【正文】 負(fù)責(zé)完成，甲方委派法定代表人（負(fù)責(zé)人）、總經(jīng)理、招商策劃營運(yùn)等 專業(yè) 管理人員，乙方不得向管理公司委派任何工作人員，但乙方可對管理公司的營運(yùn)管理工作進(jìn) 行監(jiān)督。管理公司其它工作人員由管理公司根據(jù)具體經(jīng)營管理需要由甲方全權(quán)主導(dǎo)另行招聘、錄用，并由管理公司與聘用人員簽訂勞動(dòng)合同。 （ 3） 管理公司所發(fā)生的人工成本，包括員工的工資、加班費(fèi)、各項(xiàng)社保金、公積金、外派津貼 、 職務(wù) （技術(shù)） 津貼、年終獎(jiǎng)金及其他相關(guān)的人員開支，其費(fèi)用總額（人工成本）屬于管理公司經(jīng)營成本，納入年度財(cái)務(wù)預(yù)算內(nèi) ，經(jīng)雙方 簽字 確認(rèn) 后執(zhí)行 。人工成本 遵循 以下 原則進(jìn)行 確定： （ a） 人員編制 及人工成本。 由甲方根據(jù)經(jīng)營物業(yè) 的 實(shí)際 狀況、規(guī)模、經(jīng)營 性質(zhì) 、品類 等情況，遵照 甲方 定崗定編 原則 進(jìn)行 人員編制 數(shù) 制定 ，管理 公司的人工成本 根據(jù) 甲方 的 薪資福利政策 、 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 制定 ， 并經(jīng) 甲乙雙方協(xié)商后確定 。 （ b） 甲、乙雙方同意，管理公司員工工資、福利待遇 須符合國家 及 當(dāng)?shù)氐?政策 法規(guī) 要求 ，同時(shí)管理公司人員編制及人工成本的 最終確定 須紅星美凱龍家居集團(tuán) 【乙方名稱】 【城市地區(qū)項(xiàng)目】 委托經(jīng)營管理合同 （第 6 頁 共 23 頁 ） 遵循 甲方公司 制定 的 定崗定編 原則和薪資福利相關(guān)政策 、標(biāo)準(zhǔn)。其他 行政費(fèi)用如 員工 餐費(fèi)、 培訓(xùn)費(fèi) 、差旅費(fèi) 等根據(jù) 甲方公司相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn) 按實(shí) 結(jié)算。 （ c） 開業(yè)籌備期間及開業(yè)初期，管理公司員工人數(shù)及人工成本按實(shí)計(jì)算，期間 員工人數(shù)最高可為標(biāo)準(zhǔn)編制人數(shù)的 120%，并在經(jīng)營物業(yè)開業(yè)后逐步調(diào)整到標(biāo)準(zhǔn)編制人數(shù)。 調(diào)整期為 開業(yè)后 36個(gè)月 ，具體由管理公司視經(jīng)營狀況以及員工 的合同試用期 等 因素進(jìn)行決定。 （ d） 若出現(xiàn) 國家 或地方 法律法規(guī)、 制度政策調(diào)整（包括但不限于：社保政策、社?；鶖?shù)、工作時(shí)間、最低工資標(biāo)準(zhǔn)等調(diào)整） ， 乙方同意 按照甲方 集團(tuán)公司 制定 的適用于調(diào)整后法規(guī) 的 薪資福利政策執(zhí)行。 （ e） 為 更有效的激勵(lì)管理團(tuán)隊(duì)提升經(jīng)營物業(yè)的效益， 甲方 會適時(shí)制定新的員工薪資福利政策 、標(biāo)準(zhǔn) （ 如 年度薪資調(diào)整 等 ） ，乙方同意 按照甲方新的薪資福利政策、標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行。 （ f） 當(dāng)年會計(jì)年度實(shí)收租賃合同總收入較上一會計(jì)年度（不足一個(gè)會計(jì)年度的，折算成一個(gè)會計(jì)年度）實(shí)收租賃合同總收入每增加 1%的，則下一會計(jì)年度管理公司人工成本較當(dāng)年會計(jì) 年度管理公司實(shí)際支出的人工成本同比例增長 %。 （ 4） 管理公司總經(jīng)理獨(dú)立負(fù)責(zé)管理公司的經(jīng)營管理，享有管理公司人事任免權(quán)、財(cái)務(wù)預(yù)算內(nèi)資金支配使用權(quán)以及日常經(jīng)營管理決策權(quán)， 但 應(yīng) 按照本合同第 向乙方書面通報(bào)上月的經(jīng)營情況（如遇節(jié)假日順延）。 （ 5） 管理公司僅為管理本合同項(xiàng)下經(jīng)營物業(yè)而設(shè)立，未經(jīng)甲乙雙方 書面 同意，不得從事對外投資、貿(mào)易等活動(dòng)，也不得對外提供任何擔(dān)保，不得進(jìn)行與本合同約定無關(guān)的任何其他經(jīng)營活動(dòng)。 （ 6） 管理公司可根據(jù)經(jīng)營物業(yè)的實(shí)際情況向甲乙雙方書面提出對經(jīng)營物業(yè)進(jìn)行裝修改造，并提供相關(guān)的裝修改造方案。甲乙 雙方應(yīng)與管理公司協(xié)商確定二次裝修改造方案，有關(guān)裝修和改造費(fèi)用由乙方 和 /或項(xiàng)目公司 承擔(dān)。 （ 7） 物業(yè)服務(wù)：由管理公司或管理公司以項(xiàng)目公司名義聘請的物業(yè)服務(wù)公司對經(jīng)營物業(yè)按 甲方 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行單獨(dú)管理，包括設(shè)備和設(shè)施檢修、保養(yǎng)、物業(yè)衛(wèi)生、治安、消防、保安等，費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)，并在管理公司經(jīng)營成本中列支，乙方享有監(jiān)督權(quán)。但管理公司按本合同約定對物業(yè)管理進(jìn)行的經(jīng)營管理不是對經(jīng)營物業(yè)安全的保證，乙方確認(rèn)項(xiàng)目公司應(yīng)按本合同約定及時(shí)、足額投保，發(fā)生相關(guān)責(zé)任事故后按本合同約定進(jìn)行執(zhí)行。 財(cái)務(wù)預(yù)算 、 經(jīng)營成本 承擔(dān) 方式及賬務(wù)處理 （ 1） 甲 乙雙方確認(rèn)管理公司經(jīng)營成本由項(xiàng)目公司承擔(dān)， 其中 與經(jīng)營物 業(yè)相關(guān)的廣告、宣傳、經(jīng)營促銷、改造維修、環(huán)衛(wèi)、綠化等費(fèi)用和開支由 項(xiàng)目公司簽署合同并直接對外支付；其余部分經(jīng)營成本（主要是人工成本、管理公司經(jīng)營費(fèi)用及各項(xiàng)稅費(fèi)等）在管理公司列支并最終由項(xiàng)目公司承擔(dān)，該 具體操作方式為：在符合國家規(guī)定的情況下，按稅賦優(yōu)化原則由項(xiàng)目公司、管理公司共同與商戶簽訂租賃合同，并按租賃合同分別收取相應(yīng)租金和管紅星美凱龍家居集團(tuán) 【乙方名稱】 【城市地區(qū)項(xiàng)目】 委托經(jīng)營管理合同 （第 7 頁 共 23 頁 ） 理費(fèi)等 ， 并由款項(xiàng)的實(shí)際收取方向商戶出具發(fā)票和 /或收據(jù) 。若管理公司收取的管理費(fèi)不足以承擔(dān) 在 管理公司 列支的 經(jīng)營成本的 ，不足 部分 由項(xiàng)目公司 按照雙方 確認(rèn)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算 金額按季度預(yù)先 撥付 給 管理公司 。 租賃合同文本生效后由項(xiàng)目公司和管理公司各執(zhí)一份。 管理公司在年度財(cái)務(wù)預(yù)算范圍內(nèi)按實(shí)際需要和節(jié)儉原則自由使用和支配其從管理費(fèi)中收取的管理公司經(jīng)營成本資金， 以保障管理公司的正常經(jīng)營管理活動(dòng)。 年度財(cái)務(wù)預(yù)算節(jié)余部分由乙方或項(xiàng)目公司與管理公司協(xié)商處理 。 （ 2） 在經(jīng)營物業(yè)開始招商工作前，甲方應(yīng)制作經(jīng)營物業(yè)開業(yè) 籌備 費(fèi)用財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告及開業(yè)后三個(gè)會計(jì)年度（開業(yè)時(shí)間在上半年的，為開業(yè)當(dāng)年加后二年；開業(yè)時(shí)間在下半年的，為開業(yè)當(dāng)年加后三年）內(nèi)第一個(gè)會計(jì)年度的經(jīng)營利潤預(yù)算和后兩個(gè)會 計(jì)年度的經(jīng)營利潤規(guī)劃報(bào)告，乙方應(yīng)在收到方案和報(bào)告后的 10個(gè)工作日內(nèi) （最晚不遲于方案和報(bào)告提交日所在會計(jì)年度的 12月 31日） 確認(rèn)，逾期 未 確認(rèn)或也未提出異議的視為 甲乙雙方未能就預(yù)算事宜達(dá)成一致，甲方有權(quán) 不予開展招商 、 不予開業(yè) ，由此造成的損失由乙方自行承擔(dān) 。乙方同意管理公司可按確認(rèn)的經(jīng)營物業(yè)第一個(gè)會計(jì)年度經(jīng)營利潤預(yù)算方案在經(jīng)營管理商場時(shí)直接在收取的管理費(fèi)中 扣收 相應(yīng)金額的預(yù)算費(fèi)用，并根據(jù)預(yù)算方案支付使用。前述經(jīng)營利潤等于經(jīng)營收入（包括租金收入和其他收入）減經(jīng)營成本（包括 管理公司 所有工作人員的薪金福利和獎(jiǎng)金、各項(xiàng)稅費(fèi) 等，不含商場租賃成本、折舊 、 攤銷 、 利息和 所得稅等與商場經(jīng)營不直接相關(guān)的費(fèi)用支出 ）。甲乙雙方確認(rèn)合同所涉經(jīng)營物業(yè)的第二和第三個(gè)會計(jì)年度經(jīng)營利潤預(yù)算應(yīng)以前述經(jīng)乙方確認(rèn)的兩年經(jīng)營利潤規(guī)劃為基準(zhǔn)，根據(jù)經(jīng)營物業(yè)實(shí)際營運(yùn)環(huán)境（如國家和商場當(dāng)?shù)卣?jīng)濟(jì)政策調(diào)整、當(dāng)?shù)厥袌?、商戶和供?yīng)商情況變動(dòng)等）作必要的調(diào)整。 （ 3） 以后每個(gè)會計(jì)年度的 12月 20日前，由甲方根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r制定并向乙方或項(xiàng)目公司 提交下一年度管理公司經(jīng)營成本的財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)乙方 或項(xiàng)目公司 審核無異議后，由管理公司 按第 （ 1）款約定以管理費(fèi)形式收取 。乙方和項(xiàng)目公 司不得不合理拒絕或拖延同意該等年度財(cái)務(wù)預(yù)算，如乙方 或項(xiàng)目公司 在管理公司提交年度財(cái)務(wù)預(yù)算之后 10日內(nèi) 未 確認(rèn) 或也 未提出書面異議的， 甲方有權(quán)按照 雙方 最近一次 確認(rèn) 的年度財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行 。 （ 4） 甲方或管理公司無義務(wù)支付或者代付、墊付任何與經(jīng)營物業(yè)的經(jīng)營管理相關(guān)且應(yīng)當(dāng)由項(xiàng)目公司支付的費(fèi)用。 （ 5） 在管理公司的日常經(jīng)營中若遇特別情況需增加年度財(cái)務(wù)預(yù)算的，管理公司應(yīng)向乙方 或項(xiàng)目公司 提供書面報(bào)告，經(jīng)乙方同意后由項(xiàng)目公司追加。 若乙方 或項(xiàng)目公司 無合理原因拒絕審批 、 追加年度 財(cái)務(wù) 預(yù)算的，甲方和 /或管理公司有權(quán)停止履行其在本合同項(xiàng)下的任何或全部義務(wù) ，由此造成經(jīng)營物業(yè)的任何損失，應(yīng)由乙方 及項(xiàng)目公司 自行承擔(dān) 。 （ 6） 經(jīng)營管理中涉及的 保證金（含 履約保證金、質(zhì)量保證金、服務(wù)保證金、電信設(shè)施押金、裝修工程保證金 等 ），由管理公司收取和保管，并由管理公司出具收據(jù)。商戶退租時(shí)或者需要向客戶 先行賠付 時(shí)，由管理公司按相關(guān)合同約定負(fù)責(zé)與商戶結(jié)算。 （ 7） 租賃合同簽署前， 經(jīng)營物業(yè)內(nèi)的商戶就經(jīng)營物業(yè)支付的一切費(fèi)用（包括但紅星美凱龍家居集團(tuán) 【乙方名稱】 【城市地區(qū)項(xiàng)目】 委托經(jīng)營管理合同 （第 8 頁 共 23 頁 ） 不限于定金、意向金等）均應(yīng)由管理公司統(tǒng)一收取。租賃合同簽署后，管理公司根據(jù)租賃合同的約定將上述費(fèi)用作相應(yīng)安排（包括但不限于轉(zhuǎn)作租金、保證金等）。 （ 8） 經(jīng)營管理中涉及相關(guān)代收代 付的統(tǒng)一收款，由管理公司收取，并由管理公司出具收據(jù)，若由此產(chǎn)生的稅負(fù)列入由項(xiàng)目公司承擔(dān)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算 內(nèi) 。 委托經(jīng)營管理 要求 （ 1） 考慮到未來招商、市場及競爭等不確定因素，甲乙雙方同意，經(jīng)營物業(yè)的起租均價(jià)（包括租金、管理費(fèi)等以面積計(jì)算的收益）、可租面積及 實(shí)測 面積的公攤系數(shù)、招商率等標(biāo)準(zhǔn)由雙方根據(jù)經(jīng)營物業(yè)實(shí)際狀況和當(dāng)時(shí)市場的實(shí)際情況另行以書面方式確定。 （ 2） 甲方和 /或管理公司應(yīng)根據(jù)甲乙雙方確定的起租均價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行招商?？紤]到市場和競爭因素，為保證招商質(zhì)量，乙方同意在開業(yè)日 后的 前兩 年 每年給予租戶不高于 3個(gè)月的 免租期 ， 該免租 期 納入當(dāng)年 度 的預(yù)算 。 （ 3） 甲方 現(xiàn)告知乙方，為了培育市場的競爭力 :經(jīng)營物業(yè) 開業(yè)一至 五年內(nèi) 可能出現(xiàn)盈利微薄或經(jīng)營困難，乙方 （ 含項(xiàng)目公司）須在 經(jīng)營物業(yè) 開業(yè) 五年 內(nèi)，如 經(jīng)營物業(yè)經(jīng)營困難必須另行補(bǔ)貼適當(dāng)現(xiàn)金至 經(jīng)營物業(yè)有 競爭力經(jīng)營 。 第六條 項(xiàng)目開業(yè)后 收費(fèi) 項(xiàng)目開業(yè)后 收費(fèi) 及支付方式 （ 1） 本合同約定的委托經(jīng)營管理期內(nèi)，甲方 品牌公司 持續(xù)為乙方提供經(jīng)營物業(yè)的經(jīng)營管理服務(wù)，并將經(jīng)營物業(yè)冠以“紅星美凱龍”名稱。乙方因此向甲方 品牌公司 支付 冠名委管費(fèi) 。 （ 2） 本合同約定的委托經(jīng)營 管理 期內(nèi)，乙方 應(yīng) 在甲方招商隊(duì)伍進(jìn)場 前 7日內(nèi) ，向甲方 品牌公司 支付 委托經(jīng)營 管理 期第 一年的 冠名委管費(fèi) 人民 幣 【 】 萬元 ， 甲方 品牌公司 收到上述 冠名委管費(fèi) 后，應(yīng) 在經(jīng)營物業(yè)開業(yè) 后向乙方提供合法發(fā)票。 若乙方未能按上述約定及時(shí)支付的，逾期超過三十日，管理公司可在收取商戶租金和管理費(fèi)等時(shí)予以扣付并轉(zhuǎn)付甲方 品牌公司 ，乙方應(yīng)在收到管理公司書面通知后按照對應(yīng)商戶和相應(yīng)扣付金額向商戶開具相應(yīng)合法發(fā)票。甲方 品牌公司 收到管理公司轉(zhuǎn)付的上述款項(xiàng)后，視同乙方已支付相應(yīng)會計(jì)年度的 冠名委管費(fèi) 。 （ 3） 自 委托經(jīng)營管理 期第二年起， 乙方每 會計(jì)年度 向甲方 品牌公司 支付的 冠名委管費(fèi) 為保 底 冠名委管費(fèi) 加 提成 冠名委管費(fèi) ， 其中 每會計(jì)年度的保底 冠名委管費(fèi) 為人民幣 【 】 萬元（不足一個(gè)完整的會計(jì)年度的，則根據(jù)實(shí)際經(jīng)營期限進(jìn)行折算）；當(dāng)年度實(shí)收 租賃合同總收入 為 2020萬元 以上 的 ， 則 提成 冠名委管費(fèi) 即對 超出 2020萬元 的金額 以超額累進(jìn)的方式乘以提取比例（詳見下面附表）計(jì)取。 支付方式為：當(dāng)年 1月 15日前由管理公司 預(yù)收 當(dāng)年度保底 冠名委管費(fèi) 的 50%；當(dāng)年 7月 15日前由管理公司 預(yù)收 當(dāng)年度保底 冠名委管費(fèi) 的 余額 ；次年 1月 15日前 結(jié)清 上一年度的 冠名委管費(fèi) 。 紅星美凱龍家居集團(tuán) 【乙方名稱】 【城市地區(qū)項(xiàng)目】 委托經(jīng)營管理合同 （第 9 頁 共 23 頁 ） 當(dāng)年度實(shí)收租賃合同總收入 提取比例 2020 萬 4000 萬 元 （含本數(shù)） 部分 9% 4000 萬 元 以上 （不含 本數(shù)） 部分 8% （ a） 乙方同意由管理公司負(fù)責(zé)向經(jīng)營物業(yè)內(nèi)的所有商戶 催收 租賃合同下的各種費(fèi)用【包括但不限于租金、管理費(fèi) （或性質(zhì)相同的費(fèi)用名目） 等】。 （ b） 管理公司在向商戶 催收 租賃合同項(xiàng)下的各種費(fèi)用時(shí)，乙方應(yīng)協(xié)助商戶將按約定應(yīng)確認(rèn)為 乙方收入的資金扣除 冠名委管費(fèi) 后的余額直接繳付乙方指定銀行賬戶。 冠名委管費(fèi) 應(yīng)由商戶直接繳付至管理公司銀行賬戶。 （ c） 乙方應(yīng)在收到管理公司書面通知后向?qū)?yīng)商戶開具合規(guī)發(fā)票或收據(jù)，發(fā)票或收據(jù)的金額應(yīng)為乙方實(shí)際收到的該商戶繳付入乙方銀行賬戶的金額，加上對應(yīng)的 冠名委管費(fèi) 之和。管理公司應(yīng)向?qū)?yīng)商戶開具合規(guī) 發(fā)票或收據(jù)，發(fā)票或收據(jù)金額按實(shí)際收到的該商戶繳付入管理公司銀行賬戶的金額，扣減 冠名委管費(fèi) 之后的余額。 （ d） 如商戶違反租賃合同的約定拒絕或延遲繳納租賃合同中的各種收入的，乙方有義務(wù)配合甲方 品牌公司 及管理公司向商戶進(jìn)行催 討 。如商戶的延遲繳納時(shí)間跨越 會計(jì) 年度的，則甲乙雙方一致同意上述延遲繳納 收入計(jì)入商戶實(shí)際支付時(shí)間所在會計(jì)年度的實(shí)收租賃合同總收入，甲方 品牌公司 有權(quán) 在 商戶實(shí)際支付時(shí)間所在會計(jì) 年度 按本合同約定 的 相應(yīng)比例 扣除 冠名委管費(fèi) 。 （ e） 管理公司最晚應(yīng)在每月結(jié)賬前將當(dāng)月扣收的 冠名委管費(fèi) 轉(zhuǎn)付給甲方 品牌公司 。甲 方 品牌公司 收到管 理公司轉(zhuǎn)付的 冠名委管費(fèi) 后，視同 乙方 已支付相應(yīng)的 冠名委管費(fèi) ，并應(yīng)在每一季度結(jié)束后 30日內(nèi)（即每個(gè) 會計(jì) 年度的 1月、 4月、 7月、 10月）按上一季度累計(jì)收到的管理公司轉(zhuǎn)付金額向 乙方 開具相應(yīng)合法發(fā)票 。 第七條 財(cái)務(wù)、會計(jì)與稅收 項(xiàng)目公司和管理公司會計(jì)年度為每年的 1 月 1 日至 12 月 31 日。每月終了后 7 個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)編制月度財(cái)務(wù)報(bào)表；每季度終了后 10 個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)編制季度財(cái)務(wù)報(bào)表；每年度終了后 15 個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)編制年度財(cái)務(wù)報(bào)表。財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)在上