高檔酒店建設前期的項目策劃-文庫吧
2025-09-03 12:22 本頁面
【正文】 功能配置 , 經(jīng)濟估算、投融資方式、建設周期、投資回報估計、其他預期利益等。 當項目管理公司向業(yè)主爭取項目的時期 , 業(yè)主方往往會介紹項目的這 些方面。 當項目管理公司獲得此酒店項目管理業(yè)務 , 進場開展工作后， 項目經(jīng)理可以發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)方案隨業(yè)主的經(jīng)驗不同差別很大。一般來說，對建筑方面的可行性分析言之不多 。對于項目有關風險的判斷甚少。因此 ,有不少方案是不夠全面和系統(tǒng)的，其深度當然更需要進一步探討。但基本上還是反映了業(yè)主方最主要的需求。 因此，項目管理公司與業(yè)主方簽約后要開展的首要工作是 : 在前期與業(yè)主談判項目管理合同時所達成協(xié)議的人員名單基礎上，正式進行該酒店項目管理的組織建設 ,以盡快開展工作； 馬上著手對 業(yè)主的需求進行進一步分析。 組織建設： 作為項目管理公司進行項目組織建設的關鍵工作是： 項目經(jīng)理的確定； 項目指導的設置（我們公司一般由公司層面的領導擔任，以給予項目管理指導、資源方面的支持、與公司其他項目之間的協(xié)調等）； 項目團隊其他人員的組成； 與業(yè)主方人員的互補、分工、及明確各自權限； 體現(xiàn)以上因素的，包括業(yè)主方人員在內的整個項目組織架構、崗位職責及工作流程的設置。 相應的工作制度的建立。 我們公司目前最缺的，是合格的項目經(jīng)理。我們希望酒店建設的項目經(jīng)理應該符合以下條件： 有酒店建設經(jīng)驗，或者起碼有建設單位的經(jīng)驗，有設計、造價咨詢、施工的經(jīng)歷和某一專業(yè)背景，有人際溝通、綜合協(xié)調能力，有沖突管理、變更管理能力，如下圖 : 事實上，這樣的項目經(jīng)理很少，我們目前的做法是組建綜合性互補的團隊，加上后方職能部門的支持及配置兼職顧問 ,用這樣的形式來解決。這就要把公司現(xiàn)有的組織體制改成復合矩陣制，公司層面成立專門協(xié)調的 PMO 辦公室，管理模式、績效考核方法等也進行相應的改革 和流程再造。 項目管理公司的團隊可按業(yè)主委托的范圍、項目的大小及特點，業(yè)主自身項目管理力量的強弱，甚至于項目管理公司能獲得的合同費用大小而設置。 項目管理的團隊分工我們按如下原則進行： 項目經(jīng)理 項目總工 設計經(jīng)理（內分建筑和設備） 施工經(jīng)理 合同組 可研組 (啟動、可研階段 ) 投資組 辦公室 (含進度組、報批、公關 ) 綜合管理 ● ● ● 范圍管理 ● ● ● ● ● ● ● ● 時間管理 ● ● ● ● ● ● ● 成本管理 ● ● ● ● 質量管理 ● ● ● ● ● ● 人力資源管理 ● ● 溝通管理 ● ● 風險管理 ● ● ● ● ● ● ● ● 采購管理 ● ● ● ● 需求分析： 啟動階段，項目管理方應該通過閱讀業(yè)主原有資料和大量討論，對酒店業(yè)務、組織、當前設施和將來需求進行認真分析 , 摸清業(yè)主的真實需求。 啟動階段的主要成果是一份項目的需求說明書 進行需求分析必須注意： 誰是酒店實際使用者 ? 他們的需求是什么？ 有兩個酒店項目，我公司擔任監(jiān)理工作。 該兩個項目都由業(yè)主在開發(fā) ,意向中準備聘請國外酒店管理集團進行管理。但在項目前期策劃階段 , 包括方案設計在內，業(yè)主都沒有請酒店管理集團提供意見，而由他們自己代行其事。等到設計后期已進入施工圖設計階段了，他們才確定酒店管理集團，結果酒店管理集團從使用角度提出了大量修改意見 , 造成設計大返工 , 既耽誤了時間，還浪費了大量費用。這就是忽視使用者的需求所造成的后果。 另有一個酒店 , 業(yè)主自己就是將來的酒店管理者 ,他們不準備聘請酒店管理集團。但在前期策劃中則想博采眾長 ,參考各著名酒店管理集團的酒店標準后建立自己的酒店標 準。對于這一類酒店 ,項目管理公司的責任是要協(xié)助業(yè)主進行酒店的正確定位。不同的酒店集團采用的管理標準差別是很大的。我們曾翻譯了四套不同酒店集團的最新版的標準，進行逐一對照。發(fā)現(xiàn)盡管他們都符合“五星級酒店”的標準，但相互之間差別極大，相應的風格、設備配置、建筑、結構要求、以及造價當然也是大相徑庭的。實際上同是五星級的酒店集團 ,他們的定位是不同的 , 當然就會體現(xiàn)在他們各自的酒店標準中。 必須高度注意酒店的定位 酒店的定位，首先是市場細分后目標顧客的定位。商務客人和旅游客人 。國內客人和國外客人 。散客和團隊客人 ,需求都是不同的。對于酒店通過商業(yè)論證 ,定為目標顧客的那部份客人需求必須仔細分析。而那些準備放棄的顧客的需求就不必兼顧了。有所失才能有所得，這個道理雖然不言自明 , 但在需求說明書中應清楚地表明。 對于項目管理公司來說，特別要留意顧客 178。的需求 ， 顧客 178。=酒店的目標顧客，即我們項目管理公司的客戶的客戶。理性的結論應該是 ： 顧客 178。的需求 =潛在的 、 真正的需求。 例如 :某酒店的目標顧客是國內會務客人。其中市委、市政府的會務客人居多。因此，在進行需求分析時，我們和業(yè)主一起 ,特別開展了這一類會務客人的需
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