[理學(xué)]第十章 土地增值稅-文庫吧
2024-10-04 01:05 本頁面
【正文】 成后轉(zhuǎn)讓，征。 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 暫免。 代建房 不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。 房地產(chǎn)重新評估 不征（無收入）。 1國家收回房地產(chǎn)權(quán) 不征。 1市政搬遷 不征。 ? 例：下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅免稅范圍的有（ ABD） ? ? ? 5年的經(jīng)營性房產(chǎn) ? ，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) ? 下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有（ CD） ? ? ? ? ? 二、應(yīng)稅收入的認(rèn)定 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 ? 從形式看，包括： ① 貨幣收入 ② 實(shí)物收入 ③ 其他收入 ? 三、確定增值額的扣除項(xiàng)目 ? 稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的 扣除項(xiàng)目 有以下內(nèi)容： ? 取得土地使用權(quán)所支付的金額 。 ? 包括兩方面內(nèi)容： （ 1）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的 地價款 ； （ 2）納稅人在取得土地使用權(quán)時國家統(tǒng)一規(guī)定 交納的有關(guān)費(fèi)用 ，如登記、過戶手續(xù)費(fèi)。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)成本 ? 它是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括： ① 土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ② 前期工程費(fèi) ③ 建筑安裝工程費(fèi) ④ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ⑤ 公共配套設(shè)施費(fèi) ⑥ 開發(fā)間接費(fèi)用等。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ? 它是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的三項(xiàng)期間費(fèi)用，即 銷售費(fèi)用 、 管理費(fèi)用 、 財務(wù)費(fèi)用 。 ? 注意：開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按 《 實(shí)施細(xì)則 》 的標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，即： ? （ 1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С?，?能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的。①利息支出據(jù)實(shí)扣除 ，但最高 不能超過按商業(yè)銀行同類 同期貸款利率 計算的金額；②其他開發(fā)費(fèi)用 按 地價款 和房地產(chǎn) 開發(fā)成本計算的金額之和的 5％ 以內(nèi)計算扣除，用公式表示： ? 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ＝ 利息 ＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 5％ ? 例如：支付的地價款為 150萬元，開發(fā)成本為250萬元，則其他開發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過20萬元，即（ 150＋ 250） 5％，利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。 ? （ 2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С?，?不能提供金額機(jī)構(gòu)貸款證明的 ，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 按 地價款 和房地產(chǎn) 開發(fā)成本金額之和的 10％ 以內(nèi)計算扣除，用公式表示： ? 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10％ ? 例如：支付的地價款為 150萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為 250萬元，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用總扣除限額為 40萬元，即（ 150＋ 250） 10％，超限額部分的費(fèi)用不得扣除。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算中還須注意三個問題 ： 第一， 扣除的具體比例（ 5％以內(nèi)或 10％以內(nèi)），由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定。 第二 ，利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除； 第三， 對于超過貸款期限的利息部分和 加罰的利息 不允許扣除。 ? 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ? 是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的 “ 三稅一費(fèi) ” ，即： 營業(yè)稅 、 城市建設(shè)維護(hù)稅 、 印花稅 、 教育費(fèi)附加 。 ? 注意問題： ? ① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因而 不得在此扣除 。 ? ② 其他納稅人 繳納的印花稅 允許在此扣除（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的 ‰ 貼花） ? 財政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目 。 ? 此條
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1