高院民一庭負(fù)責(zé)人答記者問：最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》-文庫吧
2025-04-24 22:24 本頁面
【正文】 《 解釋 》在準(zhǔn)確判斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是否為效力性強制性規(guī)定基礎(chǔ)上，確定了認(rèn)定合同效力的原則： ? 一是限定無效合同的范圍。 《 解釋 》 僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。在違法建筑物范圍認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑為違法建筑。 ? 二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補救性的措施，即當(dāng)事人只要在一審法庭辯論終結(jié)前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，就認(rèn)定合同有效。 《 解釋 》 在遵循法律規(guī)定精神的基礎(chǔ)上，采用寬嚴(yán)適當(dāng)?shù)脑瓌t，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎(chǔ)上，促進社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發(fā)展。 問 ： 《 解釋 》 規(guī)定合同被認(rèn)定無效后，承租人要支付房屋占有使用費，是將無效合同按照有效處理嗎？為什么參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費？ ? 答：這種理解是錯誤的。合同無效后，承租人支付占有房屋期間的使用費，是 返還依無效合同取得的財產(chǎn)的一種方式 ，并不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原則，承租人應(yīng)返還依無效合同取得的財產(chǎn)，包括占有租賃的房屋和實際占有房屋所獲取的占有利益。占有利益為無形財產(chǎn)，承租人只能采用折價補償?shù)姆绞?，即支付房屋使用費予以返還。 ? 對于房屋使用費按照何種標(biāo)準(zhǔn)確定，實踐中做法很多。合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，與合同簽訂時的市場行情相符，易于雙方當(dāng)事人認(rèn)可，且標(biāo)準(zhǔn)明確，有利于人民法院判斷掌握，亦可避免采用評估方式確定房屋使用費，加重當(dāng)事人訴訟成本，延長案件審理期間的弊端?？紤]到實踐中存在因房屋質(zhì)量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人支付使用費可能與其獲取的占有利益不符，有失公平，本條規(guī)定 “ 當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。 ” 將是否支持的裁量權(quán)交由人民法院，根據(jù)承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費。 問 ：房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題， 《 解釋 》 對此問題是如何規(guī)定的？ ? 答：裝飾裝修的處理涉及到債權(quán)和物權(quán)兩大領(lǐng)域，關(guān)涉添附制
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