【正文】 港政府規(guī)劃該區(qū)為未來的文化中心，文化設(shè)施的體量大／內(nèi)容廣／定位高，打造西九為世界級(jí)的文化中心。 小區(qū)內(nèi)文化的成分包括： ? 1個(gè)覆蓋文化區(qū)范圍 55%以上的天篷； ? 1個(gè)可容納最少 10,000人的演藝場(chǎng)館； ? 3個(gè)分別容納最少 2,000、 800和 400人的劇院； ? 由 4個(gè)博物館組成的博物館群，面積最少 75,000平方米； ? 1個(gè)面積最少 10,000平方米的藝展中心； ? 1個(gè)海天劇場(chǎng)； ? 最少 4個(gè)廣場(chǎng)。 ——【 西九龍文娛藝術(shù)項(xiàng)目 】 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 成立目的 確保文藝發(fā)展區(qū)有足夠的能力及資金持續(xù)營(yíng)運(yùn)。 金 額 政府計(jì)劃要求中選者項(xiàng)目伊始注入 300億元 成立信托基 金。 估計(jì)基礎(chǔ) 基金款項(xiàng)的估計(jì)基礎(chǔ)，是其洐生經(jīng)?；貓?bào)。須足以應(yīng)付核心文化藝術(shù)設(shè)施及其他公用設(shè)施， 如天篷 /穿梭列車 / 休憩用地的開支，以及為「西九」而設(shè)的法定獨(dú)立機(jī)構(gòu)的經(jīng)常開支，而本金則實(shí)質(zhì)維持不変?；痤A(yù)期可獨(dú)立地、持續(xù)地支持「西九」內(nèi)各公用設(shè)施和「西九」獨(dú)立機(jī)構(gòu)的運(yùn)作。 營(yíng)運(yùn)及維修費(fèi)用 政府估計(jì) 每年的營(yíng)運(yùn)及維修支出約為 5億元 ，全數(shù)由基金的投資收入支付。 ２）「西九」法定信托基金 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 地塊 項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)r(jià)值（人民幣） C 動(dòng)感影都 56,462,000 C 曲苑雜壇 35,861,000 D 金音音樂劇院 92,323,000 D 藝術(shù)展廊 48,832,000 E 祈福宮 92,323,000 F 唐城墻遺址博物館 259,876,000 總計(jì)： 585 , 677 ,000 ２ .運(yùn)作范圍（以文化為主題的項(xiàng)目） 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 1) 基金總值 6億人民幣，等同于前述 6個(gè)項(xiàng)目的總項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 2) 總項(xiàng)目?jī)r(jià)值由其他發(fā)展項(xiàng)目分?jǐn)偂? 3) 基金持有該 6各項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)，有權(quán)出租給其他經(jīng)營(yíng)者，收取合理租金，以支付該 6個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)及管理費(fèi)用。 4) 開發(fā)商代基金先墊資興建項(xiàng)目，待基金成立后，逐步向開發(fā)商購(gòu)入該 6個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 （ ４ ） 引入其它房地產(chǎn) 投資者成為策略性伙伴 通過出讓 股 權(quán) 或 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目部分產(chǎn)權(quán) 的 形 式 ，與其它發(fā)展商及企業(yè)實(shí)現(xiàn)共同開發(fā) ，利益分享的投資方法 。 1) 此方法既可引入巨額資金，更可降低公司在開發(fā)項(xiàng)目中需獨(dú)力承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。 2) 此外，引入其它 投 資 者 ，尤其是香港及海外企業(yè)，更能增加項(xiàng)目知名度 ， 發(fā)揮 協(xié) 同 效 應(yīng) 。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 （７） 【 大唐不夜城 】 銷售（融資）整合方案 商業(yè)地產(chǎn) 文化地產(chǎn) 第 一 步 引進(jìn)（經(jīng)營(yíng)／投資商）整棟把項(xiàng)目出售 ＴＵＲＮ ＫＥＹ 第 二 步 引進(jìn)（主商戶）包銷大板塊的樓面 ＡｎｃｈｏｒＴｅｎａｎｔ Ｓｃｈｅｍｅ ／剩余商業(yè)部分拆散出售 旅游地產(chǎn) 第 三 步 設(shè)立文化產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)基金，為未來證券化鋪路 以 單項(xiàng) 為標(biāo)的物的銷售（融資）整合方案 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 （融資）周期安排 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 1. 根據(jù) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目三年的開發(fā)周期， 將每個(gè)開發(fā)周期設(shè)定為一年，以第一期開發(fā)作為開端，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，循環(huán)交叉運(yùn)作， 加快資金周轉(zhuǎn)效率，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠。 2. 先行啟動(dòng)景觀大道兩側(cè)物業(yè)采取項(xiàng)目群打包的銷售融資策略。 對(duì) 【 文化交流廣場(chǎng) 】 采取信托基金式的銷售（融資）模式，以化解項(xiàng)目公建部分銷售（融資）的難度。 以開發(fā)周期為基準(zhǔn)的銷售（融資）周期安排 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 財(cái) 務(wù) 分 析 篇 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 【 大唐 不夜城 】計(jì)算基準(zhǔn) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 項(xiàng)目建議發(fā)展周期： 總占地面積 ： 469, 平方米 總建 筑 面積 ： 447, 平方米 容積率 ： ( ） 地塊 預(yù)計(jì) 開發(fā) 周期 開發(fā)率 第 一期 A、 B、 C及 D部分地塊 １ 年 半 從 ０ ６ 年 １ 月 至 ０ ７ 年 ６ 月 % 第二期 C及 D剩余 地塊 １ 年 從 ０ ７ 年 １ 月 至 ０ ７年 １ ２月 % 第三期 E及 F地塊 １ 年 半 從 ０ ７年７月至０８年１２月 % 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 項(xiàng)目銷售 價(jià)格 的 厘定 （ １ ） 科 學(xué) 的 計(jì) 算 原 則 （ ２ ）依據(jù) 市場(chǎng) 同類 性 檔次 的 物 業(yè) 的 交易 結(jié)果 為 依 據(jù) （ ３ ） 就 相 關(guān) 的 變 數(shù) 做 出 適 當(dāng) 的調(diào) 整 （ 坐 落 ／ 檔 次 ／ 臨街 狀 況 等 ） 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 西安市 其他 相 同 檔次 物 業(yè) 銷售 均價(jià)一覽 資料來源：威格斯資料庫(kù) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 平均售價(jià) (人民幣 / 平方米 ) 商業(yè) 項(xiàng)目 大雁塔北廣場(chǎng) 片 區(qū) 小寨什字北長(zhǎng)安路西 兵馬俑博物館外 12,000 － 20,000 住宅項(xiàng)目 曲江新區(qū)緯一街 雁南五路 ３ ,６ 00 － ４ ,３ 00 辦 公 項(xiàng)目 財(cái)富中心 和平銀座 5,000 － 5,700 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 現(xiàn)金流 分析 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 考慮思路 以 每 項(xiàng)單一項(xiàng)目的實(shí)際用途 出發(fā) ， 配合其將來 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為前題 ， 維持可實(shí)際操作性 為計(jì)算的中心思想 。 同時(shí)也考慮到不同項(xiàng)目的市場(chǎng)接受程度及預(yù)期的回報(bào)率 ，再配合（銷售）融資方案結(jié)合而成。 項(xiàng)目 用途／特性 銷售 （融資）方法 市場(chǎng) 接受程度 財(cái)務(wù)分析 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 項(xiàng)目細(xì)分 再按每幢建筑物的 用 途 ，分成以下兩大類： 持久經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 (以下簡(jiǎn)稱 ―長(zhǎng)期投資項(xiàng)目 ‖) （ １ ）商業(yè)類別 （ ２ ）文化類別 可以分割銷售項(xiàng)目 至于其它商業(yè)項(xiàng)目，如： SOHO、 購(gòu)物商場(chǎng)、書城、餐廳可以分割銷售的方法，把業(yè)權(quán)出 售。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 項(xiàng)目估算方法 整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值的計(jì)算方法可以分為兩類： （ 1） 靜態(tài) 投資回報(bào)分析法； （ 2） 動(dòng)態(tài) 折現(xiàn)現(xiàn) 金流量投資回報(bào)分析法。 我司會(huì)在以下部分 會(huì) 詳細(xì)分析該兩種計(jì)算方法及探討其計(jì)算結(jié)果。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 (1) 靜態(tài)投資回報(bào)分析法 視同三期開發(fā)為獨(dú)立的項(xiàng)目，同時(shí)比 較 各期開發(fā)的投資回報(bào)。 計(jì)算方法 （ 1）詳細(xì)計(jì)算好將要開發(fā)的建筑面積 （ 2）把建筑面積分為可售及不可 售 的公共設(shè)施兩大類 （ 3）計(jì)算總銷售收入 （ 4）計(jì)算總建筑成本及相關(guān)費(fèi)用 （ 5）減去所有相關(guān)稅項(xiàng) （ 6）計(jì)算投資回報(bào) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 項(xiàng)目稅后投資利潤(rùn) 項(xiàng)目總投資 靜態(tài)投資回報(bào)率 一期 $221,732,869 $2,105,343,917 % 二期 $145,449,706 $1,070,923,049 % 三期 $309,965,796 $1,220,794,993 % (1) 靜態(tài)投資回報(bào)分析法 （ 續(xù) ） 計(jì)算 結(jié)果 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 1） 項(xiàng)目總銷售收入 ： 6,753,903,557元 2） 項(xiàng)目總投資 ： 5,743,234,347元 3） 項(xiàng)目所得稅前利潤(rùn) ： 1,010,669,210元 減所得稅 ： 333,520,839元 4） 稅后利潤(rùn) ： 677,148,371元 5） 總投資利潤(rùn)率 ： % 6） 單位得房成本 ： 12,155元 /m2 7） 平均銷售單價(jià) ： 15,097元 /m2 (1) 靜態(tài)投資回報(bào)分析法 （ 續(xù) ） 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 結(jié)論 單從靜態(tài)投資回報(bào)分析結(jié)果看來，本項(xiàng)目的投資回報(bào)最 高 的為第三期達(dá)百分之 二 十 五 ；而 最低 的為第一期只有百分之 十一 。 分析 第一期開發(fā)含有大量的文化項(xiàng)目 ， 其銷售價(jià)格比 偏低， 但所需要投入的 建筑成本 比重相當(dāng) 高。 再加上大體量的公建部分， 導(dǎo)致影響了整體第一期的投資回報(bào)。 (1) 靜態(tài)投資回報(bào)分析法 （ 續(xù) ） 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 視三期開發(fā)為一項(xiàng)整體不可分割的