區(qū)位理論與房地產(chǎn)價(jià)格的空間分布-文庫吧
2025-04-22 09:49 本頁面
【正文】 。 ； ③ 源自交通費(fèi)節(jié)約區(qū)位租金 k(b－ d)。 應(yīng)當(dāng)注意在本模型中 ， 城區(qū)不同位置上 ， 前兩項(xiàng)農(nóng)用租金和建筑物租金是相同的 。 圖 4－ 3中住房租金關(guān)于距離的梯度是－ k， 由區(qū)位租金引致 。 隨著住房遠(yuǎn)離市中心 ， 交通成本增加 ， 租金下降 ， 租金降幅 等于交通成本漲幅 。 下面討論城市土地的租金 ， 用 r(d)來表示 。 城市土地租金 由住房租金中的區(qū)位租金和農(nóng)用地租金兩項(xiàng)合并而成 。 土地 租金可以看成是住房租金扣減建筑物租金后的剩余額 。 由上 面式 (43)， 得到城市土地租金的計(jì)算式 (44)。 注意 ， 住房租金按每個(gè)單元或每套來計(jì)算 ， 而土 地租金按面積計(jì)算 。 將住房租金轉(zhuǎn)化為土地租金 ， 須 先從中減去建筑物租金 ， 再除以每套住宅占地面積 q， 也就是乘以住宅密度 (1／ q)： (4— 4) 式 (4－ 4)表明 ， 城市土地租金由兩部分構(gòu)成 ， 一 是單位面積替代用途的租金 ， 即農(nóng)用地租金 ， 二是區(qū) 位變化帶來的單位面積交通費(fèi)用節(jié)省額 。 qdbkrdr a)()(??? （ 3） 城市住房租金分布的結(jié)論 不同城市之間或同一城市內(nèi)不同位置的房租或地租的變 化由式 (43)， 式 (44)可以得出以下四個(gè)靜態(tài)結(jié)論： ① 城市越大 ， 即城市邊緣 b離市中心距離越遠(yuǎn) ， 在市內(nèi)居 住可節(jié)約較多的通勤費(fèi) ， 所以城市內(nèi)部的房租或地租愈高； ② 城市單位距離的通勤費(fèi) k越高 ， 城區(qū)內(nèi)與城市邊緣的房 (地 )租差異越大 ， 理由是城區(qū)內(nèi)節(jié)省了較多的通勤費(fèi)； ③ 城市土地的機(jī)會成本較高也即農(nóng)業(yè)用地租金 ra較高時(shí) ， 房租中的地租就越高 ， 結(jié)果是城區(qū)的房租或地租也越高； ④ 城市住房密度越大 ， 土地租金的梯度線 (斜率 k／ q， 密度越大 ， q越小 )就越陡 ， 城市中心的租金相對于城市邊緣 就愈高 。 、 城市形態(tài)與租金 城市中心到城市邊緣的距離是決定城市租金的重要因素 。 假設(shè)住宅密度均勻不變 ， 分析城市人口規(guī)模 、 住宅密度和城 市形態(tài)對土地供給的影響 。 在理想化城市中 ， 曾假設(shè)交通路線呈放射狀 ， 交通費(fèi)用 線性變化 。 如果城市位于沒有任何地形起伏 、 地貌變化的平 原上 ， 那么這個(gè)城市形態(tài)應(yīng)該是圓形的 ， 且在所有距離市中 心為 d的同心圓上 ， 土地具有相同的租金 。 事實(shí)上 ， 歷史上許 多城市由于對河運(yùn)的依賴 ， 作為港口而形成發(fā)展起來的 。 如 城市中心位于海岸或河岸 。 這樣城市形態(tài)會是一個(gè)半圓形 ， 在相同的半徑處 ， 通勤費(fèi)和租金應(yīng)該是相同的 。 也有的城市 可能是扇形 ， 圓周角可能是 2700， 或是 300。 現(xiàn)實(shí)中 ， 城市往 往受山脈 、 湖泊或人工建筑物的影響 ， 給定半徑處的土地供 應(yīng)受到限制 。 設(shè)用變量 v來描述城市的形態(tài) ， v的變化范圍是 0～ 1， v=1， 城市是一個(gè)完整的圓形； v= ， 城市是一 個(gè) 360圓心角的半島； v= ， 城市位于直線水岸的 邊上 。 對于一個(gè)圓形城市 ， 如果城區(qū)內(nèi)有湖泊 、 山脈 影響土地供給 ， 也用 v1來描述 。 又設(shè)城市內(nèi)總家庭數(shù) 目 (代表城市規(guī)模 )為 n， 每戶住宅的占地面積為 q。 城 區(qū)總面積應(yīng)該等于所有家庭住宅的占地面積總和 ， 即 (4— 5) ??vnqbnqbv??所以2 在其他變量不變情況下 ， 城市人口增加 (n增大 )、 住宅密度降低 (q增大 )以及扇形圓周角減小 (礎(chǔ)減小 )， 都會使該城市邊緣距城市中心的空間半徑增大 。 基于 前面四個(gè)比較靜態(tài)結(jié)論的結(jié)論 (1)， 這時(shí)城市將有較高 的房租和地租 。 于是得出城市住房租金分布的另一個(gè)靜態(tài)結(jié)論： 當(dāng)城市人口較多 、 住房密度較低 、 因地形地貌條件的 約束導(dǎo)致城市形態(tài)圓形越不完整時(shí) ， 城市的邊緣離市 中心越遠(yuǎn) 。 然而 ， 李嘉圖模型的結(jié)論在有些情況下似乎模棱 兩可 。 比如 ， 考慮這樣兩個(gè)城市 ， 具有相同人口規(guī)模 和地形條件 ， 而居住密度不同 ， 房租和地租的情況如 何 ?由式 (4— 3)， 密度大的城市 ， 其城市邊緣到中心的 距離比較?。淮藭r(shí) ， 據(jù)式 (43)， 相應(yīng)的房租比較低 。 然而 ， 對于土地 ， 密度增大 ， 地租的梯度線越陡 。 上述兩個(gè)因素哪個(gè)占主導(dǎo)呢 ?隨著密度的增長 ， 市中心 的地租是上升還是下跌 ? 由公式 (4— 4)，對于市中心的土地租金 r(0)，這 里可以用場地面積的直接變化與邊緣的間接變化對其 求偏微分： 即戶均占地面積 g與地租 r呈反向變化 。 住宅密度較 高的城市 ， 其市中心位置地租上升 ， 而房租相對較低 。 注意 ， 以上結(jié)論是比較靜態(tài)的分析結(jié)果 。 在比較靜態(tài)分 析中 ， 忽略城市的預(yù)期增長 ， 也沒有描述城市在短期內(nèi) 是如何增長 、 變化與調(diào)整 ， 只是說明最終達(dá)到什么樣平 衡狀態(tài) 。 02)0(2/2/1)()()0(22?????????????????qkbqrqbvnqqqbqbqkqdbkqr? 如前所述 ， 城市住宅市場的第一個(gè)重要規(guī)律是位置較好的 住宅 、 土地價(jià)格昂貴 ， 反之價(jià)格低廉 。 第二個(gè)重要規(guī)律是市場 可以將不同家庭 、 不同土地用途在空間上進(jìn)行分化 。 以下對這 一分化規(guī)律進(jìn)行分析 。 為說明這一規(guī)律 ， 對前述的理想化城市條件稍做放寬 ， 假 設(shè)城市里有兩類不同家庭 ， 這兩類家庭的惟一差別是上下班通 勤費(fèi)不同 ， 原因可能是他們對時(shí)間價(jià)值觀不同 。 第一類家庭 ， 有 n1個(gè) ， 非常在乎通勤時(shí)間的長短；第二類家庭 ， 有 n2個(gè) ， 對 通勤時(shí)間不是很在乎 。 結(jié)果第一類家庭的通勤成本高于第二類 家庭 ， 即 k1k2。 現(xiàn)在考慮如下兩個(gè)問題：第一，兩類家庭的區(qū)位選擇會相 同還是不同，各自作怎樣的區(qū)位選擇 ?第二，在這樣一個(gè)有兩 類家庭的城市中，住宅租金是怎樣的 ?以下分析仍假設(shè)這 (n1+n2) 個(gè)家庭住房建筑物相同，占地面積也相同均為口；交通仍然沿 半徑方向，城市邊緣處新建住房的租金仍由建筑物租金和農(nóng)地 租金構(gòu)成。
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