【正文】 9 頁 共 48 頁 三季度 四季度 （ 3）截止 2020 年 11 月份，全市完成住宅投資 億元，占房地產總投資的 %， 2020 年 XX 市住宅累計總投資 億元，占房地產總投資的 %。其中住宅類物業(yè)價格指數具體見下表： 各季度 XX 市住宅加權平均價格水平與價格指數變化如下圖所示 : 通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數相對較高的基礎上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。 2．市場特點分析 宏觀市場特點：〈億房網 1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產市場的 發(fā)展提供了動力。2020 年， XX 市正式步入住宅的商品時代。自 1998 年 12 月 31 日延續(xù)了近 50 多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經過 1999 年的過度轉換，從 2020 年開始，實物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變。 2020 年 6 月 30 日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受 20%的折扣優(yōu)惠； 2020 年歲末，購買現(xiàn)住公房一次性付款享受 10%優(yōu)惠也全部結束，從今年元旦開始則實行“零折扣”。住宅這個人們生活消費中占用資金量最大的商 品在 2020 年完全納入了市場經濟軌道。 2．空置商品房消化能力加強。 2020 年 XX 房地產市場的銷售情況趨暖， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 48 頁 市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。 1999 年 XX 市空置商品房為 150 萬平方米， 2020 年新增 9 萬平方米，到 2020 年底還剩 115 萬平方米，因此在 2020 年共消化了 44 萬平方米。 3． 經濟適用房建設取得較好成效。 2020 年 XX 市不斷推進和完善經濟適用住房建設。全年經濟適用房施工面積為 195 萬平方米，竣工面積為65 萬平方米，占全市住宅總竣工面積的 %，全年銷 （預）售 萬平方米，其中預售 萬平方米，銷售率超過 100%，解決了 1 萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個規(guī)模大、環(huán)境好的重點經濟適用房小區(qū)。 4． 房地產二、三級市場聯(lián)動效應初步顯現(xiàn)。 2020 年 XX 市房地產市場結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據房地產發(fā)達地區(qū)的經驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而 XX市現(xiàn)在存 量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。 2020 年 XX 市增量房市場交易 30010 起，交易的建筑面積達 244 萬平方米，而存量房市場交易達到 27130 起，建筑面積為 萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了 XX 房地產市場的梯級消費需求。 住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 起數 30010 起 27130 起 57140 起 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 48 頁 建筑面積 244 平方米 萬平方米 萬平方米 5． 金融系統(tǒng)成為房地產業(yè)的 堅實后盾。銀行方面：已經把個人住房貸款作為房地產貸款業(yè)務的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至“ 8 成30 年”的期限。 2020 年全市各銀行發(fā)放個人住房貸款共計 億元，比投資到建設環(huán)節(jié)的貸款總額 億元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預）售面積的 1/4 強。 2020 年新增歸集住房公積金 億元，比 1999 年增長 %。共批準發(fā)放個人住房貸款9019 戶，共計 億元，同比增長 %；支持個人購房建筑面積達 萬平方米，房屋總價值達 億元。（上圖） 6．住房抵押對房地產市場起到舉足輕重的作用。 2020 年房地產抵押總戶數為 21647 起，比 1999 年增長 %，說明抵押的戶數增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。 1999 年底成立了 XX 市住房擔保公司， 2020 年全年辦理擔保業(yè)務 300 起，發(fā)放貸款 4000 萬元，其中 50%為購買新建商品房的貸款， 50%為住房抵押融資。 7． 房地產中介服務為房地產二、三級市場的啟動發(fā)揮了積極作用。 2020年 XX 市圍繞加快啟動住房二 級市場開展的各項住房消費服務十分活躍，住房消費的中介服務領域有了很大拓展，為房地產市場的繁榮起到了重要推動作用。截止 2020 年，共有 218 家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務的有形網絡。與此同時 2020 年 8 月底舉辦了“百家房地產中介機構承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了 XX 市中介市場的服務行為，而且?guī)恿苏麄€行業(yè)的規(guī) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 48 頁 范和自律，為活躍 XX 市二、三級市場起到了十分重要的作用。 房交會為活躍房地產市場提供了重要的舞臺。 2020 年 XX 市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進一步 了活躍住房市場。 6 月和 11 月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據統(tǒng)計， 2020 年全市的房交會，共銷售商品房 5662 套，成交面積 萬平方米，成交金額 13 億元；二手房成交 1681 起，成交面積 15 萬平方米，成交金額 億元；辦理權證 1876 起；辦理抵押、按揭 245 起。 2． 2 微觀市場特點 1．從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎配套設施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量 均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷， 2020 年在徐東路上縱橫不下 10 個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經濟的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。同樣光谷也是 2020 年的亮點，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且 2020 年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經濟捷報頻傳，其購買力的強勁推動都是光谷房地產迅速發(fā)展的原因。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實，這一帶的房價還在不斷地攀升。 2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在 90120 平方米之間。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 48 頁 3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為 2020 年銷售的一個新變化。 4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓 銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從 2020 年 11 月開始銷售，頂樓已經全部銷售完畢。 5．從價格上看， 2020 元 /平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經濟適用房 100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經濟適用房的平均價位在 13001400 元 /平方米之間。 6．從樓盤設計上看， 2020 年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求， 2020 年整個市場中有歐式風格 ，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。 7．從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求， 2020 年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內營造環(huán)境藝術等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內綠化點、線、面結合，人均公共綠地 平方米，綠地率 40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動了四號小區(qū)的銷售， 2020 年已銷售了 18 萬平方米， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 48 頁 占總銷售的 50%以上。 8．從樓盤配套設施來看， 2020 年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠程抄表、三網合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了 XX 名校育才小學附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學和受教育問題。 9．從樓盤的賣點來看， 2020 年房地產銷售突出的是智能化概念。其實這個概念進入 XX 的時間不算短，但一 直都未廣泛推廣。 2020 年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場中。 2020 年 11 月 2— 4 日舉辦的智能化樓宇博覽會也使“智能化”概念形成了一種趨勢。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。 1 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強 、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。 2020 年 XX 房地產市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業(yè)管理費等。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 48 頁 3． 3 分類物業(yè)特點（億房網 據《武房指數》統(tǒng)計， 2020 年四個季度， XX 市房地產價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數情況如下： 從以上數據可以看 出， 2020 年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在 2020 年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數的趨勢仍將上升。 住宅 住宅類物業(yè)一直都是房地產市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的 %, 個人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的 %。 2020 年四個季度我