【正文】 企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。它是一種長(zhǎng)期性的住房?jī)?chǔ)金，具有社會(huì)保障性質(zhì)，是住房實(shí)物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)化的一種形式。 5公積金貸款 公積金貸款也就是個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運(yùn)用房改資金委托銀行向購(gòu)買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。 5申請(qǐng)住房公積金貸款的條件 凡住房公積金連續(xù)繳存 6個(gè)月以上或累計(jì)繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請(qǐng)。 5組合貸款 組合貸款是公積金貸款與商業(yè)貸款的合稱。 5住房抵押貸款 所謂抵押貸款就是抵押人（購(gòu)房者）向抵押權(quán)人（銀行）以所購(gòu)房產(chǎn)作貸款抵押，并同時(shí)簽定抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期歸還貸款的擔(dān)保，并持公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記，當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回貸款的擔(dān)保，并持經(jīng)公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記，當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證” 5在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？ 房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù) 《 商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定 》 ，向買受人提供 《 住宅質(zhì)量保證書 》 、 《 住宅使用說(shuō)明書 》 。 5商品房預(yù)售須符合哪些條件？ 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng) 確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 5商品房銷售面積 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 5分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法 分?jǐn)偣媒ㄖ娣e =套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) =公用建筑面積 /套內(nèi)建筑面積之和 公用建筑面積 =整幢建筑的面積－套內(nèi)建筑面積之和－不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 60、“五證”包括什么？ 商品房“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)工證、商品房預(yù)售許可證。 6“二書” 是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對(duì)商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說(shuō)明書。 二、專業(yè)知識(shí) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 狹義概念： 房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所。 廣義概念： 包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、互換及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)，建筑，修養(yǎng)（修繕），裝飾等活動(dòng)。 房產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn) （ 1）經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)： 而房屋和土地都是不動(dòng)產(chǎn)是非流動(dòng)性（土地、房屋都是不能動(dòng)得，不能空間位移的物理屬性） （ 2）流通形式的多樣性： 指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。 城市房屋流通、買賣、抵押、典當(dāng)、信托等，土地的流通形式，只有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。 （ 3）市場(chǎng)的統(tǒng)一性： 指房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的融合性，在房地產(chǎn)交易中任何一筆房產(chǎn)商品交易都必須是合一的交易。 （ 4）市場(chǎng)的區(qū)域性： 此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。由于其性質(zhì)其所處的城市或區(qū)域不同，其市場(chǎng)供求狀況和價(jià)格水平也往往會(huì)有很大落差。 （ 5）供給的稀缺性： 指房產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)供給稀缺的市場(chǎng)。（人口的增長(zhǎng)，需求也相應(yīng)增長(zhǎng)，土地是不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的）。 （ 6）不完全開(kāi)發(fā)性： 由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在統(tǒng)一市場(chǎng)流通，為保證市場(chǎng)的有效供給，國(guó)家需要采取強(qiáng)有力的措施壓制不合理的市場(chǎng)需求來(lái)干預(yù)市場(chǎng)。具有不完全開(kāi)發(fā)性。 （ 7）市場(chǎng)的不充分性： 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)四個(gè)條件相差深遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)不充分市場(chǎng)。 （ 8）房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的巨大可能性： 房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)相比具有更大的投資性。 影響房地產(chǎn)消費(fèi)的因素 （ 1）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及城市化的水平 經(jīng)濟(jì)社會(huì)越發(fā)展、城市化水平越高，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)也就越大。隨著城市的發(fā)展，城市土地面積的不斷增加，城市對(duì)土地和住宅的消費(fèi)也就越來(lái)越大。 （ 2）城市人口的增長(zhǎng)及生活水平 城市的發(fā)展，其人口也會(huì)相應(yīng)的增加，加之生活水平的提高，對(duì)城市土地的消費(fèi)越來(lái)越大了。 （ 3）房地產(chǎn)價(jià)格水平 與其他市場(chǎng)一樣，價(jià)格的高低對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)有很大的影響，價(jià)格高，就會(huì)限制對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)，價(jià)格低就會(huì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)。 （ 4）國(guó)家政策 國(guó)家的政策對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費(fèi)和消費(fèi)性消費(fèi)都會(huì)有巨大的影響，特別是對(duì)房地產(chǎn)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。 （ 5）城市產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu) 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況不僅決定著城市對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)結(jié)構(gòu) （ 6）消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的預(yù)測(cè) 消費(fèi)者的消費(fèi)會(huì)受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實(shí)支付能力能否得到實(shí)現(xiàn)，如果消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測(cè)是樂(lè)觀的，房地產(chǎn)消費(fèi)就會(huì)增長(zhǎng)，如果是悲觀的，消費(fèi)就會(huì)減少。 三、房產(chǎn)中介相關(guān)知識(shí) 基本概念 根據(jù) 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 及 《 城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 》 的有關(guān)規(guī)定，所謂房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)咨詢，是指有關(guān)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)信息、技術(shù)、政策法規(guī)等方面服務(wù)的活動(dòng)。 一般房屋買賣操作流程 房源開(kāi)發(fā) （一）房源開(kāi)發(fā)的一般流程 獲取房源 信息 聯(lián)系業(yè)主 確認(rèn)信息 接受委托 查閱資料 實(shí)地勘查 整理業(yè)主資料 及物業(yè)資料 錄入房源 （二） 房原開(kāi)發(fā)的主要渠道 可分兩大類： 直接渠道 間接渠道 1）直接渠道包括門店接待、上門服務(wù)、溝通有房單位等。 2）間接渠道包括媒體廣告、網(wǎng)絡(luò)信息、上級(jí)公司、同行信息共享等。 （三）房源開(kāi)發(fā)的一般方法 直接接觸 1）門店接待 2）上門拜訪 3）專業(yè)市場(chǎng) 4) 小區(qū)活動(dòng) 通訊詢問(wèn) 1）信函詢問(wèn) 2）電話詢問(wèn) 廣告推廣 1）報(bào)紙廣告 2）路牌廣告 3）宣傳單頁(yè) 網(wǎng)上互動(dòng)（現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)） 尋找單位 1）開(kāi)發(fā)商 2）大型企、事業(yè)單位 3）資產(chǎn)處理公司 4）銀行 信息共享（公共性） 人際關(guān)系 1）熟人介紹 2）客戶介紹 （四）房源開(kāi)發(fā)的基本原則 1）及時(shí)性 2）真實(shí)性 3）持續(xù)性 4）集中 5）主動(dòng)性 6）可查性 7）有效性 （五）房源信息的更新 周期性回訪 回訪信息的積累 房源信息的循環(huán)獲取 朋友介紹（老鄉(xiāng)、同學(xué)、同事、同行，朋友） ②電話 拜訪（陌生拜訪、朋友拜訪） 媒介資源（網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙） ④上門拜訪（ DM派發(fā)、小區(qū) 活動(dòng)）⑤隨機(jī)⑥老客戶開(kāi)發(fā)⑦ 獵?。ǘㄏ蜷_(kāi) 發(fā)、細(xì)耕商圈）⑧異地推薦 （六）實(shí)勘流程及注意事項(xiàng) 目的： 充分了解你所接受物業(yè)的具體情況，以便于向客戶推薦，拉近與屋主之 間的距離。 工具： 相機(jī)、實(shí)勘表、委托協(xié)議、指南針、卷尺、名片、鞋套、計(jì)算器。 流程： 得到信息 了解房屋大體情況 約定實(shí)勘時(shí)間 等候的地點(diǎn)和確認(rèn) 所需物件 上門實(shí)勘 了解詳情、拍照、測(cè)量、畫戶型草圖 核實(shí)業(yè)主產(chǎn)權(quán) 業(yè)主確認(rèn)簽訂委托協(xié)議 了解周邊環(huán)境 回店填寫詳細(xì)資 自己記錄備案 —— 記錄回訪時(shí)間上交店秘歸檔 實(shí)勘注意事項(xiàng) 注意儀表儀容（商務(wù)禮儀），提前到達(dá)約定的地點(diǎn)，了解房屋周邊的環(huán)境和物業(yè)情況。 通過(guò)屋主（業(yè)主）了解房屋的情況（按照實(shí)勘表格以及有無(wú)貸款） 確認(rèn)屋主身份以及租售原因（代理人還是相關(guān)聯(lián)人） 了解業(yè)主租售底限，可議空間有多少，有無(wú)附帶設(shè)施、設(shè)備、有無(wú)貸款，還了多少還剩多少，剩余部分由誰(shuí)償還，配套等，是否急著租售。 如業(yè)主需要報(bào)價(jià)時(shí)，經(jīng)紀(jì)人要依照市場(chǎng)同地段的價(jià)格給以和合理的價(jià)格（比較法，也根據(jù)此物業(yè)的現(xiàn)狀）報(bào)價(jià)要略低與市場(chǎng)價(jià)，實(shí)勘表格確認(rèn)，協(xié)議確認(rèn)。 實(shí)勘要了解什么 （ 1）對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，避免出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛，了解有無(wú)貸款，還了幾年，