【正文】 包 括 耕 地 、園 地 、林 地 、牧 草 地 、村 鎮(zhèn) 建 設(shè)用 地 、露 天 礦 用 地 和 棄 置 地 ，以 及 江 、河 、湖 、海 、水庫 、葦?shù)?、灘涂和渠道等常年有 水 或 季 節(jié) 性 有 水 的 全 部水域。⑿保留地城市中留待未來開發(fā)建設(shè)的或禁止開發(fā)的規(guī)劃控制用地。D)居住區(qū)規(guī)劃①居住區(qū)規(guī)劃對 城 市 居 住 區(qū) 的 住 宅 、公 共 設(shè) 施 、公 共 綠 地 、室 外 環(huán) 境 、9道路交通和市政公用設(shè)施所進行的綜合性具體安排。②居住小區(qū)城 市 中 由 居 住 區(qū) 級 道 路 或 自 然 分 界 線 所 圍 合 ，以 居 民 基本 生 活 活 動 不 穿 越 城 市 主 要 交 通 線 為 原 則 ，并 設(shè) 有 與 其居 住 人 口 規(guī) 模 相 應(yīng) 的 、滿 足 該 區(qū) 居 民 基 本 的 物 質(zhì) 與 文 化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。③居住組團城 市 中 一 般 被 小 區(qū) 道 路 分 隔 ，設(shè) 有 與 其 居 住 人 口 規(guī) 模 相應(yīng) 的 、居 民 所 需 的 基 層 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 的 居 住 生 活 聚 居 地 。2）建筑面積密度每公頃建筑用地上容納的建筑物的總建筑面積。3）容積率一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。4）建筑密度一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。5）道路紅線規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。6）建筑紅線城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。7）建筑間距兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。108）綠地率城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。在居住區(qū)用地范圍內(nèi)指各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和 道 路 綠 地（ 即 道 路 紅 線 內(nèi) 的 綠 地 ），不 包 括 屋 頂 、曬 臺 的 人工綠地。9）占（基/用）地面積：指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。10）總建筑面積：也叫“建筑展開面積”。建筑物各層水平投影面積的總和,包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項。使用面積指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。在居住建筑中的使 用 面 積 也 稱“ 居 住 面 積 ”。輔 助 面 積 是 指 建 筑 物 各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。使用面積與輔助面積 的 總 和 稱“ 有 效 面 積 ”。結(jié) 構(gòu) 面 積 指 建 筑 物 各 層 平 面 中 的 墻 、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。11）城市基礎(chǔ)設(shè)施城市基礎(chǔ)設(shè)施分為工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會性基礎(chǔ)設(shè)施兩類。工程性基礎(chǔ)設(shè)施一般指能源供應(yīng)、給水排水、交通運輸、郵電通信、環(huán)境保護、防災(zāi)安全等工程設(shè)施。社會性基礎(chǔ)設(shè)施則指文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施。我國一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施。11設(shè)計規(guī)范術(shù)語1）建筑面積房產(chǎn)的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多個的建筑面積，則是各房產(chǎn)建筑面積之和。建筑面積包含了房產(chǎn)的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。2）使用面積房產(chǎn)的使用面積，指房產(chǎn)各層平面中直接供使用者使用的凈面積之和。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。3）公用面積房產(chǎn)的公用面積是指房產(chǎn)內(nèi)為客戶出入方便、正常消費或生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。4）實用面積它 是 建 筑 面 積 扣 除 公 共 分 攤 面 積 后 的 余 額 。5）計租面積作為計算房租的面積。非住宅用房按建筑面積計算。6）套內(nèi)面積俗 稱 地 磚 面 積 。 它 是 在 實 用 面 積 的 基 礎(chǔ) 上 扣 除 了 柱 體 、 墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資非房產(chǎn)租賃市場。127）竣工面積竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑 .8）共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。9）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。10）層高層 高 是 指 房 產(chǎn) 高 度 以 層 為 單 位 計 量 ，每 一 層 的 高 度 國 家 在設(shè) 計 上 有 要 求 ，這 個 高 度 就 叫 層 高 。它 通 常 包 括 下 層 地 板 面或樓板面到上層樓板面之間的距離。11）凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。12）實用率實用率是套內(nèi)建筑面積和房產(chǎn)面積之比，大于使用率。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e13銷售術(shù)語1）產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn) 權(quán) 證 書 是 指 房 屋 所 有 權(quán) 證 和 土 地 使 用 權(quán) 證 。 房 屋 產(chǎn) 權(quán)證 書 包 括 ：產(chǎn) 權(quán) 類 別 、產(chǎn) 權(quán) 比 例 。房 產(chǎn) 坐 落 地 址 、產(chǎn) 權(quán) 來 源 、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán) 利 紀(jì) 要 和 附 記 ，并 配 有 房 地 產(chǎn) 測 量 部 門 的 分 戶 房 屋 平 面 圖 。2）使用權(quán)房使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3）公房公 房 也 稱 公 有 房 產(chǎn) ，國 有 房 產(chǎn) 。它 是 指 由 國 家 以 及 國 有 企 業(yè) 、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。上述兩類房均為使用權(quán)房。4）不可售公房不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5）已購公房已購公房又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6）單位產(chǎn)權(quán)房單 位 產(chǎn) 權(quán) 房 是 指 產(chǎn) 權(quán) 屬 于 單 位 所 有 的 房 屋 ，也 稱 系 統(tǒng) 產(chǎn) 權(quán) 房 、14系統(tǒng)房。7）二手房二 手 房 即 舊 房 。 新 建 的 商 品 房 進 行 第 一 次 交 易 時 為 一 手 ，第 二 次 交 易 則 為 二 手 。8）期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一 階 段 購 買 房 產(chǎn) 時 應(yīng) 簽 預(yù) 售 合 同 。期 房 在 港 澳 地 區(qū) 稱 做 為 買 樓 花 ，這 是 當(dāng) 前 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 普 遍 采 用 的 一 種 房 屋 銷 售 方 式 。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。9）現(xiàn)房所 謂 現(xiàn) 房 是 指 開 發(fā) 商 已 辦 妥 房 地 產(chǎn) 權(quán) 證（ 大 產(chǎn) 證 ）的 商 品 房 ，消費者在這一階段購買房產(chǎn)時應(yīng)簽出售合同。10）準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn) 現(xiàn) 房 是 指 房 屋 主 體 已 基 本 封 頂 完 工 ，工 程 正 處 在 內(nèi) 外 墻 裝修和進行配套施工階段的房屋。11）共同共有房產(chǎn)共 同 共 有 房 產(chǎn) ：指 兩 個 或 兩 個 以 上 的 人 ，對 全 部 共 有 房 產(chǎn) 不分份額地享有平等的所有權(quán)。12）尾房尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，15是 空 置 房 中 的 一 種 。一 般 情 況 下 ，當(dāng) 房 產(chǎn) 銷 售 量 達(dá) 到 80％ 以后 ，一 般 就 進 入 房 地 產(chǎn) 項 目 的 清 盤 銷 售 階 段 ，此 時 所 銷 售 的房產(chǎn)，一般稱為尾房。13）爛尾房爛 尾 房 是 指 那 些 由 于 開 發(fā) 商 資 金 不 足 、盲 目 上 馬 ，或 者 錯 誤判 斷 供 求 形 勢 ，開 發(fā) 總 量 供 大 于 求 ，導(dǎo) 致 大 面 積 空 置 ，無 法回 收 前 期 投 資 ，更 無 力 進 行 后 續(xù) 建 設(shè) ，甚 至 全 盤 停 滯 的 積 壓樓 宇 。爛 尾 的 情 況 一 般 不 會 發(fā) 生 在 房 產(chǎn) 推 出 銷 售 的 時 候 的 ，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。14）銷售面積銷 售 面 積 是 指 商 品 房 按 套 或 單 元 出 售 ，其 銷 售 面 積 為 購房 者 所 購 買 的 套 內(nèi) 或 單 元 內(nèi) 建 筑 面 積（ 以 下 簡 稱 套 內(nèi) 建 筑 面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。15）均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑 面 積 的 和 數(shù) ，即 得 出 每 平 方 米 的 均 價 。均 價 一 般 不 是 銷 售價。16）起價起 價 也 叫 起 步 價 ，是 指 某 房 產(chǎn) 銷 售 價 格 中 的 最 低 價 格 ，即 是起價。17）預(yù)售價預(yù) 售 價 也 是 商 品 房 預(yù)（ 銷 ）售 合 同 中 的 專 用 術(shù) 語 ；預(yù) 售 價 不是 正 式 價 格 ，在 商 品 房 交 付 使 用 時 ，應(yīng) 按 有 批 準(zhǔn) 權(quán) 限 部 門 核定的價格為準(zhǔn)。1618）一次性買斷價一 次 性 買 斷 價 是 指 買 方 與 租 方 商 定 的 一 次 性 定 價 。一 次 性 買斷 價 屬 房 產(chǎn) 銷 售 合 同 中 的 專 用 價 格 術(shù) 語 ，確 定 之 后 ，買 方 或租方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。19）定金定 金 是 指 當(dāng) 事 人 約 定 由 一 方 向 對 方 給 付 的 ，作 為 債 權(quán) 擔(dān) 保 的一 定 數(shù) 額 的 貨 幣 ，它 屬 于 一 種 法 律 上 的 擔(dān) 保 方 式 ，目 的 在 于促 使 債 務(wù) 人 履 行 債 務(wù) ，保 障 債 權(quán) 人 的 債 權(quán) 得 以 實 現(xiàn) 。根 據(jù) 我國 發(fā) 法 通 則 和《 擔(dān) 保 法 》八 十 九 條 規(guī) 定 ，定 金 應(yīng) 當(dāng) 以 書 面 形式 約 定 ，當(dāng) 事 人 在 定 金 合 同 中 應(yīng) 約 定 交 付 定 金 的 期 限 。定 金合 同 從 實 際 交 付 定 金 之 日 起 生 效 ，定 金 的 數(shù) 額 由 當(dāng) 事 人 約 定 ，但 不 得 超 出 合 同 標(biāo) 的 額 的 20%。如 果 購 房 者 交 了 定 金 之 后 改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房產(chǎn)租給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。20）違約金違 約 金 是 指 違 約 方 按 照 法 律 規(guī) 定 和 合 同 的 約 定 ，應(yīng) 該 付 給 對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具 有 懲 罰 性 和 補 償 性 ，但 主 要 體 現(xiàn) 懲 罰 性 。只 要 當(dāng) 事 人 有 違約 行 為 且 在 主 觀 上 有 過 錯 ，無 論 是 否 給 對 方 造 成 損 失 ，都 要支付違約金。第二章商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研一、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研的含義二、商業(yè)地產(chǎn)市場的重要新性三、市場調(diào)研的內(nèi)容四、調(diào)研的方法9“第三章萬商匯小商品基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、 發(fā)展商企業(yè)背景略二、項目地理位置及分析4257第八章商業(yè)地產(chǎn)銷售技巧一、分析客戶類型及對策按性格差異劃分類型1）理智穩(wěn)健型特征：深思熟慮，冷靜穩(wěn)健，不容易被推銷員的言辭所說動，對于疑