【正文】 政策環(huán)境 樓市概況 規(guī)劃發(fā)展 經濟形勢 28 07年的房地產宏觀市場， 一半是海水，一半是火焰 火：國慶前，全國房地產市場一片火爆，很多樓盤見好見漲， 多個城市房價漲幅超過２０％。 水：國慶后 、銀行利率多次上調等政策如一瓢瓢 涼水，使深圳、廣州等氣焰高漲的房價下跌。歲末年初，廣州 有樓盤降價 50%，此現(xiàn)象潮水般影響到全國，購房熱降溫 市場變化加劇，使當前開發(fā)項目的風險加大 全國房地產整體形式 樓市概況 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 29 國家統(tǒng)計局： 07年 70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 % 據國家發(fā)展改革委、統(tǒng)計局調查顯示， 07年全國 70個大中城市房屋售價格同比上漲 %。同比漲幅較高的：烏魯木齊 %、北海%、惠州 %、北京 %、南寧 %、石家莊 % 樓市概況 石家莊同比上漲 %。略高于全國水平 全國房地產整體形式 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 30 07年歲末，受政策等多方影響，深、滬、穗為首的城市出現(xiàn)量、價齊跌現(xiàn)象，并波及了其它大中型城市。 07年底，萬科率先降價。年底，深圳房價跌幅超過 15%， 08年２月 深圳鹽田區(qū)房價跌幅超 37%。 上海房價降幅也超 25%。去年國慶至今近 4個月里廣州有 6成樓盤房價下跌 . 最高跌幅 57％。 春節(jié)前后內地許多大 中城市與往年同期相比，大都出現(xiàn)了不同程度的量、價齊跌現(xiàn)象。 受樓市 “ 入冬 ” 影響，全國多處土地出讓有價無市或流拍。 歲末量價齊跌現(xiàn)象，有業(yè)內人士預測 08年樓市 將一改房價猛漲勢頭，逐漸回歸理性，保持平穩(wěn) 全國房地產整體形式 樓市概況 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 31 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 樓市概況 規(guī)劃發(fā)展 經濟形勢 32 城市定位 城市定位： 沿海強省省會 、 華北南部中心城市 城市產業(yè)功能定位： 全球醫(yī)藥制造業(yè)基地，國家紡織中心之一 “ 三北 ” 地區(qū)重要商埠，華北地區(qū)重要高速交通與通訊樞紐 城市發(fā)展方向 :“ 京津冀經濟一體化經濟圈 ” 與 “ 環(huán)渤海經濟圈 ” 未來可能與京、津、太原、鄭州、濟南六大城市形成一小時生活圈 城市文化定位： 燕趙文化與現(xiàn)代文化交融的文明城市 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 居“一中心”、 “兩經濟圈” 33 區(qū)位：南北通衢，燕京咽喉； 京南第一座省會城市，背靠京津唐、外擴環(huán)渤海，接壤河南、山東區(qū)域，素有南北通衢，燕京咽喉之稱。 交通：四維城際交通，與五省市形成一小時生活圈； 四維城際交通：重要鐵路、高速公路、國道、省道和航線交匯處；未來與京、津、鄭州、太原，濟南形成一小時生活圈。 產業(yè)：全國最大醫(yī)藥基地，產業(yè)門類齊全； 產業(yè)門類比較齊全，有全國 39個工業(yè)門類除造船之外的其他 38個。有全國最大醫(yī)藥基地、重要紡織基地和國家首批認定的生物產業(yè)基地，其中一些中堅企業(yè)產量占全球 6070%。 城市優(yōu)勢 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 34 商埠： 全國唯一定位為重要商埠城市的省會僅石家莊，南三條和新華集貿兩大市場分列全國十大批發(fā)市場第二和第三位 旅游： 國家級文物保護單位和國家級風景名勝區(qū)、國家森林公園、地質公園以及全國農業(yè)旅游示范點、國家 A級景區(qū)。多處旅游業(yè)發(fā)展較好且呈現(xiàn)紅，綠、古三大特點。 “ 紅 ” 是指西柏坡，是革命搖籃，“ 綠 ” 是生態(tài)旅游，著名景區(qū)蒼巖山、嶂石巖、駝梁山等皆國家級地質公園和生態(tài)公園。 “ 古 ” 是文物古跡，趙州橋、正定古建筑群等古跡多 省會城市： 全省的政治、經濟、文化、科技與商貿中心 城市優(yōu)勢 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 35 繼上世紀 80年代 珠三角 、 90年代 長三角之后 ， 近年來環(huán)渤海地區(qū)被認為是中國經濟又一增長極。 而包括京、津兩市和河北 8個地市在內的京津冀都市圈位于環(huán)渤海地區(qū)心臟地帶，被稱為第三極增長核心引擎。石家莊作為京津冀都市圈和六大城市一小時生活圈的重要組成部分，經濟發(fā)展面臨重大機遇。 城市定位 /區(qū)域優(yōu)勢帶來發(fā)展契機 石家莊近年來良好的宏觀經濟及發(fā)展前景，提供了房地產行業(yè)發(fā)展的基礎，將為本項目帶來較好發(fā)展契機。 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 36 鹿泉 正定 欒城 藁城 三環(huán)路 二環(huán)路 “ 1＋ 4” 組團城市發(fā)展格局 以主城區(qū)為核心，含高新產業(yè)開發(fā)區(qū)，以正定、鹿泉、欒城、藁城四組團為重點，發(fā)展四個二級中心城市包括辛集、新樂、井陘（含礦區(qū)）和元氏，同時以東西、南北向高速公路和鐵路為紐帶，把全市劃分為市域、都市區(qū)、中心區(qū)三個層次， 把石市變輻射式發(fā)展為捆綁式發(fā)展，中心城區(qū)與各組團互動實現(xiàn)“雙贏” 主要規(guī)劃 城市發(fā)展規(guī)劃 —— 組團格局 37 ２、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略構想：“主城改造”、“新區(qū)開發(fā)”、“組團提質”三大工程及五個產業(yè)基地 “東拓、西優(yōu)、南延、北跨、中疏”的空間戰(zhàn)略 城市發(fā)展規(guī)劃 —— 產業(yè)格局 近期重點 規(guī)劃方向 早期重點 規(guī)劃方向 38 ３、空港、高速鐵路、公路路網全面建設及市區(qū)鐵路入地。徹底扭轉東西分割現(xiàn)狀 ，然后在城南二環(huán)片區(qū)打造新火車站和汽車站。城市交通設施改良及外圍高速鐵路、公路不斷修建都將提升城市、競爭力。新火車站和汽車站南遷，會改善本項目周邊交通狀況，促進本項目片區(qū)經濟發(fā)展、 。 主要規(guī)劃 京廣線 107國道 39 工礦企業(yè)退二進三 2 、城中村改造： 實施拆除違章建筑 100萬平方米、關停 100家污染企業(yè)等美化環(huán)境、打造生態(tài)城市的八個一工程以及對城區(qū)周邊的五個環(huán)、五個河、兩個山、八個帶進行全面綠化美化整治 五大基地和三大市場實現(xiàn)升級，使省會成為因商而發(fā)的城市。 影響力： 經濟更活躍，城市更美麗，產業(yè)在發(fā)展都將帶來更多城市人口也為本項目帶來更多消費人群，但短期內難以見效。 規(guī)劃發(fā)展 其它規(guī)劃 宏觀市場解讀 政策環(huán)境 經濟形式 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 40 １、城市整體規(guī)劃由東南改為現(xiàn)在的西部方向； ２、當前重視自然生態(tài)資源保護利用，位于西南片的本項目有山水就成了稀缺資源，提升了發(fā)展?jié)摿Α? 規(guī)劃小結 城市規(guī)劃提升項目潛力 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 41 經濟發(fā)展加速 抵制了房地產 市場需求 為項目開發(fā)提供 較好大環(huán)境 調控政策見效 樓市由熱轉冷 物價上漲過快 投資客減少 市場理性發(fā)展 城市規(guī)劃較好 提升項目 開發(fā)潛力 市場變化加劇，使當前開發(fā)項目的風險加大，未來市場競爭更為激烈；良好的城市規(guī)劃，將提升項目開發(fā)潛力。 宏觀市場小結 宏觀環(huán)境解讀 政策環(huán)境 經濟形勢 規(guī)劃發(fā)展 樓市概況 42 目 錄 宏觀市場解讀 競爭格局掃描 主流產品與客戶 項目開發(fā)建議 43 競爭格局掃描 片區(qū)競爭 小結 整體特征 44 整體特征 06年 2022年石市住房用地供應年度計劃（單位：平方公里 ） 年度 商品住房用地 經濟適用住房用地 合計 2022 2022 20222022 合計 06年 — 2022年商品住房用地供應量相差不大。當前土地資源仍緊，供給量近二年不會出現(xiàn)大增長 二環(huán)內土地供應近期以“退二進三“形成的城中村／舊城改造項目為主 07年始國家實行新的土地出讓規(guī)則，土地“緊縮”會影響 08年 土地供給有限和價格高漲，使市區(qū)提供低密度產品更少。而高收入階層與對低密度產品的需求卻不斷增加。市場空白點給石市周邊組團城市發(fā)展低密度產品提供了契機。土地稀缺將提升本項目發(fā)展?jié)摿Γc土地價值相匹配，打造高品質居所，是本項目適宜的發(fā)展方向． 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結 45 整體特征 06年 2022年石市未來石住房建設年度計劃 20222022年石家莊市住房建設年度計劃 單位：萬㎡ 年度 商品住房 經濟適用住房 合計 2022 286 70 356 2022 286 70 356 20222022 858 210 1068 合計 1430 350 1780 “十一五”計劃期內石家莊市擬建設各類住房 ，總建面1,780萬㎡。 0708年的擬建商品住房量基本與 06年持平。從計劃的建設量來看，未來兩年內樓市供給較為充足，由此帶來更大的市場競爭力。 本項目若以一居型產品為開發(fā)定位，將因地域、環(huán)境、交通、生活配套等多方限制，難以對二環(huán)線以內及其周邊區(qū)域的客戶產生大的吸引力 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結 46 2202302402502602702022 2022 2022商品房供應面積3100350047000100020223000400050002022 2022 2022商品房銷售均價整體特征 銷售價格：０７年全年 3000— 7000元 /㎡ 不等，均價 4700元 /㎡ 。漲幅與去年比高達30%以上，位居全國大中城市前列 0 0 07年石家莊房地產商品房市場供應量與銷售均價 07年全市房屋售價和新建商品住房售價均持續(xù)走高。從 3月起房價漲幅開始高于全國平均水平。 4月份漲幅位全國第六， 5月份第三．因為石市以前房價低于其他省會城市，所以漲幅明顯 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結 47 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 石家莊房地產業(yè)開始 發(fā)展進入上升通道 慣性上沖 發(fā)展緩慢 房價與全國房價同步上漲，且漲勢明顯 供銷兩旺，房價再度上漲 供應與銷售量基本持平銷售量甚至略有下降、房價增長遭購買力瓶頸 石家莊市房地產市場發(fā)展歷程圖示 03年以前， 石市房地產行業(yè)發(fā)展緩慢。 05年始隨全國房地產市場價格同漲。 0607年房價繼續(xù)漲，大戶型產品仍占市場主流。 07未 08年國家宏觀調控影響逐現(xiàn) 當前市場供給量略有下降，價格相對居民收入水平已偏高。因此， 高端住宅價格會遭居民購買力考驗。 整體特征 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結 48 ： 07年 10月份石家莊房價同比上漲 %，漲幅 05年以來省內最高點 從縱向看， 07年 4月一直保持 7%以上， 9月突破 8%好幾個月漲幅躋身 全國前列，而前幾年房價漲幅曾在全國大中城市居于倒數行列。 ： 在下半年中，許多樓盤開售，但房源大都有所控制，開發(fā)商捂盤惜 售的現(xiàn)象較多，比如 11月石家莊二環(huán)內及附近區(qū)域有 6個樓盤開盤推出 新房源，單個樓盤的推售量非常有限，僅占總量一半左右 3 .部分二手房價格超過新房 ： 許多臨近重點中學或者物業(yè)好、交通便利的二手房，超過同區(qū)域新 房的銷售價格。 整體特征 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結 49 近期村證房（小產權房）銷售火爆，市區(qū)各周邊村證房外售高 達新房銷售的 20%左右，出現(xiàn)了村證房大舉外售的情形，房價已 超 3000元 /㎡ ，但普遍比同地段商品房價低 30%甚至更多。 年末市場遇冷 受全國大勢影響，年末房價雖無明顯降價，但成交量減半，且地 價下降，０７年底，石市 3塊土地陸續(xù)創(chuàng)出近年來的成交最低價 。 郊縣開發(fā)樓盤放量增長 整體特征 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結 50 競爭格局掃描 片區(qū)競爭 小結 整體特征 51 城區(qū)五大熱點 —— 全市六個區(qū)，除新華區(qū)近年土地供應量和 開發(fā)量少、品質和居住環(huán)境較差之外，其它五區(qū)是近年熱點 片區(qū)競爭 裕華區(qū) 長安區(qū) 橋東區(qū) 橋西區(qū) 開 發(fā) 區(qū) 新華區(qū) 一）五大熱點區(qū)域 競爭格局掃描 整體特征 片區(qū)競爭 小結 52 區(qū)域 現(xiàn)狀與前景