【正文】 策略的研究和實施。 廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營指房地企業(yè)對從事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程做出科學合理的經(jīng)營決策。它包括兩部分一是生產(chǎn)過程的經(jīng)營，二是流通過程的經(jīng)營，其運行程序如下圖： ↘ ↗ ↘ → → ↘ ↗ ↗ 生產(chǎn)過程 流通過程 土地選址 可行性分析 項目立項 購買土地 勘察設計 前期工程 建筑施工 房屋出售出租 房屋修繕保養(yǎng) 二、房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務與經(jīng)營方式 房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務： （ 1）建筑地塊的開發(fā)與再開發(fā) （ 2）房屋及配套設施的開發(fā)與再開發(fā) （ 3）房地產(chǎn)商品流通 （ 4）房地產(chǎn)咨詢服務 （ 5）房地產(chǎn)物業(yè)管理 （ 6）房地產(chǎn)融資 （ 7）房地產(chǎn)跨業(yè)經(jīng)營 經(jīng)營方式 （ 1）單項經(jīng)營 （ 2）多元化經(jīng)營 （ 3）涉外經(jīng)營 三、房地產(chǎn)經(jīng)營特點與經(jīng)營思想 特點 （ 1）生產(chǎn)周期長，投資數(shù)額大 （ 2）經(jīng)營業(yè)務復雜 （ 3）價值實現(xiàn)過程的多樣化 （ 4）經(jīng)營活動政策性強 （ 5）經(jīng)營活動風險性大 房地產(chǎn)經(jīng)營思想 （ 1）為用戶服務的思想 （ 2）開拓思想 （ 3）效益思想 四、房地產(chǎn)經(jīng)營的地位和作用 （一）地位 房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)為國民經(jīng)濟發(fā)展提供了基本的物質(zhì)保證 房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的發(fā)展為國家財政收入開辟了重要的來源。 （二）作用 房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的發(fā)展有 利于建立和完善社會主義市場體系 有利于促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化 有利于促進住房制度改革 有助于擴大對外開放、引進外資 有助于充分發(fā)展房地產(chǎn)生財聚財?shù)淖饔? 復習思考題 房地產(chǎn)的含義及其特性。 房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務及其經(jīng)營方式。 房地產(chǎn)經(jīng)營特點及經(jīng)營思想。 第二章 城市房地產(chǎn)體制及其改革 教學目的和要求： 本章主要是研究房地產(chǎn)經(jīng)營宏觀環(huán)境的體制環(huán)境。 重點：城市房地產(chǎn)體制的含義，傳統(tǒng)城市房地產(chǎn)體制的弊端； 難點：城市房地產(chǎn)體制的目標與模式。 第一節(jié) 城市房地產(chǎn) 體制的基本概念 一、城市地產(chǎn)體制的含義 城市地產(chǎn)體制，習慣上稱作城市土地制度，它是指人類在一定社會條件下土地關(guān)系的集合，是土地所有權(quán)與使用權(quán)的獲得、轉(zhuǎn)移、變更及其管理規(guī)范的總和與模式，它包括所有制度和使用制度兩大方面。 土地所有制，是指人們擁有土地的經(jīng)濟形式，它是整個土地制度的核心。 土地使用制，是指人們在使用土地上所形成的經(jīng)濟關(guān)系。 ★ 城市地產(chǎn)體制在國際上有 3 種類型： 土地所有權(quán)與使用權(quán)都私有，都能進入市場，自由買賣 以美國為代表； 城市土地所有權(quán)歸國家所有，土 地的使用權(quán)則可以橫向轉(zhuǎn)移，自由買賣 以香港為代表； 土地的所有權(quán)歸國家，土地的使用權(quán)亦不能轉(zhuǎn)讓、流通買賣 以改革開放前中國、前蘇聯(lián)為代表。 二、城市房產(chǎn)體制的含義 城市房產(chǎn)體制指支配城市房產(chǎn)再生產(chǎn)全過程的經(jīng)濟機制及調(diào)整其經(jīng)濟關(guān)系的方式方法、機構(gòu)與制度。是房產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)獲得、轉(zhuǎn)移、權(quán)屬變更及其管理規(guī)范的總和與模式。 第二節(jié) 傳統(tǒng)城市房地產(chǎn)體制的弊端 一、傳統(tǒng)城市地產(chǎn)體制弊端 使中國土地資源狀況面臨嚴重威脅 土地資源嚴重浪費，使用效益低下，無法優(yōu)化配置 使得土地所 有權(quán)虛置，權(quán)益主體倒掛 使得城市基礎設施資金無法形成良性循環(huán) 二、傳統(tǒng)市場房產(chǎn)體制弊端 住房再生產(chǎn)資金無法形成良性循環(huán) 行政手段與實物分配形成既破壞了按勞分配的原則，又加劇了住房分配中的苦樂不均 使企業(yè)背上沉重的住房包袱，無法全力投入主業(yè) 造成城市居民消費結(jié)構(gòu)不合理，住房消費在整個消費中所占比重畸低。 第三節(jié) 城市房地產(chǎn)體制改革目標模式 一、 城市房地產(chǎn)體制改革的推進 （一）城市土地有償使用的推進 開征土地使用費、稅 試行土地使用權(quán)的有償出讓與轉(zhuǎn)讓 改革中存在的問題 （二）城市房產(chǎn)體 制改革的推進及存在問題 二、各國城市住房發(fā)展的主要經(jīng)驗和做法 政府設立專門的住房管理機構(gòu)，加強立法 ☆日本：在建設省下設住宅局，加強立法與規(guī)劃； 在 1950－ 1955 年頒布了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《住宅公團法》 在 1966 年頒布了《住宅建設計劃法》 ☆原西德：設有專門的住宅建設局 先后頒布了《住宅建設法》、《城市建設促進法》 《住宅改善法》 ☆新加坡：在國家發(fā)展部下設有住宅發(fā)展局 “居者有其屋” 控制住宅面積標準，逐步提高居住水平 ☆國際通用居住水平： 最低標 準：人均一床，人均 S = 2 平方米 文明標準：每戶一套，人均 S = 8 平方米 舒適標準：人均一間，人均 S = 10 平方米以上 多途徑建房 （ 1）國家投資建造住宅――原蘇聯(lián) （ 2）社會團體籌資或接收政府貸款建造住宅 （ 3）私營建房企業(yè) （ 4）互助合作共建住宅 （ 5）個人建住宅 多渠道融集建房資金 ☆ 新加坡：率先推出強制性的儲蓄制度，從 1955 年 7 月起，職工 個人與雇主雙方必須分別按工資的 25％存入中央公積金局； 提 供 擔 保 規(guī)定：公積金所有權(quán)歸職工個人； 由公積金局統(tǒng)一管理； 其 80％只準用 于買房與支付保險費； 存款有利息，年利率為 ％； 本息免稅等 ☆ 政府財政提供專門資金用作發(fā)放住房補貼與優(yōu)惠貸款 a、 政府建造房屋后以優(yōu)惠價出售給特定的購房者 b、 以住房補貼形式發(fā)放給特定的購房者，專門用于購房 c、 撥給專門銀行，委托其對特定購房者提供優(yōu)惠貸款，專門用于購房 d、 對國有土地的收入按固定的比例劃撥給專門機構(gòu)，用作優(yōu)惠出售住房 e、 政府出地（不收地價），開發(fā)商出資，聯(lián)合開發(fā)建造住房，以優(yōu)惠價出售等。 ☆ 向社會融資 如發(fā)行住宅債券等 ☆ 開展按揭供樓業(yè)務 “按揭供樓”或稱“樓宇按揭”，指集住房存款、住房貸款、抵押貸款三 位一體的融資方式，分樓花按揭（期房）、現(xiàn)房按揭年兩種，它對購房者、開發(fā)商、銀行均有利。 開發(fā)商 銀 行 購房者 樓宇按揭的好處： 購房者：圓購房夢 開發(fā)商：可盡快的回融資金 貸 款 存 款 購 房 合 同 提供按揭 協(xié) 商 銀 行：吸收了開發(fā)商和購房者的存款 對低收入者實行“社會保障性”優(yōu)惠政策 a、 建造低標準住房，優(yōu)惠出售或出租給低收入家庭 b、 提供優(yōu)惠（低息、長期、大 比例）貸款，支持收入者買房建房 普遍重視與支持住宅合作社的發(fā)展 大力推行城市住宅私有化 三、標模式構(gòu)想 選擇城市地產(chǎn)體制改革目標模式的基本原則；目標模式的基本構(gòu)想；城市房產(chǎn)體制目標模式的構(gòu)想 復習思想題 城市地產(chǎn)體制的含義 傳統(tǒng)城市地產(chǎn)體制的弊端。 發(fā)達國家城市住宅發(fā)展的主要經(jīng)驗和做法。 第三章 房地產(chǎn)行政管理 教學目的和要求： 本章主要是研究房地產(chǎn)經(jīng)營管理的中觀環(huán)境 —— 房地產(chǎn)行政管理，通過本章的學習，要求掌握房地產(chǎn)行政管理的含義和內(nèi)容。 重點：掌握房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的內(nèi)容 ，所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、兩稅一費及固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的征稅法。 難點：產(chǎn)權(quán)的審查和確認。 第一節(jié) 房地產(chǎn)行政管理概述 一、房地產(chǎn)行政管理的含義 含義：指國家通過共授權(quán)的房地產(chǎn)行政機關(guān)，運用行政手段，經(jīng)濟 手段和法律手段，按照國家有關(guān)房地產(chǎn)的方針、政策、法律、法規(guī)對房地產(chǎn)業(yè)全業(yè)的經(jīng)濟活動進行的計劃、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)等活動。 基本特征：權(quán)威性、強制性、垂直性 二、房地產(chǎn)行政管理的內(nèi)容 （一）產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理 這是房地產(chǎn)行政管理的基礎性、經(jīng)營性工作 （二）房地產(chǎn)市場管理 房地產(chǎn)市場管理必須對 市場各種交易活動、交易程序的價格、合同等加強管理。 （三）行業(yè)管理 具體包括：制定政策、統(tǒng)一規(guī)劃、制定法規(guī)、組織協(xié)調(diào)、資質(zhì)審查、交流信息、培訓人才。 第二節(jié) 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理 一、產(chǎn)權(quán)的概念與分類 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房地產(chǎn)的所有權(quán)，也稱物權(quán)，它是產(chǎn)權(quán)人依法對其所有的房地產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，具有排它性。 我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可劃分為公有房產(chǎn)、私有房產(chǎn)、其它房產(chǎn)三類。 二、產(chǎn)權(quán)管理的內(nèi)容 產(chǎn)權(quán)的審查確認、產(chǎn)權(quán)登記、核發(fā)產(chǎn)權(quán)證。其中產(chǎn)權(quán)的審查與確認是產(chǎn)權(quán)管理的核心。 三、產(chǎn)權(quán)登記及程序 產(chǎn)權(quán)登記分 為初始登記、轉(zhuǎn)移變更登記、其后登記； 產(chǎn)權(quán)登記程序：登記收件、勘文繪圖、權(quán)屬調(diào)查、審核繪制房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、收費發(fā)證 四、產(chǎn)籍管理 （一）產(chǎn)籍及其分類 產(chǎn)籍指在產(chǎn)權(quán)登記中形成的反映產(chǎn)權(quán)及房地產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的資料，它主要由各種檔案、地籍圖紙、表卡、簿冊組成。 （二）產(chǎn)籍管理的要求 必須確保房籍的完整、連續(xù)與新鮮性 做好產(chǎn)籍資料的保管、利用工作 抓好產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理人員的培訓工作 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場管理 一、房地產(chǎn)市場管理的含義 二、房地產(chǎn)市場管理的內(nèi)容 1 、房地產(chǎn)交易活動管理 具 體包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓管理；房屋買賣管理、房屋租賃、轉(zhuǎn)讓管理、房地產(chǎn)抵押管理。 ☆ 出讓： a、 出讓的主體必須是縣級以上的政府 b、 出讓必須簽訂出讓合同，在出讓合同中必須對出讓的期限、面積、用途、容積率及出讓金的支付方式等有明確規(guī)定 c、 出讓后一年還未開發(fā)的，根據(jù)出讓金收 20％的土地閑置費，出讓兩年還未開發(fā)的則可以無條件收回。 ☆ 轉(zhuǎn)讓： 轉(zhuǎn)讓原則： a、認地不認人原則 b、產(chǎn)權(quán)一致原則 c、必須按原出讓合同開發(fā)的才可以轉(zhuǎn)讓 ☆ 買賣、租賃、抵押： a、買賣 不能破除租賃――即租賃權(quán)可以對抗買賣權(quán) b、抵押權(quán)可以對抗租賃權(quán) 價格管理 它是房地產(chǎn)市場管理的核心，具體包括對土地價格、房屋買賣價格、房屋租賃價格的管理。 交易程序的管理 交易合同的管理 稅收管理 第四節(jié) 稅收管理 一、企業(yè)所得稅 企業(yè)所得額 =經(jīng)營收入－成本 +營業(yè)外收入－（營業(yè)稅 +城市維護建設稅 +房產(chǎn)稅） 所得稅 =所得額 *所得稅率 房地產(chǎn)開發(fā)的所得稅率一