【正文】 過程中由開發(fā)商承擔(dān)的稅費(fèi)。 35 （三）管理費(fèi)用、（四）資金成本 （三）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用包括房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)過程中支付的管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)等。 （四）資金成本 這里所指的房地產(chǎn)開發(fā)過程中由于借貸資金所發(fā)生的利息及融資費(fèi)用。 36 （五）銷售費(fèi)用。包括廣告宣傳費(fèi)用、展銷費(fèi)、銷售人員的工資、辦公費(fèi)用、銷售代理費(fèi)及其他在銷售過程中發(fā)生的費(fèi)用。（空房看管費(fèi)、保修期內(nèi)的維修費(fèi)等） （六）銷售稅費(fèi)。 、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等。 。包括應(yīng)由開發(fā)商負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)、印花稅。 37 （七）開發(fā)利潤(rùn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他商品生產(chǎn)企業(yè)一樣，其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)也是追求利潤(rùn)，商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的利潤(rùn)是商品價(jià)格的組成部分，同樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)也應(yīng)是房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成部分。 38 四、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 （一）一般因素 （二）區(qū)域因素 （三）個(gè)別因素 39 （一）一般因素 一般因素是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。它通常會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生全面的影響，從而成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的基本因素。一般因素包括： 40 （二）區(qū)域因素 區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在特定區(qū)域的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性特性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格水平的的影響因素。這些因素可細(xì)分為商業(yè)繁華度、道路通達(dá)度、交通便捷度、設(shè)施完備度和環(huán)境質(zhì)量狀況等因素。當(dāng)然，不同性質(zhì)的區(qū)域，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、等，其影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素是不同的，即使是同一種因素，其對(duì)不同性質(zhì)區(qū)域的影響程度也是不同的。 41 。是指所在區(qū)域的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)中心的位置關(guān)系。一般來說，商業(yè)繁華程度高，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格也高。 。這是指所在區(qū)域道路系統(tǒng)的通暢程度，道路的級(jí)別（一般分為主干道、次干道、支路）越高，則該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格也越高。 。是指區(qū)域交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和便利程度。交通越是便捷，房地產(chǎn)價(jià)格就越高。 42 。是指城市的基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施、文化娛樂設(shè)施等的完備程度。 基礎(chǔ)設(shè)施主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等設(shè)施；生活設(shè)施主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、郵電局等設(shè)施；文化娛樂設(shè)施主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館、公園、體育場(chǎng)館等設(shè)施。這些設(shè)施的完備程度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大的影響，設(shè)施越是完備，房地產(chǎn)價(jià)格越高。 。是指區(qū)域景觀環(huán)境、人文環(huán)境、社區(qū)環(huán)境等狀況，包括景觀、綠化、空氣質(zhì)量、區(qū)域居民素質(zhì)、社區(qū)文化、污染等狀況。一般來說，優(yōu)美的環(huán)境、清晰的空氣、沒有污染，則該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格水平會(huì)較高。 。指城市規(guī)劃對(duì)土地的用途、建筑物的高度、式樣、密度、容積率、消防間距、道路寬度以及土地利用前景等提出的具體規(guī)劃和限制要求。 43 （三）個(gè)別因素 （ 1）位置、面積、地勢(shì)、地質(zhì) （ 2）形狀、寬度、深度 （ 3）臨街狀況 （ 4）規(guī)劃用途、容積率、使用年限 （ 5）生熟程度 44 （ 1）面積、結(jié)構(gòu)（構(gòu)造）、材料等 （ 2）設(shè)計(jì)、設(shè)備 （ 3）施工質(zhì)量 （ 4）樓層、朝向 （ 5）新舊程度 45 第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用 一、基本思路及計(jì)算公式 二、適用的對(duì)象和條件 三、新開發(fā)土地評(píng)估的操作步驟 四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟 五、舊房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟 六、應(yīng)用舉例 46 一、基本思路及計(jì)算公式 成本法是求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的重新購建價(jià)格，然后扣除損耗引起的貶值，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?；居?jì)算公式為： 評(píng)估價(jià)值 =重新購建價(jià)格 貶值 上述公式可針對(duì)下列二類評(píng)估對(duì)象而具體化：一是新開發(fā)的房地產(chǎn)；二是舊的房地產(chǎn)。 47 二、適用的對(duì)象和條件 成本法適用于新開發(fā)建造、計(jì)劃建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。 但成本法也被廣泛用于于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的評(píng)估，如政府的辦公樓、學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。 單純的建筑物評(píng)估通常也采用成本法。 但對(duì)于建筑物過于老舊的房地產(chǎn)成本法是不太適用的。 48 三、新開發(fā)土地評(píng)估的操作步驟 成本法的計(jì)算公式為： 新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋資金成本＋銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn) （一）估算取得待開發(fā)土地的成本 （二）估算土地開發(fā)成本 （三）估算管理費(fèi)用 （四）估算資金成本 （五）估算銷售費(fèi)用 （六）估算稅費(fèi) （七）估算開發(fā)利潤(rùn) 49 （一）估算取得待開發(fā)土地的成本 取得待開發(fā)土地的成本估算取決于土地是如何取得的，如果土地是向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行征用取得的，那么土地取得成本包括：耕地或其他用地補(bǔ)償費(fèi)、土地附屬物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金（征用城市近郊菜地）、征地安置費(fèi)等及土地出讓金；如果土地是通過國家城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓取得的，則土地取得成本應(yīng)包括：土地使用權(quán)出讓金及動(dòng)遷費(fèi)用。 這些費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全國各地不盡相同，取費(fèi)項(xiàng)目也有差異，估算時(shí)應(yīng)因地而異，按當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算。 50 （二）估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本主要包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。 、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費(fèi)用，也稱 “ 七通一平 ” 費(fèi)用?？筛鶕?jù)預(yù)決算資料測(cè)算。 費(fèi)用，包括郵電、學(xué)校、公園、綠地、小區(qū)外的市政基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)的費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用一般由開發(fā)商交給政府，各地情況不一，應(yīng)按當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門的規(guī)定測(cè)算。 51 （三）估算管理費(fèi)用 管理費(fèi)用包括房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)過程中支付的管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)等?？砂瓷鐣?huì)平均水平，以土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比例測(cè)算。 52 （四）估算資金成本 資金成本并不是開發(fā)過程中由于借貸資金而發(fā)生的實(shí)際利息，而是在假定開發(fā)商的開發(fā)資金均為借貸資金的前提下，所應(yīng)支付的利息。因?yàn)榻栀J資金要支付利息，自有資金要放棄可得的存款利息，而且從評(píng)估的角度看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲得的利潤(rùn)分開，不能算作利潤(rùn)，因此無論是開發(fā)資金是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。 一般應(yīng)計(jì)算利息的開發(fā)資金包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用（有時(shí)可能還應(yīng)包括銷售費(fèi)用）。 具體測(cè)算時(shí)可根據(jù)資金投入的情況，分段計(jì)算，也可以假設(shè)土地取得成本一次性投入，土地開發(fā)成本和管理費(fèi)用均勻投入，則土地取得成本的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期為開發(fā)期的一半。 53 （五）（六）估算銷售費(fèi)用和稅費(fèi) 銷售費(fèi)用一般銷價(jià)的一定比例估算，稅費(fèi)可根據(jù)國家有關(guān)稅收政策和法規(guī)來確定。 （七）估算開發(fā)利潤(rùn) 估算開發(fā)利潤(rùn)的關(guān)鍵是確定利潤(rùn)率或投資回報(bào)率，這可根據(jù)土地開發(fā)的平均利潤(rùn)水平并結(jié)合委估對(duì)象的具體情況來確定。利潤(rùn)率計(jì)算的基數(shù)可以是土地取得成本、土地開發(fā)成本和管理費(fèi)用之和，也可以是開發(fā)后土地的價(jià)格。不管采用何種計(jì)算基數(shù)，在估算時(shí)要注意利潤(rùn)率與所計(jì)算利潤(rùn)率的基數(shù)的一致性。 54 四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟 在新建房地產(chǎn)的情況下，成本法的計(jì)算公式為： 新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +資金成本 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi)＋正常利潤(rùn) 在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費(fèi)用、資金成本、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)，即： 新建建筑物價(jià)格 =建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +資金成本 +銷售費(fèi)用 +稅費(fèi) +開發(fā)利潤(rùn)。 55 （一）估算土地取得成本 土地取得成本包括土地出讓金或地價(jià)款、征地補(bǔ)償費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、有關(guān)取得土地的手續(xù)費(fèi)和稅金。土地取得費(fèi)的具體估算取決于土地如何取得和取得的土地的生熟程度。一般可按政府有關(guān)規(guī)定或市場(chǎng)行情測(cè)算。 56 （二）估算土地開發(fā)成本和建筑物建造成本 土地開發(fā)成本和建筑物建造成本可統(tǒng)稱為開發(fā)成本，其主要有六個(gè)方面構(gòu)成（詳見第二節(jié)中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成）。這部分成本的大小與土地取得成本有關(guān)，即取決于所取得的土地的開發(fā)成度或生熟程度。土地的開發(fā)程度或生熟程度可分為生地、毛地和熟地。其中，生地是指已征用但尚未進(jìn)行“ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 等基礎(chǔ)實(shí)施建設(shè)的土地；毛地主要是指城市建成區(qū)內(nèi)已得出讓使用權(quán)，但尚未進(jìn)行房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)耐恋?；熟地是已獲得出讓使用權(quán)，并且完成了“ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 等基礎(chǔ)實(shí)施建設(shè)，可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。如果取得的土地是熟地，則不包括土地的開發(fā)成本，也就不需要再估算土地的開發(fā)成本。 57 （三）估算管理費(fèi)用 管理費(fèi)用包括房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)過程中支付的管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)等?？砂凑胀恋厝〉贸杀竞烷_發(fā)成本的一定比例測(cè)算。 （四）估算資金成本 這里所指的資金成本并不是開發(fā)過程中由于借貸資金而發(fā)生的實(shí)際利息，而是在假定開發(fā)商的開發(fā)資金均為借貸資金的前提下，所應(yīng)支付的利息。因?yàn)榻栀J資金要支付利息，自有資金要放棄可得的存款利息，而且從評(píng)估的角度看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲得的利潤(rùn)分開，不能算作利潤(rùn)，因此無論是開發(fā)資金是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。一般應(yīng)計(jì)算利息的開發(fā)資金包括土地取得成本、開發(fā)成本（包括土地開發(fā)成本和建筑物建造成本）和管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用。具體可根據(jù)社會(huì)一般的開發(fā)資金的投入規(guī)律和時(shí)間，依據(jù)評(píng)估對(duì)象的投資規(guī)模來測(cè)算。 58 （五）估算銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用。包括廣告宣傳費(fèi)用、展銷費(fèi)、銷售人員的工資、辦公費(fèi)用、銷售代理費(fèi)及其他在銷售過程中發(fā)生的費(fèi)用。 一般按銷價(jià)的一定比例估算 （六）估算稅費(fèi) 。包括應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等。 。包括應(yīng)由開發(fā)商負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。 可根據(jù)稅法和政府的有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來測(cè)算。通常是按售價(jià)的一定比例來估算。 59 （七）估算開發(fā)利潤(rùn) 估算開發(fā)利潤(rùn)必須注意： ，既開發(fā)利潤(rùn) =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 土地取得成本 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 資金成本 銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi)。 ，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望的利潤(rùn)。 開發(fā)利潤(rùn)的估算是按照一定的基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所相應(yīng)的平均利潤(rùn)率來計(jì)算。利潤(rùn)率計(jì)算的基數(shù)可以是土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用之和，也可以是開發(fā)后房地產(chǎn)的價(jià)格。不管采用何種計(jì)算基數(shù)，在估算時(shí)要注意利潤(rùn)率與所計(jì)算利潤(rùn)率的基數(shù)的一致性。 60 五、舊房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟 在舊房地產(chǎn)的情況下，成本法的計(jì)算公式為： 舊有房地產(chǎn)價(jià)格＝土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本 +建筑物的重新購建價(jià)格 建筑物的貶值 在上式中，土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本需考慮由于土地使用權(quán)年限縮短所造成的土地價(jià)值減損。 在舊建筑物的情況下，成本法的計(jì)算公式為： 舊建筑物價(jià)格 =建筑物的重新購建價(jià)格 建筑物貶值 61 （一）估算重新購建價(jià)格 重新購建價(jià)格是假設(shè)在評(píng)估基準(zhǔn)日重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的評(píng)估對(duì)象所需的一切合理的、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤(rùn)之和。 （ 1）求取房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格，可先求取土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本，再求取建筑物的重新購建價(jià)格，然后相加。在實(shí)際評(píng)估中，也可以采用類似于評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法來求取。 （ 2）求取土地的重新購建價(jià)格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，然后采用市場(chǎng)法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法求取其重新取得價(jià)格。 （ 3）求取建筑物的重新購建價(jià)格，是假設(shè)舊建筑物所在的土地已取得，且為空地，但除了舊建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有相同效用的新建筑物所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和正常利潤(rùn)，即為建筑物的重新購建價(jià)格。 62 建筑物重新購建價(jià)格可分為重建價(jià)格（復(fù)原重置）和重置價(jià)格（更新重置） 建筑物重新購建價(jià)格一般可采用成本法、市場(chǎng)法來求取，也可在估算出房地合一的價(jià)格后，再扣除其中包含的土地價(jià)格后求得。 建筑物重新購建價(jià)格 =建筑安裝工程費(fèi) +專業(yè)費(fèi) +管理費(fèi) +銷售費(fèi)用 +資金成本 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤(rùn) 根據(jù)求取其中的建筑安裝工程費(fèi)的方法不同，具體方法有： （ 1）單位比較法 （ 2）分部分項(xiàng)法 （ 3）工料測(cè)量法 （ 4）指數(shù)調(diào)整法 63 （二）估算建筑物的貶值 建筑物貶值是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購建價(jià)格的之間的差額。建筑物的損耗可分為有形