【正文】 廠家： 20— 30 家 主要方式：（同上） 文化音像制品城 主 要招商地點(diǎn)：河南鄭州、溫嶺等地 主要廠家代表：張建兵 主要意向廠家： 30— 50 家 主要方式：（同上） 精品電器城（擬） （二）商場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)機(jī)構(gòu)、酒店的招商 對(duì)于商場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)機(jī)構(gòu)（美食一條街和三層）和酒店的招商，其方式宜賣宜租，兩種皆可，視開(kāi)發(fā)商的資金狀況而定。從長(zhǎng)期效益和融資渠道來(lái)看，租賃的投資回報(bào)率更高。我方負(fù)責(zé)代理招商。 陽(yáng)光假日廣場(chǎng)投標(biāo)文書(shū) Page 13 of 106 商場(chǎng)招商 招商目的：提升產(chǎn)品檔次、綜合各種業(yè)態(tài)、造就市場(chǎng)商業(yè)氛圍，帶動(dòng)市場(chǎng)品牌知名度。 招商目標(biāo)：安徽商之都、合肥百貨大樓、樂(lè)普生商廈、百盛逍遙廣場(chǎng)或廣州的大型商場(chǎng)。 招商 方式： （ 1）主動(dòng)接觸 （ 2）報(bào)媒發(fā)布招商訊息 （ 3）寄發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介（樓書(shū)） （ 4）發(fā)邀請(qǐng)函，召開(kāi)項(xiàng)目解說(shuō)會(huì) （ 5）業(yè)務(wù)公關(guān) 餐飲娛樂(lè)機(jī)構(gòu)招商 招商目的：整合餐飲資源、發(fā)揚(yáng)餐飲文化，提升 *****（項(xiàng)目名）廣場(chǎng)商業(yè)價(jià)值。 招商目標(biāo)：餐飲主要針對(duì)賣當(dāng)勞（肯德基）快餐連鎖機(jī)構(gòu)；三河四子餐飲文化公司（三河酒家）；傣妹（一點(diǎn)紅）火鍋及相關(guān)特色餐飲機(jī)構(gòu)。娛樂(lè)機(jī)構(gòu)主要面對(duì)于歌廳、舞廳、棋牌室、臺(tái)球室、桑拿、美容廳等。 招商方式：同 上 酒店招商 陽(yáng)光假日廣場(chǎng)投標(biāo)文書(shū) Page 14 of 106 招商目的：搶占市場(chǎng)空白點(diǎn)、創(chuàng)品牌項(xiàng)目，為開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目本身創(chuàng)造利潤(rùn)的同時(shí)，造就名牌效應(yīng)。 招商目標(biāo)：蜀王、金滿樓、香格里拉等的知名酒店進(jìn)駐。 招商方式：同上 四、拆遷戶安置工作 拆遷戶是 *****（項(xiàng)目名）廣場(chǎng)的固有客戶群，其忠誠(chéng)度高，經(jīng)營(yíng)多年，有了一定的客戶網(wǎng)絡(luò)，他們的支持對(duì) *****（項(xiàng)目名）廣場(chǎng)的成長(zhǎng)有著非常重要的作用。如果由于拆遷，導(dǎo)致他們無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，造成客戶流失于其它市場(chǎng)乃是我們的遺憾和需要避免的問(wèn)題。我公司提出以下意見(jiàn)供開(kāi)發(fā)商借鑒參考。 項(xiàng)目分期拆遷、施工，另開(kāi)辟部分零時(shí)簡(jiǎn)易門 面房原面積返還。（建議） 出臺(tái)一定的優(yōu)惠政策針對(duì)這一部分客戶，提高這一部分客戶對(duì)開(kāi)發(fā)商的忠實(shí)程度，同時(shí)也體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)待拆遷戶的一種人性化思想。 拆遷工程之前，召開(kāi)拆遷戶與開(kāi)發(fā)商見(jiàn)面會(huì)，開(kāi)發(fā)商在會(huì)上公布拆遷戶安置工作及 *****（項(xiàng)目名）廣場(chǎng)二期建成后，對(duì)待這部分拆遷戶的優(yōu)惠政策措施，穩(wěn)定這部分客源心理，形成對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的心理依賴。 通過(guò)摸底調(diào)查出拆遷戶中比較有影響力的大戶，通過(guò)我方和他們溝通，承諾給他們一部分優(yōu)惠政策，使這部分人站在我方立場(chǎng)，通過(guò)利用他們?yōu)槲曳椒€(wěn)定這部分客戶的工具。 先期工程為拆遷戶準(zhǔn)備，建 議先期工程選擇次佳位置提供給拆遷戶。 陽(yáng)光假日廣場(chǎng)投標(biāo)文書(shū) Page 15 of 106 五、商廈、酒店、餐飲娛樂(lè)廣場(chǎng)和中庭廣場(chǎng)人氣及商業(yè)氛圍的互動(dòng) 商業(yè)氛圍因人氣凝聚而繁榮，凝聚了人氣也就抓住了商機(jī)，本案定位為“集餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體，以經(jīng)營(yíng)環(huán)境舒適、業(yè)態(tài)種類多元化、市場(chǎng)管理規(guī)范、售后服務(wù)完善，囊括高中低檔商品的大型批零商業(yè)中心”，那么如何讓商廈、酒店、餐飲娛樂(lè)廣場(chǎng)和中庭廣場(chǎng)人氣及商業(yè)氛圍互動(dòng)，為開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買客戶造就商機(jī)，成為營(yíng)銷策劃需謹(jǐn)慎考慮的問(wèn)題。我方認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展。 前期完成對(duì)知名商廈和酒店的招商，由知名商廈和酒店的合作入駐，為 *****（項(xiàng)目名）廣場(chǎng)增添第一份商機(jī)和人氣，也造就了 *****（項(xiàng)目名）廣場(chǎng)賣點(diǎn)之一。 大眾消費(fèi)餐飲機(jī)構(gòu)入駐招商，如“火鍋城”、“麥當(dāng)勞”等，其入駐加盟拉動(dòng)美食一條街人氣，為本案增加第二份商機(jī)和人氣，也造就了*****（項(xiàng)目名）廣場(chǎng)賣點(diǎn)之一。 前期工程完成中庭廣場(chǎng)建設(shè)，以噴泉、小品等個(gè)性化設(shè)施吸引周邊閑雜路人，并提供休憩、聊天等場(chǎng)地，拉籠周邊人氣，帶動(dòng)本案第三份人氣，增強(qiáng)購(gòu)買者信心。 設(shè)計(jì)下沉式舞臺(tái)，為其他產(chǎn)品免費(fèi)提供活動(dòng)場(chǎng)地，同時(shí)為本案今后 SP 活動(dòng)提供場(chǎng)地，目的在于吸引周邊人群，形成本案第四份人氣，造就 商業(yè)氛圍。 拆遷戶安置場(chǎng)地，憑借其數(shù)十年的經(jīng)營(yíng)形成的客戶網(wǎng)絡(luò)，其日常經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)本案第五份人氣和商機(jī)。同時(shí)本案先期工程建議提供給這部分客戶群體。 陽(yáng)光假日廣場(chǎng)投標(biāo)文書(shū) Page 16 of 106 其它特色經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的招商，分幾期進(jìn)行針對(duì)性招商，以“做一個(gè)區(qū)域、繁榮一個(gè)區(qū)域”的招商思想，其入駐加盟為本案造就第六份人氣和商機(jī)。 眾多商戶加盟入駐，對(duì)三層娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)進(jìn)行招商，以前期入駐商戶及造就的商機(jī)和人氣，對(duì)外進(jìn)行宣傳招商，為本案增添第七份人氣和商機(jī)。 第三部分 營(yíng)銷計(jì)劃書(shū) 一、概要 *****（地區(qū)名）市 ****（地理位置）區(qū)一直是 *****（地區(qū)名）較為 著名的商品集散地，其商業(yè)形式主要以私營(yíng)企業(yè)的批發(fā)零售為主。芳草園大市場(chǎng)、老香港街、澳門街、下崗一條街等各類市場(chǎng)混雜在較為集中的區(qū)域內(nèi)，形成了旺盛的人氣。近年來(lái) *****（地區(qū)名）市的城市開(kāi)發(fā)和改建工作正逐步進(jìn)行，此次老香港街的改建工作正是其中的第一步，也將為今后的整體改造建立一個(gè)示范。金蝸牛房地產(chǎn)公司作為新興的房產(chǎn)企業(yè)，品牌知名度不高，銷售專業(yè)化程度低，此次為整體香港街改建項(xiàng)目提供了整體規(guī)劃的藍(lán)圖，并與安徽雙龍不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資咨詢公司合作該項(xiàng)目的整體策劃推廣。 房屋建筑乃百年大計(jì)。本方案旨在為房地產(chǎn)業(yè)主提供一 個(gè)準(zhǔn)確無(wú)誤的投資方向，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的縝密調(diào)查，機(jī)會(huì)與問(wèn)題的審慎分析、市場(chǎng)營(yíng)銷策略的周密設(shè)計(jì)以及行動(dòng)方案規(guī)劃的確定等，目的在于能使“ 特性更加突出，銷售利潤(rùn)更加可觀且更容易達(dá)到銷售目標(biāo)。 陽(yáng)光假日廣場(chǎng)投標(biāo)文書(shū) Page 17 of 106 二、地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀分析 位置 *****（項(xiàng)目名）廣場(chǎng)坐落 *****（地區(qū)名）市蔡新路與臥龍山路交叉口，選址在謝家集中心地區(qū)黃金地段。項(xiàng)目基地由臥龍山路和蔡新路劃分為兩塊。從考察分析 ****（地理位置）區(qū)有兩條主要商業(yè)干道，即為蔡新路與臥龍山路。而蔡新路已發(fā)展成為本區(qū)最繁華的商業(yè)板塊，集商業(yè)、住宅、消費(fèi)、餐飲、娛 樂(lè)為一體的相對(duì)高級(jí)的商業(yè)貿(mào)易中心；臥龍山路原把舊香港街一分為二，凝聚了老香港街大部分的人氣，其將具有同樣的發(fā)展?jié)摿?。從目?*****（項(xiàng)目名）廣場(chǎng)所處的整個(gè)區(qū)域來(lái)講，本案具有其他項(xiàng)目無(wú)可比擬的位置優(yōu)勢(shì)。 消費(fèi)群分析 便利的交通，充足的人流量 良好的購(gòu)物環(huán)境，形成規(guī)模 要有專業(yè)市場(chǎng)的劃分，井然有序 統(tǒng)一的管理，包括營(yíng)業(yè)時(shí)間的一致性 以大眾化產(chǎn)品為主，兼顧部分中高檔和高檔商品 商鋪建筑要合理、美觀、質(zhì)量要有保證 有較高的知名度 陽(yáng)光假日廣場(chǎng)投標(biāo)文書(shū) Page 18 of 106 環(huán)境質(zhì)量 工程所在地面臨大型的回遷住宅，周邊分布謝二礦東村、北村、西村、中村 ，礦建村、三十三處高層住宅、勘探村、謝四村、礦二院住宅小區(qū)等，其凝聚著濃厚的居住氛圍和人氣。而地段所處位置商業(yè)氛圍濃厚，有 20 年商業(yè)歷史，客戶心里忠誠(chéng)度高。加之交通便利，教育機(jī)構(gòu)林立，可提供很便利的生活環(huán)境，包括商業(yè)、居住、消費(fèi)、休閑、餐飲等。 建筑配置 采用中庭廣場(chǎng)向兩翼伸展呈規(guī)則四邊形規(guī)劃，在日光角度、通風(fēng)方位、視覺(jué)效果上均有最佳表達(dá)。其功能劃分為： *****（項(xiàng)目名）廣場(chǎng)大賣場(chǎng)（開(kāi)發(fā)商定）：?jiǎn)误w建筑面積 10000 ㎡，四層建筑，每層約 2500 ㎡，如若定位超市形式對(duì)外招商，考慮 *****（地區(qū)名 ）屬于區(qū)域分散型城市， 10000 ㎡超市其經(jīng)營(yíng)成本高，而服務(wù)區(qū)域范圍狹窄（主要為 ****（地理位置）區(qū)），業(yè)態(tài)較少，主要為日用百貨類商品，高檔商品在超市難以提升自身品質(zhì)，其經(jīng)營(yíng)狀況難以維持該超市正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 建議：以綜合性商廈形式對(duì)外招商，商廈由于其自身品牌和涵蓋業(yè)態(tài)的豐富化對(duì)本案銷售的促進(jìn)和人氣的拉動(dòng)均有較好的效果。且商廈自身服務(wù)范圍較廣，可突破區(qū)域界限，其生命力較強(qiáng)。 陽(yáng)光大酒店（開(kāi)發(fā)商定）：?jiǎn)误w建筑面積約為 16200 ㎡，按三星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)建造。據(jù)調(diào)查該區(qū)域人口密集，但尚無(wú)有規(guī)模、有檔次、有品位的賓館 ，加之地段的優(yōu)越性，開(kāi)發(fā)商之定位符合該區(qū)域市場(chǎng)狀況且項(xiàng)目自身?xiàng)l件，易于后期招商工作。 建議：由于單體建筑面積較大，其自身?xiàng)l件符合綜合性大酒店要求。建議該酒店內(nèi)含蓋餐飲、住宿、娛樂(lè)、休閑等功能，招商目標(biāo)應(yīng)是公司實(shí)力雄陽(yáng)光假日廣場(chǎng)投標(biāo)文書(shū) Page 19 of 106 厚，有餐飲文化歷史的公司攜手合作。 *****（項(xiàng)目名）廣場(chǎng)商業(yè)步行街（開(kāi)發(fā)商定）：該區(qū)以直徑 60 米的圓形廣場(chǎng)為中心，分別有四條 10 米寬的步行街直通廣場(chǎng)中心，總建商面為53800 ㎡。其主要為三層商鋪，附帶二層和住宅。 建議：（ 1）單體住宅在銷售上的阻力主要在于該地段非最佳住宅地段，人流量大，來(lái) 往車輛較多，易形成噪音污染和環(huán)境污染，且無(wú)居住氛圍。故在住宅銷售上我方建議打出“宜商宜住”的口號(hào)，加速去化；商面銷售我方建議以一層絕佳地段，帶動(dòng)二層去化，故一二兩層聯(lián)體銷售。三層我方建議重新定位，建成一個(gè)大型休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)，集中大型的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所乃 ****（地理位置）區(qū)市場(chǎng)空白點(diǎn)，可抓住機(jī)會(huì)以歌廳、臺(tái)球室、桑拿、美容廳等業(yè)態(tài)進(jìn)行項(xiàng)目整體推廣招商。 （ 2）美食一條街（開(kāi)發(fā)商定）：其經(jīng)營(yíng)面積涵蓋在 *****（項(xiàng)目名）廣場(chǎng)商業(yè)步行街中，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以特色餐飲（快餐連鎖機(jī)構(gòu)、中西餐點(diǎn)、火鍋城等）為主配以咖啡廳、酒吧茶吧 為輔。其經(jīng)營(yíng)面積視后期銷售實(shí)際情況進(jìn)行靈活調(diào)整。如若后期該區(qū)域商面供不應(yīng)求可適當(dāng)向三層休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)擴(kuò)張；如若銷售狀況不佳縮減為二層為休閑娛樂(lè)場(chǎng)所之用。具體調(diào)整視休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)與美食一條街實(shí)際銷售情況再行決定。 二、 *****（項(xiàng)目名）廣場(chǎng)特性分析建議 地段 分析：本案坐落地點(diǎn)乃系 ****（地理位置）區(qū)最理想的繁華商業(yè)地段。本區(qū)目前處于新舊城交替階段，原該地段也處于舊城商業(yè)中心，以中低檔商品為主，主要囊括服裝鞋帽、日用百貨等商品。從目前該地段的土地價(jià)格相對(duì)該區(qū)其他地段有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。因該地段原為商業(yè)云集、車 水馬龍，屬于陽(yáng)光假日廣場(chǎng)投標(biāo)文書(shū) Page 20 of 106 最適合商業(yè)用地。 建議： *****（項(xiàng)目名）廣場(chǎng)坐落于蔡新路與臥龍山路交叉口，地段印象遠(yuǎn)超過(guò)本區(qū)其他項(xiàng)目，地段的認(rèn)知性較好，可抓住該項(xiàng)目為舊城改造之典范，濃縮萬(wàn)千商機(jī)及高額的投資回報(bào)率作為重點(diǎn)宣傳，本項(xiàng)目以高知名度及高級(jí)感，以消除其它區(qū)域同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的抗性。 整體規(guī)劃 分析： *****（項(xiàng)目名）廣場(chǎng)擬建三層商業(yè)面積，一、二、三層分別作為獨(dú)立單體對(duì)外銷售，其商業(yè)價(jià)值有待考慮。特別需要提出的是二層以上作為商業(yè)店面，其增加面積是否與市場(chǎng)容量相吻合，商業(yè)價(jià)值是否能得以體現(xiàn)。且在前期需要物業(yè)管理公司介 入，全權(quán)代替開(kāi)發(fā)商處理已入駐業(yè)主和二期交房階段的所有事務(wù)，以專業(yè)、合法手段維護(hù)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的權(quán)利。 建議：（ 1）一、二層作聯(lián)體共同銷售，以一層無(wú)限的升值潛力和商業(yè)價(jià)值帶動(dòng)二層的去化。其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行高中低檔類商品，首期，以低檔聚斂人氣，創(chuàng)造商業(yè)氛圍；其次進(jìn)行中高檔類業(yè)態(tài)劃分； （ 2）三層作為獨(dú)立單體對(duì)外進(jìn)行銷售或以租代售，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)抓住 ****（地理位置）區(qū)無(wú)集中的餐飲、娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所為鍥機(jī)，以此類業(yè)態(tài)作為三層之定位，諸如麥當(dāng)勞、歌廳、桑拿、臺(tái)球室等業(yè)態(tài)，吸引一些快餐連鎖機(jī)構(gòu)、娛樂(lè)機(jī)構(gòu)及一些投資者入市。 （ 3） 蔡新路、臥龍山路兩側(cè)商辦樓，整體規(guī)劃為宜商宜住型，一、二層主要作為商辦用房，三層以上作為宜商宜住。 售價(jià) 分析：本案暫定一層銷售平均價(jià)為 4000 元 /平方米，其價(jià)位在該區(qū)域?qū)儆诟邇r(jià)位，其市場(chǎng)承接力通過(guò)對(duì)該區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果看，屬于可承受價(jià)位，如陽(yáng)光假日廣場(chǎng)投標(biāo)文書(shū) Page 21 of 106 果將一、二層聯(lián)體銷售，則單體總價(jià)上升，其市場(chǎng)承接力有待進(jìn)一步調(diào)查。三層價(jià)格本公司建議以平于該區(qū)域同類項(xiàng)目銷售價(jià)格，以其地段的商業(yè)價(jià)值來(lái)加速產(chǎn)品去化。 建議：一二層銷售以較低價(jià)格對(duì)外拋出，取一二層價(jià)格之平均價(jià)對(duì)外銷售，暫定 3400 元 /平方米，且控制單元總價(jià)；三層 價(jià)格有待考察 *****（地區(qū)名）市及本區(qū)同類業(yè)態(tài)價(jià)格，以再作調(diào)整。并在產(chǎn)品檔次及建筑風(fēng)格上，以高級(jí)、先進(jìn)、智能、管理等方面完善，拉近本案售價(jià)與消費(fèi)者心理價(jià)位的差距。 四、問(wèn)題與機(jī)會(huì)的分析 困難點(diǎn) ◆ 一期遺留問(wèn)題的解決。由于項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)商在合同具體細(xì)節(jié)上的失誤，導(dǎo)致本項(xiàng)目原有客戶流失問(wèn)題較嚴(yán)重，如何解決一期遺留問(wèn)題亦是本案二期銷售之前提。 ◆ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。除本案所處區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)之外， *****（地區(qū)名）其它區(qū)域同類項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)亦是考慮范圍之內(nèi)。諸如：長(zhǎng)江商貿(mào)區(qū)、金灣名街等。 ◆ 二期拆遷客戶安置工作。二期拆遷 戶為本項(xiàng)目的準(zhǔn)客戶群，如若因本項(xiàng)目建設(shè)周期問(wèn)題，導(dǎo)致準(zhǔn)客戶群流失到其他同類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手中，是本案的損失。 ◆ 定價(jià)的市場(chǎng)承接力問(wèn)題。本案價(jià)位相對(duì)較高，區(qū)域內(nèi)客戶的經(jīng)濟(jì)承受能力問(wèn)題亦是思考的重點(diǎn)。 陽(yáng)光假日廣場(chǎng)投標(biāo)文書(shū) Page 22 of 106 ◆ 工期問(wèn)題。特別針對(duì)自行經(jīng)營(yíng)的客戶，本案不同于普通住宅項(xiàng)目，其一部分屬于回遷戶，這部分客源在本項(xiàng)目建設(shè)周期內(nèi)能否正常做生意，也是我們需要解決的問(wèn)題。 ◆ 開(kāi)發(fā)商同類項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度。 機(jī)會(huì)點(diǎn) ◆ 區(qū)域商業(yè)氛圍良好，相對(duì)本區(qū)其它項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯。 ◆ 地理大環(huán)境地處蔡新路與臥龍山路交叉口。 ◆