【正文】 第四章 ZX 房地產(chǎn)項目風險評價研究 ..30 建立房地產(chǎn)項目風險評價指標體系 30 ZX 房地產(chǎn)項目建立評價指標體系的要求 ..30 ZX 房地產(chǎn)項目風險評價指標體系的建立 ..30 ZX 房地產(chǎn)項目開發(fā)風險評價 33 房地產(chǎn)項目風險評價方法分析 ..33 構(gòu)建 ZX 房地產(chǎn)項 目風險模糊綜合評價模型 .36 NEO 公司 ZX 房地產(chǎn)項目風險評價 .40 第五章 NEO 公司 ZX 房地產(chǎn)項目風險控制措施 .48 政策主要風險防范措施 . 48 及時了解國家產(chǎn)業(yè)政策和稅務政策 ..48 采取投資分散化策略 ..49 加強與當?shù)卣臏贤?49 市場主要風險防范措施 . 50 需求風險防范措施 .50 原材料價格風險的防范措施 ..51 經(jīng)營管理主要風險防范措施 52 項目決策風險的防范措施 .52 項目融資風險的防范措施 .53 營銷風險的防范措施 ..54 項目風險管理系統(tǒng)建立及控制 55 建立風險管理系統(tǒng) 55 項目開發(fā)各階段風險控制 56 結(jié) 論 .59 參考文獻 ..61 致 謝 .65 V 北京理工大學工程碩士論文 第一章 緒論 研究背景 國內(nèi)形勢的變化 改革開放以來 ,我國不斷探索和完善社會主義市場經(jīng)濟 ,房地產(chǎn)業(yè)是我國將房屋 作為商品推向市場而發(fā)展起來的新興產(chǎn)業(yè)。隨著住房制度改革和商品房的開發(fā) ,過去 僅僅作為福利的住房逐步取得了商品的屬性 ,能夠在市場上交易。經(jīng)過三十年的發(fā)展 , 特別是進入二十世紀九十年代以來 ,我國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場得到了極其迅速的 發(fā)展 ,房地產(chǎn)投資規(guī)模也越來越大。房地產(chǎn)進入市場的比例逐步增大 ,房地產(chǎn)市場體 系逐步建立 ,房地產(chǎn)交易所、房地產(chǎn)中介組織和中介機構(gòu)也逐步發(fā)展起來 ,房地產(chǎn)交 易的法規(guī)體系也在逐步建立和完善 。國家對房地產(chǎn)市場的管理逐步加強 ,對房地產(chǎn)市 場的調(diào)控能力也在逐步提高 。房地產(chǎn)市場逐步向健康和規(guī)范的方向發(fā)展 ,房地產(chǎn)投資 也從萌芽階段逐步發(fā)展到快速發(fā)展階段。 至 2020 年的昀近幾年 ,我國房地產(chǎn)發(fā)展的情況是城鄉(xiāng)住宅的建筑量每年保持在 13 億平方米 ,城鎮(zhèn)是 ?6 億平方米 ,竣工量是很大的。過去有廠房集中建房 ,商 品房的比例不大 ,而目前商品房的比例達到了 80%。人均住房面積大幅度的提升。 1978 年人均居住面積是 ,現(xiàn)在已經(jīng)達到了 27平方米 /人均 ,這在世界上也 是令人矚目的。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展給國民經(jīng)濟以及人民生活帶來的積極影響 ,包括對 GDP 的貢獻率 ,昀高峰達到了 %,平均水平是 %。 2020 年 1~9 月 ,全社會固定資產(chǎn)投資為 億元 ,同比增長 %,增 幅比去年同期上升 個百分點。其中 ,房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 ,同比增長 %,增幅下降 個百分點。 2020 年 1~9 月 ,全國完成購置土地面積 萬平方米 ,同比下降 %,同比去年增幅下降了 個百分點。全國土地開發(fā)面積 ,同比下降 ,同比去年增幅下降了 分點。 2020 年由于次貸危機全球房地產(chǎn)市場降溫蔓延 ,給我國住房投資和需求造成較 大的心理沖擊 ,推動房地產(chǎn) 市場向下調(diào)整。房價漲幅逐漸回落 ,部分一線城市的房價 下跌明顯。例如 ,上海房價環(huán)比出現(xiàn)負值、廣州和深圳房價同比和環(huán)比均出現(xiàn)負值。 而受部分大城市房價下調(diào)、退房現(xiàn)象增多的影響 ,消費者對房價進一步回落的預期增 強 ,持幣觀望氣氛濃重 ,房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了 1998 年以來的首次負增長 ,市場交易呈 現(xiàn)“量跌價滯”的局面。雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)較快增長 ,但企業(yè)資金來源增速持 1 北京理工大學工程碩士論文 續(xù)回落。截至 2020 年 8 月底 ,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速已降至 2020 年以來的 昀低水平 ,開發(fā)商資金回籠壓 力加大。表明國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)投資和全社會 固定資產(chǎn)投資起到一定的抑制作用。 2020 年 ,在全球房地產(chǎn)市場形勢嚴峻、國內(nèi)經(jīng)濟增速放慢的背景下 ,房地產(chǎn)市 場調(diào)整將加劇。受住房需求不旺、房價預期回落、市場前景看淡的影響 ,房地產(chǎn)開發(fā) 投資增速將出現(xiàn)大幅度降低 ,在 2020年基數(shù)較高的基礎(chǔ)上 ,預計 2020年房地產(chǎn)開發(fā) 投資增速有可能下滑到 10%以下。房地產(chǎn)市場有可能從“量跌價滯”發(fā)展為“量價齊 跌” ,大城市房價跌幅將超過中小城市 ,高檔住宅價格回落幅度將超過中低檔房。為 了避免房地產(chǎn)市場過度調(diào)整 ,預計 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控政策將堅持以“穩(wěn)”為主 ,合 理引導房地產(chǎn)市場 ,防止房價大起大落 ,促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。盡管如此 ,未來 房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競爭壓力還是會越來越大 ,房地產(chǎn)項目的風險也越來越大。 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題 在全球金融危機的影響下 ,我國經(jīng)貿(mào)發(fā)展受到影響 ,我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境不 斷惡化。另外 ,房地產(chǎn)業(yè)本身也存在一些問題 ,這些都影響了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā) 展 ,也使房地產(chǎn)項目的風險不斷增加。我國房地產(chǎn)業(yè)目前存在的主要問題有 :①結(jié)構(gòu) 性矛盾沒有得到解決。在我國房地產(chǎn)市場上 ,長期存在著 高投入、高價位的高檔豪華 型住宅、別墅、酒店式公寓、度假型住宅比重過高 ,住房特別是低投入、低價位的中 小套型住房供應總量不足的結(jié)構(gòu)性矛盾。這主要是因為在很長一段時期內(nèi) ,房地產(chǎn)市 場是由開發(fā)商作為市場供應主體 ,房地產(chǎn)商的趨利性決定了他們對大戶型、房價高的 房子的投資偏愛。②房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在明顯的區(qū)域差異。東西部發(fā)展不均衡 ,東部發(fā) 展過快 ,西部特別是偏遠省市過慢。相應的 ,房地產(chǎn)業(yè)投資過多地投向東南沿海的大 中城市 ,導致房地產(chǎn)業(yè)的東西部發(fā)展不均衡 ,沿海和內(nèi)地城市發(fā)展不均衡 ,東南沿海 的大中城市住房結(jié)構(gòu)升級過快 ,為 城市格局和城市建設(shè)及城市環(huán)境帶來了巨大壓力。 ③房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴重的信息不對稱和道德風險現(xiàn)象。一方面 ,一些企業(yè)違規(guī)采用虛 假售房、虛假信息、虛假廣告、哄抬價格、雇人排隊、串通中介炒賣期房等等手法欺 騙顧客 。另一方面 ,一些所謂專家學者為既得利益者搖旗吶喊 ,推波助瀾 ,大肆鼓吹 “房價將大漲、持續(xù)上漲、絕不會跌” ,誘導百姓對房價的判斷取向 ,以此也推動了 房價的瘋狂上漲。④百姓住房消費觀念和住房消費心理預期的誤區(qū)較多 ,和住房價格 上漲相互推動。雖然政府一直在調(diào)控房價 ,但是各地房價還在不斷上漲 ,“早買房”、 2 北京 理工大學工程碩士論文 “人人買房”、 “家家買房”、 “重買輕租”、 “貪大求洋”以及“炫耀型、競爭型、擺闊 型”的盲目攀比等錯誤的住房消費觀念和一些不負責任的宣傳在一定程度上起了推波 助瀾的作用。⑤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金嚴重不足 ,高負債經(jīng)營現(xiàn)象嚴重 ,積聚了金 融風險。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是推動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的主體 ,對外部資金需求較大 , 但是 ,我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一 ,房地產(chǎn)投融資金融創(chuàng)新滯后 ,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普 遍存在自有資金不足的問題。國家相關(guān)配套政策的缺失又在一定程度上加劇了企業(yè) “空手套白狼”的道德 風險。例如 ,只要企業(yè)從相關(guān)部門拿到“六證” ,就可以保證 從銀行取得貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的趨利性和某些銀行的“嫌貧愛富”的貸款傾向?qū)? 致大量的社會公共資源聚集到房地產(chǎn)商名下。房地產(chǎn)企業(yè)高負債經(jīng)營導致金融風險過 度集中于銀行 ,一旦房地產(chǎn)商資金鏈條的某一環(huán)節(jié)斷開 ,勢必引發(fā)連鎖反應 ,引發(fā)金 融危機。⑥相關(guān)政策的缺失。一方面 ,政府相關(guān)部門的調(diào)控與監(jiān)管沒有做到未雨綢繆 , 政策法規(guī)的制定和實施沒有及時跟上市場的變化 。另一方面 ,某些政策調(diào)整過于頻繁 , 政策缺乏穩(wěn)定性和連貫性 ,導致市場對新出臺的政策信號不敏感 ,從而降低了政策 的 導向性。 當前國內(nèi)房地產(chǎn)項目風險研究現(xiàn)狀 我國在 20 世紀 70 年代末、 80 年代初引進項目管理理論與方法時 ,只引進了項目 管理的基本理論、方法與程序 ,未能同時引進項目風險管理。直到 80 年代中期 ,隨 著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展 ,國外的各種風險管理理論才逐步引進到中國。我國一些學者 在吸取外國風險管理的理論后 ,不斷豐富 ,并加以運用 ,在理論研究和實際應用中取 得了一些成果。 1987 年 ,清華大學郭仲偉教授編著《風險分析與對策》 ,標志著我國風險研究的 開始。國家計委 1987 年頒布《建設(shè)項目經(jīng)濟 評價方法與參數(shù)》提出了項目經(jīng)濟風險 的分析方法和可靠性預測 ,1989 年吳鳴主編的《經(jīng)濟風險論》從風險角度對中國當時 經(jīng)濟問題進行了研究。 1996 年雷勝強主編《國際工程風險管理與保險》 ,1998年盧有 杰、盧家儀編著《項目風險管理》 ,促進了國內(nèi)對項目風險管理的關(guān)注。其間 , “三峽 工程投資風險分析與理論方法研究