【正文】 、其他組織和個人。轉(zhuǎn)讓市場的客體：國有土地使用權(quán)。 轉(zhuǎn)讓市場的特點： 競爭性市場 ，供需者多，轉(zhuǎn)讓方式和轉(zhuǎn)讓價格均由市場決定。 土地經(jīng)濟學(xué)課件 土地使用權(quán)租賃市場 土地使用權(quán)租賃是指土地所有者或土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 承租人獲得的是債權(quán)，而非物權(quán)。 市場主體是土地所有者和國有土地的使用者，市場客體是土地租賃權(quán)。 土地經(jīng)濟學(xué)課件 土地使用權(quán)抵押市場 土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人（抵押人）以其合法的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。 土地抵押是土地開發(fā)商取得資金的主要融資途徑。 土地使用權(quán)抵押市場的主體是土地抵押權(quán)人和抵押人，客體是以出讓方式取得的土地使用權(quán)和以租賃方式取得的承租土地使用權(quán)。 土地經(jīng)濟學(xué)課件 城市土地市場運行中運行存在的問題 市場結(jié)構(gòu)不合理 政府調(diào)控土地市場乏力 土地價格不能真實反映土地供求關(guān)系 土地資產(chǎn)流失嚴重，市場配置比例不高 土地市場法律體系不完善 中國 農(nóng)村土地市場 一 農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場 中國農(nóng)村土地市場由于受到法律的限制不能從事出讓等活動，因此中國農(nóng)村土地市場除農(nóng)戶土地的轉(zhuǎn)包流轉(zhuǎn)之外，目前主要的形式有‘四荒地’拍賣、山地流轉(zhuǎn)、土地股份化等幾種形式： ‘四荒’地拍賣（荒山、荒溝、荒丘、荒灘等） 山地流轉(zhuǎn)： 1990年湖南懷化地區(qū)將山地承包經(jīng)營改為租賃經(jīng)營，承租土地使用權(quán)可以入股、轉(zhuǎn)租、抵押等。 農(nóng)村土地股份化：廣東南海市對全市的農(nóng)村集體土地及其集體資產(chǎn)作價入股，以股份的形式配置給全市的農(nóng)民。 中國 農(nóng)村土地市場 目前中國農(nóng)村除了公開合法的土地市場之外，還存在非法（隱性）土地市場。主要表現(xiàn)為集體或農(nóng)民個人為追求比較利益而將土地非法進入城市非農(nóng)建設(shè)用地市場。 二 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)市場 農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)己普遍存在 , 流轉(zhuǎn)方式有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和入股等多種形式。特別在經(jīng)濟發(fā)達的沿海地區(qū)以及大中城市的郊區(qū) , 集體建設(shè)用地使用量占總建設(shè)用地使用量的比例尤高。據(jù)統(tǒng)計 ,珠江三角洲地區(qū)通過流轉(zhuǎn)的方式使用農(nóng)村集體建設(shè)用地實際超過全部建設(shè)用地的 50%, 而在粵東、粵西及粵北等地 , 這一比例也超過 20%?？梢娂w建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已大量存在 , 而且在規(guī)模和數(shù)量上都有不斷擴大的趨勢。 中國 農(nóng)村土地市場 1995年以前，土地行政主管部門一度規(guī)定集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國有，才能進入二級市場流轉(zhuǎn)。19992020年，國土部就集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)開始進行調(diào)研。 2020年開始在蕪湖進行試點。其后又批準了江蘇蘇州、浙江湖州、河南安陽、廣東南海等城市的試點工作，涉及 9個城市。 調(diào)研之后，國土部形成了一系列的報告，報告就下一步集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的范圍和途徑提出了意見。 20202020年，國土部在蘇州、安陽和湖州先后三次組織“土地制度創(chuàng)新座談會”，內(nèi)容就是研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題。此時國土部已經(jīng)對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的認識、范圍、辦法形成了完整的體系。 中國 農(nóng)村土地市場 2020年，國土部起草了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的征求意見稿，轉(zhuǎn)發(fā)給地方。一方面是征求意見，另一方面是為了規(guī)避地方試點中的不規(guī)范做法。 2020年 8月，國土部根據(jù)反饋意見對征求意見稿進行修改，并再次征求地方以及國務(wù)院法制辦、農(nóng)業(yè)部、全國人大、建設(shè)部以及全國政協(xié)的意見。 但從 2020年后，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)一直沒有進展?，F(xiàn)行的 《 土地管理法 》 規(guī)定只有三種方式可以使用集體建設(shè)用地，其一是集體興辦企業(yè)，其二是鄉(xiāng)村鎮(zhèn)的公用利益用地，其三是宅基地。國土部形成的建議稿也因與現(xiàn)行法律抵觸而被全國人大駁回。 中國 農(nóng)村土地市場 當前，農(nóng)村集體建設(shè)用地的資產(chǎn)價值日益顯現(xiàn)，自發(fā)流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地數(shù)量和規(guī)模有不斷擴大趨勢。但目前國家沒有專門的法律法規(guī)對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進行規(guī)范，農(nóng)村集體建設(shè)用地在自發(fā)流轉(zhuǎn)過程中存在許多問題，如隨意占用耕地用于非農(nóng)建設(shè)，低價出讓、轉(zhuǎn)讓和出租集體建設(shè)用地，出讓、轉(zhuǎn)讓和出租集體建設(shè)用地隨意改變用途以及權(quán)屬不清誘發(fā)諸多糾紛等等。 廣東省在先行試點的基礎(chǔ)上，首次對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)作出了規(guī)范，從 2020年１０月１日起，全省集體建設(shè)用地使用權(quán)可與國有土地一樣，可以出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，以逐步實現(xiàn)集體土地與國有土地“同地、同權(quán)、同價”，建立統(tǒng)一、開放、競爭、有序的城鄉(xiāng)一體化土地市場，維護農(nóng)民合法權(quán)益。 廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 第四條 有下列情形之一的 ,集體建設(shè)用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn) (一 )不符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃或村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的； (二 )土地權(quán)屬有爭議的； (三 )司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權(quán)利的； (四 )村民住宅用地使用權(quán)。 因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的除外。村民出賣和出租住房后，不得再申請新的宅基地。 廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 第五條 通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)。 第六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押；集體建設(shè)用地上的建筑物及其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 第七條 出讓、出租和抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)，須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議 2/3以上成員或者 2/3以上村民代表的同意。 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織負責經(jīng)營和管理 ,沒有鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責經(jīng)營和管理。 廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 第八條 下列建設(shè)項目可以使用集體建設(shè)用地： ，包括國有、集體、私營企業(yè)，個體工商戶，外資投資企業(yè)（包括中外合資、中外合作、外商獨資企業(yè)、“三來一補”企業(yè)），股份制企業(yè)，聯(lián)營企業(yè)等； ； 。 第九條