經(jīng)紀(jì)-商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)與策劃定位實(shí)操(存儲(chǔ)版)
【正文】 Mall of America,就是超級(jí)商業(yè)地產(chǎn)的典范。） ?近鄰型 （ 出租面積平均為 7000平方米，入駐商戶 10— 20家，商圈內(nèi)人口為 5— 10萬，商圈半徑在 10分鐘車程內(nèi)，主要經(jīng)營日用品和一般食品，停車位約 100輛。 ?各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃必須在招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行并伴隨著整個(gè)招商過程，才能避免因規(guī)劃不當(dāng)帶來的投資損失。 ?發(fā)展商需要在 專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及 商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)公司 的協(xié)助下，才能使一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到專業(yè)化的高度。 如何進(jìn)行商業(yè)市場定位 [ 消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究 ] ? 人口結(jié)構(gòu) ? 消費(fèi)水平 ? 購買行為分析 ? 收入水平 ? 交通和出行方式 通過以上方面對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)行業(yè)進(jìn)行定量和定性研究。 參照國內(nèi)外標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營管理制度下運(yùn)作，可以達(dá)到績效相互補(bǔ)充的功能。 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位 區(qū)域商鋪價(jià)格平均水平 + 項(xiàng)目硬件條件特征 + 類比項(xiàng)目商鋪售價(jià) 市場比較法 成本定價(jià)法 租金反推法 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位 1 地理位臵 2 交通通達(dá)性 3 周邊消費(fèi)者覆蓋能力 /客流通達(dá)性 4 區(qū)域商業(yè)發(fā)展及競爭態(tài)勢(shì) 5 項(xiàng)目物業(yè)條件 基礎(chǔ)規(guī)劃布局 商鋪層數(shù) 業(yè)態(tài)限制 6 項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu) 進(jìn)深 面寬 設(shè)施配備情況 內(nèi)部交通差及視野差問題 市場比較法影響租售價(jià)格因素 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位 市場比較法確定項(xiàng)目價(jià)格均值： 因素 地段 外部交通條件 周邊住宅及人流量 商業(yè)競 爭環(huán)境 項(xiàng)目物業(yè)條件 項(xiàng)目物 業(yè)結(jié)構(gòu) 總分 售價(jià) 分?jǐn)?shù) 26 20 7 10 7 30 100 *** 對(duì)比項(xiàng)目 *** *** *** *** *** *** *** *** *** 本案 樓層差價(jià)的考慮： 樓層 價(jià)格關(guān)系對(duì)比 首層 項(xiàng)目均價(jià)水平的 110%130% 二層 項(xiàng)目首層價(jià)格的 65%75% 三層 項(xiàng)目首層價(jià)格的 40%60% 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位 1. 精確測算 2. 簡易測算 售價(jià) =（日租金 360天－物業(yè)費(fèi)－相關(guān)稅收） 12年－維修基金－相關(guān)稅費(fèi) 注： 360天為國際通用的年?duì)I業(yè)收租時(shí)間 12年為國際通用投資回報(bào)年限 市場比較法 成本定價(jià)法 租金反推法 售價(jià) =日租金 365天 12年 注：收租時(shí)間改為 365天； 12年為國際通用投資回報(bào)年限 去掉物業(yè)費(fèi)和營業(yè)性稅收； 忽略購房時(shí)的維修基金、契稅和印花稅等。有競爭優(yōu)勢(shì)的價(jià)格，有符合市場需要的間隔、配套、商業(yè)氛圍，促進(jìn)項(xiàng)目銷售自然水到渠成。 如何進(jìn)行商業(yè)市場定位 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)市場是 不斷培育、不斷發(fā)展 的，在原有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，發(fā)展商可以 再度開發(fā) 有競爭力 的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 商業(yè)與住宅面積配比法 如何進(jìn)行商業(yè)體量定位 ?社區(qū)配套商業(yè)規(guī)模 = 項(xiàng)目人口 * 人均商業(yè)面積 （社區(qū)商業(yè)人均商業(yè)規(guī)模控制在 /人） 人均面積推算法 如何進(jìn)行商業(yè)體量定位 根據(jù)生活配套類商業(yè)業(yè)態(tài)商家開店規(guī)模所需及項(xiàng)目適合引進(jìn)的店鋪個(gè)數(shù)推算匯總商業(yè)規(guī)模（下表舉例） 業(yè)態(tài)組合反推法 鼓 掌 如何進(jìn)行商業(yè)定位 四 ? 如何進(jìn)行商業(yè)體量定位 ? 如何進(jìn)行商業(yè)市場定位 ? 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位 如何進(jìn)行商業(yè)市場定位 項(xiàng)目立地條件研究 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 輻射區(qū)域的確定和零售業(yè)結(jié)構(gòu)研究 競品及典型性案例研究 市場定位的推導(dǎo)思路 消費(fèi)者消費(fèi)行業(yè)的調(diào)查與研究 如何進(jìn)行商業(yè)市場定位
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