xxxx項目前期營銷提案-文庫吧
2025-07-16 17:05 本頁面
【正文】 客源還是來自李滄區(qū) XXXXXX ? 四方區(qū) 08年以前從來都不是島城樓市的熱點 ? 置業(yè)者更多的跳出四方而選擇別的區(qū)購房 ? 如何改變置業(yè)者對項目區(qū)域的抗性，將是本項目后續(xù)發(fā)展的關鍵。 XXXXXX 產(chǎn)品要求 戶型設計：客戶一般會選擇三房一廳的小戶型 ， 注重實用 、功能性等理性因素 。 朝向選擇：多選擇南向 ， 對東西朝向抗拒性強 。 園林規(guī)劃：消費者對園林越來越關注 ， 但對其理解還是以發(fā)展商的引導為主 。 生活配套：主要集中在名校 、 商業(yè) 、 交通 、 會所上 。 交樓標準：本地客戶主要選擇毛壞房自已裝修 ， 而城市白領多選擇帶裝修或裝修套餐 。 XXXXXX 置業(yè)時機 消費集中在節(jié)假日，其中 8月 —— 11月的購買數(shù)量最為明顯。 原因： 開發(fā)商的促銷 8月 —— 11月整個樓市熱度 、 氛圍較好 。 XXXXXX 對折扣的敏感 對于價格的敏感度要低于折扣優(yōu)惠 ， 也就是說同樣的實收均價在操作中采用不同的銷售折扣對客戶的吸引程度是完全不一樣的 。 XXXXXX 置業(yè)選擇 因素 客戶類別 置業(yè)次數(shù) 區(qū)域 價格描述 樓型 公司、企業(yè)白領 首次置業(yè) 市南區(qū)、市 北區(qū) 能夠接受高價 小高層 行政事業(yè)單位領導 二次置業(yè) 市內(nèi)三區(qū) 較注重品質(zhì)，對價格敏感度低 多層 行政事業(yè)單位員工 首次置業(yè) 無選擇重點 對價格較敏感 小高層、多層 市區(qū)個體經(jīng)營業(yè)主 首次、二次置業(yè) 無選擇重點 注重相關配套 多層 四方本地客戶群體 首次、二次置業(yè) 鄰近工作區(qū) 提高生活品質(zhì) 小高層、多層 外來務工人員 在青島首次置業(yè) 無選擇重點 位置吸引 小高層、多層 三、不同客戶群的置業(yè)特點 XXXXXX 置業(yè)選擇 因素 客戶類別 戶型面積 教育配套 商業(yè)配套 社區(qū)規(guī)模 公司、企業(yè)白領 兩室兩廳 可有可無 生活便利 規(guī)模大 行政事業(yè)單位領導 三室兩廳 豐富的教育資 源 大型商業(yè) 規(guī)模大 行政事業(yè)單位員工 兩室兩廳 豐富的教育資 源 大型商業(yè) 無選擇重點 市區(qū)個體經(jīng)營業(yè)主 三室兩廳 豐富的教育資 源 大型商業(yè) 無選擇重點 四方本地客戶群體 三房 100平方米以上 豐富的教育資 源 大型商業(yè) 規(guī)模大 外來務工人員 二房 100平方米以上 無選擇重點 品種齊全 規(guī)模大 （接上表） XXXXXX ? 思考： ? 按照目前客戶選擇區(qū)域的分布格局 ， 我們能吸引什么類型的客戶群 ？ ? 如果以較高品質(zhì)較低價格切入市場 ， 能否改變目前客戶選擇的區(qū)域偏向 ？ 能否實現(xiàn)項目的轟動效應 ？ ? 如果發(fā)展中檔 、 精品項目 ， 規(guī)避同區(qū)的保利金華路項目和萬科金色系列的高價競爭 ， 我們的目標客戶群又是哪一類人群 ？ XXXXXX 第三部分 項目分析 XXXXXX 一、項目所在區(qū)位描述 ?XXXXXX項目位于青島市四方區(qū)的中心地帶，東 南臨北嶺山森林公園，西臨四流南路城市主要干道，北靠歷史文物保護單位 —— 葡萄酒展覽館。 ?整體地勢為南高北低的自然緩坡。自然環(huán)境優(yōu)越，文化氣息濃厚。 ?社區(qū)緊鄰青島市最大的開放式山頭公園 —— 北嶺山森林公園，該公園由八個山頭組成，山上植物茂盛，郁郁蔥蔥，滿眼蒼郁。自然環(huán)境優(yōu)美，是市區(qū)中難得的一個天然大氧吧，私家公園 XXXXXX 二、項目 SWOT分析 【 優(yōu)勢分析 】 ? 位于四方區(qū)中心交通便利 。 ? 葡萄酒底蘊訴求高雅 。 ? 地塊環(huán)境優(yōu)越易于規(guī)劃 。 【 劣勢分析 】 ? 區(qū)域市場熱度不高 。 ? 項目周邊競爭對手較強勁 。 ? 客戶對四方區(qū)房地產(chǎn)市場關注度不高 。 【 機會分析 】 ? 區(qū)政府對基礎建設已開始加大投入 。 ? 四方樓市初見熱度 ， 潛力巨大 。 ? 多家知名發(fā)展商在四方圈地準備開發(fā) ，對區(qū)域市場有促進作用 。 【 威脅分析 】 ? 項目位置處于北嶺山后 ， 會影響部分客戶的決策 。 ? 未來四方可能出現(xiàn)多家精品樓盤 ， 市場競爭比較激烈 。 ? 項目起點較高 ， 市場會有一個接受期 。 XXXXXX 三、競爭分析 【 短期競爭分析 】 我們認為短期競爭主要來自市場現(xiàn)有中低檔項目 （ 包括政策房 ） 的壓力 ， 以下為青島網(wǎng)上房地產(chǎn)截止于 7月 12號之數(shù)據(jù) 。 項目 可售套數(shù) 項目 可售套數(shù) 魯岳 .夢境江南 474 廣華 〃 海岸陽光 109 興隆花園 327 雁山世紀 81 雙星 〃 海華山景 180 北嶺山花園 65 銀鷗山莊 174 瑞金家園 5 XXXXXX 【 長期競爭分析 】 從市民對品牌的追逐及品牌發(fā)展商的召喚力來看 ， 周圍品牌發(fā)展商的大型項目將是我們主要的競爭壓力 ， 如萬科的金色城品 、 保利的金華路項目 。 ? 品牌發(fā)展商 ? 規(guī)模大 ? 品質(zhì)相似 XXXXXX 四、思考 如何改變市民目前對項目區(qū)位認識？ 問題： 80%市民對四方的概念是一個破舊的工業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)價格相比李滄高不了許多。 解決：通過集團公司“江南園林”建筑風格的運用、小區(qū)內(nèi)生活配套的完善、高尚、雅致生活的訴求、全方位的媒介傳播來改變市場對區(qū)域尤其對的我們項目的看法。 如何利用項目自身優(yōu)勢？ 突出項目的的特色優(yōu)勢，通過杭州花園、興隆家園強調(diào)四方本地項目的定義，充分利用品牌的穿透力。 XXXXXX 第四部分 項目風險分析 XXXXXX 一、區(qū)位風險 目前青島樓市熱點主方向不在此區(qū)域 市民印象欠佳 本區(qū)市民對四方的認識 一個沒有商圈的區(qū)域 娛樂設施極為缺乏的區(qū)域 環(huán)境較差、工業(yè)較多的區(qū)域 一個面貌有些落后的區(qū)域 XXXXXX 二、銷售速度風險 市場一般銷售速度 今年上半年全區(qū)成交面積： 175300平方米（截止到 7月 12日） 全四方區(qū)在售項目： 6個左右 預計全區(qū)平均銷售速度： 40萬多平方米 /年 XXXXXX 市場銷售速度 2020年 6月份四方區(qū)商品房銷售數(shù)量前五名項目： 名次 開發(fā)企業(yè) 項目名稱 項目位置 銷售套數(shù)
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