【正文】 能抑制開(kāi) 發(fā)商高價(jià)拿地 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)三日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)、公開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售 —— 致使開(kāi)發(fā)商提高報(bào)價(jià)，前臵價(jià)格上漲空間 政策影響 思源經(jīng)紀(jì) 招商嘉銘項(xiàng)目銷(xiāo)售提報(bào) 大勢(shì)研判，思源觀點(diǎn) 成交量短期內(nèi)仍將波動(dòng)，成交價(jià)中長(zhǎng)期溫和上揚(yáng) ?09年量?jī)r(jià)過(guò)快上漲與政策的頻繁出臺(tái)，必然造成 2022年成交量的波動(dòng)。 ?政策旨在遏制過(guò)快上漲，政府不希望樓市進(jìn)入冰點(diǎn)。 兩會(huì)期間明確表態(tài)國(guó)家未來(lái)房?jī)r(jià)上漲壓力較大，抑制房?jī)r(jià)上漲旨在平息“民聲”。 ?面對(duì)政策，市場(chǎng)已有對(duì)策。 諸如在出臺(tái)取消貸款利率 7折優(yōu)惠政策后，大多數(shù)銀行通過(guò) VIP等手段，仍能以略高于 7折的利率進(jìn)行放貸。 ?部分政策不能起到抑制房?jī)r(jià)作用，且政策間矛盾助漲房?jī)r(jià)。 諸如限制單幅土地規(guī)模、一次性公布所有房源價(jià)格、二手房交易政策。 思源經(jīng)紀(jì) 招商嘉銘項(xiàng)目銷(xiāo)售提報(bào) 區(qū)域市場(chǎng)分析 思源經(jīng)紀(jì) 招商嘉銘項(xiàng)目銷(xiāo)售提報(bào) 區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn) —— 項(xiàng)目選取 天潤(rùn)福熙大道 歐雷山 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城 萬(wàn)達(dá)大湖公館 國(guó)奧村 本案 融華世家 北京誠(chéng)園 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，選擇距離本案較近、大戶型為主、精裝修（少量毛坯大戶型項(xiàng)目）項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析，主要可分為 泛國(guó)奧板塊 及 來(lái)廣營(yíng)板塊 ： 泛國(guó)奧板塊 —— 國(guó)奧村 萬(wàn)達(dá)大湖公館 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城 北京誠(chéng)園 融華世家 來(lái)廣營(yíng)板塊 —— 天潤(rùn) 〃 福熙大道 歐雷山 泛奧運(yùn)區(qū)域 來(lái)廣營(yíng)區(qū)域 思源經(jīng)紀(jì) 招商嘉銘項(xiàng)目銷(xiāo)售提報(bào) 區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn) —— 成交價(jià)格分析 備注：大湖公館處于尾盤(pán)銷(xiāo)售期，價(jià)格波動(dòng)較大，其二手房?jī)r(jià)格更具參考意義 項(xiàng)目 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 來(lái)廣營(yíng) 天潤(rùn)福熙大道 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 18732 18291 歐雷山 （ 5000元 /㎡ 精裝） 報(bào)價(jià)： 29000；折合毛坯 24000 泛奧運(yùn)區(qū)域 北京誠(chéng)園 （ 6000元 /㎡ 精裝） 報(bào)價(jià)： 37000；折合毛坯 31000 融華世家 （ 4000元 /㎡ 精裝） 0 0 0 0 0 0 0 0 23348 26874 25851 27562 國(guó)奧村 （ 2022元 /㎡ 精裝） 25726 29485 27934 28370 29184 30120 30943 32309 34683 33223 36234 39116 萬(wàn)達(dá)大湖公館 （ 3500元 /㎡ 精裝） 16597 16499 0 16066 20422 19677 17944 18669 13939 17895 0 0 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城 （ 3500元 /㎡ 精裝） 0 0 21442 22721 19791 26370 30072 34652 33892 44226 40081 40028 —— 區(qū)域近 12個(gè)月成交均價(jià)為 24500元 / ㎡ ，近三個(gè)月成交價(jià)在 25000元 /㎡ 思源經(jīng)紀(jì) 招商嘉銘項(xiàng)目銷(xiāo)售提報(bào) 區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn) —— 二手房?jī)r(jià)格 項(xiàng)目名稱(chēng) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 居室 戶型面積 樓層 總價(jià) 報(bào)價(jià) 萬(wàn)達(dá)大湖公館 3500元 /㎡ 三居 184㎡ 7/23 440萬(wàn) /㎡ 三居 215㎡ 21/27 530萬(wàn) /㎡ 四居 303㎡ 27/27 800萬(wàn) /㎡ 世茂奧臨 6000元 /㎡ 三居 175㎡ 18/27 470萬(wàn) /㎡ 三居 198㎡ 10/15 560萬(wàn) /㎡ 四居 268㎡ 28/30 800萬(wàn) /㎡ 四居 268㎡ 25/27 810萬(wàn) /㎡ —— 區(qū)域二手房大湖公館報(bào)價(jià)在 /㎡；世茂奧臨報(bào)價(jià)在 ~3萬(wàn)元 /㎡ 思源經(jīng)紀(jì) 招商嘉銘項(xiàng)目銷(xiāo)售提報(bào) 區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn) —— 銷(xiāo)售速度分析 —— 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目月均成交面積為 40009500㎡ /月左右 項(xiàng)目 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 合計(jì) 去化速度 （㎡ /月） 來(lái)廣營(yíng) 天潤(rùn)福熙大道 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 34361 3634 37995 9499 泛奧運(yùn)區(qū)域 融華世家 （ 4000元 /㎡ 精裝） 0 0 0 0 0 0 0 0 0 14245 7310 289 445 22289 5572 國(guó)奧村 （ 2022元 /㎡ 精裝） 1499 2125 5541 6654 7784 6117 5824 6954 4644 2914 4490 5278 1546 61370 4384 萬(wàn)達(dá)大湖公館 （ 3500元 /㎡ 精裝） 2022 1971 3630 0 6036 6007 9718 10904 4691 2748 635 0 0 48342 4029 橡樹(shù)灣 （ 2500元 /㎡ 精裝） 12194 23099 11617 8504 4092 1027 1571 1032 57386 6602 395 6635 416 134570 9612 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城 （ 3500元 /㎡ 精裝） 0 0 0 13372 13374 3638 8139 11189 3474 2518 852 5490 1554 63600 5782 總計(jì) 5000 思源經(jīng)紀(jì) 招商嘉銘項(xiàng)目銷(xiāo)售提報(bào) 區(qū)域在售、預(yù)售項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)量情況 —— 目前區(qū)域高端市場(chǎng)存量超過(guò)百萬(wàn) ㎡ ，其中 ㎡ 可能與本案產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)， 總體供應(yīng)量不大，利于項(xiàng)目自主定價(jià)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。 項(xiàng)目 總供應(yīng)面積 （萬(wàn)㎡） 剩余面積 （萬(wàn)㎡） 二居 三居 四居 目前報(bào)價(jià) （元 /㎡ ） 建筑形式 層數(shù) 戶型面積 供應(yīng)量 （萬(wàn)㎡） 戶型面積 供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 戶型面積 供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 天潤(rùn)福熙大道 70 66 106115㎡ 130160㎡ 35 200㎡ 2202224000 板樓 27層 歐雷山 （ 5000元 /㎡ 精裝） 116120㎡ 160㎡ 240330㎡ 29000 板樓 914層 融華世家 （ 4000元 /㎡ 精裝） 5 —— —— 140170㎡ 220260 36000 板樓 1825層 國(guó)奧村 （ 2022元 /㎡ 精裝） 40 3 —— —— 170190㎡ 240280㎡ 40000 板樓 9層 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城 （ 3500元 /㎡ 精裝） 8590㎡ 160170㎡ 160210㎡ 45000 板樓 918層 北京誠(chéng)園 （ 6000元 /㎡ 精裝） 85㎡ 140170㎡ 260330㎡ 37000 板樓、 1棟塔樓 1 17層 總計(jì) —— —— —— —— —— —— 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 注：圖中標(biāo)綠部分可能與本項(xiàng)目產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)。 思源經(jīng)紀(jì) 招商嘉銘項(xiàng)目銷(xiāo)售提報(bào) 區(qū)域新增土地供應(yīng)量 —— 安立路西側(cè)地塊 宗地名稱(chēng) 土地面積（㎡） 規(guī)劃建筑面積 （㎡） 容積率 成交日期 樓面價(jià) （元 /㎡ ） 開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā)程度 合計(jì) 建設(shè)用地面積 征地面積 安立路西側(cè)用地 67480 34852 32628 87129 14920 北京金力投資 三通一平 安立路西側(cè)地塊 本案 ?安立路西側(cè)地塊與本案的優(yōu)劣對(duì)比： 優(yōu)勢(shì)： “安西”地塊交通便利，臨近景藏公園； 劣勢(shì)： 容積率高對(duì)項(xiàng)目打造宜居社區(qū)存在一定影響；樓面價(jià)較高，開(kāi)發(fā)成本高；開(kāi)發(fā)商知名度不高。 產(chǎn)品預(yù)測(cè)： ５棟小高層， 320~530平米四居為主。 價(jià)格預(yù)測(cè)： /㎡ 左右 供應(yīng)量 ㎡，由于高樓面價(jià)使得開(kāi)發(fā)成本增加，為賺取較高利潤(rùn)，勢(shì)必進(jìn)軍高端市場(chǎng)。 思源經(jīng)紀(jì) 招商嘉銘項(xiàng)目銷(xiāo)售提報(bào) 區(qū)域新增土地供應(yīng)量 —— 安立路西側(cè)地塊 規(guī)模體量有限，園林景觀規(guī)模有限 以 320平米四居產(chǎn)品為主 思源經(jīng)紀(jì) 招商嘉銘項(xiàng)目銷(xiāo)售提報(bào) 區(qū)域新增土地供應(yīng)量 —— 水源九廠地塊 宗地名稱(chēng) 土地面積（㎡） 規(guī)劃建筑面積 （㎡） 容積率 成交日期 樓面價(jià) （元 /㎡ ） 開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā)程度 合計(jì) 建設(shè)用地面積 征地面積 水源九廠地塊 59823 55523 4300 148809 13171 成都中澤臵業(yè) 三通一平 ?水源九廠地塊與本案的優(yōu)劣對(duì)比： 優(yōu)勢(shì)： “水源九廠”位于五環(huán)內(nèi)，臨近奧林匹克公園； 劣勢(shì)： 地塊狹長(zhǎng)、容積率高、不易做容積率拆分；樓面價(jià)較高，前期開(kāi)發(fā)成本高；開(kāi)發(fā)商知名度不高。 產(chǎn)品預(yù)測(cè)： 小高層、高層、大戶型，可能出現(xiàn)東西向產(chǎn)品。 價(jià)格預(yù)測(cè)： 4~5萬(wàn) /㎡ 供應(yīng)量 ㎡，其同樣由于拿地價(jià)格較高，勢(shì)必進(jìn)軍高端市場(chǎng)。 思源經(jīng)紀(jì) 招商嘉銘項(xiàng)目銷(xiāo)售提報(bào) 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) ?區(qū)域內(nèi)未來(lái)供應(yīng)量中約有 50萬(wàn) ㎡ 與本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)直接競(jìng) 爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較?。? ?區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目毛坯價(jià)格在 25000元 /㎡左右，存在一定 的上漲空間，區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目銷(xiāo)售速度緩慢，存在銷(xiāo)售 壓力。 思源經(jīng)紀(jì) 招商嘉銘項(xiàng)目銷(xiāo)售提報(bào) 三、目標(biāo)客群定位 思源經(jīng)紀(jì) 招商嘉銘項(xiàng)目銷(xiāo)售提報(bào) 項(xiàng)目周邊重要商圈分析 中關(guān)村及亞奧核心區(qū)域地塊供應(yīng)的減少，使認(rèn)同區(qū)域的高端人群外溢，本案所在的區(qū)域成為關(guān)注熱點(diǎn)； 本案 中關(guān)村 商圈 亞奧商圈 本案 2800億的投資 ，推動(dòng)了亞奧區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使亞奧商圈形成具有影響力的商圈；并吸引了大批新的優(yōu)質(zhì)的增長(zhǎng)性企業(yè)涌入?yún)^(qū)域 。 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，中關(guān)村區(qū)域終于從最初的電腦低端集散地，發(fā)展成匯聚多家全球知名企業(yè)的高新企業(yè)和知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)的聚集地。使得區(qū)域內(nèi)高知群體迅猛增加，知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了財(cái)富的增長(zhǎng)； 思源經(jīng)紀(jì) 招商嘉銘項(xiàng)目銷(xiāo)售提報(bào) 區(qū)域 中關(guān)村、上地區(qū)域 產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu) 國(guó)內(nèi)外知名 高校、 IT企業(yè) 代表企業(yè) 以聯(lián)想、用友、百度為代表的 高新技術(shù)企業(yè) 2萬(wàn)余家；以北京大學(xué)、清華大學(xué)為代表的 高等院校 39所；以中國(guó)科學(xué)院、中國(guó)工程院、北京生命科學(xué)研究所為代表的 科研院所 200多家； 國(guó)家級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 63個(gè)， 國(guó)家工程研究中心 37個(gè)， 國(guó)家工程技術(shù)研究中心 49個(gè)； TD－ SCDMA等 產(chǎn)業(yè)技術(shù)聯(lián)盟 37個(gè)，各類(lèi) 孵化器 50余家， 大學(xué)科技園14家；微軟、 AMD、 Google、諾基亞、 NEC等 世界知名跨國(guó)公司亞太或大區(qū)總部和研發(fā)機(jī)構(gòu) 80余家 商圈客群分析 高新企業(yè)、文教單位、科研院所中追求品質(zhì)生活的高知高薪階層 思源經(jīng)紀(jì) 招商嘉銘項(xiàng)目銷(xiāo)售提報(bào) 區(qū)域 亞奧區(qū)域 產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu) 央企、國(guó)企、事業(yè)單位及其下游產(chǎn)業(yè) 代表企業(yè) 中國(guó)五礦、中航技總公司、中石油天