《20xx年鄭州小戶型市場調(diào)查報(bào)告分析》-文庫吧
2025-04-26 20:28 本頁面
【正文】 00套－ 500套，占調(diào)查比例的 6成，市區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目均為高層或者小高層。 結(jié)合規(guī)模分析可以看出，鄭州市市區(qū)小戶型以 3萬平米的左右項(xiàng)目居多，多分布在市中心、東區(qū)、北區(qū)的繁華地塊，受地塊限制，只能夠小面積進(jìn)行開發(fā)，雖然占地小，但是戶數(shù)和中等規(guī)模小區(qū)接近，表現(xiàn)為住宅的高密度特性。 （根據(jù)房管局超市數(shù)據(jù)估算） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （三）項(xiàng)目內(nèi)環(huán)境 小戶型的環(huán)境多利用周邊環(huán)境進(jìn)行建造，自身的建設(shè)的園林景觀和人造景觀比較少，根據(jù)小戶型建設(shè)成本和特點(diǎn)，小戶型設(shè)施多為商業(yè)鋪面和商業(yè)步行街（以鄭州國貿(mào)中心和清華 soho最為典型），其綜合環(huán)境為以下及幾個(gè)方面： 無成套的大型的綠化景觀等，多為市政公園景觀（如明天花園，建業(yè)森林半島）。 周邊環(huán)境具有交通方便、辦公環(huán)境好等特點(diǎn)（清華 soho，都市 a座）。 現(xiàn)階段擁有較好環(huán)境的小戶型多為知名開發(fā)商開發(fā)的小戶型和普通景觀住宅進(jìn)行配套，使得環(huán)境、配套等等實(shí)現(xiàn)共享。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （四）面積分析 戶型面積統(tǒng)計(jì)： 1%20%43%24%12%小于2 0 平方米2 0 －4 0 平方米4 1 －6 0 平方米6 1 －8 0 平方米大于8 0 平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目前鄭州市小戶型市場上以 40－ 60平方米為主，占到統(tǒng)數(shù)量的 4成比重，其次為 61－ 80平方米，占統(tǒng)計(jì)數(shù)量的二成多， 20－ 40平方米的占二成稍弱，低于 20平方的戶型更少，反映了鄭州市小戶型產(chǎn)品的面積控制比較合適。 當(dāng)然每個(gè)項(xiàng)目戶型的控制還是不同的，對(duì)于位置特別突出項(xiàng)目如清華 soho，國貿(mào)中心的項(xiàng)目面積普遍偏小，而具有較多環(huán)境優(yōu)勢的別館和森林半島項(xiàng)目則普遍偏大。 鄭州市小戶型供應(yīng)量最大的就是通廊式一房戶型，其面積跨度較大，是市場上的主力戶型。 單間多在 20－ 40平方米，一房一廳集中在 40－ 60平方米之間，二房戶型多在 60－ 80平方米之間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （五）戶型分析 各種戶型中，單間戶型無客廳、臥室分隔，無獨(dú)立廚房，一般接近酒店單間配置，普遍功能型較差，缺乏私密性，無獨(dú)立的廚房也不能滿足居家生活的需要。 一房戶型屬于一室一廳一廚一衛(wèi)配置，但是平面布局仍然未擺脫大宿舍痕跡，采光通風(fēng)性嚴(yán)重不足，互相干擾也比較嚴(yán)重。 現(xiàn)在較為熱銷的戶型是將臥室合客廳有條件隔離，不在一個(gè)視覺動(dòng)線之上，在有限的面積內(nèi)保證居室私密性和功能分區(qū)，是較好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （六）配套分析 在和市調(diào)項(xiàng)目銷售人員的攀談中我們了解到，鄭州市小戶型市場的客戶群更多的關(guān)注周邊大環(huán)境的配套，如是否臨商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，是否有休閑娛樂設(shè)施，位于前幾位的依次為：交通方便，工作方便，習(xí)慣區(qū)域，配套設(shè)施好，生態(tài)環(huán)境好，發(fā)展?jié)摿Υ螅瑑r(jià)格合適，教育質(zhì)量好。 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)小戶型客戶的主要交通工具多為公交車，故工作、生活、交通便利是其首要的考慮因素，且多選擇在所居住區(qū)域內(nèi)的樓盤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （七）物業(yè)管理分析 物業(yè)管理作為樓盤的后續(xù)服務(wù)，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目檔次的提升及物業(yè)的保值增值具有相當(dāng)重要的影響，而現(xiàn)在市場上對(duì)于小戶型的物業(yè)管理普遍不夠重視，多停留在前期的宣傳推廣上，多由知名物業(yè)公司作為顧問，從所調(diào)查的幾個(gè)項(xiàng)目看，八成項(xiàng)目由開發(fā)商下屬的物業(yè)公司管理， 10％為一般物業(yè)管理，僅有 10％的項(xiàng)目聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司（為本土知名物業(yè)管理公司，索克物業(yè)）。 鄭州小戶型的物業(yè)管理費(fèi)用 1元－ /月 平方米，與同一地段的普通高層住宅一般相差不大。物業(yè)管理的價(jià)格和房價(jià)關(guān)系比較密切，價(jià)格高，物業(yè)管理費(fèi)也比較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 %16%22%21%19%11%%%%%%%%3000以下3000－33003300－35003500－38003800－40004000－45004500以上系列1 （八）價(jià)格分析（價(jià)格區(qū)間分布圖，以房管局房地產(chǎn)超市中統(tǒng)計(jì) 22個(gè)小戶型項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)為準(zhǔn)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目前銷售過半的項(xiàng)目中， 3800元 /平方米左右的項(xiàng)目較多，進(jìn)入尾盤銷售的項(xiàng)目也多在這個(gè)價(jià)格區(qū)間之上，其次為 3300－ 3500價(jià)位的小戶型，多為知名度不高，位置較偏的項(xiàng)目或者有較大硬傷。中低價(jià)位的項(xiàng)目銷售態(tài)勢良好，受到市場追捧。值得注意的是消費(fèi)者從前幾年僅僅關(guān)注地段轉(zhuǎn)向關(guān)注產(chǎn)品和品牌以及環(huán)境等各方面綜合性因素。比如建業(yè)森林半島之小戶型和僅僅一路之隔的明天花園小戶型單價(jià)相差 1200元上下，說明品牌和品質(zhì)因素已經(jīng)很大程度的影響了小戶型銷售價(jià)格。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 整個(gè)小戶型市場價(jià)格呈現(xiàn)正態(tài)分布， 3500－ 4000元 /平方米的小戶型項(xiàng)目是市場的主力。 東區(qū)單價(jià)最高，且多集中在 4000元上下，北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)價(jià)格呈梯度上升。市中心價(jià)格跨度較大，表現(xiàn)在各檔次產(chǎn)品并存。 注：（由于所調(diào)查項(xiàng)目多處于鄭州市東區(qū)和北區(qū)，相對(duì)房價(jià)較高，因此后面所附調(diào)查資料的價(jià)格多超過 3800元 /平方，但是實(shí)際全市小戶型的普遍價(jià)格往往達(dá)不到后面項(xiàng)目水平） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (附加：總價(jià)分析 ) 在我們所調(diào)查的樓盤中，總價(jià)的因素除了和單價(jià)有直接聯(lián)系外，總價(jià)還與戶型有比較大的聯(lián)
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