【正文】 因工程施工給周圍和過往居民、車輛造成影響，認(rèn)真、切實(shí)維護(hù)項(xiàng)目整體形象的基礎(chǔ)上。這些都會實(shí)實(shí)在在給客戶強(qiáng)烈的感觀體念，提升其投資欲望。 國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 20 售樓部是客戶直接了解項(xiàng)目的主要場所，客戶對其包裝的直觀感受如何將直接影響其對項(xiàng)目的認(rèn)識和評估。施工過程中，應(yīng)避免臟、亂、差的局面出現(xiàn)，注重工地從局部到整體的井然有序，體現(xiàn)施工隊(duì)伍的高素質(zhì)。第三種是簡單的，低質(zhì) 量的，信息混亂，產(chǎn)生投資的抵制情緒。羅比內(nèi)特的定義是：“體驗(yàn)是企業(yè)和顧客交流感官刺激，信息和情感的要點(diǎn)的集合”。 電臺廣告（知曉度，加深印象） 由于電臺廣告的媒介費(fèi)用相對較低，傳播效果也相對較低，同時(shí)費(fèi)用也很低，因此，電臺廣告主要靠多次重復(fù)“新朝陽商業(yè)廣場（根德商業(yè)街）”，加強(qiáng)本項(xiàng)目在人們心中的印象，擴(kuò)大項(xiàng)目的知曉度。 國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 18 墻體、戶外廣告（氣勢、識別性） 由于本項(xiàng)目處于市中心繁華地段，每天有大量的人流經(jīng)過，因此戶外廣告（燈箱、大幅廣告牌）、工地圍墻的形象包裝非常重要，施工現(xiàn)場工地本身也是一個(gè)活廣告。 電視廣告（畫面質(zhì)感、氣勢、想象力） 電視廣告分為以“投資的天堂，經(jīng)營的樂園”為主題的項(xiàng)目整體形象廣告，和以展現(xiàn)根德公司實(shí)力為主，并融入公司發(fā)展過程的形象廣告兩個(gè)部分。公關(guān)策劃、文化策劃思路將在《廣告推廣策略執(zhí)行報(bào)告》中具體闡述。這就要強(qiáng)勢宣傳本項(xiàng)目的幾大賣點(diǎn)。 本項(xiàng)目廣告宣傳總體策略 實(shí)施品牌形象戰(zhàn)略，以形象取勝，確保形象品牌的優(yōu)勢，以求迅速聚集人氣，加大 品牌滲透力。 雜志 針對性較強(qiáng)，印刷精美，易于保存。 費(fèi)用高，對客戶的針對性差，不易保存。硬價(jià)值就是成本加利潤，沒有彈性。隨著樓市代理日趨成熟和新樓盤的不斷推出，許多樓盤必將加大廣告推廣力度。如何才能充分利用本項(xiàng)目地段、規(guī)模等眾多優(yōu)勢把投資者吸引前來投資，則需要在項(xiàng)目推廣戰(zhàn)略上作深層的挖掘、整合。三是所選商鋪地段要有自然旺盛的人氣，如步 行街；國內(nèi)著名的有北京“王府井”、上海的“南京路”、武漢的“漢正街”等。晉商是明清史上華夏 三大商幫（晉、徽、潮）之首，名震九洲，富甲天下?！白屢徊糠秩讼雀黄饋怼笔歉母镩_放的總設(shè)計(jì)師鄧小平提出來的。對此投資技巧的高明，讓更多投資商鋪的投資者嘗到了甜頭。 那么 投資商鋪收益如何呢？在廣州，像去年推出的北京大廈、中曦大廈、新寶利大廈等樓盤成交活躍，商鋪銷售反映熱烈，目前已基本售完。 目前，存款利息下降，人們在關(guān)心自身財(cái)富增值的同時(shí)，更注意到了個(gè)人資產(chǎn)的安全性和流動性。 與此同時(shí)內(nèi)地行業(yè)人士提出了更為理性的認(rèn)識，他們認(rèn)為商業(yè)時(shí)機(jī)雖然已經(jīng)來臨，但是內(nèi)地城市真正意義上的現(xiàn)代化商業(yè)經(jīng)營理念還未完全成熟，還需引進(jìn)國內(nèi)外資深的商業(yè)管家介入商鋪經(jīng)營。有興趣開業(yè)的動機(jī)是置 業(yè)和租金便宜、國家“入世”及內(nèi)地人口多等因素。 由于同在一個(gè)商圈，步行街的拍賣活動造成了本項(xiàng)目部分客戶的分流，對本項(xiàng)目構(gòu)成的威脅較大。 （ 2） 公攤面積大的 129 2鋪面和 123 3號鋪 面也國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 10 無人問津。據(jù)悉，今年 10 月前還將分三批對步行街其它商鋪進(jìn)行拍賣。 拍賣會的第一槌由南寧市副市長陳瑞賢敲響。 這次被拍賣的商鋪共 33 間，面積共 1000 平 方米，實(shí)賣出29 間，面積為 平方米，拍賣總額達(dá) 萬元，單間商鋪?zhàn)罡哔u到了 500 多萬元。參與競拍者共有 191 塊號牌，其中單位 5 家，個(gè)人分別是南寧 112 人，浙江42 人（溫州市人占絕大多數(shù)），湖南 4 人，其余 28 人為廣西各地市縣的。姑且不論該兩項(xiàng)目的規(guī)模和經(jīng)營，僅僅是這兩項(xiàng)目由于其處于南寧市第一商業(yè)中心圈與第二商業(yè)圈之中間地帶所吸引和分流的客流量，已經(jīng)是南寧市已有綜合商業(yè)城必須高度重視和面對的現(xiàn)實(shí)了。這就猶如一塊既定磅量的蛋糕，誰都想多分一塊，突然又有力量不小的新的分享者加入，大家的日子都不會好過。 機(jī)會點(diǎn)之七： 地處南寧市第一商業(yè)圈的步行街商鋪拍賣拍出價(jià)格“天價(jià)”，為本項(xiàng)目開盤的價(jià)格“隨行就市”夯實(shí)市場基礎(chǔ)。 機(jī)會點(diǎn)之三： 南寧市是“南 — 貴 — 昆”三角經(jīng)濟(jì)架構(gòu)中唯一擁有出海通道的城市，其得天獨(dú)厚的地理位置和交通樞紐作用，為其商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了很好的地域優(yōu)勢。 機(jī)會點(diǎn)之二： 南寧市目前正加緊實(shí)行提高城市化水平建設(shè)，城市化的標(biāo)準(zhǔn)除了大興土木擴(kuò)張城區(qū)和改造舊城外，人口的大量城市化也是必不可少的。各種政策面的利好因素和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期兆頭對房地產(chǎn)，尤其是外資加入后對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)中工業(yè)、商業(yè)、寫字樓等用地的需求增加，必將對國內(nèi)房地產(chǎn)國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 6 產(chǎn)生積極影響。 競爭弱項(xiàng)（ W） 開發(fā)期過長會影響買家信心，失去部分客戶 本項(xiàng)目自 1999 年底開始啟動，至今仍未開工，處于籌備之中，距離商鋪預(yù)售時(shí)間尚有一些光景。而本項(xiàng)目就位于該商圈的核心地帶，項(xiàng)目的建成必對區(qū)內(nèi)外產(chǎn)生更大的幅射力和吸引力。 創(chuàng)新優(yōu)勢 本項(xiàng)目建造的是“一站式消費(fèi)”大型購物中心，目前廣西還沒有真正的“一站式消費(fèi)”大型購物中心，其創(chuàng)新性的引進(jìn)，必會引起全廣西的轟動 ,引來眾多投資商。周圍賓館、酒樓、商廈林立，飲食、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)繁多。國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 1 目 錄 項(xiàng)目之 SWOT 分析 競爭強(qiáng)項(xiàng) （ S） 競爭弱項(xiàng) （ W） 市場機(jī)會點(diǎn)（ O） 市場威脅點(diǎn)（ T） 項(xiàng)目整體推廣建議 廣告推廣戰(zhàn)略 項(xiàng)目包裝建議 價(jià)格策略 定價(jià)依據(jù)（商場、公寓） 定價(jià)思路 選擇定價(jià)目標(biāo) 確定定價(jià)方法 價(jià)格制定建議 市場競爭中的價(jià)格調(diào)整 階段性推廣及資金回籠計(jì)劃 階段性推廣策略 資金回籠計(jì)劃 物業(yè)售后經(jīng)營與招商服務(wù) 國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 2 商場的經(jīng) 營管理 項(xiàng)目招商策略 招商方案 各樓層商戶組合 目標(biāo)商戶名單建議（ 1— 3 層） 物業(yè)的售后服務(wù) —— 物業(yè)管理 項(xiàng)目品牌塑造與經(jīng)營 房地產(chǎn)品牌的定義 房地產(chǎn)品牌價(jià)值 品牌運(yùn)營的基本程序 本項(xiàng)目品牌運(yùn)營的基本策略 銷售實(shí)施的準(zhǔn)備工作細(xì)目 國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 3 1. 項(xiàng)目之 SWOT 分析 競爭強(qiáng)項(xiàng)（ S）即本項(xiàng)目的賣點(diǎn) 位置優(yōu)勢 本項(xiàng)目位于南寧市最繁華、最興旺的商業(yè)區(qū) —— 興寧老商業(yè)區(qū)的核心地帶，再加上與民 生路商業(yè)步行街東面出口連接，商業(yè)氣氛濃厚。周邊還有火車站，民航客運(yùn)中心，汽車總站，友愛客運(yùn)中心，第二運(yùn)輸客運(yùn)中心和民生航運(yùn)碼頭。 政府的大力支持，將為本項(xiàng)目提供政策、前景上的保障。 強(qiáng)幅射優(yōu)勢 興寧商業(yè)圈是南寧市最具規(guī)模、最成熟、最具幅射及吸引力的商圈，區(qū)內(nèi)外的人來南寧市必將以到此購物、觀光作為首選?？罩胁叫薪指拍钪匦滤茉炝四蠈幨袠?biāo)志性商業(yè)中心，使得民生路步行街及周邊路段的商鋪有較強(qiáng)的承接力，租金開始攀升，給投資者帶來理想的回報(bào)及光明的前景。 市場 機(jī)會點(diǎn)（ O） 機(jī)會點(diǎn)之一： 國際國內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境（前面作過分析）對國內(nèi)消費(fèi)投資的積極影響；在加入 WTO 后，房地產(chǎn)和商業(yè)必將受其影響，有一次新的“洗牌”機(jī)會。如本項(xiàng)目能抓住有利時(shí)機(jī)，積極組織開發(fā)、銷售和經(jīng)營，我們完全有理由相信該項(xiàng)目是一定能夠成功的。本項(xiàng)目從南寧市城市化初期起步著手開發(fā)，兩年內(nèi)面向市場也有很好的市場機(jī)會。 國 際 房 地 產(chǎn) 咨 詢 股 份 有 限 公 司 INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. 根德項(xiàng)目策劃咨詢體系 中國廣西南寧市江南路國際經(jīng)貿(mào)大廈 28樓 Tel： 0771— 4801906 Fax： 0771— 4801909 專業(yè)策劃 智慧演繹 7 機(jī)會點(diǎn)之六： 本項(xiàng)目被區(qū)、市列 為重點(diǎn)項(xiàng)目之一，用以吸引外資?！靶鲁柹虡I(yè)廣場（根德商業(yè) 街）”加上“華星時(shí)代廣場”和“外灘新城”的加入，可能會引發(fā)一場南寧百貨戰(zhàn)火。該項(xiàng)目無論從規(guī)模、項(xiàng)目定位、工程進(jìn)度（與“新朝陽商業(yè)廣場（根德商業(yè)街）”同時(shí)啟動）都將是新開項(xiàng)目中對“新朝陽商業(yè)廣場（根德商業(yè)街）”具有最大的威脅。 拍賣現(xiàn)場人滿為患，大門外還站著 200 多人。“溫州人真會做生意”，這次拍賣再次應(yīng)驗(yàn)了這一說法。拍賣會上除了 190 多個(gè)執(zhí)牌競拍賣外，大多數(shù)人是來探探行情，準(zhǔn)備在下一批參加競拍。 沒有“撈”到鋪面的和觀望的人們則紛紛打聽下一次拍賣的時(shí)間和范圍。從側(cè)面反映出本項(xiàng)目首層以小鋪面為主的策劃是正確的。而本項(xiàng)目的這兩個(gè)條件都比步行街鋪面優(yōu)越，而且是全新建造，功能配套、設(shè)施齊全、管理完善，應(yīng)會對投資者更具有吸引力。該項(xiàng)由置業(yè)國際所作的“香港零售商國內(nèi)開業(yè)