【正文】 NY審 核 / 審 批依 據(jù) 《 責 權(quán) 手 冊 》審 核 、 審 批審 核 / 審 批依 據(jù) 《 責 權(quán) 手 冊 》審 核 、 審 批審 核 / 審 批依 據(jù) 《 責 權(quán) 手 冊 》審 核 、 審 批審 核 / 審 批依 據(jù) 《 責 權(quán) 手 冊 》審 核 、 審 批依 據(jù) 《 責 權(quán) 手 冊 》審 核 、 審 批審 核 / 審 批審 核 / 審 批依 據(jù) 《 責 權(quán) 手 冊 》審 核 、 審 批審 核 / 審 批依 據(jù) 《 責 權(quán) 手 冊 》審 核 、 審 批前 期 方 案 構(gòu) 思 1. 目的： 確保開發(fā)項目的成本控制在成本目標之內(nèi)。 2. 適用范圍： 適用于 公司 所開發(fā)項目的全過程成本控制工作。 3. 術(shù)語核 定義 ： . 項目目標成本 ： 是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標利潤進行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標。應(yīng)體現(xiàn)公司“ 以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu) 勢”的成本管理宗旨。 4. 職責： 參見《流程圖》及工作程序 。 5. 工作程序 . 項目 目標成本釋義 . 項目目標成本文件分為三個部分：《項目目標成本測算表》 《項目目標成本控制責任書》《項目動態(tài)成本月評估 報告 》 ： a) 《項目目標成本測算表》是反映項目的總目標成本和分項目標成本的金額。建設(shè)項目的總目標成本是建設(shè)項目成本的控制線，由各分項目標成本組成。各分項目標成本包括各專業(yè)工程造價指標及各種費用指標。 b) 《項目目標成本控制責任書》是對各項目 成本、 費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓(xùn)。 c) 《 項目 動態(tài)成本月評估報告》反映各成本項目的動態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。 . 項目目標成本管理原則 a) 市場導(dǎo)向原則：項目目標成 本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標利潤的實現(xiàn)。 b) 準確嚴謹原則：項目目標成本指標應(yīng)科學準確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證目標成本的權(quán)威性。 c) 事前控制原則：項目目標成本管理貫穿于建設(shè)項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效 成本。 d) 動態(tài)管理原則：建設(shè)項目的動態(tài)成本要及時與項目目標成本進行比較并糾偏，確保建設(shè)項目總成本在目標成本控制范圍內(nèi)。 . 項目目標成本 文件制訂 . 拓展論證 階段： . 對有意向參與 招拍掛 或合作開發(fā)的地塊，成本管理部參與項目可行性研究工作， 根據(jù) 規(guī)劃草案、《新 項目可行性論證規(guī)劃草案指標說明》和工程技術(shù)分析， 進行 項目拓展階段 建安 成本測算 ， 總經(jīng)理審批通過后，項目拓展階段 建安 成本測算自動成為項目預(yù)控目標成本 ，具體操作參見《項目拓展論證管理流程》。 . 定位策劃、前期設(shè)計階段： . 獲取土地后， 成本管理部參與項目定位策劃、前期設(shè)計工作，根據(jù) 產(chǎn)品定位 、前期 設(shè)計、各業(yè)態(tài)面積的劃分、項目開發(fā)工期、各機電系統(tǒng)配備標準 等 情況進行建安成本測算，組織編制 《項目 目標 成本測算表》 ， 作為各部門的 初步成本 目標 。 . 根據(jù) 建安成本測算 ， 成本管理部 提出 方案設(shè)計階段的成本控制目標、措施或建議，形成《方案設(shè)計階 段 成本控制建議》，以此指導(dǎo)實施方案的造價控制。 . 方案設(shè)計（擴初設(shè)計）階段： . 方案 設(shè)計成果 確定后 5 個工作日內(nèi)， 成本管理組織 對《項目 目標 成本測算表》進行細化和修訂 。 建安費的控制在主要材料設(shè)備選型確定后，需增加主要材料設(shè)備的目標成本分析 。 . 成本管理部 結(jié)合設(shè)計單位的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計指標（如鋼筋、砼含量等），形成《施工圖設(shè)計階段成本控制建議》，作為設(shè)計任務(wù) 書的一部分發(fā)給設(shè)計單位 作為施工圖設(shè)計階段造價控制的依據(jù)。 . 施工圖預(yù)算階段： . 施工圖完成后 15 個工作日內(nèi)， 成本管理部組織 對《項目成本測算表》全面進行細化和 修訂，作為最終的項目目標成本 。 . 財務(wù)部負責組織 按已完工程的經(jīng)驗和責任成本體系的要求，編制正式的《項目目標成本控制責任書》，并以此指導(dǎo)招標、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理。 . 各 項目、 各階段的成本測算的相關(guān)資料（成本測算表、目標成本控制 責任書）在定稿后即時提交國英置業(yè) 成本 管理 部，相關(guān)數(shù)據(jù) 記錄備案 。 . 項目目標成本 測算表的編制 . 項目成本測算必須應(yīng)用統(tǒng)一測算表格，并體現(xiàn)量價分離的原則。 . 項目目標成本的制訂以項目規(guī)劃指標、建造標準以及各部門共同確定的銷售交樓標準為基礎(chǔ)，項目目標成本測算表必須附詳細的產(chǎn)品建造 標準及部品標準（施工圖預(yù)算階段）說明書。 . 成本測算表中各成本項目的工程量，應(yīng)根據(jù)本公司已竣工的或行業(yè)相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預(yù)算完成后《項目成本測算表》中的工程量應(yīng)是按圖實際計算的結(jié)果。 . 成本測算表中的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標準、圖紙要求按當?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。 . 產(chǎn)品定位和目標成本測算是一個互動的決策 過程，需要設(shè)計、 工程 、成本 、市場反復(fù)溝通，標準是“滿足品質(zhì)要求的性價比最大化”。在本過程中可使用價值功能分析法得到最優(yōu)的方案。 . 施工圖預(yù)算完成后《項目成本測算表》中的材料設(shè)備，對其品質(zhì)應(yīng)有準確的描述，且應(yīng)與樓盤的定位相適應(yīng)，能提供品牌和圖片說明為最佳。 . 拓展論證、定位策劃 和方案 設(shè)計 階段的成本測算的量價分析標準不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗或同行相關(guān)數(shù)據(jù)直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。 . 各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，原則上偏 差不應(yīng)太大。 . 《 項目目標成本 控制責任書》的編制 . 《項目目標成本控制責任書》應(yīng)包含以下內(nèi)容：項目概況；地價成本控制 （如何進行控制？相應(yīng)的使用表格？ ） ；開發(fā)前期準備費用控制 (如何進行控制？相應(yīng)的使用表格？ )； 主體建安； 社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施費的控制 （如何控制？） ；園林環(huán)境工程及樣板間、賣場裝修費用的控制；開發(fā)間接費的控制 （如何控制 ?相應(yīng)的使用表格 ?） 。 . 《項目目標成本控制責任書》應(yīng)明確：控制目標、責任部門、控制指標、控制手段和要點。 （完全成本部自行編制作為掌控其他部門成本的依據(jù)？ ） . 財務(wù)部匯總目標成本測算表，編制《 項目目標成本控制責任書》， 初稿完成后反饋到各職能部門和項目公司討論、修改，直到達成一致 ， 按《 責權(quán)手冊 》 要求 進行審 核、審批 。 . 《項目目標成本控制責任書》達成一致后由各單位負責人簽字確認、總經(jīng)理簽發(fā)開始執(zhí)行、相關(guān)部門監(jiān)督、考核 。 . 項目目標成本 執(zhí)行 . 各責任單位按照相關(guān)流程、作業(yè)指引進行目標成本控制。 a) 采購管理： 按 各 《 供應(yīng)商采購 管理流程》的規(guī)定 ，參加招標過程經(jīng)濟標編制及評審，審核采購合同， 審核進度款及結(jié)算款支付 。 b) 設(shè)計變更： 按《設(shè)計變更管理流程》的規(guī)定，對通過可行性論證的變更進行成本 測 算 。 c) 工程簽證： 按《 工程簽證 管 理流程》的規(guī)定 進行審核 ，對 已實施完成的工程簽證 進行復(fù)核。 . 在項目實施過程中，應(yīng)及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本管理部每月編制《項目動態(tài)成本月評估報告》，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議，在完成后的三個工作日內(nèi)報國英置業(yè)財務(wù)部。 . 項目結(jié)算完成后或者年度成本管理工作總結(jié)時，應(yīng)按照《項目目標成本控制責任書》對相關(guān)責任部門進行評估，并提交公司管理層作為業(yè)績考核的依據(jù)之一。 . 項目結(jié)算完成后，應(yīng)分析項目的主要材料用量，為相似工程的限額設(shè)計提供經(jīng)驗數(shù)據(jù)。 . 項目目標成本 的修訂 . 施工圖確定后的測算 稿為最終項目目標成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態(tài)變化在《項目動態(tài)成本月評估 報告 》中反映即可。 . 工程施工和銷售過程中，如果售價、成本發(fā)生較大變化時（對利潤影響達 2％），應(yīng)對項目目標成本進行修訂，并報公司總經(jīng)理批準，財務(wù)部備案。 . 項目 成本控制 后評估 . 項目結(jié)束后，成本 管理 部組織按《項目后期評估作業(yè)指引》對整個項目發(fā)生的成本進行的全面的、系統(tǒng)的評價和分析總結(jié)，以逐步提高企業(yè)成本控制的水平。 6. 支持性文件 . 《 設(shè)計變更管理流程》 GYZY/YGQPSJ008 . 《 工程 現(xiàn)場簽證管理流程》 GYZY/YGQPXM004 . 《 項目 動態(tài)成本 管理作業(yè)指引 》 GYZY/YGWICB003 . 《 工程預(yù)結(jié)算編制及審核作業(yè)指引 》 GYZY/YGWICB002 . 《項目成本后期評估作業(yè)指引》 GYZY/YGWICB004 7. 相關(guān)記錄 . 《 項目目標成本測算表 》 GYZY/YGQRCB001 . 《 目標成本控制責任書 》 GYZY/YGQRCB002 . 《 項目 動態(tài)成本月評估報告 》 GYZY/YGQRCB003 項目開發(fā)成本測算表 建安成本項目 估算 指標 單位 基數(shù) 估算總額（萬元） 計算說明 備注 一、前期工程費用 遷移 項 工程設(shè)計費 項 地質(zhì)勘 察費及測量 項 其他零星 項 二、巖土工程 元 /㎡建筑面積 三、基礎(chǔ)工程 元 /㎡建筑面積 四、主體工程 元 /㎡建筑面積 土建工程 元 /㎡建筑面積 安裝工程 元 /㎡建筑面積 裝修工程 五、室外配套工程 六、工程其他費 工程監(jiān)理費 元 /㎡建筑面積 燃氣工程監(jiān)理費 燃氣工程造價 工程保險費 項 報建費 工程總造價 工程造價咨詢費 工程總造價 水電增容 公用設(shè)施專用基金 不可預(yù)見費 合 計 主要技術(shù)經(jīng)濟指標： 占地面積： 基地面積 （面積單位：平方米） 計入容積率面積： 不計入容積率面積： 住宅戶數(shù)： 停車位（輛） 其中：地上停車位 地下停車位 ____項目分產(chǎn)品類型成本匯總 序號 成本項目 可售面積單位成本 總成本（萬元） 分攤標準說明 類型1 類型2 類型3 商業(yè) 平均 類型1 類型2 類型3 商業(yè) 合計 建筑面積 * * * * * 可售面積 * * * * * 一 土地獲得價款 1 政府地價及相 關(guān)費用 表中公式把地價按可售面積進行分攤。若按占地面積分攤地價，請修改公式。若地價不是在所有產(chǎn)品類型中分攤亦請修改公式 2 合作款項 3 紅線外市政設(shè) 施 4 拆遷補償費 二 開發(fā)前期準備 費 1 勘察設(shè)計費 表中公式把該項成本按可售面積在 所有產(chǎn)品類型中分攤。若不是在所有產(chǎn)品類型中分攤請修改公式 2 報批報建增容 費 3 三通一平費 4 臨時設(shè)施費 三 主體建筑工程 費 1 基礎(chǔ)工程 按產(chǎn)品類型實發(fā)生額計算 2 結(jié)構(gòu)及粗裝修 3 門窗工程 4 公共部位裝修 5 室內(nèi)裝修 四 主體安裝工程 費 1 室內(nèi)水暖氣電 按產(chǎn)品類型實發(fā)生額計算 2 設(shè)備及安