【正文】 40 勞動(dòng)定員 ...................................................................................................................42 實(shí)施計(jì)劃 ...................................................................................................................43 第九章 投資估算與資金籌措 .......................................................................... 44 投資估算 ...................................................................................................................44 資金籌措與資金使用 ..................................................................................................46 第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ......................................................................................... 47 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) ..........................................................................................................47 項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期、計(jì)算期 ..................................................................................47 成本和費(fèi)用估算 .......................................................................................................47 營(yíng)業(yè)收入及稅金預(yù)測(cè) ................................................................................................48 利潤(rùn)估算 .................................................................................................................49 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ...................................................................................................49 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ..........................................................................................................51 第十一章 經(jīng)濟(jì)影響分析 ................................................................................ 52 第十二章 社會(huì)影響分析 ................................................................................ 54 社會(huì)影響效果分析 ...................................................................................................54 社會(huì)適應(yīng)性分析 .......................................................................................................55 第十三章 可行性研究結(jié)論與建議 ................................................................... 56 主要結(jié)論 .................................................................................................................56 建議 ........................................................................................................................56 包公故里、中華孝賢坊 老年公寓（二期） 建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 4 第一章 總論 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱(chēng) 安徽省中華孝賢坊 老年公寓（二期） 建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)單位 安徽省龍圖健康產(chǎn)業(yè)投資有限公司 法人代表：韋秀明 建設(shè)地點(diǎn) 合肥市肥東縣包公鎮(zhèn) 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 以老年居家養(yǎng)老社區(qū)、老年醫(yī)療康復(fù)和保健服務(wù)區(qū)、包公故里文化觀光區(qū)、生態(tài)休閑旅游區(qū)、水上娛樂(lè)區(qū)為建設(shè)目標(biāo)，完成項(xiàng)目區(qū)的道路、房建、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和旅游景點(diǎn)的開(kāi)發(fā)。按照國(guó)家老年養(yǎng)老社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)項(xiàng)目區(qū)交通、供電、通訊、衛(wèi)生等基礎(chǔ)設(shè)施的配套，建設(shè)滿足老年人養(yǎng)老及游客 食、宿、行、娛、購(gòu) 的生活及旅游服務(wù)設(shè)施。 投資估算與資金來(lái)源 項(xiàng)目估算總投資 。資金全部由項(xiàng)目單位自籌。 建設(shè)時(shí)間 ： 分五期實(shí)施 五 年（ 20xx年 5月－ 2017年 4 月） 編制依據(jù) 1. 《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”計(jì)劃綱要》 2. 《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》； 3. 《合肥市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》； 4. 國(guó)家、省、地、市、市各級(jí)對(duì)老齡工作的重要指示精神以及工包公故里、中華孝賢坊 老年公寓（二期） 建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 5 作要求；《老年法》和《中共中央國(guó)務(wù)院加強(qiáng)老齡工作的決定》； 5. 《中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) —— 老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》； 6. 《關(guān)于加快發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老福利事業(yè)的實(shí)施意見(jiàn) 》； 7. 《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門(mén)〈關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)〉的通知》 ； 8. 建設(shè)部、民政部頒布的《老年人建筑規(guī)范》； 9. 《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見(jiàn)》； 10. 《農(nóng)村敬老院管理暫行辦法》； 11. 《老年權(quán)益保障法》； 12. 《工程建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》； 13. 《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》； 14. 《無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》； 15. 合肥市委、政府、省老齡委、省民政廳及相關(guān)專(zhuān)家、領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目的要求和構(gòu)想； 16. 國(guó)家與地方政府公布的有關(guān)法律法規(guī)、條例等。 研究范圍 我們受建設(shè)單位委托，經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)背景必要性的分析論證，結(jié)合合肥市及 周邊城市人口老齡化的實(shí)際現(xiàn)狀及市場(chǎng)需求，擬定項(xiàng)目的建設(shè)方案和建設(shè)規(guī)模；確定項(xiàng)目投資及資金籌措方案；同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的外部條件、環(huán)境保護(hù)，突出“綠色、低碳、生態(tài)、科技”為特色。加強(qiáng)項(xiàng)目組織管理，針對(duì)工程實(shí)施、招標(biāo)采購(gòu)等方面進(jìn)行了詳實(shí)的研究。為單位決策提供參考，為初步設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 包公故里、中華孝賢坊 老年公寓（二期） 建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 6 承辦單位概況 安徽省龍圖健康產(chǎn)業(yè)投資有限公司，是一家以老年居家養(yǎng)老為核心，以老年頤養(yǎng)醫(yī)療康復(fù)為前提，以生態(tài)休閑旅游為依托，以包公故里厚重歷史文化為基礎(chǔ)的綜合型老齡產(chǎn)業(yè)服務(wù)性公司。公司注冊(cè)資金為 5000萬(wàn)，法人代表韋秀明。公司 雖于 20xx年 6月初籌備創(chuàng)立，但公司決策和管理層領(lǐng)導(dǎo)創(chuàng)業(yè)已有 20 多年，成功創(chuàng)辦了安徽同濟(jì)置業(yè)有限公司和建筑、建材等企業(yè)，以及合肥瑞金醫(yī)院等經(jīng)濟(jì)實(shí)體。多年的創(chuàng)業(yè)精神和豐富的創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為創(chuàng)立龍圖健康產(chǎn)業(yè)投資公司奠定雄厚的基礎(chǔ)條件。公司籌建本項(xiàng)目已達(dá) 10 年之久，為項(xiàng)目園區(qū)生態(tài)環(huán)境已投入 3000多萬(wàn)。對(duì)于本項(xiàng)目建設(shè)，公司將立足于高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位、高科技和高投入，計(jì)劃打造中國(guó)一流的中華孝賢坊老齡產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。 龍圖投資公司擬定在肥東縣包公鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)塔山周邊建設(shè)安徽合肥包公故里《中華孝賢坊老齡產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目》。本項(xiàng)目共分 七個(gè)區(qū)，主區(qū)為老年公寓會(huì)所生活區(qū)，輔區(qū)為醫(yī)療康復(fù)區(qū)、生態(tài)休閑旅游區(qū)、健身體驗(yàn)區(qū)、包公故里文化遺產(chǎn)觀光區(qū)、自助種植養(yǎng)殖區(qū)、水上娛樂(lè)區(qū)。投入巨資精心打造全國(guó)一流的高品位、個(gè)性化、智能化、藝術(shù)化的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。區(qū)內(nèi)設(shè)立公寓會(huì)所、醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、健身房、圖書(shū)閱覽室、書(shū)畫(huà)苑、花房、老年大學(xué)、棋牌茶社、球場(chǎng)、釣魚(yú)臺(tái)、寺廟、教堂等生活配套功能齊全的設(shè)施。項(xiàng)目建成后將為社會(huì)提供8000 張床位，為萬(wàn)千老人修心養(yǎng)生創(chuàng)造良好的環(huán)境和醫(yī)療保健服務(wù)，為精神文化生活等提供優(yōu)越條件。 本公司已經(jīng)具備一支高素質(zhì)的 優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，其中高級(jí)職稱(chēng) 5人，中級(jí)職稱(chēng) 11 人，中高級(jí)職稱(chēng)占公司人數(shù) 80%。公司正在制定中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略目標(biāo)。本項(xiàng)目計(jì)劃建成中國(guó)一流的多功能養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，建成中國(guó)獨(dú)特的醫(yī)療保健市場(chǎng)，建成中國(guó)唯一的包公故里文化遺產(chǎn)觀光市場(chǎng)，建成包公故里、中華孝賢坊 老年公寓（二期） 建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 7 中國(guó)現(xiàn)代特色的農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)。公司在總體規(guī)劃中，將致力于在創(chuàng)新上求特色，在務(wù)實(shí)上促發(fā)展。充分利用安徽高端教育資源，計(jì)劃聘請(qǐng)高等院所專(zhuān)家教授，加強(qiáng)養(yǎng)老科學(xué)研究。設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)培訓(xùn)基地，提高養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)涵和服務(wù)水平，加強(qiáng)從業(yè)人員的職業(yè)道德教育，加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能和服務(wù)水平的提高。制定從業(yè)人員職業(yè)技能等級(jí)評(píng) 定制度，實(shí)行養(yǎng)老機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)資格認(rèn)證和持證上崗制度，探索社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)新機(jī)制，探索自然養(yǎng)生保健新理論，探索創(chuàng)建無(wú)線養(yǎng)老社區(qū)，探索低碳生活養(yǎng)老社區(qū)，開(kāi)創(chuàng)中國(guó)養(yǎng)老福利事業(yè)的新篇章。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱(chēng) 單位 指標(biāo)值 備注 一 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 工程總投資 萬(wàn)元 206826 其中：建設(shè)投資 萬(wàn)元 203826 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 3000 2 年經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 3 年總成 本 萬(wàn)元 4 年經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 5 年利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 6 年利稅總額 萬(wàn)元 7 投資回收期 年 稅后 8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 稅后 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 稅后 10 投資利潤(rùn)率 % % 11 投資利稅率 % % 二 技術(shù)指標(biāo) 1 總建筑面積 m2 698000 不含亭、閣、軒、壩 2 總用地面積 m2 538330 包公故里、中華孝賢坊 老年公寓（二期） 建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 8 3 容積率 % 4 綠地率 % 5 養(yǎng)老人數(shù) 名 10000 表 22 二期建設(shè)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 二期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 備注 總用地面積 ㎡ 125 畝 總建筑面積 135643 ㎡ 其中 老年公寓 84270 ㎡ 對(duì)外接待中心 21391 ㎡ 醫(yī)院 29982 ㎡ 容積率 綠地率 41% 包公故里、中華孝賢坊 老年公寓（二期） 建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 9 第二章 項(xiàng)目背景及必要性 項(xiàng)目背景 人口老齡化和老年人問(wèn)題日益突出 人口老齡化是 21 世 紀(jì)一個(gè)重大的社會(huì)問(wèn)題，也是 21 世紀(jì)人類(lèi)發(fā)展的主要特征。聯(lián)合國(guó)提醒各國(guó)要“銘記 21 世紀(jì)老齡化是人類(lèi)前所未有的，對(duì)任何社會(huì)都是一項(xiàng)重大挑戰(zhàn)”。這也是我國(guó)必須面對(duì)的關(guān)系國(guó)計(jì)民生和國(guó)家長(zhǎng)治久安的重大戰(zhàn)略性社會(huì)問(wèn)題，已經(jīng)引起黨中央、國(guó)務(wù)院的高度重視，也引起了全社會(huì)的共同關(guān)注。 中國(guó)人口老齡化是持續(xù)的生育率下降和平均期望壽命延長(zhǎng)共同作用的產(chǎn)物。 20xx 年，中國(guó) 60 歲以上老年人口達(dá)到 ,占總?cè)丝诘?12%以上。預(yù)測(cè)到 20xx年將超過(guò) 2 億，約占總?cè)丝诘?14%，到本世紀(jì)中葉將達(dá)到 4 億左右，占總?cè)丝诘乃姆种?。未?lái)幾十年 ，中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)將從成年型轉(zhuǎn)向老年型，并向高齡老年型發(fā)展。 隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問(wèn)題即老年人的需求問(wèn)題和人口老齡化所帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題日益突出，對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。人口老齡化和老年人問(wèn)題，是當(dāng)前社會(huì)普遍關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題。人到老年，常有恐老、怕病、懼死的心態(tài)，加之家庭日趨小型化，青年人與父母交流少了，勢(shì)必造成他們的落伍感，甚至發(fā)生心理問(wèn)題。老年人中差不多有三成的老人都存在這樣那樣的心理問(wèn)題。因離退休的社會(huì)角色轉(zhuǎn)變而產(chǎn)生心理不適應(yīng)現(xiàn)象，如出現(xiàn)焦慮、抑郁、孤獨(dú)和失落感，整天愁眉苦臉、唉聲嘆氣、 夜不能眠；和子女遠(yuǎn)離后的空巢感以及代溝造成的心理隔閡等。老年人有固定的生活模式，其個(gè)性和行為方式已定型，容易看不慣變革中的一些現(xiàn)象，對(duì)后輩消費(fèi)方式和價(jià)