我國城市土地利用及問題與對策-文庫吧
2024-12-26 18:54 本頁面
【正文】 利用規(guī)劃管 理中存在的問題 城市土地利用規(guī)劃是合理調(diào)節(jié)、分配、控制城市土地利用的有利工具，但目前我國的城市土地利用規(guī)劃功能較弱，對用地的管理尚不到位，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。 城市土地利用數(shù)據(jù)反映了當前城市土地的利用情況，是對各類城市用地進行有效控制、提高土地利用集約度，開展城市土地利用規(guī)劃的基礎。目前我國大部分城市的土地與規(guī)劃部門對城市中各類土地的利用情況掌握不足，一些建設項目用地相關數(shù)據(jù)記錄上存在著數(shù)據(jù)缺失、不詳?shù)痊F(xiàn)象；隨著時間的推移，相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)不能做到及時更新與存儲；記錄在案的資 料繁雜、混亂，缺乏系統(tǒng)規(guī)范的整理，不能將現(xiàn)代先進的管理信息系統(tǒng)與土地數(shù)據(jù)的管理相結合。規(guī)劃部門對城市用地信息的掌握不足必然會導致對土地利用效率低下、布局不合理等問題管理不到位。 ，與經(jīng)濟發(fā)展不銜接 目前我國城市土地利用規(guī)劃的內(nèi)容在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃中均有相應的規(guī)定，但土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的編制和實施職能分屬土地管理部門和建設部門，兩個規(guī)劃的編制上所依據(jù)的文件、規(guī)程、技術標準不同；城市土地分類體系不同，城市土地的統(tǒng)計口徑不同，每一輪規(guī)劃編制的時間不同 [2]，規(guī)劃編制 的出發(fā)點也不相同：土地利用總體規(guī)劃強調(diào)耕地保護，而城市規(guī)劃則強調(diào)城市規(guī)模。這些差異往往導致實踐中城市土地的管理工作受到 “多頭領導 ”，給城市土地的開發(fā)、利用、管理帶來諸多困難。同時，兩個規(guī)劃中有關城市土地利用規(guī)劃的內(nèi)容均存在與城市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略相脫節(jié)的現(xiàn)象，不能與城市的總體發(fā)展融為一體，保證城市用地規(guī)模的合理擴張。 ，對城市用地控制較弱 我國土地利用規(guī)劃體系包括：土地利用總體規(guī)劃、土地利用專項規(guī)劃和土地利用詳細規(guī)劃，土地利用詳細規(guī)劃又分為城市（鎮(zhèn)）土地利用規(guī)劃和鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃 [3]。但目前我國土地利用規(guī)劃主要進行的是土地利用總體規(guī)劃，而對其他的土地利用規(guī)劃則關注較少，尤其是土地利用詳細規(guī)劃，如前所述城市土地利用規(guī)劃內(nèi)容只在土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃中部分體現(xiàn)。近幾年，由于城市低效用地問題嚴重， 2022 年國土資源部發(fā)布了《工業(yè)項目建設用地控制指標（試行）》，上海市編制了《上海市產(chǎn)業(yè)用地指南》，浙江省發(fā)布了《浙江省工業(yè)建設項目用地控制指標（試行）》、《浙江省商業(yè)、住宅、辦公建設項目用地控制指標（試行）》等多項規(guī)范文件。但這些文件也僅從某類用地的角度對城市用地進行了控制，而缺乏對城市用地 的系統(tǒng)性、整體性的規(guī)劃。 從以上可以看出，我國的城市用地規(guī)劃還相當不完善，難以改變目前的土地利用狀況。要徹底解決城市土地利用中存在的問題，就需要從一個全新的、系統(tǒng)的角度去審視城市土地利用的規(guī)劃問題，從促進土地系統(tǒng)與社會經(jīng)濟系統(tǒng)的契合，促進城市系統(tǒng)有序、健康發(fā)展的角度加強、完善規(guī)劃功能，對城市用地進行合理的控制。 我國城市土地市場運行中的主要問題以及原因 (一 )土地產(chǎn)權制度結構單一。 長期以來，城市土地到底屬于哪級政府所有或由多級政府分享，現(xiàn)有法律未作明確界定；土地使用權的有償出讓和劃撥之間界線模 糊。大量應以出讓方式取得的土地轉而通過劃撥方式流入市場，使得國家土地收益大量流失；國有土地和農(nóng)村集體土地兩種土地所有權不對等，法律規(guī)定只有國有土地才能直接入市，集體土地惟有通過國家征用變成國有后方可入市。國家在法律上和名義上壟斷了土地供應。 (二 )土地市場機制欠成熟。 劃撥土地入市地價偏低。按照我國現(xiàn)行土地使用制度，劃撥土地使用權入市必須向市縣政府繳納不低于標定地價 30％的出讓金，從各地實際運作來看，達到 40％的地方甚少，一般都低于 40％。因而為了少繳或不繳出讓金難免形成 “隱形土地市場 ”，造成大量國 有資產(chǎn)流失，加劇了社會分配不公的矛盾。其次，協(xié)議出止土地比重過高；租稅費體系龐雜、杠桿功能失調(diào)；城市土地市場供需矛盾突出等問題相 當突出。城市化進程的加快使各項設施用地、交通用地和旅游用地等需 求 量迅速增加，造成耕地銳減。 (三 )現(xiàn)有立法規(guī)定滯后。 土地出讓金一次性收取加重了開發(fā)商的成本并轉嫁給最終消費者，可能導致政府為了增加財政收入而采取大量批地或人為抬高地價的短期行為，刺激起過分的批地熱情，為未來政府帶來財政上的困難，有悖代際公平原則，更不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。同時，較短的城鎮(zhèn)土地使用年限規(guī) 定 (40—70 年不等 )，容易
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