【正文】 四川省毗鄰重慶市最近的一個地級市，四川進入三峽經(jīng)濟區(qū)的“東大門”，大三峽旅游區(qū)的重要節(jié)點，廣安城區(qū)由城北和城南組成，城北是老城區(qū)，而城南是從 91 年開始作為廣安城區(qū)的重點開發(fā)區(qū)。 是全市的政治、文化商業(yè)中心，是全市經(jīng)濟發(fā)展的增長極和廣安市發(fā)達經(jīng)濟圈的核心區(qū)。目前大型的商業(yè)地產(chǎn)已近 10 家進入該區(qū)，五年內(nèi)廣安城南將是一個現(xiàn)代化的商業(yè)城市。 二、項目地塊分析 星河商業(yè) 城項目定位報告 星河商業(yè)項目占地約 6667 平方米（ 10 畝），土地已征用。屬于高尚商業(yè)用地。 項目地段屬高尚居住區(qū) 星河商業(yè)城項目依傍星河明苑，位于思源廣場南側(cè)，北接思源宮，西側(cè)與城市干道連接。地勢平坦，具有良好的交通及景觀條件，屬廣安市黃金地段，是高尚居住、旅游、休閑消費的最佳場所，適合開發(fā)為高檔商業(yè)區(qū)。 與政治性的游覽廣場緊緊相 連 星河商業(yè)城緊臨的思源廣場是為了紀念鄧小平同志而修建的，由于偉人鄧小平的影響，各地來廣安思源廣場游覽觀光的游客絡(luò)繹不絕，每個周末的水幕電影將吸引、匯集大量的市民和游客。因此，思源廣場成為觀光圣地，勢必推動該區(qū)商業(yè)的發(fā)展，吸引更多的投資者和經(jīng)商者。 思源大道為項目提供了交通便利 新建的思源大道是廣安的迎賓大道，也是景觀大道。思源大道經(jīng)過項目并溝通城南與城北，其中公交車與的士車可交梭穿行。為項目提供了極大的交通便利。 地塊周邊是高尚居住區(qū) 根據(jù)目前廣安市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和項目所處的地理位置，星河商業(yè)城項目的規(guī)劃在城南屬于中高檔型商業(yè)用地地塊。項目周圍有已建和再建的住宅區(qū)均為高尚居住區(qū)，為項目提供了優(yōu)質(zhì)客源。 項目 SWOT 分析 星河商業(yè) 城項目定位報告 項目 SWOT 分析表 優(yōu)勢（ S） 交通便捷。緊鄰思源大道，未來區(qū)域發(fā)展有良好的預期； 新興高尚居住區(qū)，規(guī)劃合理； 自然環(huán)境好。規(guī)模較大的思源廣場、思源宮、向陽大市場和圖書館為本項目平添了更多更輕松的商業(yè)機會。 項目具有一定的商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢； 項目專業(yè)化、高品質(zhì)、高檔次開發(fā)； 項目旁有一新興商業(yè)步行街，為項目增添了規(guī)模商業(yè)機會。 劣勢（ W） 目前區(qū)域配套 不完善，區(qū)域環(huán)境較差，人氣不旺，購物休閑商業(yè)氛圍差。 目前市民對該區(qū)的中高檔休閑商業(yè)尚未有明確認識。 板塊的景觀配套、商業(yè)配套發(fā)展需要較長時間。 休閑商業(yè)價格空間受限。 機會（ O） 高尚居住區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿^大；商業(yè)地產(chǎn)有更大的空間； 該區(qū)本項目可作為廣安城南的標志性高檔商業(yè)區(qū)來開發(fā)； 此區(qū)域缺乏高檔次、品質(zhì)優(yōu)的商業(yè)產(chǎn)品供應； 只要宣傳和現(xiàn)場銷售得力的情況下，可以創(chuàng)造高單價； 目前區(qū)域處于高檔商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙期，供應量較小。 威脅（ T） 面臨的商業(yè)樓盤競爭力較大，對項目有一定的影響。 面臨的競爭商業(yè)樓盤規(guī)模大。 商業(yè)投資者看好的好地段較多的目前還是城北。 市區(qū)投資商對城南商業(yè)板塊的環(huán)境沒有足夠的認識。 SWOT 分析的優(yōu)劣運用： 星河商業(yè) 城項目定位報告 發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會 ?在區(qū)域配套、環(huán)境不斷完善的基礎(chǔ)上，借助其優(yōu)越的地理位和媒體的宣傳炒作，提升其商業(yè)區(qū)的認同度，美譽度。 ?結(jié)合本項目定位和考慮規(guī)避市場競爭的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)置注意傾向市場需求空檔 ?充分利用思源廣場的知名度來吸引市內(nèi)外的客戶，增強客戶購買信心 消除、弱化威脅及劣勢 ?借助城南市場良好的潛力，訴求城南未來的發(fā) 展和升值潛力 ?開發(fā)時間宜早不宜遲（明年為鄧小平同志誕辰一百周年），先消化前期積累的中高檔客戶，同時在本區(qū)確立樓盤品牌地位的情況下，向本區(qū)以外的區(qū)域延展吸引客戶群體，逐步確立獨特、鮮明的市場形象。 ?強調(diào)區(qū)域開發(fā)，經(jīng)商條件的成熟的優(yōu)勢以及項目自身產(chǎn)品、形象、突出項目在競爭中的優(yōu)勢地位。 項目最大價值挖掘 ?核心競爭力分析 核心競爭力是企業(yè)及項目在地產(chǎn)市場競爭中的核心優(yōu)勢。核心競爭力能夠作為主導商業(yè)地產(chǎn)項目對外推廣的亮點，而在表述商業(yè)樓盤整體品質(zhì)方面，核心競爭力可以聯(lián)合其他競爭點互為補充，經(jīng)整 合后使自身的形象更加豐滿。運用核心競爭力為主導，輔以其他競爭力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場認知度。 ?競爭力對比項目分析 星河商業(yè) 城項目定位報告 項目 分 析 對 比 產(chǎn)品 設(shè)計 調(diào)查顯示，四川廣安商業(yè)投資者追捧具有良好商業(yè)購物環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，而市面供應的大部分產(chǎn)品仍以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）為主。 本項目在尊重主流投資者對產(chǎn)品需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計出新穎又實用的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。 以建筑與商業(yè)特色作為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的重要特色，希冀引起市場關(guān)注。 主核心競爭力 環(huán)境 景觀 該板塊規(guī)劃中，思源廣場與 商業(yè)步行街是區(qū)域的亮點，應成為項目開發(fā)的主要商業(yè)環(huán)境要素。 次核心競爭力 廣安電力集團 品牌 四川廣安電力集團為國有企業(yè)，在廣安有較高的品牌知名度，項目開發(fā)給投資者提供信心保障。 次核心競爭力 休閑 觀景 商業(yè)頂層的觀景休閑臺在四川廣安有相當?shù)男路f性，絕不是人云亦云的簡單模仿，其對休閑購物者有較大的吸引力。 該地塊具有較大的景觀資源，可謂“大景觀套小景觀”。 次核心競爭力 規(guī)模 本項目具有較大的開發(fā)價值，可以營造很好的商業(yè)環(huán)境，齊全的社區(qū)配套，同時體現(xiàn)開發(fā)商實力，增強客戶購買信心。 次核心競爭力 ?品牌價值 項目品牌由企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌兩部分組成。“廣安電力集團”的企業(yè)品牌已經(jīng)成為一種實力的表現(xiàn)，產(chǎn)品的品牌只能依靠高水準的規(guī)劃設(shè)計、高水平的樓宇設(shè)計、可靠的施工質(zhì)量、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的配套服務設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑。 ?時機價值 充分利用廣安城南板塊的規(guī)模開發(fā)契機，順勢推出本項目，使其成 星河商業(yè) 城項目定位報告 為廣安城南區(qū)的一顆明珠，乃至成為四川廣安市商業(yè)地產(chǎn)的一個經(jīng)典典范。 ?商業(yè)背景價值 聯(lián)合商業(yè)步行街，在社區(qū)內(nèi)構(gòu)建集中式商業(yè)與綜合門店商業(yè)設(shè)施，借助商業(yè)步行街的散客資源為本項目所用。打造為 “星河商業(yè)中心”，更體現(xiàn)商業(yè)文化的背景超前作用。 ?環(huán)境價值 運用環(huán)境優(yōu)勢盡可能的突出休閑商業(yè)主題，將“休閑、購物”的主題概念融入商業(yè)環(huán)境和自然環(huán)境之中。 ?交通價值 利用已有交通優(yōu)勢，開通專線巴士，將項目與市區(qū)直線的距離縮小，將小區(qū)融入市區(qū)。 ?地形價值 本項目地塊為不規(guī)則四邊型。用“現(xiàn)代購物家園”的建筑規(guī)劃設(shè)計理念和環(huán)境園林設(shè)計，因地制宜的追求商業(yè)建筑風格，體現(xiàn)人與自然共生的商業(yè)購物系統(tǒng)，達到“現(xiàn)代購物家園”的目標。 ?產(chǎn)品價值 從規(guī)劃、建筑形式、商業(yè)、住宅、配套等全面提升產(chǎn)品價值。 結(jié)論：本項目 的核心競爭力是商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)和休閑 星河商業(yè) 城項目定位報告 景觀三方面的綜合，即本項目的地段、體量、商業(yè)目標、建筑風格、休閑配套等品質(zhì)，加上特有異域商業(yè)文化及環(huán)境氛圍，將是有別于對手的明顯特征。 第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析 ?調(diào)查數(shù)量：商家共 13 家。城南 7 家，城北 6 家。 ?經(jīng)營模式： A、商場統(tǒng)一經(jīng)營管理 4 家，占總數(shù)的 ％ B、自主經(jīng)營（門面） 13 家，占總數(shù)的 ％ ?價格范圍： A、均價在 3000— 5000 元 /m178。的 8 家，占 ％ 星河商業(yè) 城項目定位報告 B、均價在 5000— 10000 元 /m178。的 4 家，占 ％ C、均價在 10000 元 /m178。以上的 1 家，占 ％ ?商業(yè)位置： A、位于一類商業(yè)用地的約占 46％ B、位于二類商業(yè)用地的約占 31％ C、位于三類商業(yè)用地的約占 23％ 通過對廣安商業(yè)的初步了解和現(xiàn)場考察，廣安商業(yè)的整體形象較為模糊，大多為個性不夠鮮明的“老舊商業(yè)“。從外表既體現(xiàn)不了川渝商業(yè)文化的底蘊，又承載不了現(xiàn)代商業(yè)文明的鮮明元素。從店面的設(shè)計與布局，顯得比較雜亂； 比如第一次到商場的顧客進入一層，看見的是首飾或化妝品，那么顧客不是去買首飾或化妝品，而是去買別的商品，按照消費者對商場布局的一般認識和規(guī)律能不能知道是經(jīng)銷何種商品的？這說明商場的布局是和整體形象聯(lián)系在一起的，不科學的分割與規(guī)劃，既會影響商場的整體形象，也會使商場在競爭中處于劣勢。當年的鄭州“亞細亞商場”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，鄭州亞細亞”風靡全國，才使一個民營企業(yè)擊敗了當時鄭州最大的“國字號”百貨企業(yè)。 因此，我們須進一步對項目板塊做出分析。 一 、項目板塊開發(fā)調(diào)查分析 項目板塊 開發(fā)調(diào)查分析： 思源宮商業(yè)項目 ?地理位置： 星河商業(yè) 城項目定位報告 思源宮位于思源廣場南側(cè)，西側(cè)為建安路，東臨市政片區(qū)道路盤山而下的沖溝谷，南鄰星河明苑，地勢平坦，各方位景觀良好，交通方便。 ?項目性質(zhì)：商住 ?商業(yè)面積： 27000 m178。 ?總價特點： 萬元 ?項目定位：高檔休閑購物商場 /超市、娛樂、百貨、酒店 ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢： 屬于一、二類商業(yè)用地，無公攤面積，思源宮是廣安的商業(yè)地產(chǎn)的旗艦，規(guī)模宏大，建面達 2 萬余方，他以前瞻性的總體規(guī)劃、巧妙獨特的設(shè)計，依托思源廣場其優(yōu)越的區(qū)條件，將是全市的集商業(yè)、餐飲 、娛樂綜合性大型多功能的休閑購物區(qū)。 望江臺花園商住項目： ?地理位置：該商住區(qū)位于廣安市城南城北交匯處，東臨渠江，南接圖書館和思源廣場院，是廣安少有的黃金寶地。 ?項目性質(zhì)：商住 ?商業(yè)面積：約 10000 m178。 ?門面數(shù)量：約 150 個（面積 2780 m178。） ?總價特點： 1237 萬元（單價 26003800 元 / m178。） ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢： 屬于一、二類商業(yè)用地，望江臺花園門面單獨分隔，自主經(jīng)營。該商住區(qū)位于城南城北交匯處，緊臨思源廣場和圖書館，并附帶大型 星河商業(yè) 城項目定位報告 的農(nóng)貿(mào)市場：向陽大市場。交通方便 ，沿街的門面可滿足人們的日常購物、休閑娛樂的需求，區(qū)位環(huán)境好，土地增值的潛力大。 立新景苑商住項目 ?地理位置： 位于思源大道，思源廣場西側(cè)。過街希望小學，近臨世紀大飯店，是理想的居家福地，經(jīng)商的黃金口岸。 ?商業(yè)面積： 2448m178。 ?門面面積： 5680 m178。（ 18 個） ?價格特點：總價 3050 萬元 均價 4900 元 / m178。 ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢： 屬于一、二類商業(yè)用地。立新景苑地處思源大道，思源廣場西側(cè)，交通方便，是廣安目前唯一的 19 層電梯公寓（ 1— 5 層已定為中國銀行辦公樓）。建筑風格 ]簡潔明快， 外觀色彩清爽典雅，具有個性化、現(xiàn)代感。 正元星辰時代廣場 ?地理位置： 位于廣安市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（城南）洪州大道，興安街，廣寧路之間，是城南政治文化商業(yè)中心。即將打通南北通道，交通便利。 ?地塊面積： 44420 m178。 ?商業(yè)面積： 13360 m178。 ?門面面積： m178。 ?價格特點：總價 萬元 星河商業(yè) 城項目定位報告 ?功能定位 ： 1F 門面小商品及服裝； 2F 超市； 37F 住宅 ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢： 屬于二類商業(yè)用地。建筑密度 %，綠化率為 31%。位于城南政治文化商業(yè)中心，即將打通南北 通道，集花園住宅與商業(yè)風情步行街于一體，坐享城南城北 20 萬人次的消費群體，自然帶來滾滾的人流和商機。商業(yè)步行街聚寶盆式的空間規(guī)劃設(shè)計，寬敞的連廊，流暢的顧客行走路線?，F(xiàn)已有知名品牌主力店入駐。如：商業(yè)銀行、電信、超市、正元大酒店、正元精品火鍋等。 浦東商業(yè)廣場 ?地理位置： 項目位于廣安城北老百貨公司位置。正面臨濱河廣場和渠江河，背面臨大東街，下通往城北汽車站，上是新南門。地理位置優(yōu)越，改造前是商業(yè)中心，臨廣安市主要交通要道，老城區(qū)單行線必經(jīng)之地，所有公交路線（ 1— 6 路），進城車輛必經(jīng)本項目。建成后 的濱江大道將成為貫穿廣安的主要通道，與本項目正面 2020 余平方米的東門廣場相鄰。 ?地塊面積：約 15 畝 ?建筑面積： 萬平米 ?商業(yè)面積： 萬平米