【正文】 .............................. 25 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 月度市場概述 一、時事動態(tài) 本月，最受人關(guān)注的時事政策莫 過于央行 4 年來首次下調(diào)貸款基準利率和存款準備金率。從開發(fā)商的角度來看，本次降息主要是針對三年期以內(nèi)的中短期貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)貸款多為中短期貸款，此舉在一定程度上可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，緩解目前的資金壓力。 但從購房者的角度來看，由于購房貸款多為五年期以上的貸款，本次降息對其影響非常有限；加之此項政策正式實施時間為 09 年 1 月 1 日，短期內(nèi)對購房消費的促進意義不大，政策的導(dǎo)向作用大于實際促進意義。 二、一級市場動態(tài) 本月 主城區(qū)共計成交土地 14 宗，成交面積 畝，成交量較上月大幅提升，但未來走勢仍然 撲朔迷離，市場情況可以用?南邊日出北邊雨?來形容。 一方面，備受關(guān)注的位于高新區(qū)總面積高達 1135 畝的 3 宗商住用地被成都國際會展中心以 億元的價格競得。應(yīng)該講，這對于南部新城及整個市場信心的恢復(fù)都是一個利好消息；但另一方面， 9 月 2 日公告 的位于金牛區(qū) 五塊石 的 面積為 277 畝 的住宅用地由于無人應(yīng)標(biāo)，已 被金牛區(qū)政府收回 ，企業(yè)資金的緊張、拿地風(fēng)險的考量及對市場前景的預(yù)期共同造成了地塊無人應(yīng)標(biāo)的結(jié)果。 三、二級市場動態(tài) 截至 9 月 30 日，主城區(qū) 商品住宅累計 可售量為 萬平米， 商品房存量連續(xù) 7 個 月 呈增長態(tài)勢，供 銷比進一步加大 。 從目前的去化速度來看，僅消化這部分存量商品房就大約需要 15 個月的時間，市場競爭形勢依然嚴峻。 本月 ，主城區(qū)共計成交商品住宅 5406 套，成交面積合計 萬平米。從成交情況來看， 目前各個區(qū)域的成交量逐漸接近平均，沒有過于嚴重的區(qū)域分化。反映了在供應(yīng)市場井噴后，本地樓市可選房源范圍變廣，不再局限于某一個區(qū)域，影響了在成交市場上消費者的選擇，讓其呈現(xiàn)出一種 ? 分流 ? 的狀態(tài)。 四、三級市場動態(tài) 本月，主城區(qū)共計成交二手房 2464 套，成交量較 8 月增加 79 套，連續(xù)三個月處于高位運行，月成交量顯著高于 08 年平均水平。 首付兩成，利率下調(diào)15%…… 應(yīng)該講 ， 八月初出臺的放寬 二手房按揭貸款條件 的政策取得了比較好的市場效果，主城區(qū)二手房（特別是地段較好的城市核心區(qū)）的保值增值性也越來越受到銀行及購房者的認可，直接導(dǎo)致了二手房連續(xù)三個月的逆市增長 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 成都房地產(chǎn)市場研究月報 （ 2020 年 9 月） 一、 時事動態(tài) (一 ) 宏觀經(jīng)濟 1. 央行 4 年來首次下調(diào)貸款基準利率 和存款準備金率 貸款利率下調(diào)前后變化 下調(diào)前 下調(diào)后 ６個月 ％ ６ .２１％ 一年期 ％ ７ .２０％ １至３年 ％ ７ .２９％ ３至５年 ％ ７ .５６％ ５年以上 ％ ７ .７４％ 個人住房公積金貸款利率變化 下調(diào)前 下調(diào)后 ５年以下（含５年） ％ ％ ５年以上 ％ ％ 中國人民銀行４年來首次決定下調(diào)人民幣貸款基準利率，與此同時，還下調(diào)中小金融機構(gòu)人民幣存款準備金率１個百分點。央行１ 4 日稱，自９月１６日起下調(diào)１年期人民幣貸款基準利率０．２７個百分點，其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整（見上表），存款基準利率保持不 變。這是自2020年１０月２９日以來貸款基準利率的首次下調(diào)。個人住房公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)（見上表）。 與此同時，央行還同時宣布下調(diào)中小金融機構(gòu)人民幣存款準備金率，從９月２５日起，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率下調(diào)１個百分點，汶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機構(gòu)存款準備金率下調(diào)２個百分點。 思源觀點： 從開發(fā)商的角度來看，本次降息主要是針對三年期以內(nèi)的中短期貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)貸款多為中短期貸款，此舉在一定程度上可以減輕房地 產(chǎn)企業(yè)的融資成本，緩解目前的資金壓力。 但 從購房者的角度來看，由于購房貸款多為五年期以上的貸款，本次降息對其影響非常有限；加之此項政策正式實施時間為 09 年 1 月 1 日，短期內(nèi)對購房消費的促進意義不大，政策的導(dǎo)向 作用大于實際促進意義。 (二 ) 政策法規(guī) 1. 住房部首提?穩(wěn)定房價 ? 職責(zé) 9 月 8 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部經(jīng)過官方渠道正式發(fā)布 ? 三定 ? 方案，其涉及住房的職能大大強化，其中 ? 承擔(dān)保障城鎮(zhèn)低收入家庭住房 ? 職責(zé)被列為第一項。 在方案中，最引人關(guān)注的是原住宅與房地產(chǎn)業(yè)司再度分拆為住房改革與發(fā)展司（研究室）和房地產(chǎn)市場監(jiān)管司。 住房改 革與發(fā)展司的主要職責(zé)定位為 ? 擬訂適合住房政策，編制全國住房建設(shè)規(guī)劃 ?， 市場監(jiān)管司則承擔(dān) ? 房地產(chǎn)市場的具體監(jiān)管 ? ，并首次提出由該司 ? 擬訂房地產(chǎn)市場監(jiān)管和穩(wěn)定住房價格的政策 ? 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 思源觀點： 對于房價問題 ,住房部部長姜偉新表示 :? 總的原則是既要防止房價過高過快上漲 ,也要防止過快過猛下降 ? ，市場監(jiān)管司的成立，一定程度上也反映出主管部門對目前樓市狀況的擔(dān)憂，短期內(nèi)出臺積極政策穩(wěn)定價格的可能性不大，但從長期來看，市場監(jiān)管司的成立會引導(dǎo)樓市向一個合理的價格體系邁進。 2. 成都土地新規(guī)：中心城區(qū)單宗出讓 土地 不超 200 畝 日 前，成都市通過了《成都市人民政府關(guān)于進一步加強土地管理促進節(jié)約集約用地的通知》，控制建設(shè)用地規(guī)模，促進土地節(jié)約集約利用是總體規(guī)劃的核心。 按照規(guī)定，成都停止低密度房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)，嚴格控制經(jīng)營性用地單宗出讓土地規(guī)模。原則上，中心城區(qū)單宗出讓土地規(guī)模不超過 200 畝，郊區(qū) (市 )縣不超過 100 畝， 工業(yè)用地和經(jīng)營性用地必須實行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，商品住宅用地必須實行拍賣出讓 ， 對地震災(zāi)區(qū)的政策可適當(dāng)放寬。 思源觀點： 此項新規(guī)的執(zhí)行，無疑是意味著今后在成都的中心城區(qū)將很難再有 200 畝以上，甚至上千畝的大型樓 盤，而停止低密度房產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)，也將促使成都新開發(fā)的樓盤向更高層發(fā)展，同時也 再次 證明了成都并不會受地震影響，而改變向高密發(fā)展的規(guī)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3. 災(zāi)區(qū)住房重建指導(dǎo)意見：開發(fā)商資本金 僅需 20% 日前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國土資源部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于汶川地震災(zāi)區(qū)城鎮(zhèn)居民住房重建的指導(dǎo)意見》 (以下簡稱《指導(dǎo)意見》 )， 《指導(dǎo)意見》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的安居房項目，資本金占項目總投資比例下限下調(diào)為20%，項目利潤率不高于 3%。 思源觀點： 在目前融資渠道極度匱乏、資金鏈高度緊繃的市場背景下， 《指導(dǎo)意見》 為中小開 發(fā)商提供了機會和實現(xiàn)自己價值的平臺，可以引導(dǎo)部分中小開發(fā)商從商品房市場轉(zhuǎn)向經(jīng)濟適用房市場，避免被目前市場局勢?洗牌?的危險。 (三 ) 規(guī)劃建設(shè) 1. 玉雙路東延線開建，成都東郊片區(qū)?華麗變身 ? 玉雙路東延線將正式破土開建。作為東郊核心新建路網(wǎng)之一，玉雙路東延線已完成招標(biāo)，將先期啟動跨沙河橋和沙河?xùn)|側(cè)道路段建設(shè)。據(jù)悉，玉雙路東延線總長約 公里，近日先期建設(shè)的為沙河西岸至迎暉路段。除玉雙路東延線外，東郊片區(qū)的建材路、成發(fā) B 線也被納入成都市 2020 年重大交通改造項目，并相繼動工。 ? 東郊片區(qū)今后將是成都