【正文】 計、公用設(shè)計方案、消防、環(huán)境保護(hù)等。 項目 設(shè)施進(jìn)度安排 投資估算與資金籌措 經(jīng)濟(jì)效益分析 包括住宅銷售價格、銷售進(jìn)度與付款計劃，稅費率盈利能力分析、 償能力分析、資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析、敏感性分析、臨界點分析、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析。 風(fēng)險分析及對策 主要包括：市場風(fēng)險分析、經(jīng)營管理風(fēng)險分析、金融財務(wù)風(fēng)險分析 工作結(jié)果：《詳細(xì)可行性研究報告》 項目評估 工作描述 在項目可行性研究的基礎(chǔ)上，由第三方（國家、銀行或有關(guān)機(jī)構(gòu)）對項目進(jìn)行綜合評價、分析和論證；進(jìn)而判斷其是否可行，并對項目的投資規(guī)劃 、投資方案、投資時機(jī)等內(nèi)容進(jìn)行最終決策。 主要工作內(nèi)容 項目與企業(yè)投資評估，項目建設(shè)的必要性評估；項目建設(shè)規(guī)模評估；資源、原材料及公用設(shè)施條件評估；工藝、技術(shù)和設(shè)備方案評估；建筑工程標(biāo)準(zhǔn)評估；實施進(jìn)度評估；項目組織、勞動定員和人員培訓(xùn)計劃評估；投資估算和資金籌措； 財務(wù)效益評估；國民經(jīng)濟(jì)效益評估；社會效益評估；項目風(fēng)險評估。 工作結(jié)果：《項目評估報告》 土地競標(biāo)、轉(zhuǎn)讓 土地購買方式有兩種：協(xié)議出讓、拍賣競標(biāo) 協(xié)議轉(zhuǎn)讓：由買賣雙方經(jīng)過談判而簽約成交。 競標(biāo)：土地由土地交易 中心掛牌拍賣，經(jīng)過競標(biāo)摘牌而成交。 經(jīng)過競標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后成交的土地，依據(jù)協(xié)議條款，按規(guī)定支付土地款后，辦理土地證。 home 6 四 市場調(diào)查與產(chǎn)品定位 一、 經(jīng)營管理 負(fù)責(zé)項目的市場調(diào)查和產(chǎn)品定位，在項目確定后十天之內(nèi)作出產(chǎn)品定位的初步分析，并召集主持產(chǎn)品定位分析會，總經(jīng)理、 副總經(jīng)理、 總經(jīng)理助理、 工程管理部 、財務(wù) 審計 部參與分析討論，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。項目確定后十五天之內(nèi)，做出產(chǎn)品定位的最終結(jié)論，并得到總經(jīng)理的審核批準(zhǔn)。 二、 市場調(diào)查和產(chǎn)品定位分析報告具體內(nèi)容 與要求 市場調(diào)查數(shù)據(jù)收集 1） 根據(jù)公司的品牌要求，按照市場創(chuàng)新的原則，確定市場與產(chǎn)品的定義。 2） 設(shè)計問卷調(diào)查、訪談，選擇合適人員進(jìn)行調(diào)查和訪談，確保數(shù)據(jù)的真實、完整、有效。 3） 收集相關(guān)統(tǒng)計資料，確保數(shù)據(jù)充分完整。 4） 通過相關(guān)途徑，搜集競爭樓盤資料。 5） 基本的數(shù)據(jù)要求如下 : 項目用地周邊環(huán)境現(xiàn)狀及其趨勢 1）項目土地性質(zhì)調(diào)查 . 地理位置 . 地質(zhì)地貌狀況 . 土地面積及紅線圖 . 土地規(guī)劃使用性質(zhì) . 七通一平現(xiàn)狀 2）項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 . 地塊周邊的建筑物 7 . 綠化景觀 . 自然景觀 . 歷史人文景觀 . 環(huán)境污染狀況 3）地塊交通條件調(diào)查 . 地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 . 項目的水、路、空交通狀況 . 地塊周邊的市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 4）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 . 購物場所 . 文化教育 . 醫(yī)療衛(wèi)生 . 金融服務(wù) . 郵政服務(wù) . 娛樂、餐飲、運動 . 生活服務(wù) . 娛樂休息設(shè)施 . 歷史人文區(qū)位影響 . 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其 趨勢判斷 1）宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況 .國內(nèi)生產(chǎn)總值 .第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 .房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) .國家宏觀金融政策： .貨幣政策 .利率 8 .房地產(chǎn)按揭政策 .固定資產(chǎn)投資總額： 全國及項目所在地 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重 .社會消費品零售總額 .居民消費價格指數(shù) .商品住宅價格指數(shù) .中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用 2）項目所在區(qū)域市場（初步認(rèn)定的市場范圍）社會調(diào)查 . 治安狀況 . 人口相關(guān)信息（總量、教育程度、年齡分段、在崗等） . 家庭構(gòu)成情況（人員、收入、消費支出等） . 區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位構(gòu)成 . 非常住人口（限定為非本地戶口、非本區(qū)域戶口的常駐人員）基本情況 . 生活方式的演變趨勢 . 房地產(chǎn)消費心理期望 3）項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) .項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 .政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) .政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) .中短期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃 .項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 類比競爭 樓盤調(diào)研 1）項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 2）項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 3）商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài) .各種檔次商品住宅客戶情況 .商品住宅客戶購買行為情況 4）類比競爭樓盤基本資料 .項目戶型結(jié)構(gòu)詳析 9 .項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料 .項目的基本定位 .購房客戶的基本情況 大客戶群體調(diào)查 . 根據(jù)公司的品牌定位和可能的戶型設(shè)計方案等，選擇具有明顯特征的社會群體 . 收集相關(guān)消費意向 市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析 1） 數(shù)據(jù)分析要求邏輯清晰和嚴(yán)密，確保樣本與總體的呼 應(yīng)，數(shù)據(jù)之間能夠相互印證；對于宏觀經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)要給予適當(dāng)?shù)谋ｋU系數(shù)，項目的競爭樓盤的戶型是市場的選擇還是開發(fā)商的選擇，確認(rèn)競爭樓盤是新開發(fā)樓盤還是現(xiàn)有的存量房產(chǎn)等等。 2） 數(shù)據(jù)分析的主要內(nèi)容 土地 SWOT（深層次）分析 1）項目地塊的優(yōu)勢 2）項目地塊的劣勢 3）項目地塊的機(jī)會點 4）項目地塊的威脅及困難點 消費心理 /動機(jī)分析 1）住房的消費動機(jī)和目標(biāo)（小區(qū)整體、戶型、總價等） 2）投資房的消費動機(jī)和投資方向 3）國內(nèi)和當(dāng)?shù)爻晒潜P分析 4）可能的客戶群體分析 區(qū)域內(nèi)競爭樓 盤評價 1）定位分析 2）銷售進(jìn)展分析 3）定價分析 4）總體評價，并與問卷調(diào)查結(jié)果進(jìn)行對比分析 項目定位的經(jīng)濟(jì)分析 10 1）商品住宅項目價值分析 .商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）： 選擇可類比項目 確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比 值 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價 .類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異 B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異 C 周邊市政配套便利性的差異 項目可提升價值判斷 A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì) B 單體戶型設(shè)計 C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計 D 小區(qū)配套和物業(yè)管理 E 形象包裝和營銷策劃 F 發(fā)展商品牌和實力 價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 A 經(jīng)濟(jì)因素 B 政策因素 2）項目可實現(xiàn)價值分析 .類比樓盤分析與評價 .項目價值類比分析： 價值提升和實現(xiàn)要素對比分析 項目類比價值計算 3）項目定價模擬 均價的確定 11 .住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法 有效需求成本加價法 A 分析有效市場價格范圍 B 確保合理利潤率，追加有 效需求價格 運用以上兩種方法綜合分析確定均價 項目中具體單位的定價模擬 .商品住宅定價法： 差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、 戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)） .各種差異性價格系數(shù)的確定： 確定基礎(chǔ)均價 確定系數(shù) 確定幅度 .具體單位定價模擬 4）項目投入產(chǎn)出分析 a、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬 .項目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) b、項 目首期成本模擬 .成本模擬表及其說明 c、項目收益部分模擬 .銷售收入模擬： 銷售均價假設(shè) 銷售收入模擬表 .利潤模擬及說明： 模擬說明 利潤模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動時對利潤的影響 銷售價格變動時對利潤的影響 12 開發(fā)節(jié)奏分析 1）影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 .政策法規(guī)因素 .地塊狀況因素 .發(fā)展商操作水平因素 .資金投放量及資金回收要求 .銷售策略 、銷售政策及價格控制因素 .市場供求因素 .上市時間要求 2）項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測 .項目開發(fā)步驟 .項目投入產(chǎn)出評估 .結(jié)論 三、 產(chǎn)品定位結(jié)論 項目確定系列市場目標(biāo)，即賣給誰，賣什么，怎么賣？參與定位分析會的分析人員需要重新審視分析的過程或邏輯，是否由現(xiàn)有的數(shù)據(jù)必然的得到現(xiàn)在的結(jié)論，數(shù)據(jù)之間能否相互印證，所依據(jù)的判斷和選擇的標(biāo)準(zhǔn)是否有偏頗或主觀，有多大程度是經(jīng)驗和感覺的結(jié)果，有多少是基于對公司運作能力的考慮，等等。 以范本的形式進(jìn)行表述，最終的產(chǎn)品定位將會描述以下內(nèi)容：戶型 、面積、戶型的比例、園林配套、容積率、賣點等。同時，產(chǎn)品定位結(jié)論必須由公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人審核批準(zhǔn)，才能進(jìn)入項目開發(fā)的下一環(huán)節(jié)。 產(chǎn)品定位的基本內(nèi)容要求 . 目標(biāo)客戶群體 . 檔次定位 . 產(chǎn)品類型定位 . 功能定位 13 . 建筑風(fēng)格定位 . 容積率等指標(biāo)確定 . 價格定位 . 賣點定位 . 產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議 home 五 成本分析與監(jiān)控 一、成本分析與監(jiān)控工作由工程 開發(fā)管理 部負(fù)責(zé) 二、成本分析的依據(jù) 項目區(qū)域周 邊類似結(jié)構(gòu)形式建安造價調(diào)查分析。 項目定位 與方案定位。 土地成本。 已建同類結(jié)構(gòu)形式建安費用分析。 各項配套、手續(xù)費用分析。 其他費用分析。 三、成本分析內(nèi)容 （一）土地費用 購地款 土地契稅 等 （二）前期工程費 規(guī)劃設(shè)計費 總體規(guī)劃設(shè)計 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計 園景設(shè)計 其他設(shè)計 自來水設(shè)計 電力設(shè)計 天然氣設(shè)計 14 熱力設(shè)計 裝修設(shè)計 綜合管網(wǎng)設(shè)計 地質(zhì)勘探 文物鉆探 三通一平 臨時供電 平整場地 活動用房 臨時道路 臨時用水 外墻圍欄 臨時大門 前期其它費用 （三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 供水工程 生活給水管網(wǎng) 消防給水管網(wǎng) 消防生活水池 熱力工程 熱力集資費 二次熱網(wǎng) 熱交換站 供電工程 室外電力電纜工程 電貼費 電力監(jiān)理費 電力工程其他費用 雨水污水工程 室外雨水工程 室外污水工程 15 燃?xì)夤艿拦こ? 室外燃?xì)夤芾? 氣表費 檢測費 ＩＣ卡費 點火費 綠化道路 園林道路景觀 綠化 安裝 智能化工程 家庭安防 周界防范 樓宇對講 閉路監(jiān)控 車輛管理系統(tǒng) 背景音樂 電子巡更 標(biāo)識牌 標(biāo)識牌 夜間照明系統(tǒng)工程 （四）建筑安裝工程費 建安費用 材料設(shè)備采購 塑鋼門窗工程 進(jìn)戶防盜門 英紅瓦 成品挑檐天溝 配電箱 采暖壁掛爐 單元對講門 16 電梯 水泵、風(fēng)機(jī) 散熱器 外墻面磚 外墻涂料 消防設(shè)備 其他 樁基費用 大堂裝修 （五）公共配套建設(shè)費 小學(xué) 幼兒園 地下車庫 會所 其他公共建筑 （六）管理費用 工資、福利 辦公費、差旅費 業(yè)務(wù)費 其他 （七）財務(wù)費用 貸款利息 地款利息 （八