【正文】 規(guī)模小、周期短的項目，可采用靜態(tài)法。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動開發(fā)的項目，應(yīng)采取動態(tài)法。 靜態(tài)法是通過投資項目的總收入和總費用之間的比較，來計算開發(fā)項目的盈利和投資回報率數(shù)值，以此計算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項目正?；貓舐氏啾容^，以分析評價其經(jīng)濟合理性。靜態(tài)法的評價指標有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。 動態(tài)法財務(wù)盈利能力分析，一般應(yīng)以下列指標進行。 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準收益率或設(shè)計的折現(xiàn)率 ic，將項目經(jīng)營周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，它是考察項目在經(jīng)營周期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，其值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。判別標準為 FNPV≥ 0項目可行； FNPV＜ 0 項目不可行。 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。判別標準為： FIRR≥ ic 即認為盈利能力已滿足最低要求，項目可行； FIRR＜ ic 項目不可行。 財務(wù)凈現(xiàn)值率 （ FNPVR） 財務(wù)凈現(xiàn)值率是項目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項目投資效益越 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 8 好。 動態(tài)投資回收期（ P’ t） 動態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計算的投資回收期，可直接從財務(wù)現(xiàn)金流量表求得。本條所列財務(wù)評價指標表達公式見附錄。 9 不確定性分析 項目評價所采用的數(shù)據(jù)，由于多來自預(yù)測和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對財務(wù)評價指標的影響需進行不確定性分析，以估計項目可能承擔的風險，以論證開發(fā)項目在經(jīng)濟上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。 盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（ BED）分析項目成本與收益的平衡關(guān)系。當影響投資效果的變化因素達到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 01 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法 頁 碼： 第 8 頁 共 9 頁 敏感性分析是通過分析、預(yù)測項目主要因素（如成本、價格、銷售周期等因素）發(fā)生變化時對財務(wù)評價指 標的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。 概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測各種不確定性因素和風險因素對項目評價指標可能發(fā)生的影響。一般是計算項目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，累計概率越大，說明項目承擔的風險越小。 10 可行性研究管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研究報告，其深度要求可從實際出發(fā)或領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。規(guī)模較大且要求研究深度相對較深的項目，可委托專門咨詢機構(gòu)承擔項目可行性研究任務(wù)；規(guī)模適量且研究深度適當?shù)捻椖?，由房地產(chǎn)公司自行組織可行性 研究。 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作，一般應(yīng)由公司總工程師總體負責，開發(fā)、銷售、財務(wù)部門人員參與組成研究小組，開展工作。 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告首頁應(yīng)加蓋開發(fā)公司印章，主扉頁應(yīng)署總經(jīng)理、總工程師及研究人員姓名，末頁應(yīng)署報告執(zhí)筆人姓名。 開發(fā)項目的可行性研究工作，由公司組織并進行初審，研究報告必須上報國華實業(yè)公司，并由其主持論證審批。 開發(fā)項目的可行性研究報告及決策意見，不論實施與否，都應(yīng)歸入技術(shù)檔案管 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 9 理，妥善保存?zhèn)洳椤? 可行性研究報告屬單位的 集體研究成果，對其有關(guān)經(jīng)營策略和經(jīng)濟對策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀行為。 開發(fā)項目實施完成后，應(yīng)組織參與研究的部門和人員進行總結(jié)，予以跟蹤研究。對研究的方法、測算、結(jié)論、建議等，對照市場實際，從中找出成功經(jīng)驗和教訓(xùn)，以不斷提高可行性研究的科學水平和定性、定量分析的準確性。 附錄： 財務(wù)評價指標表達公式 1 靜態(tài)評價指標 投資收益率（ R） 投資收益率（ R） =凈收益額247。項目投資總額 100% 靜態(tài)投資回收期（ Pt） 投 資回收期（ Pt） =累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) — 1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值247。當年凈現(xiàn)金流量 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 01 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法 頁 碼： 第 9 頁 共 9 頁 2 動態(tài)評價指標 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） FNPV=∑（ CIC0） t（ 1+ic） t 式中： 1） CI— 現(xiàn)金流入量 C0— 現(xiàn)金流出量 2）（ CIC0） —— 第 t 年的凈現(xiàn)金流量 3） ic—— 基準收益率 4） n— 計算期 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） ∑（ CIC0） t（ 1+FIRR） t=0 式中符號代表意義同上式。 財務(wù)凈現(xiàn)值率（ FNPVR） FPVR=FNPV247。 I 式中： 1） FNPV— 財務(wù)凈現(xiàn)值 2） I— 投資現(xiàn)值 動態(tài)投資回收期（ p’ t） ∑（ CIC0） t（ 1+ic） t=0 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 10 動態(tài)投資回收期（ P’ t） =（累計財務(wù)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份表） 1+當年累計財務(wù)凈現(xiàn)值的絕對值247。當年財務(wù)凈現(xiàn)值 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編號： SDGH 5－ 02 第 A 版 第 0 次修改 標題：房地產(chǎn)開發(fā)管理細則 第 1 頁 共 6 頁 編制 審核 批準 日期 日期 日期 修 改 記 錄 序號 條款號 修改內(nèi)容 修改時間 1 2 3 4 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 11 5 6 7 8 9 10 11 12 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 02 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細則 頁 碼： 第 2 頁 共 6 頁 房地產(chǎn)開發(fā)管理細則 1 總則 為加強對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合近年來濟南國華置業(yè)有限公司進行房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，制定本細則。 2 項目開發(fā)管理 項目選擇：由開發(fā)部配合實業(yè)公司根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發(fā)項目。 可行性研究：由開發(fā)部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí) 行。 投資決策：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，結(jié)合公司自身情況，對是否投資開發(fā)該項目做出決策。決策必須認真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。決定投資項目的可行性研究報告報國華實業(yè)公司審批。 土地合同訂立：項目確定后，開發(fā)部應(yīng)組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 12 體、明確、嚴謹，準確載明合同各方的責任，必要時可以報有關(guān)部門鑒證或公證。 計劃編制：土地合同簽定后，項目公司經(jīng)理應(yīng)組織編制項目開發(fā)詳細計劃 書，明確辦理各項前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計及論證、施工圖設(shè)計及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊伍的選擇及進場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應(yīng)計劃安排。 前期手續(xù)：開發(fā)部指導(dǎo)并會同項目公司相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)，主要有： 向開發(fā)管理部門報批項目，申報開發(fā)經(jīng)營許可證。 向計劃部門申報固定資產(chǎn)投資計劃，報批項目立項。 向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準書。 向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點，辦理 建設(shè)用地許可證。 如系舊城改造項目，按當?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關(guān)部門驗收。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 02 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細則 頁 碼： 第 3 頁 共 6 頁 規(guī)劃設(shè)計：由工程部配合實業(yè)公司完成。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價、美化周圍環(huán)境的原則。大型項目的規(guī)劃設(shè)計宜采用招標方式確定設(shè)計單 位。規(guī)劃設(shè)計完成后，向規(guī)劃部門報批，開發(fā)部組織申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 現(xiàn)場施工準備 工程部負責委托測量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。 工程部組織實施項目（場地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進場，必要時爭取辦理“七通一平”。 委托工程施工監(jiān)理：所有開發(fā)項目原則上都要委托施工監(jiān)理。宜采用招標或議標的方式選擇工程監(jiān)理單位；應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責、權(quán)限、與公司工程部的職責分工，并應(yīng)有與對監(jiān)理單位進行監(jiān)督、管理、獎罰相對應(yīng)的合同、經(jīng)濟、行政 管理措施或辦法。工程部負責組織委托監(jiān)理。 編制項目施工組織總設(shè)計：項目具備開工條件時，總工程師組織工程部編制項目施工組織總設(shè)計，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調(diào)度、各單項（或單位）工程開工時間、設(shè)備及材料的采購準備及時間、質(zhì)量控制計劃、場地的利用及安排 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 13 等。 施工隊伍選擇：項目施工組織總設(shè)計確定后，經(jīng)濟部應(yīng)按計劃組織選擇施工隊伍。具體操作方式見工程招標管理規(guī)定。施工隊伍確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的施工合同。 開工手續(xù)：工程開工前，開發(fā)部配合工程部辦理消防、抗震監(jiān)督、 工程報建、開工報告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。 自購工程用設(shè)備、材料的招標與供貨：工程開工前，工程部應(yīng)依據(jù)設(shè)計施工圖紙及開發(fā)項目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。相關(guān)部門（或工程部門）根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計的時間安排選擇供貨商，一般采用招標或議標的方式確定供貨商。供貨商確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的供貨合同。 施工管理：工程部負責施工管理。管理內(nèi)容主要包括： 組織施工前的圖紙會審，審核施工單位的施工組織設(shè)計； 協(xié)助施工單位解決 現(xiàn)場的特殊困難； 督促施工單位按合同要求完成施工進度，實事求是地對工程進度做出簽證； 山東國華時代投資發(fā)展有限公司 項 目 管 理 制 度 匯 編 編 號： SDGH 5— 02 版 本： A 版 第 0 次修改 標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細則 頁 碼： 第 4 頁 共 6 頁 清點、驗收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗，檢查材料合格證； 督促施工單位做好分部、分項工程的自檢、互檢工作，組織進行隱蔽工程的驗收，嚴格控制工程質(zhì)量； 及時發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映，妥善處理； 協(xié)調(diào)解決兩個以上施工單位的施工交叉關(guān)系； 督促施工單位進行工程維修。 委托監(jiān)理公司進行施工監(jiān)理的項目，要嚴格按照《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細則》對以上施工管理工作進行分工，避免與公司工程部工作交叉，并按《委托監(jiān)理合同》、《工