【正文】 、其他組織和個(gè)人。轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的客體：國(guó)有土地使用權(quán)。 轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的特點(diǎn)： 競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng) ，供需者多，轉(zhuǎn)讓方式和轉(zhuǎn)讓價(jià)格均由市場(chǎng)決定。 土地經(jīng)濟(jì)學(xué)課件 土地使用權(quán)租賃市場(chǎng) 土地使用權(quán)租賃是指土地所有者或土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 承租人獲得的是債權(quán)，而非物權(quán)。 市場(chǎng)主體是土地所有者和國(guó)有土地的使用者，市場(chǎng)客體是土地租賃權(quán)。 土地經(jīng)濟(jì)學(xué)課件 土地使用權(quán)抵押市場(chǎng) 土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人（抵押人）以其合法的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 土地抵押是土地開發(fā)商取得資金的主要融資途徑。 土地使用權(quán)抵押市場(chǎng)的主體是土地抵押權(quán)人和抵押人，客體是以出讓方式取得的土地使用權(quán)和以租賃方式取得的承租土地使用權(quán)。 土地經(jīng)濟(jì)學(xué)課件 城市土地市場(chǎng)運(yùn)行中運(yùn)行存在的問題 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理 政府調(diào)控土地市場(chǎng)乏力 土地價(jià)格不能真實(shí)反映土地供求關(guān)系 土地資產(chǎn)流失嚴(yán)重，市場(chǎng)配置比例不高 土地市場(chǎng)法律體系不完善 中國(guó) 農(nóng)村土地市場(chǎng) 一 農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng) 中國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)由于受到法律的限制不能從事出讓等活動(dòng)，因此中國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)除農(nóng)戶土地的轉(zhuǎn)包流轉(zhuǎn)之外，目前主要的形式有‘四荒地’拍賣、山地流轉(zhuǎn)、土地股份化等幾種形式： ‘四荒’地拍賣（荒山、荒溝、荒丘、荒灘等） 山地流轉(zhuǎn)： 1990年湖南懷化地區(qū)將山地承包經(jīng)營(yíng)改為租賃經(jīng)營(yíng)，承租土地使用權(quán)可以入股、轉(zhuǎn)租、抵押等。 農(nóng)村土地股份化：廣東南海市對(duì)全市的農(nóng)村集體土地及其集體資產(chǎn)作價(jià)入股，以股份的形式配置給全市的農(nóng)民。 中國(guó) 農(nóng)村土地市場(chǎng) 目前中國(guó)農(nóng)村除了公開合法的土地市場(chǎng)之外，還存在非法（隱性）土地市場(chǎng)。主要表現(xiàn)為集體或農(nóng)民個(gè)人為追求比較利益而將土地非法進(jìn)入城市非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)。 二 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng) 農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)己普遍存在 , 流轉(zhuǎn)方式有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和入股等多種形式。特別在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)以及大中城市的郊區(qū) , 集體建設(shè)用地使用量占總建設(shè)用地使用量的比例尤高。據(jù)統(tǒng)計(jì) ,珠江三角洲地區(qū)通過流轉(zhuǎn)的方式使用農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)際超過全部建設(shè)用地的 50%, 而在粵東、粵西及粵北等地 , 這一比例也超過 20%?？梢娂w建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已大量存在 , 而且在規(guī)模和數(shù)量上都有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。 中國(guó) 農(nóng)村土地市場(chǎng) 1995年以前，土地行政主管部門一度規(guī)定集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有，才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。19992020年，國(guó)土部就集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)開始進(jìn)行調(diào)研。 2020年開始在蕪湖進(jìn)行試點(diǎn)。其后又批準(zhǔn)了江蘇蘇州、浙江湖州、河南安陽、廣東南海等城市的試點(diǎn)工作，涉及 9個(gè)城市。 調(diào)研之后，國(guó)土部形成了一系列的報(bào)告，報(bào)告就下一步集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的范圍和途徑提出了意見。 20202020年，國(guó)土部在蘇州、安陽和湖州先后三次組織“土地制度創(chuàng)新座談會(huì)”，內(nèi)容就是研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題。此時(shí)國(guó)土部已經(jīng)對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)、范圍、辦法形成了完整的體系。 中國(guó) 農(nóng)村土地市場(chǎng) 2020年，國(guó)土部起草了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的征求意見稿，轉(zhuǎn)發(fā)給地方。一方面是征求意見，另一方面是為了規(guī)避地方試點(diǎn)中的不規(guī)范做法。 2020年 8月，國(guó)土部根據(jù)反饋意見對(duì)征求意見稿進(jìn)行修改，并再次征求地方以及國(guó)務(wù)院法制辦、農(nóng)業(yè)部、全國(guó)人大、建設(shè)部以及全國(guó)政協(xié)的意見。 但從 2020年后，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)一直沒有進(jìn)展?，F(xiàn)行的 《 土地管理法 》 規(guī)定只有三種方式可以使用集體建設(shè)用地，其一是集體興辦企業(yè)，其二是鄉(xiāng)村鎮(zhèn)的公用利益用地，其三是宅基地。國(guó)土部形成的建議稿也因與現(xiàn)行法律抵觸而被全國(guó)人大駁回。 中國(guó) 農(nóng)村土地市場(chǎng) 當(dāng)前，農(nóng)村集體建設(shè)用地的資產(chǎn)價(jià)值日益顯現(xiàn)，自發(fā)流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地?cái)?shù)量和規(guī)模有不斷擴(kuò)大趨勢(shì)。但目前國(guó)家沒有專門的法律法規(guī)對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范，農(nóng)村集體建設(shè)用地在自發(fā)流轉(zhuǎn)過程中存在許多問題，如隨意占用耕地用于非農(nóng)建設(shè)，低價(jià)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租集體建設(shè)用地，出讓、轉(zhuǎn)讓和出租集體建設(shè)用地隨意改變用途以及權(quán)屬不清誘發(fā)諸多糾紛等等。 廣東省在先行試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，首次對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)作出了規(guī)范，從 2020年１０月１日起，全省集體建設(shè)用地使用權(quán)可與國(guó)有土地一樣，可以出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，以逐步實(shí)現(xiàn)集體土地與國(guó)有土地“同地、同權(quán)、同價(jià)”，建立統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的城鄉(xiāng)一體化土地市場(chǎng)，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。 廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 第四條 有下列情形之一的 ,集體建設(shè)用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn) (一 )不符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃或村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的； (二 )土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的； (三 )司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權(quán)利的； (四 )村民住宅用地使用權(quán)。 因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的除外。村民出賣和出租住房后，不得再申請(qǐng)新的宅基地。 廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 第五條 通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)。 第六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押；集體建設(shè)用地上的建筑物及其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 第七條 出讓、出租和抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)，須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議 2/3以上成員或者 2/3以上村民代表的同意。 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)和管理 ,沒有鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)和管理。 廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 第八條 下列建設(shè)項(xiàng)目可以使用集體建設(shè)用地： ，包括國(guó)有、集體、私營(yíng)企業(yè)，個(gè)體工商戶，外資投資企業(yè)（包括中外合資、中外合作、外商獨(dú)資企業(yè)、“三來一補(bǔ)”企業(yè)），股份制企業(yè)，聯(lián)營(yíng)企業(yè)等； ； 。 第九條