經(jīng)紀-商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎知識與策劃定位實操-文庫吧
2025-04-23 22:06 本頁面
【正文】 伴隨著整個招商過程，才能避免因規(guī)劃不當帶來的投資損失。 二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較 ?商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程更嚴謹； ?商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復雜； ?商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位比住宅開發(fā)定位系統(tǒng)化； ?商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對性； ?商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運營、管理三個環(huán)節(jié)。 規(guī)劃層面的區(qū)別 開發(fā)流程層面的區(qū)別 利益層面的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別 土地開發(fā)流程 土地獲取 市場調(diào)研 項目定位 規(guī)劃設計 銷售組織 營銷策劃 營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 地段選擇是關鍵 經(jīng)濟環(huán)境分析和生活結(jié)構(gòu)研究 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃研究 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究 區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營 狀況的市場調(diào)查與分析 典型性調(diào)查與研究 地區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)供應量分析 消費者消費行為調(diào)查與研究 項目立地條件研究 商圈的確定和研究 目標市場定位 目標客戶定位 目標消費群定位 目標投資小業(yè)主定位 目標經(jīng)營客戶定位 項目經(jīng)營特色定位 項目經(jīng)營方式定位 項目業(yè)態(tài)定位 項目功能定位 項目規(guī)模定位 項目形象定位 整體規(guī)劃設計 建筑風格與立面設計 商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案 景觀設計方案 交通組織設計方案 銷售 招商 銷售 交樓 開業(yè) 清盤 持續(xù)經(jīng)營 住宅開發(fā) 地段選擇是關鍵 客觀市場調(diào)研 微觀市場調(diào)研 消費者調(diào)研 形象定位 市場定位 目標客戶群定位 產(chǎn)品定位 整體規(guī)劃設計 建筑風格與立面設計 景觀設計 銷售團隊組建 營銷方式多樣化 銷售團隊組建 招商團隊組建 以活動營銷為主，較少投放廣告，廣告訴求以投資理念為主 租金收入 自營收入 銷售收入 其他收入 二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較 ?商業(yè)地產(chǎn)的利潤產(chǎn)生模型更為復雜 規(guī)劃層面的區(qū)別 開發(fā)流程層面的區(qū)別 利益層面的區(qū)別 ?商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要平衡多種權益關系 開發(fā)商 小業(yè)主 經(jīng)營者 管理者 消費者 出售 出租 出租 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)鏈 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益產(chǎn)生模型 住宅開發(fā)經(jīng)濟效益產(chǎn)生模型 總銷售收入 （銷售額） 總成本 利潤 總收入 總成本 利潤 商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 三 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 只租不售 只售不租 又租又售，且租且售 SOHO地產(chǎn) 六佰本 大成國際購物中心 萬達廣場 中糧大悅城 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 盈利模式 優(yōu)點 缺點 適用類型 盈利模式 優(yōu)點 缺點 適用類型 只租不售 分散出租 租金高，開發(fā)商收益可最大化，物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營 需充分重視前期的市場定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位的策劃工作，設立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營管理，對招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高，同時經(jīng)營風險較大 商業(yè)區(qū)域城郊的大型商業(yè)物業(yè)、有足夠大的停車場及卸貨區(qū)的商業(yè)物業(yè)。 整體出租 不需設立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結(jié)算方便；物業(yè)可進行抵押貸款，升值空間較大，有利開發(fā)新項目，帶租約更有利于日后整體銷售 收益低、在 3~5%之間的回報率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強對租戶的評估。 沒有商業(yè)專才、資金實力雄厚、經(jīng)營相對保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過 3萬 m2 只售不租 相對省力且風險較低 失去了更大收益前景的可能性，商業(yè) 經(jīng)營不穩(wěn)定 資金實力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商 又租又售，且租且售 分層或分片出租模式 租金相對整體出現(xiàn)要高一些，風險分散、租金相對有一定保證物業(yè)可進行抵押貸款，比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)，如果某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能掌握主動權，并進行重新招租 需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等），需設立相應的管理部門及配備相關的商業(yè)專才；要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強
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