房地產(chǎn)的基本概念與屬性特征-文庫吧
2025-09-19 15:12 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)的物質(zhì)主體包括三個(gè)部分： ?土地（建筑地塊） ?房屋（建筑物） ?房屋附屬設(shè)備 （ 1） 土地 (land) 指土地及其上下一定的空間和附著于土地的各種基礎(chǔ)設(shè)施的總和。 當(dāng)擁有了一塊特定的土地后，所有者既擁有了使用其表面的權(quán)利（ 表面權(quán) ）。又擁有鉆探或者開挖其表面以下部分的權(quán)利（ 地下權(quán) ），還擁有使用其上面空間的權(quán)利（ 領(lǐng)空權(quán) ）。 土地的核心問題： ? 土地是誰的？ ? 怎樣合理利用土地？ ?我國(guó)個(gè)人購(gòu)買的房地產(chǎn)的土地和房屋歸誰所有？ ?香港土地歸誰所有？ 根據(jù)我國(guó) 1982年《憲法》規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)城市土地歸 國(guó)家所有 ，農(nóng)村土地采取集體所有制，城市郊區(qū)土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，一般屬于 集體所有 。 ? 我國(guó)土地使用權(quán) ? 土地使用權(quán)取得方式：劃撥和出讓 ? 土地使用權(quán)出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌。 國(guó)家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為 70年，工業(yè)用地、商業(yè)、娛樂、旅游用地為 40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為 50年。 土地的基本內(nèi)涵： ? 坐落：所處的區(qū)域和具體地點(diǎn)，國(guó)家、地區(qū)、城市、區(qū)域、地點(diǎn)。 ? 面積：依法確認(rèn)的面積。 ? 形狀：通常用圖（如宗地圖）來說明。 ? 四至： ? 地勢(shì)：地勢(shì)高低、自然排水情況、被洪水淹沒的可能性等。 ? 周圍環(huán)境、景觀 ? 利用現(xiàn)狀：現(xiàn)狀用途；土地上有無建筑物、其他附著物。 ? 產(chǎn)權(quán)狀況：土地使用權(quán)（國(guó)家、集體、出讓、劃撥）；剩余年限、是否可續(xù)期；有無抵押或典當(dāng)；產(chǎn)權(quán)是否有爭(zhēng)議等。 ? 地質(zhì)和水文狀況：地基的承載力、地下水位的深度 ? 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度 建筑地塊是指與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)有關(guān)的建設(shè)用地，是具有一定使用方向和用途的土地。用地的結(jié)構(gòu)狀況大致分為：工業(yè)用地、倉庫用地、交通用地、市政用地、居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、公共綠化用地、道路廣場(chǎng)用地、軍事用地、港口用地、其他（國(guó)家機(jī)關(guān)、宗教）等。 ? 三通一平：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整 ? 五通一平：給 水、 排水、供電、通信、道路和場(chǎng)地平整 ? 七通一平：給水、排水、供電、供熱、供氣、 通信 、道路和場(chǎng)地平整 ? 九通一平：給水、中水、排水（雨水、污水）、供電、供熱、供氣、通郵、通訊（電話、計(jì)算機(jī)）、道路和場(chǎng)地平整 （ 2）房屋 ? 狹義的房屋是指人類用于生產(chǎn)、生活以及從事其他活動(dòng)的具有頂蓋和護(hù)圍的建筑物總稱。 ? 廣義的房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。 根據(jù) 建設(shè)部制定的 “ 房屋完損登記評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) ” 的規(guī)定 ，房屋 按其 結(jié)構(gòu) 分為 4類：鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；混合結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；其他結(jié)構(gòu)。 房屋按照 使用性質(zhì) 分為 7類：住宅；工業(yè)交通倉庫用房；商業(yè)服務(wù)用房；教育、醫(yī)療、科研用房；文化、體育、娛樂用房；辦公用房；其他用房。 房屋按照其 物質(zhì)構(gòu)成 要素劃分，可以分為： ? 房屋建筑材料 （鋼材、水泥、木材、玻璃等） ? 房屋建筑地基 （包括宅基地） ? 房屋內(nèi)設(shè)施 （水、電、暖、空調(diào)、衛(wèi)生、煤） ? 房屋外部環(huán)境 （地理位置、道路交通、文化娛樂、生活服務(wù)） 房屋從其基本 社會(huì)經(jīng)濟(jì)功能 來講，又可以分為： ? 住宅 ? 非住宅 ? 配套設(shè)施 住宅 的社會(huì)經(jīng)濟(jì)功能： 生活功能 社交功能 心理功能 非住宅 的社會(huì)經(jīng)濟(jì)功能： 生產(chǎn)用房：是社會(huì)物質(zhì)部門的生產(chǎn)性固定資產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）， 在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中執(zhí)行的是生產(chǎn)資金的職能
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