【正文】 比的項(xiàng)目 。 煙臺(tái) 市房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個(gè)空白。 目前唯一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是位于 煙臺(tái)芝罘區(qū) 北 部 的 “ 陽(yáng)光 100 酒店式公寓 ” 。因位于二線海景，所以與本項(xiàng)目存在不可比性。 因此，本項(xiàng)目的發(fā)展前景是非常誘人的。 第三章 項(xiàng)目定位 主題定位 煙臺(tái) ***五星級(jí) 度假酒店 為 產(chǎn)權(quán)式酒店 。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 9 功能定位 休閑、度假、美食、療養(yǎng)、會(huì)議、娛樂(lè)。 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位實(shí)際上就是選擇買家，確定項(xiàng)目的目標(biāo)購(gòu)買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。 下面將根據(jù) “ 家庭生活的階段 ” 及 “ 區(qū)域 ” 兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終準(zhǔn)確地確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。 3. 3. 1 以 “ 家庭生活的階段性 ” 為劃分標(biāo)準(zhǔn)的客戶分析 家庭生活周期階段 與特點(diǎn) 住宅購(gòu)買與消費(fèi)特點(diǎn) 旅游及旅游物業(yè)購(gòu)買消費(fèi)特點(diǎn) 單身階段：年輕、單身 ， 幾乎沒(méi)有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，新消費(fèi)觀念帶頭人。但普遍沒(méi)有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。好動(dòng)型青年公寓的主要租買者 。 對(duì)新生事物的接受較快，對(duì)旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對(duì)自助游情有獨(dú)鐘。貸還款能力強(qiáng)，接受貸款購(gòu)物的方式。出游以朋友同事作為組合元素。 新婚階段：年輕夫妻，無(wú)子女 ， 經(jīng)濟(jì)處于上升階段 ， 購(gòu)買力強(qiáng)，對(duì)耐用品、大件商品的期望和要求強(qiáng)烈。對(duì)中小型住宅購(gòu)買需求較為強(qiáng)勁，開始以家庭為 單位的 旅游 組合方式。對(duì)自助游擁有更充足的財(cái) 力、精力和興趣，而暫時(shí)沒(méi)有繁重的工作與家庭負(fù)擔(dān)。購(gòu)買住宅削弱了一定的經(jīng)濟(jì)能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對(duì)其購(gòu)買力給予有力支持。 滿巢階段（一）：年輕夫妻，有 6 歲以下子女 ， 家庭用品 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 10 購(gòu)買的高峰期。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購(gòu)買較多兒童用品，購(gòu)買住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購(gòu)房款的壓力。開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對(duì)旅游的興趣和精力明顯減弱。 滿巢階段（二）：年輕夫妻，有 6 歲以上子女 ， 經(jīng)濟(jì)狀況較好。購(gòu)買趨向理智，受廣告及其他營(yíng)銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子 女教育投資。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次 。 經(jīng)驗(yàn)的積累，職位的 升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。開始注重投資及對(duì)生活質(zhì) 量 的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。時(shí)間與財(cái)力對(duì)此的支持處于不斷上升階段，同時(shí)財(cái)力和對(duì)新事物的接受程度正處一個(gè)最佳的平衡點(diǎn)。 滿巢階段（三）：年長(zhǎng)夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住 ，經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。伴侶或 子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購(gòu)買冷靜、理智，住房?jī)?chǔ)蓄購(gòu)買力已達(dá)高峰 。 仍然擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)高質(zhì)素度假生活的需求及消費(fèi)能力正達(dá)到高峰。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智， 并隨積蓄的不斷增多，對(duì)投資保值擁有越來(lái)越濃厚的興趣。 滿巢階段 （四） ：年長(zhǎng)夫婦，子女離家自立 ， 前期收入較高。購(gòu)買力達(dá)到高峰期，住房購(gòu)買力釋放大部分，較多購(gòu)買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。對(duì)醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強(qiáng)，后期退休收入減少。有充足的時(shí)間和金錢計(jì)劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 11 度假生活，投資的興趣開始減退，并且對(duì)新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。 孤獨(dú)階段：?jiǎn)紊砝先霜?dú)居 ， 收入銳減。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素， 怕孤獨(dú)和冷落。消費(fèi)力和消費(fèi)興趣明顯下降。 從上表分析可知，以 “ 家庭生活的階段性 ” 為標(biāo)準(zhǔn)劃分的不同客戶群中，項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群應(yīng)包括下列 3 個(gè)部分： 3． 3. 1. 1 經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層 包括上表中階段 2 的人群：年輕夫妻，無(wú)子女或單身人士。 行為及性格特征 對(duì)新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點(diǎn)。 對(duì)自助游情有獨(dú)鐘，因而長(zhǎng)時(shí)間地?fù)碛锌擅赓M(fèi)使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)有極大的吸引力。 容量大，快節(jié)奏的旅游活動(dòng)比較適合 他們的口味。 價(jià)格適中偏低，使用時(shí)間靈活， 旅游配套服務(wù)齊備的度假物業(yè)產(chǎn)品 能迎合該群體的口味。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣 本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對(duì)貸款購(gòu)物的方式比較容易接受。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 12 升的趨勢(shì)。 由于暫時(shí)沒(méi)有很重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以消費(fèi)欲望相對(duì)較強(qiáng)，而 且容易受到媒體及市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的影響。同時(shí)，彼此間的相互影響力也不容忽視。 3. 3. 1. 2 注重生活質(zhì)素的成熟家庭 包括上表中階段 5 的人 群。 行為及性格特征 該類人群的家庭結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)收入已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)固并不斷上升的階段。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提高使他們對(duì)生活質(zhì)素的要求提升到一個(gè)更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。 家庭擁有一定的積蓄，并進(jìn)入有計(jì)劃的收支模式中，對(duì)投資有著最濃厚的興趣及較強(qiáng)的實(shí)力。 度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)行。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣 經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)的同時(shí)，消費(fèi)態(tài)度也日趨理智，在整個(gè)家庭有條理的理財(cái)模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的影響而激發(fā)的沖動(dòng)型消費(fèi)行為已基本不 存在。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會(huì)地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會(huì)地位相對(duì)稱的虛榮心而產(chǎn)生購(gòu)買行為。 3. 3. 1. 3 財(cái)力雄厚人 包括上表中階段 6 的人群 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 13 行為及性格特征 擁有最充足的時(shí)間和精力計(jì)劃退休后的度假生活?；貜?fù)年輕 時(shí)代的習(xí)慣，喜愛(ài)與同齡人結(jié)伴而行。 節(jié)奏緩慢．配套服務(wù)細(xì)意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣 雖然逐步進(jìn)入 “ 無(wú)收入 ” 的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng)濟(jì)上的支持，擁有充裕的時(shí)間和金錢計(jì)劃去享受退休后的悠閑日子。 期望可供支配的入住時(shí)間和其它優(yōu)惠遠(yuǎn)比年輕一族要多，擁有長(zhǎng)時(shí)間自住機(jī)會(huì)的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。 另外，隨著 煙臺(tái) 作為旅游度假 目的地地位的日趨形成，煙臺(tái) ***會(huì) 越來(lái)越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。 因此，本項(xiàng)目推出的旅游度假物業(yè)將會(huì)成為銀發(fā)一族充分享受人生的 一個(gè) 難得的 機(jī)會(huì)。 3. 3. 2 以 “ 區(qū)域 ” 作為劃分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)目標(biāo)客戶層的分析 以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投 資或一項(xiàng)消費(fèi)。 因此，北方地區(qū)人群的消費(fèi)陣線更容易攻破 ,更容易受 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 14 到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望和購(gòu)買行為的。一項(xiàng)產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會(huì)不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞。 客觀影響因素 以北京為核心的北方地區(qū)與 煙臺(tái) 地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對(duì)之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長(zhǎng)三角地區(qū)。 北京人特別喜歡山東的海景房。 而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個(gè)市場(chǎng)容量來(lái)說(shuō)，北京地區(qū)無(wú)疑是最大的。在北京 地區(qū)高檔住宅商品價(jià)格居高不下的情況下（高檔住宅商品價(jià)格普遍高于 7000 元 /平方米），到 煙臺(tái) ***購(gòu)旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假 、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在 煙臺(tái) ***較低房?jī)r(jià)的情況下會(huì)顯得輕松而從容。 因此 ，綜上分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為： ● 區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)為 “ 三北 ” 地區(qū) ● 目標(biāo)客戶應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭 ● 三北地區(qū) 的中小企業(yè) 具體細(xì)分，該項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)是： ● 第一類市場(chǎng)：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?，?有富裕資金）享受型市場(chǎng) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 15 ● 第二類市場(chǎng)：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場(chǎng) ● 第三類市場(chǎng)：以不動(dòng)產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營(yíng)收入為主要目的的投資型市場(chǎng) ● 第 四 類市場(chǎng)：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機(jī)構(gòu)客戶 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主旨是為度假旅游的成功人士、各國(guó)政要、會(huì)議團(tuán)隊(duì)提供一個(gè)高檔的休閑度假酒店。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一幢“ C” 型分布的建筑 主樓和部分分散的度假單元 ，樓高 3 層， 部分 4 層，主 樓用于度假酒店公共配