、機(jī)電產(chǎn)品的認(rèn)定工作。 （ 14）參加本項(xiàng)目每周一次的工程協(xié)調(diào)會。 （ 15）負(fù)費(fèi)拍攝本項(xiàng)目召開的各種大型會議與活動儀式的照片，對本項(xiàng)目施工過程與竣工項(xiàng)目過程進(jìn)行跟進(jìn)拍攝工作。 （ 16）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 F. 配套管理工程師（含報建） （ 1）根據(jù)公司開發(fā)項(xiàng)目意向，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)選址、簽署批租土地意向書。 （ 2）做好調(diào)查研究，編制項(xiàng)目 可行性研究報告。 （ 3）向項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃部門辦理選址申請。 （ 4）協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)簽署土地批租合同，辦好土地批祖有關(guān)手續(xù)（或進(jìn)行規(guī)劃許可證申請及向土地部門辦理申請用地手續(xù)。 （ 5）協(xié)助有關(guān)人員辦埋設(shè)計(jì)招標(biāo)手續(xù)。 （ 6）辦理項(xiàng)目立項(xiàng)申請。 （ 7）辦好擴(kuò)初設(shè)計(jì)的審批工作。 （ 8）辦好建筑工程許可證申請工作（建筑執(zhí)照）。 （ 9）根據(jù)設(shè)計(jì)方案向供水、電、煤、通訊、市政等配套單位進(jìn)行征詢。 （ 10）申請施工用水、電。 （ 11）做好初步設(shè)計(jì)階段及施工圖設(shè)計(jì)階段的各配套單位的協(xié)調(diào)工作。 （ 12）辦理工程正式用水、電 、煤、通訊等申請工作。 （ 13）協(xié)調(diào)配套單位施工接駁工作。 （ 14）做好領(lǐng)導(dǎo)交辦的一切工作。 G. 文檔管理員 （ 1）遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格要求自己。 （ 2）建立文檔收、發(fā)登記簿，填寫文件名稱、編號、數(shù)量、日期、發(fā)行單位及發(fā)放交接單號碼等項(xiàng)目，以利于監(jiān)督、檢查。 （ 3）負(fù)責(zé)各類文件的打印、復(fù)印并及時送交有關(guān)人員。 （ 4）負(fù)責(zé)各項(xiàng)目圖紙的收發(fā)與曬圖，并將全套圖紙歸檔。 （ 5）負(fù)責(zé)圖書資料的整理與編號登記工作，建立圖書資料借閱制度。 （ 6）處理好部門日常例行事項(xiàng)。 （ 7）及時完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其它任務(wù)。 H. 地產(chǎn)部副經(jīng)理（主管銷售） （ 1）接受地產(chǎn)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，在所授權(quán)范圍內(nèi)，對樓宇租、售工作負(fù)責(zé)。 （ 2）制定和完善各項(xiàng)銷售管理制度，帶頭執(zhí)行并檢查督促全體營銷人員自覺遵守之。 （ 3）學(xué)習(xí)房地產(chǎn)有關(guān)政策法規(guī)，了解上海市房地產(chǎn)市場動態(tài)，協(xié)助經(jīng)理做好物業(yè)租、售營銷策劃，擬定銷售方案，提出銷售建議價格和售樓計(jì)劃。 （ 4）負(fù)責(zé)申辦商品房預(yù)售許可證和初始登記，并做好公證業(yè)務(wù)、律師樓業(yè)務(wù)、銀行按揭的聯(lián)系、協(xié)調(diào)工作、 （ 5）參與售樓處及樣板房的選址、設(shè)計(jì)、建筑、布置和管理工作。 （ 6）聯(lián)系、監(jiān)督、檢查代理商實(shí)施樓盤代理情況。 （ 7）負(fù)責(zé)租、售接待，參與大項(xiàng)目洽談、簽定臨時買賣合約、預(yù)售合同、出售合同、租賃合同，并配合公證處做好合同的公證手續(xù)；做好租賃合同的登記手續(xù)；配合 地產(chǎn) 房地產(chǎn) 財務(wù)部做好合同的實(shí)施和結(jié)算工作。 （ 8）組織、檢查、督促以促銷為目的一切宣傳推廣工作。 （ 9）定期組織對全體營銷人員進(jìn)行業(yè)務(wù)知識、服務(wù)規(guī)范、職業(yè)道德、方針政策和培訓(xùn)并建立業(yè)務(wù)水平考核制度。 （ 10）檢查、督促按時填報各類租、售報表，做好分析和預(yù)測。 （ 11）組織做好上海市各區(qū)、各地段、各種類型物業(yè)的售、租情況的市場調(diào)查，為公司項(xiàng)目的發(fā)展、售價的確定和調(diào)整，積累資料 ，提供依據(jù)。 （ 12）與香港售樓處保持聯(lián)系，及時做好客戶資料統(tǒng)計(jì)、存檔工作。 （ 13）負(fù)責(zé)處理在租、售過程中發(fā)生的法律糾紛并做好售前及售后協(xié)調(diào)工作。 （ 14）牽頭辦理業(yè)主入伙手續(xù)，配合物業(yè)公司進(jìn)行交樓，搜集小業(yè)主意見及時反饋。 （ 15）完成經(jīng)理交辦的其他工作。 I. 助理經(jīng)理（主管銷售） 協(xié)助經(jīng)理、副經(jīng)理管理地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策，并具體負(fù)責(zé)以下工作： （ 1）指導(dǎo)市場調(diào)查員進(jìn)行房地產(chǎn)市場日常 /專題調(diào)查，并負(fù)責(zé)定期撰寫市場研究報告。 （ 2）協(xié)調(diào)財務(wù)部、合約部共同編制項(xiàng)目可行性研究報告和項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃。 （ 3）協(xié)助經(jīng)理 做好其它管理工作。 協(xié)助主管副經(jīng)理管理營銷策劃及租售業(yè)務(wù)，并具體負(fù)責(zé)以下工作： （ 4）負(fù)責(zé)編制樓宇估價報告，制定租售價格。 （ 5）負(fù)責(zé)提出銷售策略，進(jìn)行市場推廣。 （ 6）負(fù)責(zé)合同管理并處理相關(guān)法律事務(wù)，指導(dǎo)合同管理人員進(jìn)行日常合同管理。 （ 7）參與重大租售業(yè)務(wù)洽談，并負(fù)責(zé)其合同及法律事務(wù)。 （ 8）協(xié)助主管副經(jīng)理做好其它管理工作。 （ 9）定期向經(jīng)理、主管副經(jīng)理匯報工作，并提出改進(jìn)工作的建議。 （ 10）及時處理職責(zé)范圍內(nèi)的任何事務(wù)，并及時反饋處理結(jié)果予經(jīng)理、副經(jīng)理。 （ 11）在職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)調(diào)好員工之間、部 門之間的合作關(guān)系。 （ 12）完成經(jīng)理、副經(jīng)理交辦的其它工作。 J. 市場調(diào)查員 （ 1）進(jìn)行房地產(chǎn)市場日常調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包括土地批租和房地產(chǎn)銷售兩方面，對物業(yè)本身作出綜合評估。 （ 2）固定每周 3 天外出采集上海市房地產(chǎn)市場的第一手資料，樓宇層數(shù)、高度、面積、戶型、設(shè)備與內(nèi)裝修、入伙時間、售價及付款方式市場資料等。 （ 3）每周 2 天對新資料包括物業(yè)周邊環(huán)境、市場售價、銷售狀況等進(jìn)行整理、分類、匯總、分析和提煉。 （ 4）建立電腦市場信息管理系統(tǒng)、把現(xiàn)有信息進(jìn)行整理并輸入電腦，建立一套有效，便捷、靈活的信息管理系統(tǒng)。 （ 5）在主管指導(dǎo)下，定期出版《房地產(chǎn)市場信息》月刊，提供房地產(chǎn)政策、法規(guī)、樓地盤銷售、價格與市場信息及趨勢，以及有商業(yè)價值的市場研究報告等，以供公司決策時參考，為項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃提供信息支持。 （ 6）針對專題調(diào)查任務(wù)，從事專門的調(diào)查，與日常調(diào)查相同，搜集匯編針對專題調(diào)查的信息并進(jìn)行整理和編輯。 （ 7）從各類報刊雜志和報紙上等大眾傳播媒體采集各類房地產(chǎn)信息，包括廣告和專題的房地產(chǎn)評論以及國家或市政府頒布的重要的國家法規(guī)政策和將對房地產(chǎn)市場有重要影響力的市政建設(shè)等進(jìn)行分類、匯總、分析與提煉，對有價值 的信息應(yīng)及時向主管報送，也可同時編輯于刊物內(nèi)。 地產(chǎn) 房地產(chǎn) （ 8）認(rèn)真完成部門主管交辦的其他工作，并經(jīng)常提出改進(jìn)工作的建議。 K. 估價師 （ 1）協(xié)助部門主管對地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)估價。 （ 2）依據(jù)市場調(diào)查資料，編制土地 /房地產(chǎn)估價報告。 （ 3）參與編制地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，并負(fù)責(zé)市場分析與預(yù)測、價格與銷售計(jì)劃以及經(jīng)濟(jì)分析的編制與測算。 （ 4）編制公司樓宇估價報告，并制定租售價格表。 （ 5）進(jìn)行招商項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析與測算。 （ 6）負(fù)責(zé)建筑面積可銷售面積、土地分?jǐn)偯娣e的測算與復(fù)核。 （ 7）隨時掌握房地產(chǎn)法規(guī)動 態(tài)，并負(fù)責(zé)接待客戶法律咨詢、處理租售業(yè)務(wù)中的法律要務(wù)。 （ 8）參與土地出讓 /項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同洽談，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，起草法律文件。 （ 9）定期撰寫市場研