【正文】 個(gè)明晰的概念，只是希望得到物廉價(jià)美的服務(wù)，小區(qū)的清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全保衛(wèi)、附加服務(wù)等應(yīng)該規(guī)劃、系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)； 通過表象市場(chǎng)研究，我們可以看出現(xiàn)在的買房者變得越來越理性。他們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)在大邑的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從賣方市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，只要手中有錢就不怕買不到房子，所以他們?cè)谶x擇樓 房的時(shí)候會(huì)更為謹(jǐn)慎。 通過數(shù)據(jù)資料的影響因素，我們可以大致地設(shè)定我們樓盤的購買對(duì)象：年齡在 26— 45歲之間，收入較高，他們當(dāng)中大多數(shù)的學(xué)歷在大專以上，至于來自哪個(gè)地方，從事哪個(gè)行業(yè)我們不加限制，具體的細(xì)化分析，這里暫略。 3) 對(duì)手盤分析 基本指標(biāo) 1 樓盤名稱 麗都花城 地 址 大邑圍城路南段 130 號(hào) 開發(fā)商 四川省川喜集團(tuán)實(shí)業(yè)有限公司 物業(yè)類型 多層 +電梯公寓 工程進(jìn)度 一期建設(shè)中 交付日期 年底一期交付 項(xiàng)目規(guī)劃 總體規(guī)劃 規(guī)劃建筑面積 72650 平方米 容積率 1． 68 物業(yè)類型 多層 +電梯公寓 銷售價(jià)格 1288~~1600 租金水平 40— 50 元 /平方米 賣點(diǎn)分析 首家電梯公寓； 25 米寬景觀生活走廊，交通暢達(dá)，生活配套完善， 360 度全景觀花園社區(qū)，空中別墅概念，地理位置優(yōu)越，住宅功能齊全，陽臺(tái)多種形式，；緊鄰斜江河。 基本指標(biāo) 2 樓盤名稱 上城 地 址 大邑大道旁 開發(fā)商 大邑銀都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 住宅 +社區(qū)鄰街商鋪 工程進(jìn)度 一期正在建設(shè) 交付日期 2020 年 4 月左右 一期交付 項(xiàng)目規(guī)劃 總體規(guī)劃 規(guī)劃建筑面積 173817 平 方米 容積率 1． 48 物業(yè)類型 商住 銷售價(jià)格 1700—— 1900/㎡ 租金水平 35/㎡ 左右 賣點(diǎn)分析 親水性建筑，低密度，高綠化，人工湖水景資源（ 4000 平方米），人車分流，完善的小區(qū)配套，陽臺(tái)為退臺(tái)設(shè)計(jì)。多層整體為框架結(jié)構(gòu)（開發(fā)商對(duì)戶型的可調(diào)性強(qiáng)），大型超市和綜合樓，功能齊全，后期規(guī)劃中的學(xué)校。 4) 物業(yè)出租情況分析 本路段沿線出租性的商鋪較多，但多數(shù)租賃物業(yè)都是小單位，沒有大規(guī)模的商場(chǎng)?，F(xiàn)在正在銷售的上城臨街商鋪面積目前未對(duì)外公布，它們的投入使用，將為本地段增添濃厚的商業(yè)氛圍 。同時(shí)，本地段對(duì)手樓盤的車為都采用銷售形式，同是本地段的商鋪，西嶺名 苑的商鋪銷售單價(jià)為 3000 元 /平方米。其次，大邑縣城中心最好口岸位置的商業(yè)鋪面的月租金為 55 元 /平方米。 5) 結(jié)論 距離三環(huán)路 20 多分鐘車程的大邑，目前這里的房?jī)r(jià)在 1600 元 /平方米左右。粗略算算，在成都五城區(qū)買一套房子的錢，在大邑可以買 3 套房子。大邑的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在和這個(gè)城市的發(fā)展節(jié)奏一樣，在快速增長(zhǎng)。根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計(jì)，去年全縣商品房均價(jià) 1600元 /平方米。與 2020 年相比，這一數(shù)字增長(zhǎng)了 120％。 今年 1— 3 月，拍賣出讓土地 3 宗，共 240 畝，樓盤開工面積 3 萬余平方米，商品房交易429 套，交易面積 52971 平方米。據(jù)了解，大邑現(xiàn)在已有多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目樓盤，天邑花園、立泰房產(chǎn)、川喜房產(chǎn)二期也即將動(dòng)工。今后，大邑將不斷引進(jìn)品牌開發(fā)商入駐，做到高端樓盤和大型精品樓盤層出不窮，本項(xiàng)目周邊的居住人群和環(huán)境也會(huì)熱鬧起來，更加具有人氣，附近的生活配套也會(huì)逐漸完善，將來南邊的生活圈，商圈慢慢走向成熟，成為大邑居住選擇的主流地域。 此外，大邑樓市主力戶型在 70 平方米～ 120 平方米左右，大部分是多層，這是喜愛多層的大邑人所看好的。而快速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 力的價(jià)格，以及優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，讓大邑成為許多人心目中的“ 5＋ 2”式都市生活的理想居住地。此外雪山、森林、溫泉、莊園、道源也已成為大邑五大旅游品牌，旅游地產(chǎn)也已成為大邑旅游的一張響亮的名片。隨著生活觀念的改變，旅游房產(chǎn)也成為一種潮流、時(shí)尚和大趨勢(shì)。大邑素有“山川靈秀之鄉(xiāng)”的美稱，旅游資源豐富，景觀類型齊全，自然與人文景觀交相輝映，其中沿西嶺雪山、高堂山、霧中山、鶴鳴山、西嶺國(guó)家森林公園、靜惠山公園、花水灣溫泉區(qū)等風(fēng)景旅游區(qū)將是大邑旅游房產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。據(jù)了解，大邑?fù)碛新糜谓缭S多的唯一，山、河、湖以及森林 人文資源豐富，可用于旅游房產(chǎn)開發(fā)的土地資源也相當(dāng)多。目前花溪溫泉酒店，依托花水灣溫泉度假區(qū)，以回歸自然、反璞歸真的開發(fā)理念，已經(jīng)成為川西旅游地 產(chǎn)的成功典范。大邑縣成功通過國(guó)家級(jí)生態(tài)示范縣的驗(yàn)收，成為成都市第三批國(guó)家級(jí)生態(tài)示范縣。按照規(guī)劃，大邑縣城晉原鎮(zhèn)將從 10 平方公里、 10 萬常住人口的現(xiàn)有規(guī)模發(fā)展為一個(gè)以旅游服務(wù)、綜合產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展為主的、擁有 20 萬常住人口、 21 平方公里規(guī)模的生態(tài)型中等城市。新城南區(qū)現(xiàn)在總的面積是 2500 畝，主要規(guī)劃是居住用地。本項(xiàng)目將延續(xù)大邑旅游房產(chǎn)的特色文化，突出本項(xiàng)目濃厚的文化氛圍 、舒適的生態(tài)環(huán)境、愜意的綠意昂然，加上經(jīng)典的設(shè)計(jì)、健康的生活、頂級(jí)般的配套無疑是最佳的賣點(diǎn)，形成品牌差異。本項(xiàng)目如以“小高層 +多層 +疊拼別墅”的組合，將填補(bǔ)大邑高端房地產(chǎn)的空白，屆時(shí)這里勢(shì)必成為置業(yè)者關(guān)注的新熱點(diǎn)。 四、 本項(xiàng)目分析及定位 ● 本項(xiàng)目分析 （一）、地塊環(huán)境條件 ? 項(xiàng)目用地面積 畝 ? 用地面積： 畝； ? 用途：商業(yè)住宅 ? 容積率： ； ? 綠地率：≧ 35%； ? 建筑密度： 45%； ? 用地性質(zhì)：商住用地 商業(yè)用地 20%。 在附近對(duì)于近景和遠(yuǎn)景來說都不 佳，都是一些建筑物，旁邊的上城正處于一期 50 畝的開發(fā)期、西嶺名苑已經(jīng)接近尾盤銷售，其小區(qū)規(guī)劃相信能彌補(bǔ)景觀不佳的不足。鄰接大邑中學(xué)（學(xué)校內(nèi)的環(huán)境）對(duì)本項(xiàng)目的外環(huán)境景觀有一定的輔助作用。 、社會(huì)治安情況 環(huán)境衛(wèi)生從道路綠化上在大邑縣城已經(jīng)處于比較好的水平，但是據(jù)我們了解，近期本地段的幾塊土地已經(jīng)拍賣出去，在今后 2年內(nèi)的施工噪音和揚(yáng)塵可能對(duì)我們?cè)阡N售本項(xiàng)目時(shí)有所影響。本地段屬于大邑縣政府力推的環(huán)境品質(zhì)高的居住帶，目前的周邊的治安環(huán)境總體上還處于平穩(wěn)狀態(tài)。 4. 地塊周圍的交通條件綜述 本地塊的公 共交通極為便利，緊臨大邑大道（雙向 6 車道），寬敞平整，不存在任何交通瓶頸限制。本地段各樓盤到達(dá)大邑縣城中心距離車程僅 2分鐘。本地塊離成溫邛高速公路出入口僅 5分種車程。不過本項(xiàng)目另外面向的邑新大道交通狀況卻不十分理想，加之該路段周邊環(huán)境復(fù)雜，這就需要我們以后將主要精力（商鋪和主出入口規(guī)劃）放在面向大邑大道上。 5. 配套設(shè)施 ? 菜市場(chǎng)： 本地段前期上城的開發(fā)商和大邑縣政府進(jìn)行了協(xié)調(diào)后，政府將在上城規(guī)劃的社區(qū)道路上規(guī)劃并修建“綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”，作為對(duì)“上城”項(xiàng)目的配套支持；但該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)具體距本項(xiàng)目的實(shí)際距離我們還沒有 相關(guān)資料，所以這點(diǎn)上我們?cè)诤笃诘囊?guī)劃中會(huì)關(guān)注此項(xiàng)。 ? 商業(yè)： 在本地段上幾乎沒有合適的成形商業(yè)，作為比較盤“上城”目前在鄰大邑大道側(cè)修建了一定規(guī)模的商業(yè)街，在其社區(qū)規(guī)劃道路上也修建了臨街商鋪，但是總目前的體量和以后此路段的發(fā)展，現(xiàn)有商鋪不足以滿足近期開盤幾個(gè)項(xiàng)目人們的生活配套需要。所以，我們也將著重規(guī)劃一些商業(yè)配套設(shè)施及修建一些臨街商鋪。 ? 小學(xué)： 周邊小學(xué)配套設(shè)施，目前上城已經(jīng)與大邑縣政府達(dá)成了意向，在該項(xiàng)目主入口對(duì)面修建一所公辦小學(xué)，我們還無法獲取該小學(xué)規(guī)劃的詳細(xì)數(shù)據(jù)，這一數(shù)據(jù)因?yàn)樯婕暗绞欠癖卷?xiàng)目也要進(jìn)行相關(guān)配 套設(shè)施的修建，所以我們將繼續(xù)進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。 ? 中學(xué)： 與大邑中學(xué)為鄰，中學(xué)教育配套齊備； ? 醫(yī)院： 目前周邊無大型的社區(qū)配套醫(yī)院 ? 體育娛樂設(shè)施： 街道上零星布局有簡(jiǎn)易的健身器材，體育娛樂設(shè)施不齊備 ? 銀行、郵局、酒店、其他等： 缺乏 （二）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)分析 在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃建議前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的分析：（附 SWOT 分析圖） 1. 優(yōu)勢(shì)分析 1） 用地規(guī)模： 大地塊開發(fā)能形成規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開發(fā)商降低項(xiàng)目單方開發(fā)成本費(fèi)用；另一方面有利于項(xiàng)目形成 自我的獨(dú)立環(huán)境，若配以完善的生活配套設(shè)施，幽雅的綠化環(huán)境，營(yíng)造好小區(qū)的生活氛圍，必將增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 2） 交通條件： 交通條件十分便利 3） 文化氛圍： 本地塊對(duì)于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長(zhǎng)來說，無疑是最佳的選擇，（其中大邑中學(xué)在當(dāng)?shù)氐慕逃|(zhì)量數(shù)一數(shù)二，“上城”也得到政府支持在小區(qū)內(nèi)配備民辦學(xué)校，將來也可方便周圍居住家庭的小孩上學(xué)教育）。 4） 性價(jià)比高： 同等品質(zhì)，戶型上，價(jià)格更占優(yōu)勢(shì)（詳細(xì)見規(guī)劃設(shè)計(jì)） 注：我們將在合約簽定后更充分的進(jìn)行資源分析、整理、挖掘、比較、參考，以最大限度降低投資風(fēng)險(xiǎn) 2. 劣勢(shì)分析 1） 自然景觀：自然景觀缺乏，需要大量進(jìn)行人造景觀的修建。 2） 噪音污染：本項(xiàng)目地塊位于兩條主干道之間，噪音勢(shì)必是影響本項(xiàng)目品質(zhì)的一個(gè)原因， 做好規(guī)避方法 3） 周圍配套設(shè)施：附近的配套設(shè)施不齊全，將增加本項(xiàng)目的配套設(shè)施投入。 3．項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析 從上面提到的本地塊的幾個(gè)方面優(yōu)勢(shì)，特別是精品建筑、精致生活元素的表現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，是本地段其他樓盤無法比擬的。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤“上城”有 9000 平方米的人工湖泊環(huán)繞整個(gè)樓盤的賣點(diǎn)，所以我們要考慮在綠化環(huán)境，生態(tài)環(huán)境上面優(yōu)與前者，淡化我們的不足。 戶型的多樣性，功能性，選擇性優(yōu)與其他樓盤 4．項(xiàng)目的威脅分析 本項(xiàng)目的威脅，應(yīng)從幾個(gè)方面來分析： 一．是大邑大道沿線的一些樓盤，如上城等，這些樓盤現(xiàn)在在市場(chǎng)上賣得不錯(cuò)，因?yàn)殡x本項(xiàng)目較近，因此，他們對(duì)本項(xiàng)目有一定的威脅性； 二．是離本項(xiàng)目周圍地段的一些樓盤； 三．是環(huán)境問題 S（優(yōu)勢(shì)） 1．交通便利 2．完善生活配套臨近大邑中學(xué) 3． 整體規(guī)模大、 4．充分的資料，數(shù)據(jù)分析，參考，降低投資風(fēng)險(xiǎn) 5．價(jià)格 W（劣勢(shì)） 自然景觀缺乏 噪音污染 樓盤周邊無商業(yè)環(huán)境 達(dá)不到“三通一平” O（機(jī)會(huì)） 1. 了解“上城”、“西嶺名苑”等樓盤的情況，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上避開對(duì)手； 2. 通過全新的“概念”和良好的環(huán)境設(shè)計(jì)來弱化景觀劣勢(shì) 3. 樓盤周邊 自然環(huán)境?? .較差，沒有大面積園林、水景、丘陵景觀，因此樓盤自身營(yíng)建的綠化效果就顯得尤為關(guān)鍵 T（威脅） 直接對(duì)手：上城， 周圍地段的樓盤影響 環(huán)境問題 本項(xiàng)目 SWOT 分析圖 結(jié) 論： 本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的 “ 投入產(chǎn)業(yè)比 ” ，追求產(chǎn)品供 給 需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。 根據(jù) SWOT 理論分析，該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢(shì)，但考慮到本地塊臨近大邑大道和邑新大道，汽車噪音對(duì)小區(qū)環(huán)境造成一定的影響，而且周圍的環(huán)境形象有待提升，所以，該地塊不適于建成豪宅。另外一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會(huì)偏離中檔路線太遠(yuǎn)，但本項(xiàng)目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因此該小區(qū)地塊占地面積較大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，所以該小區(qū)在設(shè)計(jì)上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新，從品質(zhì)上超過 周圍樓盤，這樣，該項(xiàng)目的售價(jià)也比周圍樓盤價(jià)格高，從而最終使本樓盤在該地段形成 “ 領(lǐng)頭羊 ” 地位。 ● 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 項(xiàng)目開發(fā)核心概念：適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造差異性 項(xiàng)目發(fā)展要以特別的定位思想來主導(dǎo)方向，我們認(rèn)為定位理念的 “ 解決之道 ” 就是本著特別的開發(fā)，特別的創(chuàng)新進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。 擺在項(xiàng)目面前首先是這樣的問題： 如何源源不斷吸引眾多購房者人紛紛來此置業(yè)？ 怎樣做到不同置業(yè)人群的兼容性？ 如何讓區(qū)域內(nèi)目標(biāo)購房者鐘情本項(xiàng)目？如何確保區(qū)域居民日常生活的便利和均好性？ 如何確保項(xiàng)目的獨(dú)特經(jīng)典又要與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一？ 如何將規(guī) 劃、開發(fā)、環(huán)境、配套有意識(shí)的兼容？ 如何盡快的繁榮區(qū)位市場(chǎng)，提升住宅升值空間？ 如何克服地塊的屬性，使項(xiàng)目分期開發(fā)或整體開發(fā)，產(chǎn)生持續(xù)亮點(diǎn)？ 以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，打出 “ 時(shí)尚住宅 ” 的招牌 ,并以具有 “ 新生活＋新人居 ” 的雙重魅力來吸引消費(fèi)者，對(duì)開發(fā)商來講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低，對(duì)消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的 “ 功能價(jià)格比 ” ，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求 供給理論。本項(xiàng)目將營(yíng)造出一個(gè)實(shí)用性、全功能性、布局科學(xué)合理性、獨(dú)特的建筑形態(tài)。我們百佳盛世機(jī)構(gòu)希望與貴公 司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，營(yíng)造一個(gè)大型住宅地產(chǎn)品牌，通過