【正文】 的投入資金，獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)。 ③有穩(wěn)定的品牌實(shí)力商家做強(qiáng)有力支撐，委托有豐富商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一管理，由商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司和營(yíng)運(yùn)商、各品牌商家合作，利用其商業(yè)管理公司的先進(jìn)管理模式保證投資者獲得穩(wěn)定的回報(bào)。 機(jī)密 第 11 頁(yè) 共 38 頁(yè) ④獨(dú)立 產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)模式示意 低門(mén)檻、高收益。 ⑤即買(mǎi)即返租金回報(bào)，是投資人產(chǎn)權(quán)投資的主要原動(dòng)力。 觀觀 點(diǎn)點(diǎn) ：： 一一 個(gè)個(gè) 可可 信信 的的 投投 資資 方方 向向 和和 投投 資資 載載 體體 ， 才才 能能 吸吸 引引 投投 資資 者者 及及 消消 費(fèi)費(fèi) 者者 。 五大關(guān)系方在托管式商鋪運(yùn)作模式中都承擔(dān)著各自的同時(shí)又相互關(guān)聯(lián)的角色。 商鋪買(mǎi)賣(mài) 開(kāi)發(fā)商 租賃方 商鋪?zhàn)赓U管理 商業(yè)管理公司 商鋪?zhàn)赓U 小業(yè)主 可代交月供 按揭銀行 委托管理 交月供 辦理按揭 租金代收 機(jī)密 第 12 頁(yè) 共 38 頁(yè) 一， 營(yíng)管理戰(zhàn)略實(shí)施方向 實(shí)行“化零為整“的戰(zhàn)略思想，實(shí)現(xiàn)大項(xiàng)目，大商業(yè)，大品牌的核心目標(biāo)。 具體實(shí)施為： a) 街店聯(lián)盟 在本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式上，建議采取“街店聯(lián)盟”的方式進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)。該經(jīng)營(yíng)模式的經(jīng)營(yíng)理念是：總體規(guī)劃、 商家錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)管理、集合推廣，整合特色店，保障總體品質(zhì)，充分發(fā)揮各式商業(yè)業(yè)態(tài)的力量，使張弛有度。 b) 創(chuàng)造良好營(yíng)商環(huán)境 無(wú)論是租是售，都需要預(yù)先規(guī)劃好經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，并在合同之中加以嚴(yán)格界定，堅(jiān)持統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的原則，以形成獨(dú)具特色的商業(yè)文化氛圍，從而為經(jīng)營(yíng)者和投資者打造一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 為了營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，建議在招商或銷(xiāo)售前期，通過(guò)各種方式向政府相關(guān)部門(mén)最大程度的爭(zhēng)取稅費(fèi)的減免政策。 機(jī)密 第 13 頁(yè) 共 38 頁(yè) c) 設(shè)立商業(yè)服務(wù)中心，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理 為了樹(shù)立本項(xiàng)目的品牌形象，建議開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售之初，組建商業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，設(shè)立商業(yè) 服務(wù)中心，為本項(xiàng)目提供統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的服務(wù)。 d) 統(tǒng)一宣傳，統(tǒng)一推廣，打造整體商業(yè)品牌路線，創(chuàng)建后續(xù)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性，競(jìng)爭(zhēng)性。 通過(guò)對(duì)這里入住經(jīng)營(yíng)品牌的管理，宣傳及管理，創(chuàng)建整體商業(yè)廣場(chǎng)的品牌價(jià)值，也就是說(shuō)，在這里經(jīng)營(yíng)的所有商家，都應(yīng)該具有“現(xiàn)代不夜城”品牌的價(jià)值功能。而不是其他。保證整體商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力，維護(hù)后期弱勢(shì)品牌的成長(zhǎng)基礎(chǔ)，從而可以保證整體商業(yè)街區(qū)租金的穩(wěn)定性，及后期商家的整體利益。防止商家分解品牌的可能。 二、 商業(yè)服務(wù)中心工作開(kāi)展基本要求 i. 業(yè)態(tài)多元化、規(guī)?；? 在業(yè)態(tài)規(guī)劃及定位之時(shí)，應(yīng)根據(jù)前面各個(gè)區(qū)域的整體定位特色，進(jìn)行業(yè)態(tài)組合及裝修色系 機(jī)密 第 14 頁(yè) 共 38 頁(yè) 組合。如避免過(guò)窄、過(guò)泛、過(guò)死、過(guò)活四大誤區(qū)。 ii. 環(huán)境休閑化 項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)之時(shí)，要充分體現(xiàn)休閑氛圍，如多設(shè)計(jì)一些座椅、適當(dāng)?shù)牡袼艿?，讓人在娛?lè)或休閑過(guò)程中感覺(jué)到輕松。 iii. 發(fā)展持續(xù)化 項(xiàng)目的建設(shè)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)觀點(diǎn)和可持續(xù)發(fā)展的觀念，從設(shè)計(jì)到裝修，要能夠經(jīng)歷數(shù)十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的考驗(yàn)，并且設(shè)計(jì)要留有余地，以便以后改造、領(lǐng)導(dǎo)消費(fèi)新潮流。 iv. 服務(wù)個(gè)性化 街區(qū)的服務(wù)，在大眾化的基礎(chǔ)上，應(yīng)該更加體現(xiàn)個(gè)性化，通過(guò)提供個(gè)性化的服務(wù)，增加服務(wù)的附加價(jià)值，提升項(xiàng)目 商業(yè)口岸的市場(chǎng)價(jià)值。 v. 管理精細(xì)化 在資源配置、環(huán)境保護(hù)、店鋪經(jīng)營(yíng)制度建設(shè)等方面可以通過(guò)行業(yè)或商會(huì)協(xié)會(huì)共同制定或統(tǒng)一規(guī)劃。在店鋪的經(jīng)營(yíng)管理上，加強(qiáng)管理人員和服務(wù)人員的培訓(xùn)，在嚴(yán)格“規(guī)范” 機(jī)密 第 15 頁(yè) 共 38 頁(yè) 服務(wù)的基礎(chǔ)上，提倡用“心”服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，贏得消費(fèi)者的信賴(lài)和滿(mǎn)意。杜絕商業(yè)欺詐違規(guī)行為。 機(jī)密 第 16 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第三部分 整體招商方案 由于招商在商業(yè)地產(chǎn)中是決定成功關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，我司將招商部分從運(yùn)營(yíng)中獨(dú)立出來(lái)詳細(xì)的闡述！！ 招商目的 為了快速有效的打開(kāi)本地娛樂(lè)市場(chǎng)，成為本市娛樂(lè)、休閑、餐飲行業(yè)的領(lǐng) 軍者； 機(jī)密 第 17 頁(yè) 共 38 頁(yè) 加熱、營(yíng)造項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，在短時(shí)間內(nèi)提高商業(yè)物業(yè)的附加值； 招商引進(jìn)意向商家，籍此拉升項(xiàng)目投資價(jià)值內(nèi)涵，增強(qiáng)投資者的投資信心。 招商原則 第一基本原則： 抓住現(xiàn)代不夜城整體的六大節(jié)點(diǎn) ,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代不夜城的以點(diǎn)帶面的效果 . 核心主力店先行，輔助店隨后的原則； 餐飲、娛樂(lè) 項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套隨后的原則。 第 二 基本原則： 要維護(hù) 現(xiàn)代不夜城 的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例 。 餐飲、娛樂(lè) 、休閑 30： 45： 25 這個(gè) 娛樂(lè)休閑 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，此比例特別適用于大型綜合性的 娛樂(lè)休閑 ，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例（當(dāng)然不是絕 對(duì)的）。 第 三 基本原則： 要維護(hù) 現(xiàn)代不夜城 的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象 。 現(xiàn)代不夜城 是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴， 現(xiàn)代不夜城 必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。 第 四 基本原則： 統(tǒng)一招商的 “管理 要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶(hù)的統(tǒng)一服務(wù)。 第 五 基本原則： 特殊商戶(hù)招商優(yōu)惠原則。 “以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng) 是 現(xiàn)代不夜城 特別是超大型 商業(yè) 的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。 機(jī)密 第 18 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第 六 基本原則： 租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚(yú)的原則。 因?yàn)?商業(yè) 經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與 優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè) 商業(yè) 作熱，而后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，發(fā)展商與商戶(hù)才能一同成長(zhǎng)。放水養(yǎng)魚(yú)的原則可以理解為 “先做人氣，再做生意 的原則。 一、整體招商策略 招商戰(zhàn)略 : 機(jī)密