【正文】 （包括三組）算團(tuán)購(gòu)，在此基礎(chǔ)上追加 3%。 項(xiàng)目一期住宅總建筑面積近 8萬(wàn)平方米，為 18層的電梯洋房。藍(lán)光作為城市運(yùn)營(yíng)商，入駐該區(qū)域?qū)O大提高區(qū)域住宅品質(zhì)。 近期西博會(huì)將在該項(xiàng)目設(shè)立分會(huì)場(chǎng)，將舉行幸福分享活動(dòng)，來(lái)聚集人氣與市場(chǎng)關(guān)注度。 區(qū)域樓盤(pán)分析 圣菲 TOWN城的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 〃 產(chǎn)品均好性強(qiáng) 〃 營(yíng)銷(xiāo)渠道多樣 〃 推廣內(nèi)容創(chuàng)新 〃 推盤(pán)節(jié)奏連貫有力 〃 提升了區(qū)域形象 區(qū)域樓盤(pán)分析 本案可借鑒點(diǎn) 〃 活動(dòng)公關(guān)促進(jìn)銷(xiāo)售 〃 制定合理營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏 〃 共同提升區(qū)域價(jià)值 區(qū)域樓盤(pán)分析 航空港片區(qū)客戶(hù)定性 ?成都市區(qū) （以政府行政機(jī)關(guān)工作人員及企事業(yè)中高層干部為主） ?雙流區(qū)域 （區(qū)域企事業(yè)中高層管理人員） ?航空港區(qū)域 （以改善居住環(huán)境為主） ?其他（ 主要為外地來(lái)蓉定居的客戶(hù)為主） 航空港（改善居住環(huán)境人員） 雙流區(qū)域（企事業(yè)中高層管理人員） 成都市區(qū)（政府行政機(jī)關(guān)工作人員及企事業(yè)中高層干部） 及其他（外地來(lái)蓉定居） 通過(guò)內(nèi)外部環(huán)境研究，思源得出了項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題與難點(diǎn) … 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題與難點(diǎn)之 ① 市場(chǎng)供給大于需求 整體銷(xiāo)售抗性增加 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題與難點(diǎn)之 ② 周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈 物業(yè)形態(tài)多樣 市場(chǎng)差異化挖掘難度較大 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題與難點(diǎn)之 ③ 航空港為新興區(qū)域 城市化水平待提高 市場(chǎng)普遍認(rèn)同度有限 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題與難點(diǎn)之 ④ 發(fā)展定位待升級(jí) 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題與難點(diǎn)之 ⑤ 市場(chǎng)形象展示不夠清晰 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題與難點(diǎn)之 ⑥ 企業(yè)知名度待提高 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題與難點(diǎn)之 ⑦ 營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)待提煉 在眾多問(wèn)題與難點(diǎn)中，定位首要解決的營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn) 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵點(diǎn)： 關(guān)鍵問(wèn)題與難點(diǎn) 關(guān)鍵解決思路 營(yíng)銷(xiāo)制導(dǎo)、刺激市場(chǎng) 形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 挖掘區(qū)域價(jià)值 重塑項(xiàng)目發(fā)展定位 重新進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)包裝 品牌互動(dòng)，形成美譽(yù)度 重新提煉項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 市場(chǎng)疲軟 競(jìng)爭(zhēng)激烈 區(qū)域認(rèn)同度 發(fā)展定位 形象展示 品牌度 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題、難點(diǎn)與關(guān)鍵點(diǎn)，探討項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的解決方案 首先，針對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)，制定營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略 重塑項(xiàng)目定位，發(fā)展新商品力 差異化營(yíng)銷(xiāo)，樹(shù)立新市場(chǎng)力 本案贏在終端 〃 比附定位： 相對(duì)藍(lán)光項(xiàng)目，本案處于不利， 依附藍(lán)光項(xiàng)目打造 的ＩＢＰ經(jīng)濟(jì)，提出本案的發(fā)展主題 ，一并通過(guò)在宣傳、價(jià)格上的比附來(lái)重塑區(qū)域價(jià)值。 〃 復(fù)合地產(chǎn)： 鑒于項(xiàng)目整體用地性質(zhì)與藍(lán)光項(xiàng)目提出的ＩＢＰ，提出我們 項(xiàng)目以商業(yè)、生態(tài)居住、辦公、娛樂(lè)等功能的復(fù)合地產(chǎn)定位 ，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)。 〃 大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)： 針對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)，我們 須放在項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的立場(chǎng)去面對(duì)項(xiàng)目的后期營(yíng)銷(xiāo)的聯(lián)動(dòng)。 〃 近交遠(yuǎn)攻： 本案面對(duì)強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)與弱勢(shì)分流 ，采取 ” 近交 “ 藍(lán)光形成本案的范圍氣場(chǎng)， ” 遠(yuǎn)攻 “ 為聯(lián)合藍(lán)光防止周邊其他項(xiàng)目的分流。 發(fā)展新商品力 三情營(yíng)銷(xiāo)策略 借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)策略 風(fēng)情營(yíng)銷(xiāo) 情感營(yíng)銷(xiāo) 激情營(yíng)銷(xiāo) 借勢(shì)藍(lán)光 雙流國(guó) 際化 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 功能 快慢相濟(jì)推盤(pán)策略 客戶(hù)關(guān)系 整合營(yíng)銷(xiāo) 小步快走，步步為贏 客戶(hù)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo) 整合營(yíng)銷(xiāo) 多次 推盤(pán) 少批量 入市 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 情感營(yíng)銷(xiāo) 風(fēng)情營(yíng)銷(xiāo) 激情營(yíng)銷(xiāo) 美譽(yù)度 提高 知名度 提高 轉(zhuǎn)化率 提高 營(yíng)銷(xiāo)宣傳 號(hào)召區(qū)域 叫響雙流樹(shù)立品牌 客戶(hù)多資訊點(diǎn)建立 渠道 搭建 活動(dòng)營(yíng) 銷(xiāo)維護(hù) 新經(jīng)濟(jì) 生活 健全銷(xiāo) 售平臺(tái) 時(shí)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理 完成項(xiàng)目客戶(hù)整合 現(xiàn)場(chǎng)形 象整合 完善銷(xiāo) 售制 度 差異化營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 發(fā)展項(xiàng)目新市場(chǎng)力 在營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略指導(dǎo)下，制定營(yíng)銷(xiāo)五環(huán)運(yùn)營(yíng)體系 完善項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái) 銷(xiāo)售執(zhí)行體系的強(qiáng)化 制定合理營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏 差異化推廣策略 重塑項(xiàng)目?jī)r(jià)值 重塑項(xiàng)目?jī)r(jià)值 制定合理營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏 差異化推廣策略 完善項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái) 銷(xiāo)售執(zhí)行體系的強(qiáng)化 在營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略指導(dǎo)下，制定營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行細(xì)案：之一 項(xiàng) 目 營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行 細(xì) 案 搭建項(xiàng)目的價(jià)值模型建立 重 塑 項(xiàng) 目 價(jià) 值 提煉項(xiàng)目發(fā)展主題 提升項(xiàng)目形象 發(fā)展項(xiàng)目品牌 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) 契機(jī)雙流機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，打造區(qū)域新經(jīng)濟(jì)生活圈 差異于藍(lán)光 IBP主題概念，重新定義區(qū)域價(jià)值 使項(xiàng)目成為區(qū)域城市產(chǎn)業(yè)文化、教育文化 、生活文化的精彩融合體 營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)與鑫泰新品牌 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)形象定位 翠 筑 天地 ? 370畝 項(xiàng)目客戶(hù)價(jià)值塑造 次客戶(hù)： 投資型 項(xiàng)目客戶(hù)群體細(xì)分 第二客戶(hù)：經(jīng)濟(jì)型 主力客戶(hù)： 居家型 心理需求： 崇尚品質(zhì)，追求尊榮感，熱衷城市文化，走在時(shí)代前沿、潮流意識(shí)較強(qiáng) 年齡構(gòu)成 ： 25— 35歲 消費(fèi)習(xí)慣： 注重時(shí)間成本、生活品質(zhì)及細(xì)節(jié)，部分喜歡時(shí)尚運(yùn)動(dòng) 居住要求： 樓盤(pán)名氣品質(zhì)，交通生活的便利性，有一定檔次的配套（健身、游泳、網(wǎng)場(chǎng) …… ），私密性要求較高 置業(yè)需求： 以經(jīng)濟(jì)型兩房、三房為主（計(jì)入可變空間） 購(gòu)房需求： 追求尊容感和私享，躋身社會(huì)品質(zhì)生活。 年齡構(gòu)成： 30— 50歲 消費(fèi)習(xí)慣： 注重生活品質(zhì)，開(kāi)始關(guān)注自身的健康，習(xí)慣出席各類(lèi)社交類(lèi)活動(dòng)。 居住要求： 注重樓盤(pán)知名度，需要一個(gè)交流與社交的平臺(tái)。注重生活便利性。 置業(yè)需求： 以舒適型兩房或三房為主（計(jì)入可變空間） 心理需求： 他們有銳利的投資眼光，項(xiàng)目投資回報(bào)率的高低是他們決策的關(guān)鍵 年齡構(gòu)成： 他們多數(shù)分布在 30歲以上 消費(fèi)習(xí)慣： 在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)，以快速、短期獲得利益回報(bào)為首先，他們看中區(qū)域的投資潛力 投資需求： 以本案的一房與經(jīng)濟(jì)型兩房為主（計(jì)入可變空間） 在營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略指導(dǎo)下，制定營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行細(xì)案：之二 重塑項(xiàng)目?jī)r(jià)值 制定合理營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏 差異化推廣策略 完善項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái) 銷(xiāo)售執(zhí)行體系的強(qiáng)化 項(xiàng) 目 營(yíng) 銷(xiāo) 執(zhí) 行 細(xì) 案 制定營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏的原則 合理的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏 小步快走的 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏 抓準(zhǔn)行業(yè)時(shí)間節(jié)點(diǎn) 加強(qiáng)項(xiàng)目營(yíng) 銷(xiāo)銷(xiāo)控 鑒于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏慢快相濟(jì)的戰(zhàn)略思路與項(xiàng)目在 7月份前將開(kāi)第一次盤(pán)的要求 ， 項(xiàng)目將以少體量、多次開(kāi)盤(pán)的形式進(jìn)行銷(xiāo)售排期 ，其具體排期建議為： 一期一批次：2022 年 7月－２００ 8 年 9月