【正文】 同時(shí)沒(méi)有預(yù)售許可證明，但是在起訴前補(bǔ)充了預(yù)售許可證明，可以認(rèn)定預(yù)售合同有效。這個(gè)“但書(shū)”就是把合同法中合同效力待定原理引用到這里來(lái)。有些學(xué)者提出批 評(píng)說(shuō)，合同法中規(guī)定的合同效力待定，是指沒(méi)有代理權(quán)的人簽訂合同，或者是沒(méi)有行為能力的人簽訂合同的情形，被代理人或者監(jiān)護(hù)人未追認(rèn)的情況下，合同的效力是待定的，不是當(dāng)然無(wú)效的，才會(huì)因后續(xù)的補(bǔ)正行為使它歸于有效?？紤]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊情況，為了促進(jìn)商品房市場(chǎng)發(fā)展，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序，這里借用了補(bǔ)正學(xué)說(shuō)，就是經(jīng)過(guò)補(bǔ)辦預(yù)售許可證，仍然可以認(rèn)定預(yù)售合同有效。為什么我們對(duì)預(yù)售許可證明看得這么重要？作為預(yù)售合同的買(mǎi)受人，他所簽訂的合同標(biāo)的物是不確定的，只享有合同上的權(quán)利，那么開(kāi)發(fā)商能不能如期地把房屋建成交付，能不能達(dá)到合同約定的質(zhì)量 要求及其他條件，都是不確定的，買(mǎi)受人的權(quán)利面臨的風(fēng)險(xiǎn)很大。因此要強(qiáng)化和加強(qiáng)政府的管理職能，審查預(yù)售人的土地使用權(quán)和規(guī)劃，包括已投入的款項(xiàng)、后續(xù)的資金、擬定的工程進(jìn)度、竣工時(shí)間等，這些基本條件有保證的情況下，才能批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行預(yù)售，這是對(duì)買(mǎi)受人的權(quán)利從國(guó)家管理的角度給予的一種保 6 障。所以人民法院審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件時(shí)把它作為預(yù)售合同有效的一個(gè)條件，就是要規(guī)范開(kāi)發(fā)商事先接受?chē)?guó)家行政管理部門(mén)的管理，也是側(cè)重于對(duì)買(mǎi)受人的保護(hù)。還需要講的一個(gè)問(wèn)題是取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證的補(bǔ)正時(shí)間問(wèn)題。在 1995年最高法院頒布的城市房地 產(chǎn)實(shí)施前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件的司法解釋中，對(duì)土地使用權(quán)證和預(yù)售許可證的取得，規(guī)定在一審訴訟期間補(bǔ)正的可以認(rèn)定有效，這次司法解釋規(guī)定了一種新的期限，為什么要規(guī)定在一審起訴之前補(bǔ)辦才認(rèn)定有效？從前幾年的審判實(shí)踐來(lái)看，有些當(dāng)事人起訴依據(jù)是對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有取得土地使用權(quán)或者預(yù)售許可證，主張認(rèn)定合同無(wú)效，可是在訴訟期間，對(duì)方當(dāng)事人補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證或者預(yù)售許可證，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，要認(rèn)定這個(gè)合同有效，使原告起訴時(shí)本來(lái)是有理的請(qǐng)求，在訴訟期間由于認(rèn)定的事實(shí)發(fā)生變化了，變成沒(méi)有道理了，被法院駁回了，敗訴結(jié)果由原告人承擔(dān)， 這很不公平。當(dāng)事人對(duì)自己訴訟請(qǐng)求的結(jié)果處于無(wú)法預(yù)知的狀態(tài)，無(wú)法正當(dāng)行使自己的權(quán)利。并且當(dāng)事人在一審訴訟期間內(nèi)能否補(bǔ)正有關(guān)證明，有時(shí)與法院審判期間的長(zhǎng)短關(guān)系十分密切。比如被告已經(jīng)向政府遞交了申請(qǐng)報(bào)告，政府已經(jīng)批準(zhǔn)可以補(bǔ)發(fā)證明，但是法院即刻判決下來(lái)，由于當(dāng)事人還沒(méi)有取得補(bǔ)正文件而合同被認(rèn)定無(wú)效；也有的案件，一審無(wú)正當(dāng)理由拖了很長(zhǎng)時(shí)間，直到被告取得有關(guān)證明后才下判決認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人認(rèn)為這是法院有意偏袒一方當(dāng)事人，有違司法公正。所以這次司法解釋將補(bǔ)辦的期限規(guī)定在起訴之前，使當(dāng)事人對(duì)自己訴訟主張依據(jù)事實(shí)的確定性能 夠把握，這個(gè)事實(shí)不因法院審理時(shí)間的長(zhǎng)短而發(fā)生變化，這就使當(dāng)事人可以預(yù)知自己行使訴訟權(quán)利的后果了。 預(yù)售合同的備案登記是否影響預(yù)售合同效力也是一個(gè)問(wèn)題，由本司法解釋第六條規(guī)定。城市房地產(chǎn)管理法第四十四條還規(guī)定，商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)。未按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)的，是否影響合同的效力？對(duì)此問(wèn)題的認(rèn)識(shí)也不一致。多數(shù)人趨向于沒(méi)有辦理登記備案手續(xù)，不影響合同效力。但也有人認(rèn)為，法律中的“應(yīng)當(dāng)”是一種強(qiáng)制性的要求，就是“必須”的意思。沒(méi)有按照“應(yīng)當(dāng)”做，就是違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)影響合同 的效力。這次明確規(guī)定登記備案不影響合同效力，根據(jù)合同法的原理，當(dāng)事人以要約承諾的方式就權(quán)利義務(wù)主要條款達(dá)成一致合同就成立。合同內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，合同就應(yīng)當(dāng)生效。合同登記備案是合同生效以后的一個(gè)管理行為，不能說(shuō)合同不登記不備案，合同就不生效或者無(wú)效。第二，合同內(nèi)容約束于合同相對(duì)的買(mǎi)賣(mài)雙方，登記備案是從物權(quán)的角度體現(xiàn)了合同的公示作用，相當(dāng)于物權(quán)法中 7 預(yù)告登記的性質(zhì)，是為了保護(hù)根據(jù)合同取得物權(quán)的權(quán)利不被合同之外的他人侵犯。你進(jìn)行預(yù)售房屋的登記是對(duì)你合同權(quán)利的一種保護(hù)措施，你不進(jìn)行這種預(yù)售登記備案，就可能使你 的合同權(quán)利落空。所以第六條規(guī)定，沒(méi)有辦理登記預(yù)售的，不影響合同效力，這也是對(duì)以前不同做法的統(tǒng)一規(guī)范。 第二，關(guān)于惡意串通的預(yù)售合同的效力認(rèn)定問(wèn)題。買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這種請(qǐng)求如何處理？司法解釋第十條作了規(guī)定。買(mǎi)受人在與出賣(mài)人簽訂了一個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同之后，出賣(mài)人又將房屋出賣(mài)給第三人并且已經(jīng)實(shí)際履行了，買(mǎi)受人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同權(quán)利落空了。因合同落空是不能直接請(qǐng)求相關(guān)合同無(wú)效的，只能對(duì)本合同的相對(duì)人以追 究違約責(zé)任提出請(qǐng)求。請(qǐng)求確認(rèn)相關(guān)合同無(wú)效涉及合同的雙方，必須是合同的“出賣(mài)人與第三人雙方惡意串通”，這是請(qǐng)求確認(rèn)相關(guān)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法定條件。曾經(jīng)有人認(rèn)為，請(qǐng)求確認(rèn)他人之間的合同無(wú)效是違反了合同相對(duì)性原則，主張駁回當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。就合同相對(duì)性來(lái)講，確實(shí)只有合同相對(duì)人才能提出對(duì)合同效力請(qǐng)求法院確認(rèn)的主張，他人是無(wú)權(quán)主張的。但是，我國(guó)合同法第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效條件中有一條“惡意串通損害國(guó)家利益、集體利益和第三人利益”的條件，這是為了維護(hù)公共利益和他人利益而對(duì)合同自由的必要限制。如果他人無(wú)權(quán)主張“雙方惡意串通 ”的合同無(wú)效，如何實(shí)現(xiàn)國(guó)家的干預(yù)呢？有人說(shuō)人民法院可以主動(dòng)審查合同效力，對(duì)于合同效力無(wú)論人民法院還是仲裁機(jī)構(gòu)都有權(quán)審查，只是對(duì)于惡意串通損害第三人利益的無(wú)效情形，第三人不提出請(qǐng)求并提供證明，作為司法機(jī)關(guān)是無(wú)法審查的。如一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，當(dāng)事人之間僅就合同履行發(fā)生爭(zhēng)議，作為法官怎么能知道這個(gè)合同有沒(méi)有損害第三人利益呢？所以有的學(xué)者提出合同法規(guī)定的五種合同無(wú)效的情形中，有四種屬于絕對(duì)無(wú)效，應(yīng)當(dāng)依職權(quán)主動(dòng)進(jìn)行審查，損害第三人利益屬于相對(duì)無(wú)效的情形，第三人沒(méi)有提出請(qǐng)求是不主動(dòng)審查的。因此必須要有人提出主張，這是 一層意思。第二，第三人主張他人之間的合同無(wú)效，不是以合同主體身份主張的，而是基于你們兩個(gè)以“惡意串通”簽訂合同的方式侵犯我的權(quán)利，是以侵權(quán)之訴提出的。在這個(gè)訴訟法律關(guān)系中，他把兩個(gè)合同相對(duì)人作為共同被告提出侵權(quán)訴訟的。你倆訂立的合同是違反法律規(guī)定，所以我要主張你們倆的合同不具備合法性，具有侵權(quán)性，要求認(rèn)定合同無(wú)效并承擔(dān)賠償責(zé)任。我認(rèn)為根據(jù)合同法的五十二條規(guī)定惡意串通損害第三人利益的合同無(wú)效，就應(yīng)當(dāng)給第三人訴權(quán)，否則的話，法院依職權(quán)審查不出來(lái)，那么他的 8 權(quán)利如何救濟(jì)？司法解釋第十條就是從這個(gè)意義上規(guī)定的，就是他 可以請(qǐng)求他人之間簽訂的合同無(wú)效而使自己的合同權(quán)利得到救濟(jì)。實(shí)體法的依據(jù)就是合同法第五十二條的規(guī)定，程序法方面依據(jù)共同侵權(quán)理論也是成立的。 這里有一個(gè)證明的問(wèn)題。作為原告要求認(rèn)定他人之間的合同無(wú)效，就要證明合同相對(duì)人之間具有“惡意串通”的事實(shí)。作為開(kāi)發(fā)商的惡意是不需證明的，關(guān)鍵是要證明相對(duì)合同的買(mǎi)受人主觀惡意十分不容易。所以我們前面說(shuō)的預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案是對(duì)買(mǎi)受人權(quán)利保護(hù)的一項(xiàng)法律制度，如果你經(jīng)過(guò)預(yù)售登記了，開(kāi)發(fā)商即便與買(mǎi)受人惡意串通訂立買(mǎi)賣(mài)合同，也無(wú)法申請(qǐng)買(mǎi)賣(mài)登記過(guò)戶。在發(fā)生“一房多賣(mài)”的情況下，進(jìn) 行房屋預(yù)售登記的買(mǎi)受人，他的權(quán)利就都能得到保障。對(duì)于第十條，我理解仲裁機(jī)構(gòu)是無(wú)法適用的，因?yàn)樽鳛樯暾?qǐng)人只與開(kāi)發(fā)商之間存在合同關(guān)系。對(duì)于惡意串通的合同請(qǐng)求確認(rèn)無(wú)效，是作為侵權(quán)之訴提出的，仲裁機(jī)構(gòu)根據(jù)申請(qǐng)人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中的仲裁條款不能追加惡意串通的侵權(quán)人。那么仲裁機(jī)構(gòu)能不能直接按照第十條的司法解釋確認(rèn)惡意串通的合同無(wú)效，我認(rèn)為也是不可以的。因?yàn)椴脹Q書(shū)確認(rèn)合同無(wú)效的效力只能作用于仲裁案件的申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人雙方，不能對(duì)案外人發(fā)生效力，我們沒(méi)有權(quán)力作出一個(gè)涉及案外人權(quán)利的裁決。能不能僅在裁決書(shū)里確認(rèn)這個(gè)合同有效 ，給當(dāng)事人一個(gè)救濟(jì)的依據(jù)，申請(qǐng)人根據(jù)這個(gè)裁決再向法院起訴，要求相對(duì)合同中的買(mǎi)受人返還房屋？我認(rèn)為這也是不行的。因?yàn)樗弥@個(gè)裁決書(shū)起訴對(duì)方，他們之間是什么關(guān)系呢？他們之間沒(méi)有合同關(guān)系，說(shuō)屬于侵權(quán)關(guān)系呢？那 三、關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)及其處理。 司法解釋的第四條是關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)及如何處理的規(guī)定。這里所說(shuō)的認(rèn)購(gòu)書(shū)就是訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者商品房預(yù)售合同之前，雙方當(dāng)事人通過(guò)要約諾成對(duì)今后訂立買(mǎi)賣(mài)商品房買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)先簽訂一個(gè)協(xié)議，交付一定數(shù)額的保證金或者定金，今后買(mǎi)受人不履行協(xié)議不簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同不得要求返還定金，出賣(mài) 人不履行協(xié)議不簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同要雙倍返還定金。這種協(xié)議本身并不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也不是商品房預(yù)售合同，因?yàn)樗鼘?duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，即標(biāo)的物的面積、位置、朝向、交付時(shí)間、付款數(shù)額及方式，質(zhì)量保證以及違約責(zé)任等一些主要條款，沒(méi)有具體約定，不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行的條件。有人把這類(lèi)合同稱(chēng)為預(yù)約合同，即約定在一定條件下訂立正式合同。這里的問(wèn)題是，預(yù)約合同有什么效力？違反預(yù)約合同如何承擔(dān)責(zé)任？既然預(yù)約合同不是正式買(mǎi)賣(mài)合同，有什么效力呢？人們對(duì)預(yù)約合同的效力不清楚，反正要想買(mǎi)房還需要簽訂正 9 式合同才行，不簽訂正式 合同也不能強(qiáng)迫我簽訂，因此，遵守的意識(shí)就弱多了。近些年來(lái)因不履行預(yù)約合同發(fā)生的糾紛很多，預(yù)約合同的買(mǎi)房人不簽正式合同，開(kāi)發(fā)商便將預(yù)交的定金不予返還。有人稱(chēng)這種合同實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商設(shè)定的定金陷阱。根據(jù)合同自由和誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)事人可以就今后擬進(jìn)行的民事行為預(yù)先作出約定，這種約定對(duì)當(dāng)事人具有約束力，違反這種約定也要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。有些人講這種責(zé)任屬于前契約責(zé)任或締約過(guò)失責(zé)任，即房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有成立之前的一種責(zé)任。這次最高法院將這個(gè)預(yù)約合同作為一種獨(dú)立的合同看待。它并不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者預(yù)售合同的一種前契約或者締約 之前的一個(gè)階段，而是約定在符合簽約條件時(shí)，優(yōu)先與對(duì)方簽訂正式合同。這種預(yù)約合同就是要保證訂約的一方享有簽訂正式合同的權(quán)利。因此，由于歸責(zé)于其中一方的原因，導(dǎo)致沒(méi)有簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，就要按照約定的定金罰則處理。遵守預(yù)約合同也是誠(chéng)信原則的要求，不屬于定金陷阱。關(guān)鍵是如何掌握歸責(zé)于一方的原因？這是處理好這類(lèi)糾紛的前提。不能把開(kāi)發(fā)商向?qū)Ψ教岢龊炗喺胶贤茨芎炗喌呢?zé)任都?xì)w于買(mǎi)受人。買(mǎi)受人在與出賣(mài)人洽商正式買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，往往對(duì)預(yù)約合同中沒(méi)有涉及的條款達(dá)不成一致而未能簽定正式合同，這不屬于某一方的責(zé)任，不能適用定金罰則 。這時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收取的定金返還給買(mǎi)受人。屬于一方原因的情形主要有，開(kāi)發(fā)商在約定的期限內(nèi)沒(méi)有成就約定簽訂正式合同的條件，如沒(méi)有取得規(guī)劃許可證或者預(yù)售許可證，這就屬于開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。買(mǎi)受人根本不履行簽定正式合同的義務(wù)則屬于買(mǎi)受人的責(zé)任。 第五條是說(shuō)雙方簽訂的合同雖然名稱(chēng)叫認(rèn)購(gòu)書(shū)或者預(yù)約合同，但其內(nèi)容已經(jīng)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的主要條款作了約定，如房屋的具體位置已確定，房屋面積和價(jià)款也明確，雖有其他一些合同內(nèi)容不明確，但可以通過(guò)交易習(xí)慣加以解釋并得以履行。同時(shí)，買(mǎi)受人已經(jīng)根據(jù)這個(gè)合同約定支付了房?jī)r(jià)款，出賣(mài)人也接受了對(duì)方的付款行為。在這種情況下，這個(gè)認(rèn)購(gòu)書(shū)本身就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為具備了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，這樣規(guī)定是出于對(duì)買(mǎi)受人的保護(hù)。在實(shí)踐中，初期的房屋預(yù)售價(jià)格相對(duì)比較低，隨著預(yù)售房屋建設(shè)資金投入的增加和其他基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，預(yù)售房屋的市場(chǎng)價(jià)格一般會(huì)上升。這時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)以尚未簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同為由而不履行交付房屋的義務(wù)。認(rèn)定這類(lèi)當(dāng)事人雙方已經(jīng)實(shí)際履行的預(yù)約合同為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行或者承擔(dān)違約責(zé)任，符合誠(chéng)信原則。這里要特別強(qiáng)調(diào)，雙方當(dāng)事人已經(jīng)實(shí)際履行（付款和接收付款）這個(gè)條件是認(rèn)定的前提，如果尚未實(shí)際履行付款的義務(wù)， 盡管內(nèi)容比較明確，也不能要求作為買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)履行，因 10 為畢竟他們簽訂的是認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)，如果一方不愿意履行簽訂正式合同的義務(wù)，只能按照第四條的規(guī)定適用定金罰則來(lái)處理。 四、關(guān)于銷(xiāo)售廣告的問(wèn)題。 這個(gè)問(wèn)題近些年來(lái)在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件中比較突出，各地法院