【正文】 206 209 4 土地投標 (商務 ) 1．作業(yè)目的 土地投標分為商務標和技術標兩大部分。其中商務標包括投標報價、開發(fā)企業(yè)資質、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內容。由于商務標在整個投標評分系統(tǒng)中所占的比重往往達 70%左右，因此能否編制好商務標是投標成敗的關鍵。 2．作業(yè)依據 政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標信息，公司年度開 發(fā)計劃，地區(qū)地形圖。 總經理： 負責土地投標書（商務）的批準和簽發(fā)。 主管崗位 總經濟師： 負責投標書的最后通稿，向總經理和董事長匯報并商量決定投標報價。 協(xié)管崗位 總會計師： 對財務部提供信息資料的真實性負責，對籌資方案的可靠性負責。 主辦崗位 土地開發(fā) ：負責向各相關崗位提出投標書所需信息資料收集的具體要求，并負責按時匯總，編制商務標的標書，校核商務標和技術標的連貫性和一致性。 協(xié)辦崗位 營銷策劃，成本控制，成本核算，融資會計： 按土地開發(fā)崗位的要求，按時提供書面的資料信息，并對其的真實性和 客觀性負責。 獲得土地招標文件和相關技術指標要求。 組織現場踏勘 由總經濟師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導書《土地狀況調查》）。其中營銷策劃重點對現時周邊市場情況進行詳細調查，完成市場分析、市場預測，以及未來開發(fā)項目的產品定位（總經濟師認為有必要時，市場調研業(yè)務可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進行）。土地開發(fā)重點對地塊及四周一定范圍內的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設規(guī)劃等情況進行詳細調查，初步確定規(guī)劃設計方案的技術指標 。 投標準備會議 總經濟師召集上述所有崗位舉行投標準備會議，按投標期限制訂工作計劃并布置任務，各崗位明確責任、分工，在限定期限內把編寫的文件經本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應參加招標地塊的答疑會，做好詳細記錄。 5 各崗位責任和分工 營銷策劃： 負責編制可行性報告。根據周邊市場情況進行市場需求預測和平均售價預測；研究客戶和產品的定位，據此對規(guī)劃方案（技術標）提出設計要求；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。 土地開發(fā)： 向各負責部門催辦其部門和崗位負責提交的投標文件資料，按照招標文件規(guī)定的格式編制商務標。 負責匯總項目總投資和預期收益，編制項目開發(fā)經濟測算書，測估本公司的投標報價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析。 通過各種途徑了解競標對手的情況，收集與該土地招投標有關的各項信息，及時反饋給各負責部門。 向土建設計管理崗位催辦技術標。 成本控制： 負責編制現場建設成本。 成本核算： 負責編制內部管理成本和稅費。 融資會計： 負責提供有關銀行資信（信譽等級、存款證明）等方面的文字材料。 公司辦公室： 負責提供有關開發(fā)企業(yè)資質級別、凈資產等資質方面的文字內容，近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質等從業(yè) 業(yè)績方面的文字內容；負責投標文件封面、封底和內容排版的設計，印刷和裝訂；負責各類需提交的投標文件的蓋章、存檔。 總經濟師： 審閱土地開發(fā)崗位整理提交的投標文件并組織修改。在向總經理和董事會匯報和商討后于投標前一天簽定最終投標報價，密封文件。 投標（商務標）文件內容： 投標申請表；投標書；投標文件目錄、提要；投標保證金；企業(yè)資質證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復印件；參加當日投標人員的授權委托書；可行性研究報告等。 投標文件應留有備份，以便投標應急使用和公司存檔。 參加投標： 投標授權委托 人（通常即為本主辦崗位）應參加當日的開標，開標當日將投標文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標現場指定的投標箱。 投標當日現場應備有應急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關注評標過程，及時向上級領導匯報。 投標工作全過程的保密紀律： 所有參與投標的崗位人員，其個人電腦必須設置開機密碼，收集和編寫的文件資料必須集中在一個目錄內并設置加密。 文件資料向本主辦崗位匯總時應通過內部局域網傳送，未經授權不準打印和復制。 6 各崗位對自用電腦內的投標信息承擔保密責任，總經濟師 對最終報價承擔保密責任。 7 土地投標（技術） 土地投標的技術標部分即為征集規(guī)劃設計方案，是土地投標書的主要組成部分。也可作為中標后甲方深化設計任務書的基礎 。 從政府土地管理部門取得的土地開發(fā)招標書。 3． 決策崗位 總經理： 負責土地投標書（技術）的批準和簽發(fā)。 主管崗位 總建筑師： 布置本作業(yè)任務，主持內部評選會議，向總經理推薦首選方案。 主辦崗位 土建 設計管理： 按時完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點作業(yè)。 4．緊前工作條件 已獲悉政府公布的土地公開招標信息，并已辦理了投標申請手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數。 5． 作業(yè)描述 編制工作進度計劃 因為投標期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時間，所以必須從公司決定參加投標時起，本主辦崗位就應立即與土地開發(fā)崗位一起啟動“土地投標”工作程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進度計劃應比投標截止日期提早 1至 2天，留有一定的時間余地。 委托概念方案設計 主辦崗位按照項目的規(guī)模和特點從優(yōu)秀設計師信息庫中選擇 2至 3 名分屬不同設計單位的合適人選，并通過選中的設計師與其注冊的設計單位聯(lián)系委托設計事宜。向設計師提供地形圖復印件和 規(guī)劃指標各一份，并在限定完成的截止時限前收齊各人的設計資料。 編寫設計任務書草稿 詳見作業(yè)指導書《編制設計任務書》。此項作業(yè)應在概念方案設計階段內同時完成，其中主要內容應盡早與設計單位溝通。 概念方案的設計成果 必須嚴格遵照招標文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。通常的要求為： 規(guī)劃設計成果： A3 文本格式的規(guī)劃說明書和圖紙，與投標文件綜合裝訂成冊。 規(guī)劃內容與深度 規(guī)劃說明書：包括現狀條件分析，規(guī)劃總體構思，規(guī)劃總體布局，主要空間 8 組織和景觀特色，道路綠化設計，主要市政設施 綜合考慮；用地平衡表，主要技術經濟指標（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。還可根據方案構思的特點建議畫龍點睛的物業(yè)名稱。 規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設施設置、建筑層數、建筑間距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車泊位數量（停車庫面積）、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。 小區(qū)公建設施：應按土地招標書相關要求配置，招標書中未提及則在出讓范圍內按《城市居住區(qū)公共服務設施設置標準》（ DGJ08552020/J101892020）要求為小區(qū)配置。 表達規(guī)劃設計意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。 內部評選 一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內部評選，會議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會務，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主），分發(fā)會議通知，落實設計師介紹方案思路。由總建筑師確定首選方案后，報總經理批準。 簽訂設計咨詢合同 與內部批準方案的設計單位簽訂設計咨詢合同，如是格式化合同，應在專項說明中補充保密責任和知識產權歸屬等條款。如對方提出要求，還可承諾 同意將對方作為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標。 內部審核 本主辦崗位對批準方案再次仔細核對是否符合土地招標書的要求，包括規(guī)劃參數，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。發(fā)現問題必須限定設計師在投標截止日期前修改完成，如時間尚許可，應把內部評議的優(yōu)化意見與設計單位溝通，由設計單位酌情修改。 資料移交 在投標截止日期之前把裝幀成冊的方案移交土地開發(fā)崗位，作為技術標并入土地投標文件。 保密責任 本主辦崗位承擔投標方案的保密責任。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復 印資料的分發(fā)應嚴格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴禁向無關人員透露投標方案的內容。一旦查實有泄密現象，不管是否中標，均要追究本主辦崗位的責任。 9 土地狀況調研 取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標和編制土地投標書作好前期資料準備。 公司年度開發(fā)計劃，土地招標書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。 總經濟師： 熟悉現場內外環(huán)境情況，糾正調研報告中的錯誤。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師 ：熟悉現場內外環(huán)境情況及地質情況。 主辦崗位 土地開發(fā)： 負責現場調研的 組織工作，編制調研報告。 協(xié)辦崗位 營銷策劃： 熟悉現場內外環(huán)境情況。 已獲取相關土地將要招標的信息。 5．作業(yè)要求 踏勘現場需要組織多次，每次踏勘的重點有所不同，本崗位可根據需要組織不同的專業(yè)人員，從以下內容中選擇調研項目。 踏勘現場必須編制調研報告，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質照相簿，也可以是 cod 電子相冊文件。報告經多次踏勘得到不斷補充直至包含以下全部內容，在建筑方案招投標結束之前整理完成。 本作業(yè)形成的調研報告的編制質量接受總經濟師的檢查和評價。 6．作 業(yè)描述： 調研 外部環(huán)境： 生活環(huán)境：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設置等布局情況。評估是否有拾遺補缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。 能源環(huán)境：包括供電，供水，供燃氣等能源容量現狀和與本地塊最理想的接口位置。 市政環(huán)境：包括周邊道路級別，有否拓路計劃；雨水和排污管徑，有否改造計劃，與本地塊最理想的接口位置。 建筑環(huán)境：特別注意地塊南北兩側原有建筑的用途性質、層數、總高度等是否存在日照的相互影響。周邊建筑的風格，色彩，檔次標準。對貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還 需調查其建造年代，結構穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護性建筑。 地質水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。 調研 內部環(huán)境： 10 地面障礙物：動拆遷進展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建筑。如地形圖上沒有標記的應補上。 對于基本平坦的地塊須粗估場地現狀與周邊主要道路的標高差。對于坡地起伏的地塊須向當地測繪部門申領標有等高線的地形圖。 空中障礙物：有否途經和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標記 的應補上。 地下障礙物：對照地區(qū)管線圖，核實地塊內有否需要搬遷或改道的管線。 本小區(qū)比較理想的出入口位置。 對于流經本地塊的河流，須了解其上游的水質和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀錄。 11 編制可行性研究報告 項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據。在土地使用權正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后 的項目方案設計提供依據。過去計劃經濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現，然而在現時市場經濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。 為保證可行性研究報告的質量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據可靠、結構內容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需要。 總經 濟師： 組建工作小組，批準工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會計師： 審閱相關專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經濟師把關。 主辦崗位 營銷策劃： 制訂工作計劃，分配任務，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。 協(xié)辦崗位：工作小組成員： 按各自的專業(yè)或專長分頭進行調查研究和編寫報告章節(jié)，并根據總經濟師的意見優(yōu)化修改。 初步可行性研究：已進行市場調研和現場調查，已取得相關土地技術指標； 深度可行性研究：已獲得土地使用權，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關的經濟技術指標 。 總經濟師組建工作小組，成員主要來自公司內部各業(yè)務部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。 本主辦崗位 制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報總經濟師批準后，布置安排落實。 各成員按照專業(yè)分工調查研究收集資料，必要時再次 進行實地調查和市場調查。 12 小組集體討論，議題為： 市場研究。 包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導向等。 項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析 項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建設規(guī)模、產品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。 經濟技術評價。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經濟可行性和抗風險能力。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調整或重新設計。 編寫研究報告。 經過技術經濟論