【正文】 （包括三組）算團(tuán)購，在此基礎(chǔ)上追加 3%。 項(xiàng)目一期住宅總建筑面積近 8萬平方米，為 18層的電梯洋房。藍(lán)光作為城市運(yùn)營商，入駐該區(qū)域?qū)O大提高區(qū)域住宅品質(zhì)。 近期西博會將在該項(xiàng)目設(shè)立分會場，將舉行幸福分享活動，來聚集人氣與市場關(guān)注度。 區(qū)域樓盤分析 圣菲 TOWN城的項(xiàng)目優(yōu)勢 〃 產(chǎn)品均好性強(qiáng) 〃 營銷渠道多樣 〃 推廣內(nèi)容創(chuàng)新 〃 推盤節(jié)奏連貫有力 〃 提升了區(qū)域形象 區(qū)域樓盤分析 本案可借鑒點(diǎn) 〃 活動公關(guān)促進(jìn)銷售 〃 制定合理營銷節(jié)奏 〃 共同提升區(qū)域價(jià)值 區(qū)域樓盤分析 航空港片區(qū)客戶定性 ?成都市區(qū) （以政府行政機(jī)關(guān)工作人員及企事業(yè)中高層干部為主） ?雙流區(qū)域 （區(qū)域企事業(yè)中高層管理人員） ?航空港區(qū)域 （以改善居住環(huán)境為主） ?其他（ 主要為外地來蓉定居的客戶為主） 航空港（改善居住環(huán)境人員） 雙流區(qū)域（企事業(yè)中高層管理人員） 成都市區(qū)（政府行政機(jī)關(guān)工作人員及企事業(yè)中高層干部） 及其他（外地來蓉定居） 通過內(nèi)外部環(huán)境研究，思源得出了項(xiàng)目的營銷問題與難點(diǎn) … 項(xiàng)目營銷問題與難點(diǎn)之 ① 市場供給大于需求 整體銷售抗性增加 項(xiàng)目營銷問題與難點(diǎn)之 ② 周邊區(qū)域競爭激烈 物業(yè)形態(tài)多樣 市場差異化挖掘難度較大 項(xiàng)目營銷問題與難點(diǎn)之 ③ 航空港為新興區(qū)域 城市化水平待提高 市場普遍認(rèn)同度有限 項(xiàng)目營銷問題與難點(diǎn)之 ④ 發(fā)展定位待升級 項(xiàng)目營銷問題與難點(diǎn)之 ⑤ 市場形象展示不夠清晰 項(xiàng)目營銷問題與難點(diǎn)之 ⑥ 企業(yè)知名度待提高 項(xiàng)目營銷問題與難點(diǎn)之 ⑦ 營銷賣點(diǎn)待提煉 在眾多問題與難點(diǎn)中，定位首要解決的營銷關(guān)鍵點(diǎn) 項(xiàng)目營銷的關(guān)鍵點(diǎn)： 關(guān)鍵問題與難點(diǎn) 關(guān)鍵解決思路 營銷制導(dǎo)、刺激市場 形成差異化競爭優(yōu)勢 挖掘區(qū)域價(jià)值 重塑項(xiàng)目發(fā)展定位 重新進(jìn)行項(xiàng)目營銷包裝 品牌互動，形成美譽(yù)度 重新提煉項(xiàng)目賣點(diǎn) 市場疲軟 競爭激烈 區(qū)域認(rèn)同度 發(fā)展定位 形象展示 品牌度 項(xiàng)目賣點(diǎn) 針對營銷問題、難點(diǎn)與關(guān)鍵點(diǎn)，探討項(xiàng)目營銷的解決方案 首先，針對項(xiàng)目營銷關(guān)鍵點(diǎn)，制定營銷戰(zhàn)略與策略 重塑項(xiàng)目定位，發(fā)展新商品力 差異化營銷，樹立新市場力 本案贏在終端 〃 比附定位： 相對藍(lán)光項(xiàng)目，本案處于不利， 依附藍(lán)光項(xiàng)目打造 的ＩＢＰ經(jīng)濟(jì)，提出本案的發(fā)展主題 ，一并通過在宣傳、價(jià)格上的比附來重塑區(qū)域價(jià)值。 〃 復(fù)合地產(chǎn)： 鑒于項(xiàng)目整體用地性質(zhì)與藍(lán)光項(xiàng)目提出的ＩＢＰ，提出我們 項(xiàng)目以商業(yè)、生態(tài)居住、辦公、娛樂等功能的復(fù)合地產(chǎn)定位 ，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的大盤營銷。 〃 大盤營銷： 針對項(xiàng)目營銷，我們 須放在項(xiàng)目整體運(yùn)營的立場去面對項(xiàng)目的后期營銷的聯(lián)動。 〃 近交遠(yuǎn)攻： 本案面對強(qiáng)勢競爭與弱勢分流 ，采取 ” 近交 “ 藍(lán)光形成本案的范圍氣場， ” 遠(yuǎn)攻 “ 為聯(lián)合藍(lán)光防止周邊其他項(xiàng)目的分流。 發(fā)展新商品力 三情營銷策略 借勢營銷策略 風(fēng)情營銷 情感營銷 激情營銷 借勢藍(lán)光 雙流國 際化 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 功能 快慢相濟(jì)推盤策略 客戶關(guān)系 整合營銷 小步快走，步步為贏 客戶關(guān)系營銷 整合營銷 多次 推盤 少批量 入市 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 情感營銷 風(fēng)情營銷 激情營銷 美譽(yù)度 提高 知名度 提高 轉(zhuǎn)化率 提高 營銷宣傳 號召區(qū)域 叫響雙流樹立品牌 客戶多資訊點(diǎn)建立 渠道 搭建 活動營 銷維護(hù) 新經(jīng)濟(jì) 生活 健全銷 售平臺 時(shí)加強(qiáng)現(xiàn)場管理 完成項(xiàng)目客戶整合 現(xiàn)場形 象整合 完善銷 售制 度 差異化營銷戰(zhàn)略 發(fā)展項(xiàng)目新市場力 在營銷戰(zhàn)略指導(dǎo)下，制定營銷五環(huán)運(yùn)營體系 完善項(xiàng)目營銷平臺 銷售執(zhí)行體系的強(qiáng)化 制定合理營銷節(jié)奏 差異化推廣策略 重塑項(xiàng)目價(jià)值 重塑項(xiàng)目價(jià)值 制定合理營銷節(jié)奏 差異化推廣策略 完善項(xiàng)目營銷平臺 銷售執(zhí)行體系的強(qiáng)化 在營銷戰(zhàn)略指導(dǎo)下，制定營銷執(zhí)行細(xì)案：之一 項(xiàng) 目 營 銷 執(zhí) 行 細(xì) 案 搭建項(xiàng)目的價(jià)值模型建立 重 塑 項(xiàng) 目 價(jià) 值 提煉項(xiàng)目發(fā)展主題 提升項(xiàng)目形象 發(fā)展項(xiàng)目品牌 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目大盤營銷 契機(jī)雙流機(jī)場經(jīng)濟(jì)，打造區(qū)域新經(jīng)濟(jì)生活圈 差異于藍(lán)光 IBP主題概念，重新定義區(qū)域價(jià)值 使項(xiàng)目成為區(qū)域城市產(chǎn)業(yè)文化、教育文化 、生活文化的精彩融合體 營銷推廣實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目大盤營銷與鑫泰新品牌 項(xiàng)目營銷形象定位 翠 筑 天地 ? 370畝 項(xiàng)目客戶價(jià)值塑造 次客戶： 投資型 項(xiàng)目客戶群體細(xì)分 第二客戶：經(jīng)濟(jì)型 主力客戶： 居家型 心理需求： 崇尚品質(zhì)，追求尊榮感，熱衷城市文化，走在時(shí)代前沿、潮流意識較強(qiáng) 年齡構(gòu)成 ： 25— 35歲 消費(fèi)習(xí)慣： 注重時(shí)間成本、生活品質(zhì)及細(xì)節(jié)，部分喜歡時(shí)尚運(yùn)動 居住要求： 樓盤名氣品質(zhì)，交通生活的便利性，有一定檔次的配套（健身、游泳、網(wǎng)場 …… ），私密性要求較高 置業(yè)需求： 以經(jīng)濟(jì)型兩房、三房為主（計(jì)入可變空間） 購房需求： 追求尊容感和私享，躋身社會品質(zhì)生活。 年齡構(gòu)成： 30— 50歲 消費(fèi)習(xí)慣： 注重生活品質(zhì)，開始關(guān)注自身的健康，習(xí)慣出席各類社交類活動。 居住要求： 注重樓盤知名度，需要一個交流與社交的平臺。注重生活便利性。 置業(yè)需求： 以舒適型兩房或三房為主（計(jì)入可變空間） 心理需求： 他們有銳利的投資眼光，項(xiàng)目投資回報(bào)率的高低是他們決策的關(guān)鍵 年齡構(gòu)成： 他們多數(shù)分布在 30歲以上 消費(fèi)習(xí)慣： 在對房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)，以快速、短期獲得利益回報(bào)為首先，他們看中區(qū)域的投資潛力 投資需求： 以本案的一房與經(jīng)濟(jì)型兩房為主（計(jì)入可變空間） 在營銷戰(zhàn)略指導(dǎo)下，制定營銷執(zhí)行細(xì)案：之二 重塑項(xiàng)目價(jià)值 制定合理營銷節(jié)奏 差異化推廣策略 完善項(xiàng)目營銷平臺 銷售執(zhí)行體系的強(qiáng)化 項(xiàng) 目 營 銷 執(zhí) 行 細(xì) 案 制定營銷節(jié)奏的原則 合理的營銷節(jié)奏 小步快走的 營銷節(jié)奏 抓準(zhǔn)行業(yè)時(shí)間節(jié)點(diǎn) 加強(qiáng)項(xiàng)目營 銷銷控 鑒于項(xiàng)目營銷節(jié)奏慢快相濟(jì)的戰(zhàn)略思路與項(xiàng)目在 7月份前將開第一次盤的要求 ， 項(xiàng)目將以少體量、多次開盤的形式進(jìn)行銷售排期 ，其具體排期建議為： 一期一批次：2022 年 7月－２００ 8 年 9月