【正文】 策略的研究和實(shí)施。 廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)指房地企業(yè)對(duì)從事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程做出科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)決策。它包括兩部分一是生產(chǎn)過(guò)程的經(jīng)營(yíng)，二是流通過(guò)程的經(jīng)營(yíng)，其運(yùn)行程序如下圖： ↘ ↗ ↘ → → ↘ ↗ ↗ 生產(chǎn)過(guò)程 流通過(guò)程 土地選址 可行性分析 項(xiàng)目立項(xiàng) 購(gòu)買土地 勘察設(shè)計(jì) 前期工程 建筑施工 房屋出售出租 房屋修繕保養(yǎng) 二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)與經(jīng)營(yíng)方式 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)： （ 1）建筑地塊的開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā) （ 2）房屋及配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā) （ 3）房地產(chǎn)商品流通 （ 4）房地產(chǎn)咨詢服務(wù) （ 5）房地產(chǎn)物業(yè)管理 （ 6）房地產(chǎn)融資 （ 7）房地產(chǎn)跨業(yè)經(jīng)營(yíng) 經(jīng)營(yíng)方式 （ 1）單項(xiàng)經(jīng)營(yíng) （ 2）多元化經(jīng)營(yíng) （ 3）涉外經(jīng)營(yíng) 三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與經(jīng)營(yíng)思想 特點(diǎn) （ 1）生產(chǎn)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大 （ 2）經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜 （ 3）價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程的多樣化 （ 4）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)政策性強(qiáng) （ 5）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)性大 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)思想 （ 1）為用戶服務(wù)的思想 （ 2）開(kāi)拓思想 （ 3）效益思想 四、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的地位和作用 （一）地位 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了基本的物質(zhì)保證 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)的發(fā)展為國(guó)家財(cái)政收入開(kāi)辟了重要的來(lái)源。 （二）作用 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)的發(fā)展有 利于建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)體系 有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化 有利于促進(jìn)住房制度改革 有助于擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放、引進(jìn)外資 有助于充分發(fā)展房地產(chǎn)生財(cái)聚財(cái)?shù)淖饔? 復(fù)習(xí)思考題 房地產(chǎn)的含義及其特性。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及其經(jīng)營(yíng)方式。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及經(jīng)營(yíng)思想。 第二章 城市房地產(chǎn)體制及其改革 教學(xué)目的和要求： 本章主要是研究房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)宏觀環(huán)境的體制環(huán)境。 重點(diǎn)：城市房地產(chǎn)體制的含義，傳統(tǒng)城市房地產(chǎn)體制的弊端； 難點(diǎn)：城市房地產(chǎn)體制的目標(biāo)與模式。 第一節(jié) 城市房地產(chǎn) 體制的基本概念 一、城市地產(chǎn)體制的含義 城市地產(chǎn)體制，習(xí)慣上稱作城市土地制度，它是指人類在一定社會(huì)條件下土地關(guān)系的集合，是土地所有權(quán)與使用權(quán)的獲得、轉(zhuǎn)移、變更及其管理規(guī)范的總和與模式，它包括所有制度和使用制度兩大方面。 土地所有制，是指人們擁有土地的經(jīng)濟(jì)形式，它是整個(gè)土地制度的核心。 土地使用制，是指人們?cè)谑褂猛恋厣纤纬傻慕?jīng)濟(jì)關(guān)系。 ★ 城市地產(chǎn)體制在國(guó)際上有 3 種類型： 土地所有權(quán)與使用權(quán)都私有，都能進(jìn)入市場(chǎng)，自由買賣 以美國(guó)為代表； 城市土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，土 地的使用權(quán)則可以橫向轉(zhuǎn)移，自由買賣 以香港為代表； 土地的所有權(quán)歸國(guó)家，土地的使用權(quán)亦不能轉(zhuǎn)讓、流通買賣 以改革開(kāi)放前中國(guó)、前蘇聯(lián)為代表。 二、城市房產(chǎn)體制的含義 城市房產(chǎn)體制指支配城市房產(chǎn)再生產(chǎn)全過(guò)程的經(jīng)濟(jì)機(jī)制及調(diào)整其經(jīng)濟(jì)關(guān)系的方式方法、機(jī)構(gòu)與制度。是房產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)獲得、轉(zhuǎn)移、權(quán)屬變更及其管理規(guī)范的總和與模式。 第二節(jié) 傳統(tǒng)城市房地產(chǎn)體制的弊端 一、傳統(tǒng)城市地產(chǎn)體制弊端 使中國(guó)土地資源狀況面臨嚴(yán)重威脅 土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)，使用效益低下，無(wú)法優(yōu)化配置 使得土地所 有權(quán)虛置，權(quán)益主體倒掛 使得城市基礎(chǔ)設(shè)施資金無(wú)法形成良性循環(huán) 二、傳統(tǒng)市場(chǎng)房產(chǎn)體制弊端 住房再生產(chǎn)資金無(wú)法形成良性循環(huán) 行政手段與實(shí)物分配形成既破壞了按勞分配的原則，又加劇了住房分配中的苦樂(lè)不均 使企業(yè)背上沉重的住房包袱，無(wú)法全力投入主業(yè) 造成城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理，住房消費(fèi)在整個(gè)消費(fèi)中所占比重畸低。 第三節(jié) 城市房地產(chǎn)體制改革目標(biāo)模式 一、 城市房地產(chǎn)體制改革的推進(jìn) （一）城市土地有償使用的推進(jìn) 開(kāi)征土地使用費(fèi)、稅 試行土地使用權(quán)的有償出讓與轉(zhuǎn)讓 改革中存在的問(wèn)題 （二）城市房產(chǎn)體 制改革的推進(jìn)及存在問(wèn)題 二、各國(guó)城市住房發(fā)展的主要經(jīng)驗(yàn)和做法 政府設(shè)立專門的住房管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)立法 ☆日本：在建設(shè)省下設(shè)住宅局，加強(qiáng)立法與規(guī)劃； 在 1950－ 1955 年頒布了《住房金融公庫(kù)法》、《公營(yíng)住宅法》、《住宅公團(tuán)法》 在 1966 年頒布了《住宅建設(shè)計(jì)劃法》 ☆原西德：設(shè)有專門的住宅建設(shè)局 先后頒布了《住宅建設(shè)法》、《城市建設(shè)促進(jìn)法》 《住宅改善法》 ☆新加坡：在國(guó)家發(fā)展部下設(shè)有住宅發(fā)展局 “居者有其屋” 控制住宅面積標(biāo)準(zhǔn)，逐步提高居住水平 ☆國(guó)際通用居住水平： 最低標(biāo) 準(zhǔn)：人均一床，人均 S = 2 平方米 文明標(biāo)準(zhǔn)：每戶一套，人均 S = 8 平方米 舒適標(biāo)準(zhǔn)：人均一間，人均 S = 10 平方米以上 多途徑建房 （ 1）國(guó)家投資建造住宅――原蘇聯(lián) （ 2）社會(huì)團(tuán)體籌資或接收政府貸款建造住宅 （ 3）私營(yíng)建房企業(yè) （ 4）互助合作共建住宅 （ 5）個(gè)人建住宅 多渠道融集建房資金 ☆ 新加坡：率先推出強(qiáng)制性的儲(chǔ)蓄制度，從 1955 年 7 月起，職工 個(gè)人與雇主雙方必須分別按工資的 25％存入中央公積金局； 提 供 擔(dān) 保 規(guī)定：公積金所有權(quán)歸職工個(gè)人； 由公積金局統(tǒng)一管理； 其 80％只準(zhǔn)用 于買房與支付保險(xiǎn)費(fèi)； 存款有利息，年利率為 ％； 本息免稅等 ☆ 政府財(cái)政提供專門資金用作發(fā)放住房補(bǔ)貼與優(yōu)惠貸款 a、 政府建造房屋后以優(yōu)惠價(jià)出售給特定的購(gòu)房者 b、 以住房補(bǔ)貼形式發(fā)放給特定的購(gòu)房者，專門用于購(gòu)房 c、 撥給專門銀行，委托其對(duì)特定購(gòu)房者提供優(yōu)惠貸款，專門用于購(gòu)房 d、 對(duì)國(guó)有土地的收入按固定的比例劃撥給專門機(jī)構(gòu)，用作優(yōu)惠出售住房 e、 政府出地（不收地價(jià)），開(kāi)發(fā)商出資，聯(lián)合開(kāi)發(fā)建造住房，以優(yōu)惠價(jià)出售等。 ☆ 向社會(huì)融資 如發(fā)行住宅債券等 ☆ 開(kāi)展按揭供樓業(yè)務(wù) “按揭供樓”或稱“樓宇按揭”，指集住房存款、住房貸款、抵押貸款三 位一體的融資方式，分樓花按揭（期房）、現(xiàn)房按揭年兩種，它對(duì)購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、銀行均有利。 開(kāi)發(fā)商 銀 行 購(gòu)房者 樓宇按揭的好處： 購(gòu)房者：圓購(gòu)房夢(mèng) 開(kāi)發(fā)商：可盡快的回融資金 貸 款 存 款 購(gòu) 房 合 同 提供按揭 協(xié) 商 銀 行：吸收了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的存款 對(duì)低收入者實(shí)行“社會(huì)保障性”優(yōu)惠政策 a、 建造低標(biāo)準(zhǔn)住房，優(yōu)惠出售或出租給低收入家庭 b、 提供優(yōu)惠（低息、長(zhǎng)期、大 比例）貸款，支持收入者買房建房 普遍重視與支持住宅合作社的發(fā)展 大力推行城市住宅私有化 三、標(biāo)模式構(gòu)想 選擇城市地產(chǎn)體制改革目標(biāo)模式的基本原則；目標(biāo)模式的基本構(gòu)想；城市房產(chǎn)體制目標(biāo)模式的構(gòu)想 復(fù)習(xí)思想題 城市地產(chǎn)體制的含義 傳統(tǒng)城市地產(chǎn)體制的弊端。 發(fā)達(dá)國(guó)家城市住宅發(fā)展的主要經(jīng)驗(yàn)和做法。 第三章 房地產(chǎn)行政管理 教學(xué)目的和要求： 本章主要是研究房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的中觀環(huán)境 —— 房地產(chǎn)行政管理，通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求掌握房地產(chǎn)行政管理的含義和內(nèi)容。 重點(diǎn)：掌握房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的內(nèi)容 ，所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、兩稅一費(fèi)及固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的征稅法。 難點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)的審查和確認(rèn)。 第一節(jié) 房地產(chǎn)行政管理概述 一、房地產(chǎn)行政管理的含義 含義：指國(guó)家通過(guò)共授權(quán)的房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)，運(yùn)用行政手段，經(jīng)濟(jì) 手段和法律手段，按照國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)的方針、政策、法律、法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)全業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)等活動(dòng)。 基本特征：權(quán)威性、強(qiáng)制性、垂直性 二、房地產(chǎn)行政管理的內(nèi)容 （一）產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理 這是房地產(chǎn)行政管理的基礎(chǔ)性、經(jīng)營(yíng)性工作 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)管理 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理必須對(duì) 市場(chǎng)各種交易活動(dòng)、交易程序的價(jià)格、合同等加強(qiáng)管理。 （三）行業(yè)管理 具體包括：制定政策、統(tǒng)一規(guī)劃、制定法規(guī)、組織協(xié)調(diào)、資質(zhì)審查、交流信息、培訓(xùn)人才。 第二節(jié) 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理 一、產(chǎn)權(quán)的概念與分類 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房地產(chǎn)的所有權(quán)，也稱物權(quán)，它是產(chǎn)權(quán)人依法對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，具有排它性。 我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可劃分為公有房產(chǎn)、私有房產(chǎn)、其它房產(chǎn)三類。 二、產(chǎn)權(quán)管理的內(nèi)容 產(chǎn)權(quán)的審查確認(rèn)、產(chǎn)權(quán)登記、核發(fā)產(chǎn)權(quán)證。其中產(chǎn)權(quán)的審查與確認(rèn)是產(chǎn)權(quán)管理的核心。 三、產(chǎn)權(quán)登記及程序 產(chǎn)權(quán)登記分 為初始登記、轉(zhuǎn)移變更登記、其后登記； 產(chǎn)權(quán)登記程序：登記收件、勘文繪圖、權(quán)屬調(diào)查、審核繪制房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證 四、產(chǎn)籍管理 （一）產(chǎn)籍及其分類 產(chǎn)籍指在產(chǎn)權(quán)登記中形成的反映產(chǎn)權(quán)及房地產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的資料，它主要由各種檔案、地籍圖紙、表卡、簿冊(cè)組成。 （二）產(chǎn)籍管理的要求 必須確保房籍的完整、連續(xù)與新鮮性 做好產(chǎn)籍資料的保管、利用工作 抓好產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理人員的培訓(xùn)工作 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的含義 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的內(nèi)容 1 、房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理 具 體包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓管理；房屋買賣管理、房屋租賃、轉(zhuǎn)讓管理、房地產(chǎn)抵押管理。 ☆ 出讓： a、 出讓的主體必須是縣級(jí)以上的政府 b、 出讓必須簽訂出讓合同，在出讓合同中必須對(duì)出讓的期限、面積、用途、容積率及出讓金的支付方式等有明確規(guī)定 c、 出讓后一年還未開(kāi)發(fā)的，根據(jù)出讓金收 20％的土地閑置費(fèi)，出讓兩年還未開(kāi)發(fā)的則可以無(wú)條件收回。 ☆ 轉(zhuǎn)讓： 轉(zhuǎn)讓原則： a、認(rèn)地不認(rèn)人原則 b、產(chǎn)權(quán)一致原則 c、必須按原出讓合同開(kāi)發(fā)的才可以轉(zhuǎn)讓 ☆ 買賣、租賃、抵押： a、買賣 不能破除租賃――即租賃權(quán)可以對(duì)抗買賣權(quán) b、抵押權(quán)可以對(duì)抗租賃權(quán) 價(jià)格管理 它是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的核心，具體包括對(duì)土地價(jià)格、房屋買賣價(jià)格、房屋租賃價(jià)格的管理。 交易程序的管理 交易合同的管理 稅收管理 第四節(jié) 稅收管理 一、企業(yè)所得稅 企業(yè)所得額 =經(jīng)營(yíng)收入－成本 +營(yíng)業(yè)外收入－（營(yíng)業(yè)稅 +城市維護(hù)建設(shè)稅 +房產(chǎn)稅） 所得稅 =所得額 *所得稅率 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所得稅率一