【正文】 鎮(zhèn)的一群老鄉(xiāng)共“吃”下了約 20間商鋪。“溫州人真會做生意”，這次拍賣再次應(yīng)驗了這一說法。 這次被拍賣的商鋪共 33 間，面積共 1000 平 方米，實賣出29 間，面積為 平方米，拍賣總額達 萬元，單間商鋪最高賣到了 500 多萬元。這就說明只要鋪面地段好、投資國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 9 前景樂觀，投資者也是能承受高價投資的。據(jù)了解，這次拍賣還創(chuàng)下三個“第一”：平均每個鋪面就有 6 個人競買，成為最搶手的拍品；商鋪每平方米最高賣到 萬元，創(chuàng)了廣西商鋪單位面積的“天價”；拍賣會第一次由市領(lǐng)導(dǎo)敲響拍賣第一槌。拍賣會上除了 190 多個執(zhí)牌競拍賣外，大多數(shù)人是來探探行情，準(zhǔn)備在下一批參加競拍。 拍賣會的第一槌由南寧市副市長陳瑞賢敲響。 2萬多元的底價，第一次舉牌就抬到 7 萬的大有人在，有的競拍者還一口氣“吃”下兩個鋪面。 主持該場拍賣的廣西華盛拍賣行拍賣師羅詩明說，拍賣前評估 萬元底價還擔(dān)心過高了，按現(xiàn)在拍賣的情況看，低估了競拍者的實力。 沒有“撈”到鋪面的和觀望的人們則紛紛打聽下一次拍賣的時間和范圍。據(jù)悉，今年 10 月前還將分三批對步行街其它商鋪進行拍賣。已經(jīng)買下商鋪的老板，有的又盯上了下一批拍賣的商鋪。 通過這次拍賣活動可以得出： （ 1） 競拍者熱衷于首層及小型鋪面，二層鋪面的拍賣情況十分不理想。從側(cè)面反映出本項目首層以小鋪面為主的策劃是正確的。 （ 2） 公攤面積大的 129 2鋪面和 123 3號鋪 面也國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 10 無人問津。從側(cè)面給本項目的提示是：功能設(shè)置要合理，配套設(shè)施要齊全，而且商鋪物業(yè)管理工作要優(yōu)秀，優(yōu)秀才能吸引更多的投資者。 （ 3） 被拍賣的商鋪都是磚混結(jié)構(gòu)， 50年的使用權(quán)，但競拍者都樂于購買。而本項目的這兩個條件都比步行街鋪面優(yōu)越，而且是全新建造，功能配套、設(shè)施齊全、管理完善，應(yīng)會對投資者更具有吸引力。 由于同在一個商圈，步行街的拍賣活動造成了本項目部分客戶的分流，對本項目構(gòu)成的威脅較大。 總之，在此建議開發(fā)商盡快打出本項目的宣傳廣告，讓處于投資觀望期的客戶盡早知 道、了解本項目，為前來投資做好準(zhǔn)備。 國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 11 2. 項目整體推廣建議 商鋪投資熱開始升溫 據(jù)日前公布的一項調(diào)查預(yù)計，香港零售商將因中國加入世貿(mào)組織而加快在內(nèi)地開業(yè)的計劃。該項由置業(yè)國際所作的“香港零售商國內(nèi)開業(yè)取向調(diào)查報告”顯示， 13%的被訪商戶有興趣在內(nèi)地開業(yè)，其中的 25%計劃在三年內(nèi)開業(yè)， 45%會因為中國入世而加快在內(nèi)地開業(yè)的計劃。有興趣開業(yè)的動機是置 業(yè)和租金便宜、國家“入世”及內(nèi)地人口多等因素。 隨著近兩年國民經(jīng)濟回升，市場逐漸成熟，商鋪投資的時機已經(jīng)成熟，積壓多年的投資需求要釋放。隨著 中國加入世界貿(mào)易組織后，各地對商業(yè)發(fā)展政策便會寬松許多，同時為了先于國外力量而拔得頭籌，政府會在選址、經(jīng)營等方面為地產(chǎn)開發(fā)商和投資的鋪主預(yù)留更多的操作空間。所以廣大的投資者紛紛搶灘的勢頭已經(jīng)在許多地方展現(xiàn)出來。 與此同時內(nèi)地行業(yè)人士提出了更為理性的認(rèn)識，他們認(rèn)為商業(yè)時機雖然已經(jīng)來臨，但是內(nèi)地城市真正意義上的現(xiàn)代化商業(yè)經(jīng)營理念還未完全成熟，還需引進國內(nèi)外資深的商業(yè)管家介入商鋪經(jīng)營。同時對于內(nèi)地商業(yè)片區(qū)絕對集中的現(xiàn)象而言，只有地段優(yōu)越、管理經(jīng)營先進的鋪面才會更具有升值潛力。對于鋪主來說，真正關(guān)注的是鋪面升值潛力 ，而升值潛力決定于鋪面的地段和恰國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 12 當(dāng)?shù)南M定位以及規(guī)范化、現(xiàn)代化的經(jīng)營管理，只有這樣才會有大量的消費群體不斷光顧，鋪面才會不斷升值。 商鋪正成為市民理財新熱點 近日，據(jù)有關(guān)專家指出，商鋪正成為市民理財投資的新熱點。 目前，存款利息下降，人們在關(guān)心自身財富增值的同時，更注意到了個人資產(chǎn)的安全性和流動性。人們開始轉(zhuǎn)向投資，對于個人投資者來說，一個重要的資金流向就是置業(yè)，而購買商鋪顯然是個比較好的渠道。 買進新興商鋪就相當(dāng)于買進原始股 。 商鋪投資可以說是投資工具中回報較高、受益時間較長、投資風(fēng)險較低的投資項目。 那么 投資商鋪收益如何呢？在廣州，像去年推出的北京大廈、中曦大廈、新寶利大廈等樓盤成交活躍，商鋪銷售反映熱烈，目前已基本售完。而位于廣州文德路的金德大廈、安泰大廈以及中山四路的峻雅苑等樓盤，其商鋪銷售也在熱銷之中。而早期開發(fā)的百匯商業(yè)、中旅商業(yè)城，其商鋪由于把握先機，因而受到商鋪投資者的歡迎，其商鋪早幾年就已售完。 廣州北京路商業(yè)街商鋪的精明投資者們笑彎了腰，因其投資的商鋪租金一路飛漲，使許多投資者已迅速回籠大筆資金。對此投資技巧的高明，讓更多投資商鋪的投資者嘗到了甜頭。 綜上所述，選擇投資市中心最繁華的商業(yè)旺鋪 ，會給人們帶來較高的投資回報率。 國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 13 商業(yè)投資：第一是地段、第二是地段、第三還是地段 俗云：“十億人民九億商，還有一億正趕上”。簡練易懂的一句話深刻的揭示了中國人民改革開放后對致富的渴求?！白屢徊糠秩讼雀黄饋怼笔歉母镩_放的總設(shè)計師鄧小平提出來的。改革開放到今天，更是人人不諱談錢，在某些方面金錢的多與少是衡量一個人事業(yè)是否成功的標(biāo)志。致富門路有千條萬條，而商鋪經(jīng)營就是其中之一，作為商鋪經(jīng)營者來說什么最重要？毫無疑問，地段最重要；世間有一俗語：“好鋪旺三代”。其實從歷史上看，自古晉人就以經(jīng)商著名。晉商是明清史上華夏 三大商幫（晉、徽、潮）之首，名震九洲，富甲天下。時至今日，離太原不遠的喬家、王家后代還享受著祖上的福蔭，所以說好鋪不止旺三代。在現(xiàn)代社會，幾乎人人都皆商人，為何大富者少，除了正確投資選項和定位外，商鋪的地點選擇就很講究了。商場經(jīng)營必須具備三大條件：一是所在地段必須要在傳統(tǒng)的商業(yè)核心，但不是人人都有機會和實力擠進這俯拾皆銀的尊貴地段；二是要有非常便捷的交通網(wǎng)絡(luò)配套，交通不僅僅指要有多路公共汽車，更是指所在商場要有大型的停車場和安全的保安措施，這是現(xiàn)代商場運作必備的條件。三是所選商鋪地段要有自然旺盛的人氣，如步 行街；國內(nèi)著名的有北京“王府井”、上海的“南京路”、武漢的“漢正街”等。無需制造人氣卻人氣鼎盛的地段是發(fā)財?shù)母颈ＷC。 “地段、地段、還是地段”的理論由美國建筑大師波特曼提國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 14 出，適合住宅更適合于商場?！凹毿挠^察，發(fā)財?shù)臋C會就在您腳下！” 從以上三個觀點不難看出投資者對商鋪投資的熱情高漲與商鋪位置的重要性。如何才能充分利用本項目地段、規(guī)模等眾多優(yōu)勢把投資者吸引前來投資，則需要在項目推廣戰(zhàn)略上作深層的挖掘、整合。 廣告推廣戰(zhàn)略 南寧市的房地產(chǎn)市場，早就不是拉幾塊條幅，發(fā)兩條短訊就能銷售一空的時代了，市 場的供求關(guān)系早已改變。我們除了要認(rèn)真做好產(chǎn)品，練好內(nèi)功之外，先進的推廣手法必不可少。目前，在南寧市場上，許多樓盤和物業(yè)都是由深圳，廣州及本地有名的廣告策劃公司來推廣，他們運用了在沿海等大城市都比較先進的炒作方式和廣告手法。隨著樓市代理日趨成熟和新樓盤的不斷推出，許多樓盤必將加大廣告推廣力度。 其實，房地產(chǎn)是價值極大的商品，客戶的購買行為需要一個較長的理性的比較和判斷才能發(fā)生。但是由于南寧市商業(yè)物業(yè)市場客戶的可選擇性非常豐富（如外灘新城、新和平、交易場大廈、太陽廣場、陽光新都、華星時代廣場等），客戶在購買行為 發(fā)生前的一剎那間，是理性的分析基礎(chǔ)上的感性判斷，而不是理性分析本身，因此，在廣告推廣上應(yīng)加強對客戶的引導(dǎo)。 國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 15 一般來說，物業(yè)的價值可分作“硬價值”和“軟價值”兩部分。硬價值就是成本加利潤，沒有彈性。而軟價值是目標(biāo)客戶對物業(yè)的認(rèn)知和感覺，彈性極大，在銷售過程中往往更為重要，尤其是本項目要給人一個投資回報率高的感覺，軟價值更為重要，就更應(yīng)提升它的軟價值，因為它的硬價值基本可以估算出來，而軟價值都是因人感覺而異，軟價值的判斷是一個過程，增加軟價值的最有效方法就是物業(yè)形象包裝和廣告促銷宣傳。 分析南寧市各樓盤的現(xiàn)狀， 影響力較大，銷售狀況相對較好的幾個樓盤無不具有較大的推廣力度，尤其是電視、電臺和報紙廣告，其實電視、電臺是千人成本最低，最便宜的廣告手段，在提高知名度與美譽度上是效果最大的廣告手法，同時報紙彩版廣告影響力也較大。電視、廣播、報紙、雜志和網(wǎng)絡(luò)等廣告手段優(yōu)缺點比較： 優(yōu)點 缺點 電視 形象逼真，收視率高，覆蓋面廣，滲透性強，訴求能力強，表現(xiàn)手段靈活多樣，吸引力強。 費用高，對客戶的針對性差，不易保存。 電臺 信息傳播速度快，范圍廣，針對性強，成本較低 信息不易保存，效果不理想。 報紙 覆蓋面廣，時效性 強，傳遞迅速，區(qū)域針對性強，信息量可多可少，且易于保存。 印刷粗糙，地位不突出，不易給客戶留下深刻的印象。 雜志 針對性較強，印刷精美，易于保存。 靈活性較差，覆蓋面相對較窄，傳播速度相對較慢。 網(wǎng)絡(luò) 互動式交流，選擇面廣，選擇性強，圖文聲并茂，信息量大。 不成熟，目標(biāo)群體量較少 國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司