【正文】 訂《部門運(yùn)作手冊》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、主管 治安、消防 、領(lǐng)班 保安、消防 、保安員、消防執(zhí)機(jī)員）。 ⑶． 制訂《明火使用管理規(guī)定》，建立“動火許可證”。 △ 工程部 ?． 制訂《物業(yè)接管前巡檢辦法、計(jì)劃》，建立“工程遺留問題跟進(jìn)記錄”，并隨時(shí)將工程遺留問題通知開發(fā)商。 ?． 制訂《專業(yè)機(jī)房管理規(guī)定》：強(qiáng)電專業(yè)（變配電室、柴油發(fā)電機(jī)房）、弱電專業(yè)（電話機(jī)房、電梯機(jī)房、衛(wèi)星電視機(jī)房、電腦機(jī)房）、空調(diào)生活水專業(yè)（空 調(diào)機(jī)房、新風(fēng)機(jī)房、生活水箱間、中水處理機(jī)房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。 ?． 聯(lián)系物業(yè)辦公用房，確定裝修方案，并負(fù)責(zé)跟進(jìn)裝修施工進(jìn)度。 ?． 制訂《項(xiàng)目接管驗(yàn)收細(xì)則》，建立“驗(yàn)收單元交接書”，按專業(yè)、具體內(nèi)容劃分。 ?． 建立業(yè)主（使用人）二次裝修“裝修質(zhì)量驗(yàn)收表”。 ?． 從項(xiàng)目工地施工隊(duì)中選拔對該項(xiàng)目工程了解全面的專業(yè)技術(shù)人員，聘用至工程部。 ?． 經(jīng)理帶領(lǐng)部門主管、員工學(xué)習(xí)、熟悉物業(yè)內(nèi)全部工程、設(shè)備內(nèi)容。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管 理人！』 第 10 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ?． 編制《部門運(yùn)作手冊》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、主管 強(qiáng)電、弱電、空調(diào)水、土建 、領(lǐng)班 強(qiáng)電、弱電、空調(diào)水、土建 、技工 強(qiáng)電、弱電、空調(diào)水、土建 、工作程序、管理制度 ） ?． 制訂《設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)檢修計(jì)劃》（各專業(yè)設(shè)備），建立“設(shè)備保養(yǎng)卡”、“設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表” ? 聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù) 1． 聯(lián)系工商所，辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 2． 聯(lián)系稅務(wù)所，辦理稅務(wù)登記 3． 聯(lián)系銀行，開通公司帳號 4． 聯(lián)系勞動局，電梯審檢，領(lǐng)取合格證、特殊工種報(bào)檢（開發(fā)商） 5． 聯(lián)系北京市居住小區(qū)辦公室，核準(zhǔn)《公約》 6． 聯(lián)系供電局，確定供電方案及價(jià)格（開發(fā)商） 7． 聯(lián)系自來水公司，確定供水方案及價(jià)格（開發(fā)商） 8． 聯(lián)系節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開發(fā)商） 9． 聯(lián)系煤氣公司，確定通氣方案及價(jià)格（開 發(fā)商） 10． 聯(lián)系熱力公司，確定供熱方案及價(jià)格（開發(fā)商） 11． 聯(lián)系電話局，電話報(bào)裝開通及產(chǎn)權(quán)分界 12． 聯(lián)系交通大隊(duì)，報(bào)車場管理方案 13． 聯(lián)系郵電局，為物業(yè)通郵 14． 聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局，落實(shí)垃圾清運(yùn)價(jià)格、方式 15． 聯(lián)系綠化隊(duì)，確定綠化維護(hù)方案及總體費(fèi)用（開發(fā)商） 16． 聯(lián)系物價(jià)局，報(bào)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（開發(fā)商） 17． 聯(lián)系當(dāng)?shù)嘏沙鏊瑘?bào)社區(qū)門牌號碼（開發(fā)商） 18． 聯(lián)系外管局，報(bào)涉外關(guān)系（開發(fā)商） 19． 聯(lián)系廣電局，報(bào)光纜信號傳輸相關(guān)手續(xù)（開發(fā)商） 20． 聯(lián)系公安局，報(bào)內(nèi)保關(guān)系 21． 聯(lián)系安全局，報(bào)衛(wèi)星電視的涉外節(jié)目（開發(fā)商） 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管 理人！』 第 11 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 22． 聯(lián)系防疫站，報(bào)檢生活水箱，取合格證（開發(fā)商） ? 與開 發(fā)商協(xié)調(diào)入住前相關(guān)事宜，對重要資料進(jìn)行交接 1． 確定收樓時(shí)間 2． 確定物管費(fèi)的起計(jì)日期 3． 前期工程遺留問題的解決 4． 辦理大廈前期工作資料、重要文件、產(chǎn)品說明、各類證書的移交與交接工作： △． 產(chǎn)權(quán)資料 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國家房地產(chǎn)部門依法對各類房地產(chǎn)進(jìn)行管理的依據(jù)；是房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，稅務(wù)部門依法征稅，司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要憑證；也是產(chǎn)權(quán)人參與產(chǎn)權(quán)租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)；物業(yè)公司將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護(hù)公有設(shè)施， 共有部位和綠地不受侵犯，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收時(shí)檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有： ?． 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 ?． 用地批準(zhǔn)文件 ?． 建筑執(zhí)照 ?． 拆遷安置資料 ?． 房地產(chǎn)平面圖 ?． 面積測繪報(bào)告 ?． 小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、單元號、建筑面積清單 △ ．市府驗(yàn)收合格資料 ?． 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書 ?． 市建筑消防驗(yàn)收合格證 ?． 市小區(qū)辦綜合驗(yàn)收合格證 ?． 用電許可證 ?． 供用電協(xié)議書 ?． 衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證 ?． 電視共用天線合格證 ?． 電梯使用合格證 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管 理人！』 第 12 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) △． 工程技術(shù)資料 技術(shù)資料是物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)對物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)的依據(jù)。物業(yè)公司在接管驗(yàn)收時(shí)，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來進(jìn)行檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收 時(shí)提交的工程技術(shù)資料主要有： ?． 竣工圖－包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、給排水、通風(fēng)空調(diào)、強(qiáng)電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙 ?． 地質(zhì)勘察報(bào)告 ?． 工程合同及開工、竣工報(bào)告 ?． 工程預(yù)決算清單 ?． 圖紙會審記錄 ?． 工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄） ?． 隱蔽工程驗(yàn)收簽證 ?． 沉降觀察記錄 ?． 竣工驗(yàn)收證明書 ?． 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 ⑴． 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 ⑵． 水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書 ⑶． 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 ⑷． 供水、供暖的試壓報(bào)告 ⑸． 園林綠化的圖紙和清單 ⑹． 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說明、質(zhì) 保書和保修單 ⑺． 有關(guān)政府部門對分類項(xiàng)目的批文 ⑻． 有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件 △ ．須移交物業(yè)公司管理的資料 ?． 用水申請審批表及月供水計(jì)劃執(zhí)行表 ?． 機(jī)電設(shè)備單臺說明書、調(diào)試、訂購合同 ?． 分?jǐn)偯娣e、建筑面積的測繪報(bào)告 ? 對外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽訂外委合同 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管 理人！』 第 13 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1． 從開發(fā)商處接管《成品保護(hù)協(xié)議》，對外現(xiàn)有成品保護(hù)人員進(jìn)行管理。 2． 調(diào)研保險(xiǎn)公司，對物業(yè)投?！柏?cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)”、“機(jī)器損壞險(xiǎn)”、“公眾責(zé)任險(xiǎn)”，簽訂《保險(xiǎn)合同》 3． 調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》 4． 調(diào)研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協(xié)議》 5． 調(diào) 研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協(xié)議》 6． 調(diào)研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》 7． 調(diào)研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》 8． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系配電室對外承包單位，簽訂《配電室承包協(xié)議》 9． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系水處理對外承包單位，簽訂《水處理合同》 10． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協(xié)議》 11． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系干、濕垃圾清運(yùn)單位，簽訂《垃圾清運(yùn)協(xié)議》 12． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系汽車清洗、保養(yǎng)單位，簽訂《洗車臺租賃協(xié)議》 13． 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂《樓宇自控維保協(xié)議》 ? 物業(yè)交竣 驗(yàn)收，正式接管 根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，開發(fā)商（或大業(yè)主）可視需要要求物業(yè)公司對其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收接管，但項(xiàng)目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和開發(fā)商驗(yàn)收基礎(chǔ)上以物業(yè)公司驗(yàn)收通過為準(zhǔn)。 △ .物業(yè)驗(yàn)收條件 物業(yè)驗(yàn)收移交，必須滿足以下條件： 1． 提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明） 2． 提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其他有關(guān)資料 3． 提供與承包商（或供應(yīng)商）簽署承包（供應(yīng)）合同中有關(guān)技術(shù)條款 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管 理人！』 第 14 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 4． 出示政 府有關(guān)職能部門驗(yàn)收證明 5． 提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料 6． 提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn) 7． 提供所有測試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告 8． 清潔被驗(yàn)收的場地、設(shè)備和機(jī)房 △ .拒絕驗(yàn)收 對以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)： 1． 嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī) 2． 未能通過有關(guān)政府職能部門的驗(yàn)收 3． 工地與交付物業(yè)不能有效隔離 4． 機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉 5． 其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè) △ .缺陷整改 對在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保養(yǎng)引起的受損等情況，物業(yè)公司將會做詳細(xì)的缺陷記 錄，以供開發(fā)商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應(yīng)商）進(jìn)行整改，對不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對問題比較嚴(yán)重的，則向開發(fā)商（或大業(yè)主）建議暫緩驗(yàn)收，待整改完成后重新驗(yàn)收。 △ .試運(yùn)行 若部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng)尚未通過最終的驗(yàn)收，但由于小業(yè)主（或租戶）入住需要必須開啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng)，物業(yè)公司一般僅做實(shí)物驗(yàn)收，并嚴(yán)格按開發(fā)商（或大業(yè)主）的書面指令進(jìn)行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商（或供應(yīng)商）把關(guān)。若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)公司人為原因外，責(zé)任由開發(fā)商（或大業(yè)主）及其承包商（或供應(yīng)商）負(fù)責(zé)，對于重要設(shè)備 或機(jī)房有必要簽訂臨時(shí)試運(yùn)行協(xié)議，清楚的列明有關(guān)各方責(zé)任。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管 理人！』 第 15 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) △ .驗(yàn)收通過 被驗(yàn)收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗(yàn)收通過，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。 △ .保修期 按正常情況，物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束，正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗(yàn)收往往是一段相當(dāng)長的過程，在此期間，有些設(shè)備可能會因先期投入運(yùn)行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期，故需要開發(fā)商（或大業(yè)主）與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個(gè)項(xiàng)目的保修期起始日期，書面通知物業(yè)公司，而在此之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。 △ .一般操作和維修保養(yǎng)手冊遞交要求 承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備／系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊（以下簡稱“手冊”），以確保物業(yè)公司操作人員能盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備／系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下要求： 1． 承包單位須在設(shè)備／系統(tǒng)驗(yàn)收前一個(gè)月遞交手冊，以便物業(yè)公司的操作人員有時(shí)間了解該驗(yàn)收設(shè)備／系統(tǒng)的基本情況。 2． 手冊內(nèi)所有內(nèi)容應(yīng)以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。 3． 每一系統(tǒng)應(yīng) 獨(dú)立成冊，以減少每冊的厚度，不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。 4． 為使手冊便于使用，并經(jīng)得起日常維修的工作環(huán)境下多次反復(fù)翻閱而不易破損，手冊應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)的 A4 標(biāo)準(zhǔn)紙張編印，配上堅(jiān)硬的封面和書背，并以膠質(zhì)塑料或其它耐磨損的材料作保護(hù)。 5． 手冊須同時(shí)附有本項(xiàng)目的“竣工圖”目錄，按所屬系統(tǒng)分列在有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié)內(nèi)。如某一圖紙同時(shí)適用于多個(gè)系統(tǒng)時(shí)，則需在每個(gè)有關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)同時(shí)列出。若遞交手冊時(shí)尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖， 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管 理人！』 第 16 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明，竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修 期開始后的六個(gè)星期內(nèi)呈交。 6． 系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）： ?． 系統(tǒng)正常運(yùn)作程序和在不正常情況時(shí)的應(yīng)變程序。 ?． 詳盡介紹每個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。 ?． 系統(tǒng)內(nèi)所有管道和接線圖，并說明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。 ?． 提出每個(gè)系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù)，并預(yù)留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。 ?． 系統(tǒng)中有關(guān)供電，配電屏和控制屏的詳細(xì)說明。 7．設(shè)備操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）： ?． 設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時(shí)停機(jī)程序。 ?． 詳盡介紹每臺獨(dú)立設(shè)備如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào) 校說明。 ?． 所有設(shè)備原廠所發(fā)的隨機(jī)文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子元件的布置圖。如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各部件的位置。 ?． 列出所有設(shè)備的生產(chǎn)制造廠商、型號、系列編號、經(jīng)調(diào)試運(yùn)行后所設(shè)定的參數(shù)。 ?． 所有設(shè)備的產(chǎn)品說明書、合格證書、生產(chǎn)廠測試報(bào)告以及性能指標(biāo)圖表等資料。 8．系統(tǒng)／設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）： ?． 所有系統(tǒng)／設(shè)備檢查手冊。 ?． 設(shè)備更換部件的程序和要求。 ?． 從整個(gè)系統(tǒng)到設(shè)備的維修保養(yǎng)說明，調(diào)校的操作程序和尋找故障的方法。 ?． 執(zhí)行運(yùn)作和維修保養(yǎng)程序時(shí)應(yīng)特別注意事 項(xiàng)。 ?． 常見故障處理和解決方法。 ?． 提出系統(tǒng)／設(shè)備保養(yǎng)制度，列明主要設(shè)備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容和方法。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管 理人！』 第 17 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 9．安全保險(xiǎn)需提供技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）： ?． 各類設(shè)備的保護(hù)操作程序。 ?． 對各項(xiàng)系統(tǒng)操作時(shí)可能發(fā)生的事故危險(xiǎn)應(yīng)作的預(yù)防、應(yīng)變和保護(hù)措