【正文】 安全管理是指物業(yè)管理企業(yè)，在 業(yè)主、使用人和相關(guān)部門的支持配合下，靈活運用企業(yè)、物業(yè)和社會資源，以達(dá)到安全為目標(biāo)所采取的組織性、技術(shù)性措施。 物業(yè)的安全管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容，幾乎所有的物業(yè)管理過程都包括安全管理，安全管理也是評價物業(yè)管理質(zhì)量的最基本、最重要內(nèi)容之一。同時，安全管理也是一項復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，安全管理能否搞好，除了物業(yè)管理企業(yè)要有較高的安全管理水平以外，與業(yè)主的支持配合、物業(yè)的安防條件、以及社會的安全狀況等都有密切的關(guān)系。 二、物業(yè)安全管理的要求 依據(jù)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）標(biāo)準(zhǔn)， 華強物業(yè) 對安全管理（安全管理、車輛管理、消防）的具體要求如下： 住宅小區(qū)： ? 小區(qū)基本實行封閉式管理。 ? 有專業(yè)安全管理隊伍，實行 24 小時值班及巡邏制度；安全管理人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。 ? 危及人身安全處有明顯標(biāo)識和具體的防范措施。 ? 消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制定消防應(yīng)急方案。 ? 機動車停車場管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進出登記。 ? 非機動車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序。 工業(yè)區(qū)： ? 工業(yè)區(qū)基本實行封閉式管理。 ? 有專業(yè)安全管理隊伍，實行 24 小時值班及巡邏制度，安全管理 人員熟悉工業(yè)區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。 ? 結(jié)合工業(yè)區(qū)特點，制定安全防范措施，對貨物（產(chǎn)品、設(shè)備）出門實行憑證通行制度。 ? 進出工業(yè)區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。 ? 工業(yè)區(qū)停車場內(nèi)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊。 ? 室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格，出入有登記。 ? 非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，管理有序，停放整齊，場地清潔。 ? 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。 ? 消防控制中心 24 小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時起用。 ? 消防管理人員掌握消防設(shè)備設(shè)施的使用方法并能 及時處理各種問題。 ? 組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。 ? 制定 突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻。 ? 工業(yè)廠房裝修需報消防部門審批，對裝修過程嚴(yán)格監(jiān)管，裝修完成后經(jīng)消防部門驗收合格后方可使用。 ? 區(qū)內(nèi)無火災(zāi)安全隱患，督促各用戶與消防管理部門簽定消防責(zé)任書。 ? 集體宿舍消防、用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定，室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無安全隱患。 大廈； ? 大廈基本實行封閉式管理。 ? 有專業(yè)安全管理隊伍，實行 24 小時值班及巡邏制度，安全管理人員熟悉大廈的 環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。 ? 結(jié)合大廈特點，制定安全防范措施。 ? 進出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。 ? 大廈外停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊。 ? 室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格，出入登記。 ? 非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地清潔。 ? 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。 ? 消防控制中心 24 小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時起用。 ? 消防管理人員掌握消防設(shè)備設(shè)施的使用方法并能及時處理各種問題。 ? 組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任 人。 ? 制定 突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻。 ? 無火災(zāi)安全隱患。 三、物業(yè)安全管理指標(biāo) 名稱： 治安案件發(fā)生 率 ≤ 5‰ 計算測定標(biāo)準(zhǔn)： ∑治安案件發(fā)生次數(shù) 247?！莆飿I(yè)總?cè)藬?shù) 1000‰ 名稱： 刑事案件發(fā)生率 ≤ 1‰ 計算測定標(biāo)準(zhǔn)： ∑刑事案件發(fā)生次數(shù) 247?！莆飿I(yè)總?cè)藬?shù) 1000‰ 名稱： 火災(zāi)發(fā)生率 ≤ 1‰ （不發(fā)生重大火災(zāi)事故） 計算測定標(biāo)準(zhǔn) ∑火災(zāi)發(fā)生次數(shù) 247?！莆飿I(yè)總戶數(shù) 1000‰ 名稱： 安全管理有效投訴 率 ≤ 2% 計算測定標(biāo)準(zhǔn)： ∑安全管理有效投訴次數(shù) 247?！莆飿I(yè) 總?cè)藬?shù) 100% 名稱： 安全管理有效投訴處理率 =100% 計算測定標(biāo)準(zhǔn)： ∑完成處理有效投訴次數(shù) 247?！朴行对V次數(shù) 100% 名稱： 物業(yè)安全管理客戶滿意 度 ≥ 95% 計算測定標(biāo)準(zhǔn)： ∑調(diào)查中客戶滿意人數(shù) 247?！普{(diào)查總?cè)藬?shù) 100% 第三章 安全管理規(guī)章制度 一、治安管理規(guī)定 (一 )服務(wù)中心組成安全管理部，負(fù)責(zé)管轄區(qū)域的安全防范工作。 (二 )安全管理部的職責(zé)和權(quán)力是： 嚴(yán)格執(zhí)行國家治安條例，密切配合公安機關(guān)，維護用戶的生命、財產(chǎn)安全。 實行 24 小時全天候巡邏值班制度，對 管轄區(qū)域 進行固定崗、巡邏流動 崗，發(fā)現(xiàn)治安隱患及時排除、制止。 負(fù)責(zé) 管轄區(qū)域 的機動車輛、摩托車、自行車的管理和保管，維護交通秩序，保障 管轄區(qū)域 內(nèi)車輛安全。 制止諸如收破爛、乞討、叫賣等人員進入 管轄區(qū)域 。 在 管轄區(qū)域 發(fā)生治安、消防、交通等方面的突發(fā)事件時，要挺身而出，依法維護用戶的權(quán)益，及時采取搶救措施。 維護業(yè)主委員會、服務(wù)中心公布的各項規(guī)章制度，對不遵守上述規(guī)章制度的人員，管理人員可進行勸阻、制止，直到移交政府有關(guān)部門處理。 受公安機關(guān)委托，有權(quán)核查有關(guān)車輛、人員的證件及其他情況。 (三 )維護 治安，人人有責(zé)。用戶應(yīng) 積極主動參與治安管理工作，做到： 遵守國家的有關(guān)治安管理規(guī)定。 遵守業(yè)主委員會、服務(wù)中心公布的、旨在維護 管轄區(qū)域 秩序和安全的各項規(guī)章制度。 密切配合安全管理部的治安管理工作，在安全管理員因故查詢時，給予主動協(xié)作。 敢于制止、舉報破壞治安秩序或造成治安隱患的人和事，并協(xié)助安全管理部處理。 愛護 管轄區(qū)域 的安管設(shè)施。 二、安全管理員交接班制度 (一 )接班安管員按規(guī)定著裝后，提前十五分鐘列隊上崗接班，交接班安管員必須相互敬禮進行交接班。 (二 )接班安管員到達(dá)后，應(yīng)由交班安管員在《安全管理值班記 錄表》上記錄交班內(nèi)容和交、接班時間并簽名。 (三 )交接班時，交班安管員必須將需要接班安管員繼續(xù)觀察或處理的問題，裝備器材和其他物品的狀況，以及電梯、監(jiān)控、道閘等重要設(shè)備（施）的運行情況向接班安管員移交清楚，且做好記錄備查。 (四 )交班安管員須在接班安管員對各崗位巡查、驗收并在《安全管理值班記錄表》簽字確認(rèn)后才能下班。 (五 )接班安管員驗收時發(fā)現(xiàn)（包括交班安管員當(dāng)班時發(fā)生而未發(fā)現(xiàn)）的問題，由交班安管員承擔(dān)責(zé)任；交接過程中發(fā)生的問題，由交班人員負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)責(zé)任，接班人員協(xié)助處理；交接完畢，接班人簽字認(rèn)可后發(fā)生 的問題，由接班安管員承擔(dān)責(zé)任。 (六 )道口崗安管員交接班時應(yīng)在《安全管理值班記錄表》上認(rèn)真填寫各欄目。監(jiān)控室崗安管員交接班時應(yīng)在《監(jiān)控室值班記錄》上認(rèn)真填寫各欄目。 (七 )接班安管員未到崗或雖已到崗，但未辦畢交接手續(xù)并簽名確認(rèn)時，交班安管員不得下班。否則，其間發(fā)生的問題，由交班安管員負(fù)責(zé)。 三、安管員巡邏簽到制度 （一）簽到人員必須如實填寫《 巡邏記錄表 》，若有虛假一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即按相關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。 （二）行 24小時連續(xù) 巡邏簽到制，除特殊規(guī)定外。 （三）填寫表格之前，必須先檢查設(shè)備或部位情況是否正常。簽到不是目的，而是檢查監(jiān)督工作人員的工作責(zé)任心和巡查力度。 （四）安管領(lǐng)班每班不得少于兩次巡邏簽到，巡邏安全員按規(guī)定進行巡邏簽到。 （五）在本班巡邏期間發(fā)生的任何事情，當(dāng)班巡邏人員應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 （六）安全主管不定期對巡樓簽到情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應(yīng)即時處理。 四、安全防范工作重大事項報告制度 (一 ) 報告 范圍 凡在責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的，并與安管工作相關(guān)聯(lián)，造成的社會影響或經(jīng)濟損失較大的事項，均屬報告的范圍。 責(zé)任 區(qū)內(nèi)發(fā)生的打架、斗毆、流氓滋事等嚴(yán)重影響顧客、服務(wù)中心正常生活、工作秩序的治安案件。 責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生（現(xiàn)）的火災(zāi)、重大事故隱患、顧客非正常死亡情況等。 責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生（現(xiàn)）的兇殺、強奸，顧客被綁架、敲詐，家庭財產(chǎn)（車輛）和公共財物被盜（搶）等惡性刑事案件以及重大案件線索。 （二）報告內(nèi)容 案（事）件發(fā)生的時間、地點，當(dāng)事人和涉及人的姓名、性別、年齡、身份，以及過程、結(jié)果等等。 案（事）件處理的方法與進度，下一步的計劃，需要提請公司協(xié)助解決的具體問題等等。 （三）報告程序 正常情況下的報告程序 應(yīng)該是逐級上報，只有在緊急情況下才可以越級直接向公司主要領(lǐng)導(dǎo)報告。 安全管理部內(nèi)部的一般報告程序是安管員向領(lǐng)班報告，再由領(lǐng)班向安全部主管和經(jīng)理匯報。 服務(wù)中心向公司報告重大事項的一般程序是，由服務(wù)中心經(jīng)理向公司主管領(lǐng)導(dǎo)報告。 （四）報告時限 凡接到發(fā)生重大事項的報告，無論哪一級都必須全力以赴，爭分奪秒，按規(guī)定 予以正確處置，同時要迅速采取果斷措施，防止事態(tài)擴展，務(wù)必將社會影響和經(jīng)濟損失降至最低限度。 一般的治安案件發(fā)生后，在兩小時內(nèi)必須向安全管理部或公司主管領(lǐng)導(dǎo)報告。 一般的刑事案件發(fā)生后 ，在一小時內(nèi)必須向安全管理部或公司主管領(lǐng)導(dǎo)報告。 火災(zāi)或重大刑事案件發(fā)生后，須及時向安全管理部或公司主管領(lǐng)導(dǎo)報告。 事件發(fā)生后填寫《安管工作重大事項處理記錄表》存檔，并于事件發(fā)生后的第一個工作日填寫《安全管理工作重大事項報告表》交品質(zhì)技術(shù)部 。 五、消防監(jiān)控中心工作制度 （一）消防監(jiān)控室實行二十四小時專人輪班值守 （二）值班人員必須嚴(yán)守崗位，認(rèn)真履行職責(zé) （三）未經(jīng)公安、消防機關(guān)同意，不得擅自關(guān)閉消防設(shè)施設(shè)備 （四）未經(jīng)批準(zhǔn)，消防控制室禁止參觀 （五）上班時間禁止在消防控制室內(nèi)接待客人或與無關(guān)人員閑談 （六）嚴(yán)禁非專業(yè)人員觸動，使用消防控制室內(nèi)的設(shè)施設(shè)備 （七）確保消防控制室的通訊設(shè)備暢通 （八）保持消防控制室內(nèi)整潔，溫度適宜 （九）非本室人員進入消防控制室要進行登記 六、停車場管理規(guī)定 （一）車場實行晝夜 24 小時值班制度，由 管轄區(qū)域 安管隊負(fù)責(zé)管理，車輛隨時可以進出； （二）停車場實行有償使用，車主須憑車輛進出 管轄區(qū)域 的月卡或記時卡進入停車場， 停車場車輛停車半小時以內(nèi)不收費，超過半小時按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （三）車輛進入： 車輛進入停車場應(yīng)一停二慢，必須服從安管員的指揮和安排，征得安管員同意 后方可進入。 進入時，安管員打卡后把停車卡發(fā)給車主。 除公司相關(guān)人員外，任何人無權(quán)查閱相關(guān)記錄或資料。 （四）車輛停放： 車輛停放時必須服從安管員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對其它車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。 車管員應(yīng)指揮車輛停放，察看車輛有無上鎖、有無外部破損，如有破損，應(yīng)知會車主并登記。嚴(yán)禁不服從指揮，亂停放車輛。 車場車位分固定 車位和非固定車位，車主按類使用車位。 車場內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有劇毒、易燃易爆物品、和其它危險品的車輛停放。 （五）駛離： 車輛駛離停車場時應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向車管員交回停車卡，車管員核對無誤后，收回停車卡后，方可駛離。 車管員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會客、喝酒、睡覺，不得讓親朋好友和其它無關(guān)人員進入停車場，嚴(yán)格核對駛離車輛的牌號，滿足車主的合理要求。 車管員交接班時應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實停車場車輛與登記記錄相符，并簽字交接。 發(fā)生車輛 丟失等緊急情況，安全管理部主管須在第一時間內(nèi)，安排相關(guān)人員寫出情況說明，同時收集其他證據(jù)，并盡快報告公司主管領(lǐng)導(dǎo)。 七、 機動 車管理規(guī)定 (一 )外來車輛，未經(jīng)許可，不得進入 管轄區(qū)域 內(nèi)。 (二 )外 來車接送 管轄區(qū)域內(nèi) 用戶可以進入，但落客后必須馬上駛離，不得停留。 (三 )進 場，領(lǐng)取車輛出入卡，車輛出場交回出入卡，并核對放行，如長期在 管轄區(qū)域 停放的車輛，可到服務(wù)中心辦理月卡和年卡。 (四 )車 輛必須由專人駕駛，同時認(rèn)人放行，若非車主駕駛，必須由車主陪同駕駛者前來車場治安崗講明，并交親筆委托書，方可出場。 (五 )駕 駛者必 須關(guān)好車門窗，調(diào)好防盜系統(tǒng)到警備狀態(tài)，有效證件及車內(nèi)貴重物品必須隨身攜帶，否則所產(chǎn)生的一切后果自負(fù)。 (六 )載 貨出場，必須有相應(yīng)證明，屬貴重、大件物品或搬家時，必憑《搬出放行條》出場。 (七 )車輛 必須按指定位置停放，不得堵塞消防通道，進出車路口，上下行道、草坪等。 (八 )不 準(zhǔn)停車場試剎車、練習(xí)駕車、停放車輛如有滴漏機油等，車主必須清潔干凈。 (九 )在 住宅區(qū)的車速不得超過 15 公里 /小時，不得鳴號，如車輛損壞路面或公共設(shè)施，應(yīng)按價賠償。 (十 )凡 運載劇毒、易燃易爆物品、槍支、火藥及其他不安全物資的車輛及 噸 以上貨車，不得駛?cè)胱≌瑓^(qū)內(nèi)。 (十一 )按時 交納停車費，不得拖欠。 (十二 )不 準(zhǔn)刁難、辱罵或以暴力威脅等手段妨礙安管員執(zhí)行公務(wù)。 (十三 )必須 嚴(yán)格執(zhí)行