【正文】 鑰匙由指定的工程技術(shù)員管理。透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水池中。 按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進(jìn)行維修保養(yǎng)。 保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。4．相關(guān)文件與記錄QRSB003《水泵房巡查記錄表》 WI/SB007電氣維修管理規(guī)定 A/0 1/1 1．目的確保電氣設(shè)備的正常運(yùn)行，促進(jìn)電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正?；⒁?guī)范化、科學(xué)化。2．適用范圍電氣維修的管理3．程序要點(diǎn) 嚴(yán)格遵守國家電氣安全操作規(guī)程，工程技術(shù)員做到培訓(xùn)后持證上崗，以保證工作萬無一失。 供方（或維修人員）對于小區(qū)內(nèi)配置的電氣設(shè)備，應(yīng)按計(jì)劃定期保養(yǎng)及維修，重大電氣設(shè)備的檢修計(jì)劃，應(yīng)由工程部把關(guān)審查并派專人參加。 維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，維修人員應(yīng)采取相應(yīng)的安全技術(shù)措施，管理處對作業(yè)人員應(yīng)進(jìn)行安全生產(chǎn)交底和技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。 在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設(shè)備上進(jìn)行工作時(shí)，應(yīng)有專人監(jiān)護(hù)，至少由兩人互相配合進(jìn)行。操作前應(yīng)摘掉檢修設(shè)備的電源保險(xiǎn)后驗(yàn)電，并懸掛標(biāo)識牌，操作人員應(yīng)使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。 維修后的電氣設(shè)備及線路，應(yīng)經(jīng)專職人員檢查無誤并拆除所有的安全措施后，方可投入運(yùn)行。嚴(yán)禁在處于工作狀態(tài)的電動機(jī)及其附屬裝置回路上進(jìn)行工作。4．相關(guān)文件與記錄無WI/SB008臨時(shí)用電管理規(guī)定 A/0 1/1 1．目的確保小區(qū)臨時(shí)用電的電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行。2．適用范圍 臨時(shí)用電的管理3．程序要點(diǎn) 管理處對小區(qū)進(jìn)行重大修繕工程使用的電動設(shè)備和電動工具的用電量，應(yīng)限定在不影響小區(qū)供電系統(tǒng)正常運(yùn)作和供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)。維修人員在填報(bào)修繕計(jì)劃時(shí)，應(yīng)同時(shí)上報(bào)用電設(shè)備詳細(xì)資料，經(jīng)管理處負(fù)責(zé)工程管理的客戶主任批準(zhǔn)后，才能組織施工。 臨時(shí)用電應(yīng)符合消防和安全用電要求。 凡進(jìn)入小區(qū)內(nèi)進(jìn)行施工的單位和個(gè)人使用電動設(shè)備、工具及電源線等器材，應(yīng)符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護(hù)開關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時(shí)照明線路應(yīng)有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定地點(diǎn)接線，禁止亂拉亂接電線。 進(jìn)入小區(qū)的臨時(shí)施工人員使用的電動設(shè)備和工具，應(yīng)在管理處規(guī)定時(shí)間內(nèi)使用，禁止在其它時(shí)間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響顧客和鄰居的正常休息。 管理處專業(yè)人員有權(quán)對違章操作的人員和電動設(shè)備工具進(jìn)行檢查，有權(quán)制止違章電動設(shè)備及工具的使用。對不聽勸阻者，應(yīng)立即報(bào)告管理處，停止施工。4．相關(guān)文件與記錄無WI/SB009設(shè)備管理規(guī)程 A/1 1/131．目的確保設(shè)備設(shè)施運(yùn)行正常，維修、保養(yǎng)規(guī)范。2．適用范圍公司管轄的電力(油)拖動設(shè)備、電機(jī)、電氣設(shè)備（含強(qiáng)電主線路）、電子設(shè)備（含弱電線路）、管道、風(fēng)道、閥門及其它房屋附屬裝置。3．程序要點(diǎn) 日常維護(hù)保養(yǎng)指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車（消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。 一級保養(yǎng)對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換。對電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測。對電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）。對電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查。對管道、風(fēng)道局部除銹防腐、刷漆。對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。 二級保養(yǎng)對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車。對電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油。對電氣設(shè)備全面清潔，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試。對電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試。對管道、風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆。對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。 中修工程中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。 大修工程大修工程是指對設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。 WI/SB009設(shè)備管理規(guī)程 A/1 2/13 設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，應(yīng)更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。 事后維修（故障維修） 設(shè)備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。 狀態(tài)維修通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。4．設(shè)備分類根據(jù)設(shè)備對顧客服務(wù)的重要性將其分為三級（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜）。Ⅰ級設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機(jī)組、BA中央管理計(jì)算機(jī)。Ⅱ級設(shè)備：正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、車場自動收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、DDC現(xiàn)場控制器。Ⅲ級設(shè)備：除Ⅰ、Ⅱ級以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱（配電箱）、交通道閘、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。5．設(shè)備管理模式采用計(jì)劃預(yù)修制（三級保養(yǎng)日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。 對于符合磨損規(guī)律的Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備（電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、冷水機(jī)組、道閘等），定期做三級保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護(hù)中。中修、大修周期見附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》。 對于Ⅰ、Ⅱ級電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報(bào)警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等）進(jìn)行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。 對于Ⅲ級設(shè)備，采取事后維修，每年進(jìn)行一次保養(yǎng)，并記錄在《Ⅲ級設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄表》內(nèi)。WI/SB009設(shè)備管理規(guī)程 A/1 3/136．職責(zé) 工程部負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收，大中修及設(shè)備更新改造計(jì)劃制定、方案審核，各管理處維修人員的調(diào)配，工程監(jiān)督，保養(yǎng)計(jì)劃審批，設(shè)備（器具）申購、報(bào)廢審核，組織招投標(biāo)，選擇、評價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方，負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同的初審，設(shè)備缺陷整改，中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會簽手續(xù)。 工程部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。 管理處負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及《設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫《設(shè)施設(shè)備日巡查表》，編制保養(yǎng)計(jì)劃，與供方根據(jù)確定《設(shè)備維修保養(yǎng)合同》的分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。7．設(shè)備前期管理 前期介入設(shè)備選型、安裝要求等由工程部對有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門的驗(yàn)收，管理處應(yīng)參與。 設(shè)備的接管驗(yàn)收 設(shè)備的接管驗(yàn)收由工程部代表公司，組織相關(guān)人員，組成驗(yàn)收組，會同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫明實(shí)際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的接管憑證由公司工程部對地產(chǎn)商辦理（驗(yàn)收單的接收人簽字處蓋物業(yè)公司公章）。Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備由工程部組織相關(guān)專業(yè)人員及管理處人員一同檢驗(yàn)，Ⅲ級設(shè)備由管理處檢驗(yàn)，填寫驗(yàn)收單報(bào)工程部復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后，復(fù)印件由發(fā)展商、管理處各留一份作為交接憑證。設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由工程部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對于發(fā)展商尚未移交的資料，由工程部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗(yàn)收移交工程資料清單，全部資料收齊后，在工程部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料原件由管理處專人保管。 當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗(yàn)收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，管理處應(yīng)向發(fā)展商索要原《供電合同》、《供水合同》及近期電費(fèi)、水費(fèi)單WI/SB009設(shè)備管理規(guī)程 A/1 4/13提交公司工程部審核。審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，工程部負(fù)責(zé)辦理《供電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書等的對外合同會簽手續(xù)。 設(shè)備的編號設(shè)備編號由以下四部分組成：第一部分表示單位的名稱：以管理處成立時(shí)間先后順序，用字母Ａ－Ｚ表示。當(dāng)管理處數(shù)目超過26個(gè)時(shí)，用雙字母表示。第二部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字０１－９９表示。第三部分表示單位設(shè)備序號：......表示。第四部分表示設(shè)備的管理等級：用羅馬數(shù)字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示。例： D － 02 － 1 － (Ⅰ)正豐豪苑 風(fēng)機(jī) 1號風(fēng)機(jī) Ⅰ級管理設(shè)備 設(shè)備的建帳 管理處給所管轄物業(yè)的全部設(shè)備進(jìn)行編號，并填寫《設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》。 管理處對所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建立《設(shè)備臺帳》。 設(shè)備質(zhì)量缺陷整改新入伙的管理處，機(jī)電設(shè)備接管后，由工程部督促設(shè)備供應(yīng)安裝單位對設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個(gè)月整改，整改達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)后，由工程部驗(yàn)收，通過后，再與供方簽訂《設(shè)備維修保養(yǎng)合同》。 設(shè)備標(biāo)識管理 設(shè)備標(biāo)牌未隱蔽的設(shè)備應(yīng)在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對新入伙的物業(yè)，管理處可要求供方按設(shè)備統(tǒng)計(jì)表填寫《設(shè)備標(biāo)示卡》，貼在設(shè)備上。 設(shè)備的顏色設(shè)備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)應(yīng)標(biāo)識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報(bào)廢、封存的設(shè)備應(yīng)標(biāo)識。 設(shè)備標(biāo)識牌由工程部統(tǒng)一設(shè)計(jì)。WI/SB009設(shè)備管理規(guī)程 A/1 5/138．設(shè)備使用管理 物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處，供方維修保養(yǎng)時(shí)，停電、停水、操作設(shè)備應(yīng)征得管理處同意。 管理處工程技術(shù)員應(yīng)按國家規(guī)范、公司的有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對本管理處管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用，確保對顧客服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。應(yīng)認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時(shí)性和真實(shí)性。 管理處工程技術(shù)員應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時(shí)予以控制調(diào)整。 重要設(shè)備（如變壓器等）的投入、報(bào)停應(yīng)經(jīng)工程部批準(zhǔn)。 計(jì)劃 維修保養(yǎng)計(jì)劃1）供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年12月中旬報(bào)管理處，保養(yǎng)周期、級別應(yīng)符合本文《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后，與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的《設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表》匯總，于每年12月下旬報(bào)工程部審批，審批后的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃工程部、管理處、專業(yè)公司各保留一份。并根據(jù)年度保養(yǎng)計(jì)劃制定《二00 年 月設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表》。 2）設(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃由工程部制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。 檢定計(jì)劃計(jì)量器具檢定計(jì)劃由工程部制定。 實(shí)施 按有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。供方負(fù)責(zé)《設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修保養(yǎng)，可采用供方手冊的表格作記錄，管理處工程技術(shù)員負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修保養(yǎng)工作。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（不屬于工程技術(shù)員負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修），工程技術(shù)員應(yīng)用《故障轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，應(yīng)在半個(gè)工作日內(nèi)WI/SB009設(shè)備管理規(guī)程 A/1 6/13給管理處答復(fù)，確定維修時(shí)間。一時(shí)無法解決的問題應(yīng)給管理處書面說明，承諾修復(fù)時(shí)間。對于重大維修，工程部應(yīng)派專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督、指導(dǎo)。對于供方不能解決的問題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時(shí)，供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫《外委維修保養(yǎng)申請表》，維修費(fèi)用在五百元以下的，由管理處負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)維修。維修費(fèi)用在五百元以上的，經(jīng)管理處負(fù)責(zé)人同意，報(bào)工程部審核,呈報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，再進(jìn)行修理。若公司進(jìn)行發(fā)包，由管理處填寫《外委維修保養(yǎng)申請表》按上述程序辦理審批。維修費(fèi)用較高的項(xiàng)目，由工程部組織招標(biāo)。關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成小區(qū)停電、停水或嚴(yán)重影響顧客生活（不含重大設(shè)備事故），應(yīng)按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。管理處首先應(yīng)電話通知工程部，并立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識后可按緊急放行處理。事后應(yīng)按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。 設(shè)備中修、大修、更新改造工程由評審小組選擇供方（招標(biāo)或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由工程部組織有關(guān)人員（相關(guān)管理處技術(shù)人員、工程部工程師或聘請的專業(yè)人員）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。 檢查 維修保養(yǎng)檢查1）工程技術(shù)員日常對設(shè)備進(jìn)行巡視時(shí)，應(yīng)對設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設(shè)備（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級設(shè)備）“日常維護(hù)保養(yǎng)”計(jì)劃執(zhí)行情況由管理處負(fù)責(zé)人檢查。2）設(shè)備維修完畢后，應(yīng)對設(shè)備功能進(jìn)行檢定，屬Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備由工程部組織檢定并備案。 屬Ⅲ級設(shè)備由管理處檢定，所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。3）設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由工程部組織驗(yàn)收。 設(shè)備的檢定 有功電能表、無功電能表、水表由煤氣表等相