【正文】 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目名稱 總面積 新品上市時間 上市產(chǎn)品 銷售均價 主力戶型 主力面積 天安第一城三期 7萬平 獨體別墅 9000元 /平米 五室四廳四衛(wèi) 356平米左右 聯(lián)排別墅 5500元 /平米 六室四廳四衛(wèi) 280平米左右 疊加別墅 4500元 /平米 四室四廳四衛(wèi) 240平米左右 多層（六層） 3800元 /平米 三室兩廳兩衛(wèi) 146平米左右 中海萊茵東郡 13萬平 雙拼別墅 7000元 /平米 四室兩廳四衛(wèi) 360平米左右 聯(lián)排別墅 5000元 /平米 四室兩廳三衛(wèi) 280平米左右 疊加別墅 4200元 /平米 四室兩廳三衛(wèi) 230平米左右 萬達(dá)明珠 8萬平 多層 3800元 /平米 三室一廳兩衛(wèi) 150平米左右 高層 3300元 /平米 三室一廳兩衛(wèi) 120平米左右 高新怡眾名城 11萬平 小高層 2350元 /平米 三室兩廳兩衛(wèi) 140平米左右 多層 2550元 /平米 三室兩廳兩衛(wèi) 140平米左右 南郡水云天二期 7萬平 小高層 4500元 /平米 三室兩廳兩衛(wèi) 150平米左右 大禹城邦 60萬平 多層 2750元 /平 兩 /三室兩廳兩衛(wèi) 140平左右 小高層 2850元 /平 三室兩廳兩衛(wèi) 140平 單身公寓 2700元 /平 一 /兩一廳一衛(wèi) 50平 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 備注：（其他潛在競品項目的相關(guān)情況） ? 輕軌六合項目：該項目位于我方項目旁邊，于 2021年 11月 14日由長春輕軌六合房地產(chǎn)公司通過招牌掛方式獲取；樓面地價： 1206元 /平米；預(yù)計建設(shè)別墅類產(chǎn)品；上市時間不詳； ? 和記黃埔項目：占地面積 ，總投資 ；預(yù)計2021年不上市； ? 萬科凈月項目：建筑住宅面積 8萬平米左右；預(yù)計為別墅類產(chǎn)品（聯(lián)排、獨體）；預(yù)計明年 7月份上市； ? 吉糧花園項目：占地面積 ；建筑面積 ；產(chǎn)品形式為多層、小高層、疊加、聯(lián)排、雙拼、獨體別墅；預(yù)計 2021年 7月份上市。 根據(jù)我們以上初步掌握的 2021年上市的競品項目情況，我們將從競品項目的上市時間、上市面積、上市產(chǎn)品、銷售均價等四個方面，充分結(jié)合本項目的現(xiàn)狀進(jìn)行分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1）競品項目上市時間分析 ： 由競品項目上市時間可以看出： 2021年競品項目上市的時間大多集中在 7月份，這種上市時間的選擇是根據(jù)長春房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)市場周期所決定的。 在這個時間段內(nèi)，會有大量的競品項目在市場上集中供應(yīng)，從而加劇了市場的激烈競爭。根據(jù)這種情況，建議將本項目產(chǎn)品的上市時間進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以避開這段市場激烈競爭期。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2）競品項目上市面積分析： 2021年競品項目市場供應(yīng)量較大，全年競品項目總體供應(yīng)量預(yù)計在 50萬平米左右（不包括本項目供應(yīng)量）。這樣的市場供應(yīng)量情況將給不溫不火的長春市高端房地產(chǎn)市場帶來激烈的競爭態(tài)勢。 本項目銷售的整體市場環(huán)境競爭激烈，面臨這樣的市場環(huán)境，在推盤思路上必須結(jié)合自身的產(chǎn)品線特點作出相應(yīng)的工作調(diào)整，如何把握好本項目產(chǎn)品的上市節(jié)奏成為全年營銷推廣工作的關(guān)鍵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3）競品項目上市產(chǎn)品分析： 2021年競品項目上市產(chǎn)品類型多層、小高層、疊加別墅、聯(lián)排別墅等均有較大的供應(yīng)量。 由于本項目的產(chǎn)品線拉的較長（主力產(chǎn)品形式包括多層、疊加別墅、聯(lián)排別墅等），所以這些競品項目的產(chǎn)品類型對本項目各類產(chǎn)品構(gòu)成了市場層面的競爭； 這樣就要求在營銷推廣工作在突出我方產(chǎn)品賣點、強(qiáng)化自身項目整體附加值、自身產(chǎn)品差異化等方面加強(qiáng)思考力和執(zhí)行力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4）競品項目銷售均價分析： 2021年上市的競品項目根據(jù)不同的產(chǎn)品形式采取了相應(yīng)的銷售定價 （下面價格區(qū)間包括同檔次競爭項目及同產(chǎn)品特點的競爭項目）： 小高層產(chǎn)品價格區(qū)間： 2350元 /平米 —— 4500元 /平米； 多層產(chǎn)品價格區(qū)間： 2550元 /平米 —— 3800元 /平米 。 疊加別墅產(chǎn)品價格區(qū)間： 4200元 /平米 —— 4500元 /平米； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品價格區(qū)間： 5000元 /平米 —— 5500元 /平米； 雙拼別墅產(chǎn)品價格區(qū)間： 7000元 /平米左右； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 根據(jù)以上的競品項目的不同產(chǎn)品銷售定價情況，可以對我方項目不同產(chǎn)品的定價策略提供一定的參考依據(jù)，然后充分結(jié)合我方項目的成本構(gòu)成，制定出相應(yīng)的產(chǎn)品價格。這樣，可以避免我方項目產(chǎn)品定價的盲目性，使我方產(chǎn)品定價更貼近市場價格水平，保證在價格方面的市場競爭優(yōu)勢。 根據(jù)上述市場競品狀況，對于本項目的各個類型的產(chǎn)品定價需要切合的參考產(chǎn)品的成本及市場接受價格，滿足 “客戶認(rèn)知價值” ，以此來確定項目的最終的銷售價格。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品線細(xì)分： ? 一期剩余產(chǎn)品： 整體屬于剩余產(chǎn)品，產(chǎn)品競爭力較差，戶型沒有優(yōu)勢。 ? 二期六層電梯產(chǎn)品：該類產(chǎn)品截止至目前已經(jīng)有過一個產(chǎn)品的市場推廣周期，但是效果甚微。 究其原因在于該類產(chǎn)品存在雞肋的特點，產(chǎn)品有優(yōu)勢；空間良好、垂直交通方便、園區(qū)位置出色等，但是得房率低、總房款高確實完全制約了其優(yōu)勢，所以針對于前期推廣的特點來看，預(yù)期其完成一個迅速的銷售周期是較為困難的，所以其產(chǎn)品屬于長線勻速銷售類型的產(chǎn)品。 同時需要推出有針對性地策略在可以在一定程度上提高該類型產(chǎn)品的銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 二期疊加產(chǎn)品：該類型的產(chǎn)品，對于一期疊加產(chǎn)品完成了全面的提升，使其產(chǎn)品力全面提高，戶型設(shè)計更加合理，單體面積放小，這些都使其可以成為 2021年迅速銷售的一個特性。 ? 二期聯(lián)排產(chǎn)品：該類產(chǎn)品與二期疊加產(chǎn)品一樣，產(chǎn)品力全面提高，全面繼承了一期聯(lián)排產(chǎn)品的優(yōu)勢，這些也都使其可以成為 2021年迅速銷售的一個特性。 ? 二期雙拼產(chǎn)品：該類產(chǎn)品無需多述，拉升項目檔次的產(chǎn)品，該類產(chǎn)品市場前景極其看好，銷售過程中把其做為拉升項目利潤的產(chǎn)品即可。 根據(jù)上述關(guān)于產(chǎn)品的分析可以分析出必須在各類產(chǎn)品的上市時間、推盤節(jié)奏、對應(yīng)措施等方面進(jìn)行縝密的工作安排，如何將不同產(chǎn)品進(jìn)行有效的連接從而完成整體的銷售目標(biāo)是我們?nèi)隊I銷工作的重中之重。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 根據(jù)上述關(guān)于產(chǎn)品的分析可以分析出必須在各類產(chǎn)品的上市時間、推盤節(jié)奏、對應(yīng)措施等方面進(jìn)行縝密的工作安排，如何將不同產(chǎn)品進(jìn)行有效的連接從而完成整體的銷售目標(biāo)是我們?nèi)隊I銷工作的重中之重 ! 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價 格 策 略 體 系 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一期產(chǎn)品銷售分析 融創(chuàng)上城一期上市產(chǎn)品 產(chǎn)品類型 開盤均價 面積區(qū)間 聯(lián)排別墅 5115 220㎡ ～ 294㎡ 疊加別墅 4235 209㎡ ～ 289㎡ 其中疊加 B1 4158 209㎡ 平層公寓 2955 118㎡ ～ 169㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年份 月份 銷售數(shù)量 銷售額 銷售均價6 28 37031760. 32 4 8 8 5 . 8 47 7 9307773. 00 5 1 7 7 . 8 38 2 2473820. 00 5 0 9 8 . 4 59 11 15380032. 57 5 0 4 3 . 3 810 6 6419023. 06 4 3 7 7 . 4 011 2 2511975. 00 5 1 7 6 . 4 512 13 16465017. 00 5 0 0 2 . 8 31 4 4516126. 00 4 3 6 2 . 2 72 0 0 . 0 0 0 . 0 03 9 10194340. 00 4 9 3 8 . 3 84 11 14240451. 00 4 6 5 6 . 7 95 15 19210018. 00 4 8 8 5 . 4 36 13 14539835. 00 4 7 7 3 . 4 27 6 7452756. 00 4 9 4 0 . 1 58 7 8056239. 00 4 6 3 8 . 0 59 15 17790145. 00 4 8 3 8 . 2 410 4 4346358. 00 4 5 2 0 . 1 111 4 5142803. 00 4 8 9 7 . 7 212 2 2608386. 00 4 8 4 2 . 0 004年05年